fbpx

Публикации

Покупка на имот в строеж

Значителна част от работата на адвокат по имотни дела, касае сделки за недвижими имоти в строеж. Покупка на имот в строеж

Повечето сделки и покупката на недвижим имот в строеж е високорискова поради което съветваме клиентите да се обърнат към адвокат по имотни дела.

Условия за сключване на договора за строеж 

Нужно е да се уговорят и за прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Купувача

В условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Покупка недвижим имот в строеж

Основният Договор за възлагане на строителството съчетава елементи на Договор за изработка и Предварителен договор за продажба.

С Договора за изработка на самостоятелен имот(жилище), изпълнителят (най-често строителна фирма) се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект.

Със сключване на Договора за изработка, строителят се задължава в срок след като приключи строителството да го предаде на купувача.

С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор и получаването на необходимите строителни документи и разрешителни, между страните възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Важното, което следва да знаят всички купувачи, че ако има учредена ипотека върху поземленият имот върху който е била построена сградата, тази ипотека, след изграждането на сградата се прехвърля към отделните самостоятелни обекти в нея.

Какво представлява Договорът за строеж ?

Договорът за изработка ще доведе до търсеният резултат, само и единствено,  ако същият е съчетан със писмен Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на Договора за изработката, при сделките за покупка на недвижим имот в строеж е вещ или обект, за който следва да бъде прехвърлена собствеността.Покупка недвижим имот в строеж

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след разрешение за ползване на сградата;- след Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за покупка на имот в строеж или довършване на процеса на строителството,

можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Какви са рисковете при покупка на имот в строеж ?

Когато се купува имот в строеж, е ясно, че са налице множество рискове и опасности за купувача. От една страна е налице опасност имотът да не бъде завършен, а от друга страна е нужно да предвиди условията и всички рискове по сделката. Най-същественият въпрос е свързан с прехвърляне на собствеността.

Какви са предимствата при покупка на имот в строеж ?

Най-често това са възможността да избираме имот първи - избор от етаж, предпочитано изложение, разпределение на отделните помещения и не на последно място изгодна цена и начини на разплащане. Всички тези предимства могат да се получат при правилна и адекватна договорка със строителя при изготвяне на Предварителния договор. По-големите рискове в този случай се компенсират от облекчението на разсроченото плащане, от възможността да следите лично и да влияете донякъде върху качеството. При покупка на имот в по-ранен етап от строителството имате възможност за избор на по-хубав апартамент, етаж или изложение, както и възможност да закупите имота на по-добра цена.

Проучване - кой е инвеститорът на сградата ?

Важно е да се разбере, че инвестиционните компании са фирми които закупуват или взимат на обезщетение парцел / терен на който реализират проект за жилищна сграда ( в нашия случай ) и наемане на главен изпълнител ( строител ), който да построи съответния инвестиционен проект. Строително-инвестиционните компании единствено се различават с това, че имат собствена строителна фирма, която изпълнява инвестиционния проект, както се подразбира от името.

Кога и как се извършва плащането на имот в строеж ?

Плащането при покупка на имот в строеж, най-често е разсрочено, като се договаря в индивидуален договор с всеки купувач. Съществуват рискове, когато схемата, изглежда много изгодна, но всъщност да доведе до нарастване на крайната сума за плащане. Поради това е добре да имате адвокат, който да следи целият процес по придобиване на собствеността. Също имайте предвид, че банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се финансирате. Проучете добре условията на вашата банка. Това ще определи и крайния вариант за разсрочване на плащането.

Кога се придобива собствеността на имот в строеж ?

Трябва ли адвокат при покупка на имот в строеж ?

Тези случаи са едни от най-рисковите при покупка и придобиване на недвижим имот, затова проверката и сигурността от адвокат по сделката е винаги препоръчителна за целия срок на договора. Типичен пример е случая, в който Предварителния договор не се вписва, за което се налага да разчитате на добросъвестността на продавача – няма как да разберете, дали вече няма и друг за същия имот.

Как се купува имот на „зелено“ ?

Много купувачи се насочват към закупуването на евтини и незавършени имоти.Те не осъзнават рисковете при покупка имот на зелено. Затова хората често поставят въпроса Как се купува имот на „зелено“ ?

Покупка имот на зелено е такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това, значително по-рискова инвестиция.

Затова при покупка имот на зелено  се консултирайте внимателно със адвокат недвижими имоти.Как се купува имот на "зелено" ?

Често пъти на собственици на терени се предлага да закупят имоти на зелено, докато трае строителството, за да може стротелят да си осигури минимална гаранция за част от обектите в сградата.

При покупка на апартаменти на зелено, купувачите се оказват недоволни от разположението.

Други, омаяни от ниската им пазарна цена, криеща редица рискове в своебразен капан се оказват подведени в своята покупка.

Много от тях при покупка имот на зелено целят бърза продажба далеч пред довършването им, с цел спекулация с цената.

Тъй като при покупка имот на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект.

Процедура при закупуване имот на зелено ?

Важно е купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения със строителя вид и срок. Как се купува имот на зелено ?

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи.

Той е длъжен да провери дали е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на проекта.

Освен това съществуват множество административни процедури – подробен устройствен план,които трябва да бъдат изпълнени

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.Как се купува имот на "зелено" ?

Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор при покупка имот на зелено е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор.

Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания.

Все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

При покупка имот на зелено, купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния

Той следва да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове.

Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

За какво следва да се внимава при покупка на имот на „зелено“ ?

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж.

Целта на всеки инвеститор и купувач е имотът да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела.

Как се купува имот на "зелено" ?

В някой случай дори не е достигната степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван.

Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.

Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на потенциалния купувач.

Този договор представлява далечно обещание, макар и на хартия, че купувача ще си получи имота, след като строителят го завърши.

Тук започва разминавание в очакванията на купувача, очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.

От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че при покупка имот на зелено не всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е провери, че разпределение в имота на зелено отговаря на желанието му.

На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт за степен на завършеност на обекта.

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване

Компромис купувачите правят при покупка недвижим имот на зелено – дали е за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот.

Така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

За допълнителна информация и подготовка потърсете ни на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg

Как да купя имот на зелено ?

Покупката на имот на зелено е високорисково начинание. Затова е нужно да имате на Ваша страна консултант и търпение за сделката. Подготовката започва с подписване на Предварителен Договор. Тук се уговорят условията за изграждане и прехвърляне на имота на зелено.

Кога се плаща цената на имот на зелено ?

Какви рискове крие покупката на зелено ?

При покупката на зелено съществуват множество рискове от това теренът, върху който се строи да се окаже с проблеми, до това строителят да не успее да завърши сградата или не получи документи за нейната надлежна експлоатация. Затова е редно да се консултирате с адвокат по недвижими имоти.

Сключване предварителен договор

В теорията този договор очертава рамката и определя съдържанието на акта за прехвърляне на собствеността на имота при конкретни параметри на сключване на предварителен договор.

Сключването на предварителен договор представлява подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Уредбата на предварителния договор е поместена в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ и по-конкретно – чл. 19.

При буквално тълкуване на разпоредбата става ясно, че предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор.

При сключването му, същият не поражда директно действие, а създава задължение в последващ момент всяка от страните да изпълни своето задължение.

По начало този вид договор е неформален и не е в пряка зависимост от формата на бъдещия окончателен договор. Когато обаче формата на окончателния договор изисква да бъде нотариална, предварителният договор, следва да бъде в обикновена писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност.

При сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Постигането на съгласие и подписване на предварителния договор между страните не води до прехвърляне на правото на собственост.

Същото ще бъде придобито от купувача при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съда.

Тоест прехвърлянето на собствеността, се постига едва със сключването на окончателния договор. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение. Сключване предварителен договор

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие.

При сключване предварителен договор е налице т.нар. „обещание за продажба“

Особености при сключване

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният договор.

За да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, при сключване предварителен договор продавачът „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който е възможно и да не съществува.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето

Клаузите в предварителния договор, запазват правната си сила и остава действие между страните.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти

При недовършено строителството, продажби са възможни едва след издаването на документ за завършено приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.Сключване предварителен договор

След нотариалната сделка строителят е длъжен по Предварителен договор да довърши всички СМР дейности до снабдяване с разрешение за ползване за сградата.(акт Обр.16).

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни.

Оттук следва, че за валидността на сключване предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

Важна особеност по чл. 37 ЗЗД при сключване предварителен договор и упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно пред Нотариус.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор

Това са клаузи, относно предмет, цена и срок за прехвърляне с нотариален акт и плащане на цената.

Липсата на един или повече от тези елемент води до нищожност на предварителния договор.

Характер на предварителният договорсключване предварителен договор

Сключване предварителен договор представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка.

При сключване предварителен договор ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по прехвърляне на имот, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитет и възможности за прехвърляне.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни

Продавачът е длъжен да подготви писмени документи за сделката

Купувачът трябва да осигури нужните средства и разноски за прехвърляне пред Нотариус.Сключване предварителен договор

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

#Предварителният договор е споразумение между две страни, което може да бъде изменено по взаимно съгласие.

Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила.

От момента на сключването на Предварителният #договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дори и след сключване на Нотариалeн акт за прехвърляне собственост върху имот.

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво представлява Предварителния Договор ?

предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор. При сключването му, същият не поражда директно действие, а създава задължение в последващ момент всяка от страните да изпълни своето задължение.

Става ли купувача собственик с Предварителен Договор ?

Сключване и подписване на предварителния договор не води до прехвърляне на право на собственост за купувача. Собствеността ще бъде придобита от купувача едва при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съд

Какви уговорки следва да съдържа Предварителния Договор ?

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност. При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.

Кога се обявя Предварителният договор за окончателен ?

В случай че страна по предварителния договор е изпълнила своите задължения спрямо другата, същата има гарантирано право, заложено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, да поиска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен. Необходимо е предварителният договор да отговаря на условията, изброени по-горе, тоест волята на страните да бъде ясна и недвусмислена.

Какъв е срокът за обявяване на Предварителния договор за окончателен ?

При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор.