Нищожност на делба на имот

Чест въпрос, който ни задават при делба е кои са случаите на Нищожност на делба на имот.

При извършване на делба на съсобствен недвижим имот, независимо дали е доброволна или съдебна, е от значение участието на всички съсобственици

Целта е всички наследници да участват в процеса.

Съгласно чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството, делбата, извършена без участието на някой от съсобствениците, е нищожна.

Този текст от закона означава, че такава делба не поражда правни последици и съсобствеността не се прекратява.

В този случай неучаствалите съсобственици имат право да искат делба, продължавайки ползването на съсобственото имущество съобразно правата си.

Нищожността на делбата може да бъде предявена чрез самостоятелен иск за установяване на нищожността на договора за доброволна делба.

Това е потвърдено в съдебната практика, където се допуска предявяване на такъв иск по смисъла на чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството.

Кога делбата е нищожна ?

Неучаствалите в делбата съсобственици разполагат с право да продължат да ползват съсобственото имущество.

Важно е да се отбележи, че делбата ще бъде нищожна не само ако не участват всички съсобственици, но и ако в нея участва лице, което не е съсобственик

Нищожна е делба, която има предмет имущество, което не е съсобствено.

Поради това е необходимо внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването ѝ, както и кои са съсобствениците, за да се избегнат подобни рискове.

При делба на наследство е особено важно да се установи кои са наследниците и какъв е размерът на техните дялове.

Това включва проверка на начина на придобиване на собствеността и дали наследодателят е бил действителен собственик на имота.

В случай че някой от наследниците не участва в делбата, тя ще бъде нищожна и съсобствеността няма да бъде прекратена.

Препоръчително е при извършване на делба, било то доброволна или съдебна, да се осигури участието на всички съсобственици

Целта е да се проучи внимателно собствеността на имота.

Това ще гарантира, че делбата ще бъде действителна и ще доведе до прекратяване на съсобствеността.

В заключение, за да бъде делбата на съсобствен недвижим имот действителна и да породи правни последици, е задължително участието на всички съсобственици.

Неспазването на това изискване води до нищожност на делбата и запазване на съсобствеността.

Кога делбата е нищожна ?

Много често хората ни питат по свои казуси кога делбата е нищожна ?

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

ЗН разпорежда и че „наследникът – земеделски стопанин, който живее във или близо до населеното място, където се намират наследствените непокрити недвижими имоти, за да допълни притежаваната от него земя до размер на средния тип частно трудово земеделско стопанство, може да изкупи от останалите сънаследници, които не живеят в същото населено място или близо до него или пък не се занимават със земеделие, падналите им се в дял непокрити недвижими имоти“.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Всеки наследник може да иска своя дял в натура, ако това е възможно.

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Именно затова всеки наследник може да иска своя дял в натура, в случай че е възможно.

Неравенството на дяловете се изравнява с пари, а имотите, които не могат да се поделят удобно, се продават на публична търговия.

Друго важно правило е, че преди да се пристъпи към съставяне на дяловете е следното :

Всеки сънаследник трябва да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя

Всеки наследник трябва да внесе това, което дължи на другите сънаследници във връзка със съсобствеността помежду им.

Ако наследникът не извърши привнасянето в натура, сънаследниците, които имат право да го искат и получават в своя дял част от наследствените имоти</p><p>Този дял следва да е равен на дължимото по стойност, а ако е възможно – и по вид.

Това е основата, върху която се разрешават наследствени случаи и взаимоотношения по правен път.

Какво гласи съдебната практика ?

Често тези делбени процедури са свързани със спорове и недоволство от страна на някой от сънаследниците.

Законодателят се е опитал да разрешава тези въпроси наведнъж, с участието на всички наследници и по възможност за всички наследствени имоти.

Затова са въведени специални правила.

Според тях, както и според трайната съдебна практика, делба би била недействителна, ако в нея не е участвал някой от сънаследниците.

В този смисъл Законът за наследството посочва, че “когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна”.

Това означава, че не може само някой от наследниците да разделят един от няколко наследствени имота.

Такава делба би била нищожна.

Ако по някакъв начин тя бъде извършена, един съд винаги ще прогласи нейната нищожност по искане на който и да е от сънаследниците, които не са участвали в нея.

При съдебната делба също е задължително да участват всички съсобственици.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял.

Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.

Съдебната делба минава през две фази

Първата е по нейното допускане.

В случай , че Районният съд приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично

А/ между кои лица

Б./ за кои имоти ще се извърши,

В/ каква е частта на всеки.

Втората фаза на делбата се казва „Уравняване по сметки“ 

При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.

Има и някои конкретни правила.

При извършването на делба на урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, следва да се спазват задължителните изисквания за минимални размери на всеки обособен имот, съгласно Закона за устройство на територията.

При делба не се допуска и разделянето на нивите на части по-малки от 3 дка, на ливадите – от 2 дка, и на лозята и овощните градини – от 1 дка.

Въпроси за делба на наследство

В последните години много клиенти задават редица въпроси за делба на наследство.

В повечето случаи, става дума за възникване на наследствени отношения между роднини за наследствен имот. Съгласно чл. 69, ал. 2 ЗН при делба всеки наследник може да иска своя дял в натура, като неравенството на дяловете се изравнява с пари.

Характерното при делба на наследствен имот е, че всеки един от съделителите получава реален дял от съсобствеността.

Смъртта на наследодател и приемане наследството от призованите наследници води до придобиване на идеална част от собствеността.

С подписването на договора за делба, респективно с влизането в сила на съдебното решение за делба, всеки един от съделителите придобива право на собственост върху реален дял от наследствен имот.

Собствеността върху предоставения в реален дял имот се придобива от съделител последователно.

С приемането на наследството (универсално правоприемство) той придобива идеалната част, която отговаря на съответният му дял в наследството

С извършването на делбата (частно правоприемство) придобива и останалата идеална част от отредената му в реален дял вещ.

До реална подялба на общото имущество ще се стигне както в резултат от подписването на договор за доброволна делба, така и въз основа на съдебно решение при съдебна делба.

В практиката на ВКС са поставени следните въпроси за съдебна делба, а именно:

1. Налице ли е самостоятелен иск за установяване нищожност на договор за доброволна делба по чл. 75, ал. 2 ЗН?

Съгласно чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна.

Неучаствалите в делбата съсобственици разполагат с възможност, позовавайки се на нищожност на извършената без тяхно участие делба, да предявят нов иск за делба.

Въпросът дали е възможно неучаствалите в делбата съсобственици да предявят самостоятелен иск за установяване нищожност на договор за доброволна делба.

Съгласно утвърдената практика се допуска предявяване иск за нищожност на договор за доброволна делба по смисъла на чл. 75, ал. 2 ЗН.

Неучаствалите в делбата съсобственици разполагат с право да продължат да ползват съсобственото имущество.

2. Нищожен ли е договорът за доброволна делба, при който насрещната престация е алеаторен договор ?

Въпросът е за възможността съсобственик, в чийто дял се поставя недвижим имот, да поеме задължение за гледане и издръжка на друг съделител.

Законът не установява императивно изискване за вида на дължимото уравнение при постигнато съгласие между съсобствениците за доброволно поделяне.

В чл. 69, ал. 2 ЗН да е предвидено, че неравенство в дялове при делба да се изравнява с пари или имот.

Не съществува пречка неравенството в дяловете да бъде изравнено като един от съсобствениците поеме задължението да гледа и издържа друг съсобственик.

С решението по допускане на делбата съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти следва тя да бъде извършена, както и каква е частта на всеки съделител.

Ако приобретателят замести своя праводател със съгласието на всички съделители, то с решението по допускане на делбата ще бъде признато неговото право да участва при извършването на делбата.

Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС намира, че т. 8, буква“б“ на Постановление № 7 от 28.11.1973 г. на Пленума на ВС не намира приложение в хипотезата на одобряване на съдебна спогодба за делба с поемане на задължение за издръжка и грижи.

3. Какво е правното значение и последици при липса на прието наследство по опис в производството по иск по чл. 30, ал. 1 ЗН за възстановяване на накърнена запазена част, насочен спрямо лице, което не е от кръга на лицата, призовани към наследяване?

Приемането на наследството по опис обаче е съвършено различно по своето естество и правни последици правно действие

Това действие има за цел да ограничи отговорността на приелия наследството по опис за задълженията на наследодателя

Тук се включват и  задълженията по завет, само до стойността, която се покрива от наследственото имущество

В този смисъл следва да бъде правено разграничение между самия опис на наследственото имущество и приемането на наследството по опис.

Приемането на наследството по опис изисква

А/ да бъде съставен опис на наследството и

Б/да бъде направено заявление от призованото към наследяване лице, че приема наследството по опис, което следва да бъде вписано в Особена книга на Районен съд.

Законът дава възможност на призованото към наследяване лице, което има право на запазена част от наследството, да реализира иск по отношение на призовани към наследяване лица.

По отношение на лица, които не са призовани към наследяване съгласно изричната разпоредба на чл. 30, ал. 2 ЗН следва да бъде предхождана от приемане на наследството по опис.

Поради това изискването за приемане на наследство по опис е предпоставка за реализиране на правото да се иска възстановяване на запазена част от наследството само когато наследодателят е извършил дарствени разпореждания или частни завещателни разпореждания

Фази на съдебната делба

При наследяване или обикновена съсобственост, всеки съсобственик и сънаследник, може с иск пред Районен съд да поиска съдебна делба. В този процес са налице две фази на съдебна делба.

Съдебната делба преминава през две фази, освен ако още в първата фаза не се сключи спогодба между съделителите.

Най-общо фази на съдебната делба са следните:

А/ Първа фаза на делбения процес – допускане до делба и определяне на съделителите

Б/ Втора фаза – Искания по т.нар. „уравняване по сметки“ между съделителите.

Съдебната делба се извършва от районния съд , в чийто район се намира делбения имот. Ако предмет на делбата  са повече от един недвижими имоти, ищецът /съделителят, който предявява иска за делба, респективно избира Районен съд, пред който да предяви иска си

ОСОБЕНОСТИ НА СЪДЕБНАТА ДЕЛБА

Съдебната делба е начин на прекратяване на съсобствеността е уреден като особено исково производство пред Районен съд.

Характерно за производството е, че се провежда двуфазно.

Първата фаза, т.н. установителна фаза, цели да се провери и установи правото на делба, а втората – да се осъществи това право.

Първа фаза: допускане на делбата.

Производството за допускане на делбата започва с искова молба, като се прилагат съответните документи, които доказват твърдените от ищеца обстоятелства. Допустими са всички доказателствени средства на общия исков процес.

Първа фаза се финализира с произнасяне от съда с решение по допускане на делбата, което подлежи на обжалване.
В решението по допускане на делбата съдът се произнася по въпросите: между кои лица и за кои имоти тя следва да се извърши и каква е частта на всеки от съделители, между които съдебната делба се допуска.

Първа фаза определя основата, върху която ще се проведе втора фаза, тъй като се установява не само правото на делба, а и собствеността с всички индивидуализиращи я елементи.

След влизане в сила на решението по допускане на делбата, страните, които участват в производството, не могат отново да повдигат спора за съсобствеността.

В решението съдът трябва да се произнесе и по всички искове, които са предявени пред него по въпроси, обуславящи съдебната делба.

Всеки дееспособен съсобственик може да подаде иск за делба. Искът за делба е подсъден на Районния съд по мястото на откриване на наследството.

Делбеното производство се развива по местонахождението на имота.

Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на Районен съд.

Когато съсобствениците не могат да се разберат как да разделят имуществото доброволно, те следва да се обърнат към съда.

Целта на това е а превърнат идеалните си части в реални и определят собственик на имота . 

Затова в първата фаза на делбата се изясняват въпросите между кои лица ще се извършва делбата, за кои имоти ще се извърши делбата. 

В първото открито съдебно заседание в първата фаза на делбата  всеки от съделителите освен ищеца може да поиска с писмена молба да бъдат включени в делбената маса и други съсобствени имоти, които ищецът не е описал в исковата молба.

Съдът следва да определи каква е частта на всеки от съделителите. 

ВАЖНО : Искът за делба по чл. 34 ЗС и чл. 69 ЗН не се погасява с давност.

Предмет на делба могат да бъдат всички или част от съсобствените имоти, освен ако законът разпорежда друго

ВАЖНО : В случай, че съсобственик не вземе участие в делбата, тя е изцяло нищожна !

В това заседание  всеки от съделителите може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на неговия дял, както и против включването в наследствената маса на някои имоти.

Решението на първата фаза подлежи на обжалване след влизането му в сила. В тази фаза е допустимо да се оспорят завещания относно някой от делбените имоти както и на истинността на писмени доказателства.

В първата фаза на делбата трябва да бъдат направени искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения, ако някой от сънаследниците има такива претенции.

В тази фаза е допустимо искане за временно разпределение на ползването на имотите до приключване на делбата.

ВТОРА ФАЗА НА ДЕЛБАТА 

Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните

Във втора фаза се разрешават със сила на пресъдено нещо и спорове между съделители по уреждане на „сметки между тях“ 

Тези спорове представляват осъдителни искове между съделителите, отнасящи се до облигационни притезания, възникнали по повод имуществената общност.

Тези искове се предявяват най-късно в първото заседание във втора фаза, като срокът е преклузивен и след изтичането му страните могат да предявят претенциите си само в отделен от съдебната делба иск.

Във втора фаза съдът осъществява правото на делба по няколко начина:

1. чрез образуване на дялове от общите имоти
2. предоставянето на всеки дял в обект на изключителна собственост на съответния съделител
3. чрез публична продан на общия имот и разпределяне на получената сума в случая на чл. 348, ал. 1 от ГПК.

Страните в делбата могат да участват при наддаването в публичната продан. Съдебната практика приема, че е незаконосъобразно да се извърши делба чрез изнасяне на допуснатите по делба имоти на публична продан, когато техният брой е равен или по-голям от броя на съделителите.

Съдът изследва всяка възможност, съделител да получи реален дял от веща или имота, предмет на делбата.

За уравняване на дяловете се изчислява наплащане в пари, съобразно експертна оценка на вещо лице.

Във втора фаза на делбата се разглеждат и:

• претенциите по сметки на съделителите за разходи по увеличение стойността на имота (вещта)
• претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)
• искания за възлагане на неподеляем имот;

Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете. Това се налага ако са налице предвидените в закона предпоставки.

Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти

Това съдебно решение на втората фаза също подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите, както и на обжалване по надлежният съдебен ред.

За допълнителни въпроси относно делба се обърнете на телефон 0897 90 43 91 или на Email : office@lawyer-bulgaria.bg