fbpx

Публикации

Какво представлява суперфицията ?

Суперфиция или т.нар. ограничено вещно правото на строеж е право, което собственикът може да отграничи и преотстъпи (прехвърли) на друго лице. За голяма част от хората не е ясно точно какво представлява суперфицията? 

Принципът е, че собственикът на земята е собственик на всички трайни приращения върху нея. Това обхваща т.нар. трайни насаждение и пристроеното.

Суперфиция се означава с правото на строеж. В този случай собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея.

Постройките, трайно прикрепени към земята, винаги са част от правото на собственост, освен ако не е учредено право на строеж.

В случай, че постройката не е трайно прикрепена към земята тя е отделна движима вещ и принадлежи на лицето, което я е закупило/изградило, а не на собственика на земята.

Законодателят дава право на собственика да разполага с право да прехвърля отделно собствеността върху земята и постройката върху нея на трето лице.

При правото на строеж собственикът на земята отстъпва на трето лице право да строи върху нея и да придобие собствеността върху построеното. Правото на строеж може да се учреди преди сградата да бъде построена, както и след това. В практиката се учредява преди изграждане на сградата, с цел такава да бъде построена.

Същност на суперфицията ?Какво представлява суперфицията ?

Правото на строеж се учредява винаги в полза на лице, което не е собственик на земята и представлява правен способ за разделяне на правото на собственост върху земята и собственост върху постройката в чужд имот.

Правото на строеж е нормативно уредено в няколко закона. Какво представлява суперфицията ?

Част от тях са Закона за собствеността (ЗС), Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), подзаконовите нормативни актове, въз основа на тези закони.

Правото на строеж възниква в резултат на двустранна правна сделка

По силата на тази сделка едната страна отделя право на собственост и го прехвърля на другата

По този начин възникват права и задължения за двете страни.

Кога се погасява суперфицията ?

Съгласно закона суперфицията ограничава правомощията на собственика на земята. Налице са правни основания за нейното нейното предсрочно прекратяване.Какво представлява суперфицията ?

Тези основания настъпват с факта, че правото на строеж, учредено на едно лице трайно не се упражнява.

Съгласно текста на чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

Давност да се надстрои етаж върху съществуваща чужда сграда тече от момента, когато се създаде обективна възможност за одобряването на проекта за етаж.

Изключение : 5 (пет) годишният давностен срок по чл. 67 ЗС не се прилага, когато правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот.

За допълнителна информация относно суперфицията, обърнете се на тел. 0897 90 43 91 или по електронната поща office@lawyer-bulgaria.bg.

Как се прехвърлят идеални части ?

Най-честият въпрос при сделки с наследствени имоти  е въпроса как се прехвърлят идеални части ?

В много от случаите наследниците трудно могат да се ориентират каква част от наследството притежават.  Някой от тях дори не са наясно как се прехвърлят и съответните идеални части от тези наследствени имоти.

Съгласно чл. 33 ЗС съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само, след като представи пред нотариуса доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

В тези случаи нотариусите изискват нотариално заверена декларация от останалите съсобственици, че идеалните части са им били предложени за определената продажна цена, но те отказват да ги закупят и са съгласни трето лице да ги закупи.

Предложението за изкупуване от останалите съсобственици може да бъде отправено и чрез нотариална покана.

Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственик има възможност да продаде своята част от вещта на трето лице, но след като я е предложил преди това за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия.

В редица случаи се явява неудобно за съсобственика, който желае да се разпореди със собствената си идеална част по най-различни причини

В практиката често се сключва договор за дарение или замяна на идеална част.

Прехвърляне идеални части наследствен имот ?

Всеки един от отделните съсобствениците има право на разпореждане – дарение, замяна или евентуално продажба.Как се прехвърлят идеални части ?

Това тези съсобственици могат да се разпоредят само със своя дял от идеалните части. Как се прехвърлят идеални части ?

Тези съсобственици не могат да направят това с целият имот.  Всеки съсобственик може да заложи или ипотекира своя дял.

Законът въвежда легално ограничение при разпореждането на всеки съсобственик с неговия дял идеални части от недвижимия имот.

Съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – строеж, пристрояване и надстрояване, сервитути

Тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а само върху цялата вещ.

В този случай, отделни разпоредителни действия с всички идеални части, съставящи недвижимия имот или вещ, ще настъпят след съгласие на съсобствениците.

В такива ситуации, резонен е въпроса за желанието на разпореждане или продажбата на идеални части на отделен съсобственик, при ситуация, в която останалите е трудно да бъдат открити или липсва желание за разпореждане с целия недвижим имот.

Как се продава недвижим имот с идеални части ?

Ако съсобственик желае да прехвърли или се разпореди със своя дял към трето лице, съсобственик е необходимо съгласие на останалите. Как се прехвърлят идеални части ?

Този съсобственик е длъжен да  предложи на останалите своите идеални част.

Това той следва да направи при същите условия и цена, за която ще продава на 3-то лице.

В декларация е нужно да се посочи цената, на която ще бъде извършена сделката.

Съсоственикът може да предложи на всеки един от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички.

При отказ на някой от съсоствениците, не е възможно да се осъществи валидна продажба към трето лице

Способ за разделяне на собствеността ?

За разделяне е необходимо да се пристъпи към други способи за прехвърляне – дарение, замяна на идеални части.

Разделяне се допуска чрез доброволна или Съдебна делба. С искова молба, всеки съсобственик може да поиска да се раздели имотът.

Той се изнася, чрез съдебна делба на публична продан, в случай, че са налице откази на съсобствениците за продажба на идеални части.

Задължително трябва да има писмени доказателства, които да удостоверят валидно направено предложение.

Съсоственика е нужно да представи на нотариус,при прехвърляне на идеални части от недвижимия имот офиициален отказ на отделните съсобственици за покупка на тази част, за да се пристъпи към официална продажба на идеални части от същият този недвижим имот.

Съсосбтвеника продавач декларира, чрез изрична писмена декларация, че никой от съсобствениците не  е приел предложението.Прехвърляне идеални части недвижим имот

Съдебната практика изобилства от случай, в които е налице множество пропуски и манипулации.

Голяма част от тях са умишлени действия на злоупотреба от съсобствениците,  представяйки фалшиви документи.

Защитата  на съсобствениците е чрез иск по съдебен ред, в указаният двумесечен срок от продажбата.

След преглед и подготовка на всички писмени документи, исковата молба се вписва, за да се обезпечат и защитят правата на трети лица.

Какво става с 3-то лице – купувач при уважаване на иска? 

Купувачът ще бъде отстранен. Законът посочва, че се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение).

Вариантите за прехвърляне на идеални части от недвижимият имот са дарение, договор за издръжка и гледане и замяна.

Следователно собственикът на идеална част от недвижим имот може да дари, сключи договор за издръжка и гледане или замени без съгласието на останалите съсобственици

Това той може да направи свободно без изискуемата декларация по чл. 33 ЗС.

Ако съдът уважи предявения иск, по силата на съдебното решение ищецът ще придобие идеалните части от имота.

Той обаче ще бъде задължен да заплати продажната цена на закупената идеална част.

Обичайно сумата е дължима на третото лице, което е закупило идеалната част и е заплатило за нея.

За допълнителна информация можете към нас на следния телефон + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на всеки случай

Мога ли да продам своите идеални части ?

Краткият отговор на въпроса е НЕ ! Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице само, след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Мога ли да продам идеални части на съсобственик ?

Да, може да бъдат продадени идеални части на съсобственик, без да се налага спазването на процедурата по чл. 33 ЗС.

Кога се допуска продажбата на съсобствени идеални части ?

Съществуват изключения при които продажбата на идеални части е невъзможна. Законът сочи, че прехвърлянето на идеалната част от недвижим имот е възможно само при дялова съсобственост.

Мога ли да продам своя имот по време на брак ?

НЕ можете да продадете идеална част в условията на граждански брак, когато имотът е придобит по време на този брак. Ако имотът се притежава в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) – единият съпруг не може да се разпорежда самостоятелно с идеалната си част. Причината е, че съпружеската имуществена общност е особена бездялова съсобственост. Това означава, че прехвърлянето на идеални части от имот в режим на СИО е възможно само съвместно от двамата съпрузи. В този случай обаче, ще възникне обикновена съсобственост между тях и третото лице.

Може ли съпруг да продаде идеална част от общ имот ?

Да може. За целта е нужно първо съпрузите прекратят режима на съпружеска имуществена общност,, и едва тогава всеки от тях ще притежава по 1/2 идеална част от имота, която ще може да прехвърля напълно самостоятелно и при спазване на особените изисквания на закона.

Актове в строителството

В последните години строителството придоби силно развитие и се стигна до пик в сделките на недвижим имот „на зелено“, като в този смисъл голямо значение имат издаването на актове в строителството.

Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки договор за закупуване на имоти.Актове в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в Закона за устройство на територията (ЗУТ).

На тези от вас, на които им предстои покупка на жилище или друг вид имот в сграда в етап на строеж ви предстои да се сблъскате с понятията: “Разрешение за строеж, Строителна линия и ниво/Акт 2, 2а/, Акт 14, Акт 15 и Акт 16”.

В зависимост от категория на строителния обект се определя и необходимата документация както и от кои институции ще се обследва обекта.

В Закона за устройство на територията са посочени следните категории:

  • Строежи от първа до трета категория (инфраструктурни съоръжения, пътища, жп линии, производствени предприятия, инсталации и др.) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
  • Четвърта (най-типичният пример са жилищни и смесени сгради със средно застрояване) и пета категория (жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
  • Шеста категория (това са временните строежи) – стопански постройки със селскостопанско предназначение, пристройка, гараж, обект с обслужващо предназначение, като тяхната регламентация е най-лека.

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта.

Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи.

Степен на завършеност на обект 

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършена конструкция – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ.

Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на конструкцията на сградата.

Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършена конструкция“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ

Това е – най-ранният етап, в който може да бъде извършена сделка с прехвърляне на право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършеност на обект

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“.

Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на „груб строеж“ за сградата.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи – Акт Образец 15

Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация.

Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията.

С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – установяване годността за ползване на строежа.

Масово в практиката това „Разрешение за ползване” се нарича Акт 16

Това представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и обитаваме.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство

То удостоверява, че обекта е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. за обитаване.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване при несъответствие между изпълнено строителство и одобрени проект.

За допълнителна информация се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg