Публикации

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Покупка имот на „зелено“

Закупуване на новопостроен дом на изгодна цена – такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това и по-рискова инвестиция.

Често пъти обезщетени собственици на апартаменти, недоволни от разположението или омаяни от високата пазарна цена, целят бърза продажба далеч пред довършването им . В този момент идва и въпроса за сигурността на сделката с такъв имот.  Повечето проблеми с незавършените жилища дойдоха в периода 2008-2015г. от страна на строителните компании.

Тъй като при покупката на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект, е много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид.

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът. Историята на собствеността трябва да се проследи назад, тъй като всяка предходна сделка, сключена от несобственик или в противоречие със законовите изисквания, крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено.

Освен това съществуват множество административни процедури (приет подробен устройствен план, смяна на предназначението на земята и и.н.), които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.В този случай, това ще му гарантира изплащане на остатъка от продажната цена (например 50%). Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор, но Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания. Напоследък все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

Независимо от това дали е налице договор между продавача и купувача, при един имот в строеж, незавършен с Удостоверение за въвеждане в експлоатация е добре тук да участва и строителя.  Купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния, който да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове. Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

Особености на продажбата на имоти в строеж – „на зелено“

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж, да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела, защото има много неща, които трябва да бъдат проверени

  1. Важното, което всеки купувач трябва да отчете е,  че с подписването на Предварителен договор за закупуването на недвижим имот в строеж – т.е. „на зелено“ обектът все още не е изграден, а в някой случай дори не е достигнал и степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван. Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.
  2. Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на КУПУВАЧА – той е само едно далечно обещание, макар и на хартия, че ще си получи имота, ако и когато строителят го завърши. Ето тук започват сериозните разминавания и подведени КУПУВАЧИ- очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.
  3. От голямо значение при сключването на Договор със строител е проверката на самата строителна компания. Дали същата работи със собствен капитал или заемни средства – т.е.кредити от банки.
  4. От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че НЕ всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Повечето строителни фирми, започват продажбите, веднага след като вземат Разрешението за строеж в имота. За разрешение за строеж има 2-годишен срок, в който строителството трябва да започне. Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е сигурен, че проектираното разпределение на имота отговаря на неговото желание.

Също така трябва да се види дали това, което е изградено до момента, отговаря на съответните проекти. Особено съществено е нужна намеса на адвокат по имотни дела, ако има изкопни и след това насипни работи – трябва да се провери дали под насипа всичко е изпълнено – хидроизолации, дренажи, наклони на канализации и др.

Има и доста други актове преди да се стигне до т.нар. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Акт 16 На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт. Купувачът трябва да се поинтересува и за статута на земята – би могло да се строи не само в УПИ, но и в ПИ (при занижени параметри). Съвсем отделна група проверки са тези за тежести, т.е. правна проверка на собствеността.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване  – за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Ако предварително разполагате с известна част от сумата, за да можете бързо да реагирате в случай на предварителен договор или стоп капаро. Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот – така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

Така още от рано ще сте наясно и с размера на вноската по кредита – тази подробност в началото изглежда някак далечна, но тя съвсем не е. Вашата кредитна вноска ще започне да почуква на вратата ви всеки месец от момента, в който сделката стане факт.

Преди да започнете да търсите недвижим имот, който искате да закупите с ипотечен кредит, е важно да знаете и с какъв размер на кредита ще може да разполагате. Размерът ще стане ясен, когато отидете в банката и там изчислят двата основни коефициента за определяне на размера на кредита:

– Коефициент дълг – доход, който служи за изчисляване на максималния размер кредит, който можете да изплащате въз основа на вашия месечен доход и разходите, които имате по съществуващи кредити – изразено като процентно съотношение;

– Максимален процент на финансиране, който пък служи за изчисляване на максималния размер кредит, който може да бъде отпуснат спрямо стойността на обезпечението по кредита.

След това трябва да си отговорите честно на следните въпроси: Очаквате ли промяна на месечния си доход в краткосрочен план? С каква цел купувате имота – дългосрочно или планирате възможността да го продадете след няколко години? Как ще се променят месечните ви разходи след взимане на кредита – вноска, застраховки, данък на имота, отпадане на разход за наем? Тоест, ще имате ли ДОСТАТЪЧНО средства, за да живеете нормално и разнообразно и да поддържате жизнения си стандарт?

Информирайте се какъв е лихвеният процент по кредита и годишния процент на разходите (ГПР) – това са важни подробности. Питайте дали има опция за отстъпка от лихвения процент при определени критерии, както и какъв е максималният срок, за който може да ви бъде отпуснат ипотечен кредит. Не забравяйте и таксите за отпускане на кредит – понякога те липсват, но най-често ги има и трябва да включите и тях в разчета.

След това направете разчет и на разходите на имота. Поддръжка, данъци, евентуални ремонти, битови сметки и разходи за управление на собствеността. Хубаво е да знаете какво ви очаква като разход и по това перо, за да се доближите максимално до общата сума, с която ще се разделяте на месечна база, след покупката на имота.

Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Обърнете внимание и на  отделните, междинни етапи от извършваните СМР-дейности  ( СМР дейности на кота 0, изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи.

При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си, без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Помислете за няколко важни неща – имате ли деца или планирате ли да имате? Къде ще ходят на детска градина, на училище, как е уреден транспортът в квартала, има ли добра инфраструктура, магазини, паркинги?

След това огледайте и самия имот – отговаря ли поне на 70% от изискванията ви, има ли онези предимства, на които държите?

Рискове и тънкости при покупка на имот "на зелено

Това са изключително важни въпроси, на които не бива да отговаряте прибързано – все пак, това ще е вашето жилище оттук нататък и едва ли ще можете да го смените, ако внезапно се окаже, че нещо не е точно така, както сте си го представяли. Не е чифт обувки, не е дори нов автомобил. Това е имот – той е голям, недвижим и ваш.

И накрая, но не по важност – какво да имате предвид, когато избирате конкретен имот. Осигурете си професионална оценка със сравнителни анализи. Погледнете какви са цените на подобни имоти – можете да направите справка в интернет или в специализирани издания за имоти. Най-добре е да си поръчате експертна оценка от лицензиран оценител, и едва след това направете оферта на продавача.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден.

В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси, свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани.

Ако си стиснете ръцете, включете в договора краен срок за изплащане на сумата – така ще имате достатъчно време за получаване на кредита.

За допълнителна информация и подготовка на Предварителен Договор, за преговори със строителната фирма и оформяне на Нотариален акт, можете да ни потърсите на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg 

Сключване на предварителен договор

Предварителният договор очертата „рамката“ и определя съдържанието на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имотите.

Самият Предварителен договор, е подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Връзката между тях, двата договора имат относително самостоятелно съществуване. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение на предварителния договор и на нотариалния акт, които няма да бъдат разгледани в детайли. Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие. От облигационния характер на предварителния договор, който по съдържанието си е „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.

Продавачът при нотариалната сделка следва да докаже притежанието на правото на собственост; съответно – за да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), собствеността следва да принадлежи на продавача по предварителния договор към датата на предявяването му.

ОСОБЕНОСТИ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният догоовор, в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува. Това е типично при строителството на имоти „на зелено“ което реално още не съществуват.

Интерес представлява хипотезата, при която обектът на предмета на предварителния договор е влязъл в патримониума на продавача след завеждане на делото. Такива ще са случаите, когато например сградата е построена, дори и само до етап „груб строеж“, както и когато продавачът е придобил вещните права в този период.

Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би бил основателен, защото по силата на чл. 235, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) съдът е длъжен да вземе предвид и настъпилите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора, стига те да са съществували към датата на приключване на устните състезания.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.  Допустимо е също така да съществуват известни но не големи различия в клаузите на двата договора.

Предварителният договор е съглашение между страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие. Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт, тъй като отразява последната воля на купувача и продавача.

От друга страна обаче, всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.  Сгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти, въпреки че не е довършено строителството, едва след издаването на документ за завършена първа фаза на строителството – след приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

След нотариалната сделка за покупко-продажба продавачът – строител остава задължен съгласно предварителния договор да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

На следващо място е налице съществени различия на формата за действителност на двата вида договори.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни. Оттук следва, че за валидността на сключения предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

От гледна точка на правосубектността и представителството също се наблюдават сериозни различия с оглед нормативните изисквания при сключване на предварителен договор и при нотариална сделка за покупко-продажба на недвижим имот.

Според чл. 37 ЗЗД упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

„За действителността на упълномощаването за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходима писмена форма (чл. 37 във връзка с чл. 19, ал. 2 ЗЗД), а сделки, за действителността на които е необходима писмена форма, не може да се установят със свидетелски показания.“
Сърцевината на правоотношението по предварителния договор за продажба може да се извлече от неговия предмет – „продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който ще заплати определена цена“ .

Текстът на чл. 19, ал. 2 ЗЗД изрично посочва необходимостта от включване в предварителния договор на съществените уговорки за сделката. Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона. Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсата на един или повече от тези елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния договор.
Извън задължителните клаузи, страните могат да направят и други уточнения, свързани с предаване на владението на имота, което може да стане и преди нотариалната сделка11; по повод ремонти и подобрения в постройка в имота; поемане на задължение преди изповядване на сделката да бъде сменен статутът и земеделската земя да бъде преотредена за строителство, задължение за заличаване на съществуващи ипотеки или отказ от учредено преди момента на сключване на предварителния договор ограничено вещно право на ползване върху имота и др.

В последните години значителна част от сделките за покупко продажба на недвижими имоти се  сключват с уговорка между страните, облечена в Предварителният договор, чието правно основание е чл.19 Закона за задълженията и договорите.

Правният смисъл на сключването на предварителен договор е да бъдат очертани всички бъдещи параметри на предстоящото прехвърляне на собствеността, като се очертаят основните елементи на окончателният договор и предстоящата нотариална сделка.

Двата договора са взимно свързани. тъй като на основата на единият от тях – Предварителният договор се сключва и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота. 

Характер на предварителният договорСключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Облигационният характер на предварителния договор, представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка. В тази сделка ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство. Реално имотът предмет на Предварителняит договор все още не съществува. но това не пречи на продавача респ.строителят да обещае и прехвърли собствеността върху този все още неизграден и несъществуващ имот.

Като адвокат на множество купувачи на недвижим имоти, апартаменти и др. ще споделим, че са изключително разнообразни случайте в който сградата е построена, на „груб строеж“, но продавачът е придобил вещните права в този период, след издаването на Удостоверение за завършен груб строеж (*т.нар.Акт образец 14), след което е възможно да бъде сключен и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота.

В този случай надлежно предявеният иск по чл.19,ал.3 ЗЗД би бил основателен и уважен от страна на съдебният състав, тъй като съгласно чл.235, ал.3 ГПК, съдът е длъжен да вземе предвид и настъпитълите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по предхвърлянето на имота, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитети и възможности за прехвърлянето, заедно с всички неустойки и санкции при неизпълнение. В него се очертават основните елементи на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне собствеността.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни – както на Продавача да започне издаването на съответните писмени документи на сделката, съответно, ако желае да си събере вещите в този свои имот, който желае да вземе, така и на Купувача да осигури нужните средства и предвиди предстоящите разноски за прехвърляне на собствеността пред Нотарус. Законът позволява да съществуват известни разлики в отделни клаузи на договорите.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

По своята правна същност Предварителният договор е споразумение между две страни, което би могло да бъде изменено всеки момент по тяхно взаимно съгласие. Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила. От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“. След приключването на строително монтажните дейности, учреденото от страна на собственика на терена, урегулиран поземлен имот вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

В този момент строителят или съответният инвеститор може да  започне с прехвърлянето на собствеността върху отделните обособени обекти, въпреки че не е довършено строителството.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дории след сключване на Нотариалнят акт за прехвъялене собствеността върху имота.

Въпреки сключването на Нотариален акт, с който се прехвърля собствеността на имота, ПРОДАВАЧЪТ остава задължен за всички клаузи по сключеният Предварителен договор, за да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

Въпреки това обаче е добре, в бъдещият Нотариален акт изрично да бъде записано правното задължение на Продавача, ако такова споразумение между страните е налице, строителят – продавач да завърши имота и получи нужното Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект с издаването на Удостоверение за въвеждане на експлоатация на обекта или (т.нар. Акт Образец 16).

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл office@lawyer-bulgaria.bg 

Към Вашето запитване ще бъде подходено изключително внимателно, тъй като всички Предварителни договор и писмени договор за учредяване и прехвърляне на вещни права са на висока стойност и това касае нужното внимание за всеки отделен случай.

 

Трябва ли нотариална заверка на предварителния договор?

В последните няколко години се установиха различни практики при сключване на различни видове Предварителни договори. Най-често това е Предварителен договор за прехвърляне на право на собственост, но може да се отнася и до учредяването на вещни права и др. Законът по начало не изисква такава нотариална заверка, но възможността на практика да бъде заверен един предварителен договор съществува.нотариална заверка на предварителния договор

Голяма част от купувачите на недвижими имоти не си дават сметка, че заверката на добре погтовени написан Предварителен договор, ще им даде значителни предимства при евентуални въпроси или неразбирателство между страните, отколкото да изминат пътя на целият съдебен процес по смисъла на чл. 362-чл.364 ГПК, при обявяване на Предварителен договор за окончателен или съдебно производство по разваляне на Предваритен договор пред съд.

Кантората работи активно с множество нотариуси в цялата страна и препоръчваме да бъде извършена такава заверка, независимо, че би осъпила леко крайната цена на придобиването на имота или учредяването на съответното вещно право. (примерно – на строеж).

Като адвокати по имотни дела и сделки с недвижими имоти, сме длъжни да Ви обърнем внимание, че Нотариусът няма задължение да провери съответният текст на вече изготвеният и написан Предварителен договор, съответно – този текст НЕ подлежи на някава последваща правна проверка, тъй като това е договор между две лица, с права и задължения за двете страни.

Единствено и само проверката и предварителното изготвяне на такъв договор от адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имоти, би гарантирало, че Вашият интерес е реално защитен, а предложеният Ви имот ще обвърже валидно и дългосрочно Продавача, да Ви прехвърли собствеността при условията и сроковете на Вашият Предварителен договор.

Същевременно, бихме желали да отбележим, че заверката пред Нотариус удостоверява само и единствено следните факти от такъв вид Договор, а именно : 

  • датата на подписване на договора;
  • самоличността на лицата подписващи се под договора, че са дееспособни и имат представителна власт;

Самата заверка на такъв вид Предварителен договор пред Нотариус автоматично прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора, както и позоваването на текстове от този Предварителен договор, несъгласувани писмено с двете страни по него.

Неудобството в този случай, при заверка на такъв договор е цената за неговата заверка, която варира в различен диапазон, тъй като се определя от стойността на материалният интерес на Предварителният договор, изчислен по Тарифа на Нотариусите, към Закона за Нотариусите и Нотариалната дейност, която се определя като процент от посоченият в този Предварителен договор материален интерес за прехвърляне на собствеността върху имотите, или учредяване на съответните вещни права.

нотариална заверка на предварителния договорнотариална заверка на предварителния договор

Сериозен аргумент за извършване на  нотариална заверка на Предварителен договор, въпреки съответните разходи за такса пред Нотариус е разбира се и фактът, че в случай на оспорване на права и образуване на съдебно дело срещу неизправна страна, ще имате възможност бързо и лесно да си извадите изпълнителен лист по смисъла на чл. 417 ал.2 ГПК, като  сключеният Предварителен договор ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изваждане на изпълнителен лист.

При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма. От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма.

Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава. Мнението на юристите е, че това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните по него.

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД пред невписания. Но ако сте купувач, няма как да сте сигурен, че собственикът на имота, който искате да закупите, не е сключил още няколко предварителни договори преди вашия.

Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

За допълнителна информация или подготовката на договор за Нотариална заверка, гарантиращ Вашите права интереси, можете да се обърнете към нас за съдействие на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

Предварителeн договор за покупко-продажба

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка.

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Правна същност на предварителният договор

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,поради което следва да внимавате много, ако искате да сте сигурни, че ще защитава вашите права и интереси при бъдещата покупка на имота.

Необходимо е да си изясните фактите, както и това, че този договор създава права и задължения за всеки , в качеството му на Купувач или Продавач.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това, което сте избрали е „вашият” имот – било жилище, апартамент, къща или цяла сграда, то нашият съвет, като адвокат по сделки с недвижими имоти е просто да не подписвате предложеният Ви предварителен договор.

При отказ или неизпълнение на задълженията по този сключен, последствията могат да бъдат доста сериозни.  Вашият партньор може да поиска дори от съда обявяване на сключеният Ви Предварителен договор за окончателен, а тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него, като платите в срок, уговорената и посочената в този писмен Договор продажна цена на имота.

По правило и съгласно закона Предварителният договор, е нужно да обхваща всички съществени елементи и уговорки на окончателния договор.

Нашият съвет като специалист по сделки с недвижими имоти е това да не се прави набързо при брокера, а да се огледа внимателно и да се посочат всички касаещи Ви клаузи, които ще след това ще бъдат поставени и включени именно в окончателния договор.

В нашата практика като адвокат по сделки с недвижими имоти, често се случва в предварителния договор да бъде посочена единствено цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Съществени елементи на предварителният договор

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, че не само, че това съвсем не е достатъчно, но ако се окаже, че отсрещната страна е неизправна и се наложи да се поиска съдействие от съответният компетентен съд, е спорно дали той ще приеме и признае договора, с всичките права и задължения между страните, така както е описано в него.

  1. Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е да посочим и опишем детайлно всички онези важни подробности и факти, касаещи Ви в пълна степен при закупуването респ./ продажбата на Вашият имот пред Нотариуса. Нашият основен съвет към всички, които пристъпват към сделка с недвижим имот е изискването, съответният имот да бъде описан прецизно и точно. Това изискване е с цел конкретизиране и индивидуализация на имота. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен, в противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота.
  2. Съществен елемент от самата сделка между страните е разбира се и цената на имота, която следва да се опише конкретно, като се посочи и съответният начин на плащане на тази цена. За целта е нужно да се посочи, не само цялата сума но и всеки един отделен момент, етап от плащането на цялата продажна цена. Тук е мястото да Ви обърнем внимание, при което изискването на закона е че плащания и суми над 10 хил.лв. няма как да бъдат записано и посочени в брой, затова основно изискване е тези плащания плащания, независимо от техният вид, валута и размер да са с банков превод с точно описване на основанието за плащане.
  3. Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти знаем, че съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми, ние НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.
  4. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че дори и при плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро, съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, пък дори и това е са суми до около 10% от крайната продажната цена Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента бил той купувач или продавач – изряден платец, респ. получател на цената.

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачът на недвижимият имот изисква сериозни суми, или цялата продажна цена още на предварителен договор.

Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, НЕ бихме приели и предложили на клиент – купувач на недвижим имот, да възприеме този подход.

Това автоматично ВИ лишава от най-силните му „лостове“ да въздейства на условията по сделката, а ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията са наистина сериозни, защото е нужно дадената предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент да бъдат върнати.

Това може да създаде усложнения,тъй като междувременно продавачът има теоретичната, а и практическата възможност да обремени имота, както и същият да бъде обременен с евентуални тежести за задължения на продавача, което сериозно би попречило на бъдещото сключването на окончателен договор.

Затова като адвокати по сделки с недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор, стремейки се да обхванем с него почти всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за нашият клиент – бил той Купувач или Продавач по сделката.

  1. Съществен момент,не по маловажен от определянето на продажната цена е разбира се разпределението на съответните разноски при изповядване на сделката, които включват:
  • Дължим местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;
  • Нотариална такса,  такса Вписване към Агенцията по Вписвания, такси и разноски.
  1. При много от сделките, негласна практика съществуа всички разноски при една сделка да се поемат от купувача, но това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия.
  2. Важен момент е да се посочи и срокът на действие на Предварителният договор и периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавача, или от купувача, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит.                                                              Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент
  3. Често пъти клиентите ни питат кога ще си получат имота, поради това винаги включваме изрична клауза за предаване на владението на имота, т.е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.

Нашият съвет като при сключване на Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот

Разбира се, съществуват различни модалитети, условия и разновидности, в зависимост от конкретната ситуация при прехвърлянето наимота, при завършен на „груб строеж” или с разрешение за ползване, или обзаведен.

Нашият съвет като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е в приемно-предавателния протокол да се опише всичко, което има в имота, отново с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg