Публикации

Покупка имот на „зелено“

Закупуване на новопостроен дом на изгодна цена – такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това и по-рискова инвестиция.

Често пъти обезщетени собственици на апартаменти, недоволни от разположението или омаяни от високата пазарна цена, целят бърза продажба далеч пред довършването им . В този момент идва и въпроса за сигурността на сделката с такъв имот.  Повечето проблеми с незавършените жилища дойдоха в периода 2008-2015г. от страна на строителните компании.

Тъй като при покупката на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект, е много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид.

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът. Историята на собствеността трябва да се проследи назад, тъй като всяка предходна сделка, сключена от несобственик или в противоречие със законовите изисквания, крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено.

Освен това съществуват множество административни процедури (приет подробен устройствен план, смяна на предназначението на земята и и.н.), които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.В този случай, това ще му гарантира изплащане на остатъка от продажната цена (например 50%). Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор, но Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания. Напоследък все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

Независимо от това дали е налице договор между продавача и купувача, при един имот в строеж, незавършен с Удостоверение за въвеждане в експлоатация е добре тук да участва и строителя.  Купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния, който да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове. Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

Особености на продажбата на имоти в строеж – „на зелено“

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж, да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела, защото има много неща, които трябва да бъдат проверени

  1. Важното, което всеки купувач трябва да отчете е,  че с подписването на Предварителен договор за закупуването на недвижим имот в строеж – т.е. „на зелено“ обектът все още не е изграден, а в някой случай дори не е достигнал и степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван. Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.
  2. Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на КУПУВАЧА – той е само едно далечно обещание, макар и на хартия, че ще си получи имота, ако и когато строителят го завърши. Ето тук започват сериозните разминавания и подведени КУПУВАЧИ- очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.
  3. От голямо значение при сключването на Договор със строител е проверката на самата строителна компания. Дали същата работи със собствен капитал или заемни средства – т.е.кредити от банки.
  4. От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че НЕ всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Повечето строителни фирми, започват продажбите, веднага след като вземат Разрешението за строеж в имота. За разрешение за строеж има 2-годишен срок, в който строителството трябва да започне. Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е сигурен, че проектираното разпределение на имота отговаря на неговото желание.

Също така трябва да се види дали това, което е изградено до момента, отговаря на съответните проекти. Особено съществено е нужна намеса на адвокат по имотни дела, ако има изкопни и след това насипни работи – трябва да се провери дали под насипа всичко е изпълнено – хидроизолации, дренажи, наклони на канализации и др.

Има и доста други актове преди да се стигне до т.нар. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Акт 16 На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт. Купувачът трябва да се поинтересува и за статута на земята – би могло да се строи не само в УПИ, но и в ПИ (при занижени параметри). Съвсем отделна група проверки са тези за тежести, т.е. правна проверка на собствеността.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване  – за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Ако предварително разполагате с известна част от сумата, за да можете бързо да реагирате в случай на предварителен договор или стоп капаро. Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот – така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

Така още от рано ще сте наясно и с размера на вноската по кредита – тази подробност в началото изглежда някак далечна, но тя съвсем не е. Вашата кредитна вноска ще започне да почуква на вратата ви всеки месец от момента, в който сделката стане факт.

Преди да започнете да търсите недвижим имот, който искате да закупите с ипотечен кредит, е важно да знаете и с какъв размер на кредита ще може да разполагате. Размерът ще стане ясен, когато отидете в банката и там изчислят двата основни коефициента за определяне на размера на кредита:

– Коефициент дълг – доход, който служи за изчисляване на максималния размер кредит, който можете да изплащате въз основа на вашия месечен доход и разходите, които имате по съществуващи кредити – изразено като процентно съотношение;

– Максимален процент на финансиране, който пък служи за изчисляване на максималния размер кредит, който може да бъде отпуснат спрямо стойността на обезпечението по кредита.

След това трябва да си отговорите честно на следните въпроси: Очаквате ли промяна на месечния си доход в краткосрочен план? С каква цел купувате имота – дългосрочно или планирате възможността да го продадете след няколко години? Как ще се променят месечните ви разходи след взимане на кредита – вноска, застраховки, данък на имота, отпадане на разход за наем? Тоест, ще имате ли ДОСТАТЪЧНО средства, за да живеете нормално и разнообразно и да поддържате жизнения си стандарт?

Информирайте се какъв е лихвеният процент по кредита и годишния процент на разходите (ГПР) – това са важни подробности. Питайте дали има опция за отстъпка от лихвения процент при определени критерии, както и какъв е максималният срок, за който може да ви бъде отпуснат ипотечен кредит. Не забравяйте и таксите за отпускане на кредит – понякога те липсват, но най-често ги има и трябва да включите и тях в разчета.

След това направете разчет и на разходите на имота. Поддръжка, данъци, евентуални ремонти, битови сметки и разходи за управление на собствеността. Хубаво е да знаете какво ви очаква като разход и по това перо, за да се доближите максимално до общата сума, с която ще се разделяте на месечна база, след покупката на имота.

Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Обърнете внимание и на  отделните, междинни етапи от извършваните СМР-дейности  ( СМР дейности на кота 0, изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи.

При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си, без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Помислете за няколко важни неща – имате ли деца или планирате ли да имате? Къде ще ходят на детска градина, на училище, как е уреден транспортът в квартала, има ли добра инфраструктура, магазини, паркинги?

След това огледайте и самия имот – отговаря ли поне на 70% от изискванията ви, има ли онези предимства, на които държите?

Рискове и тънкости при покупка на имот "на зелено

Това са изключително важни въпроси, на които не бива да отговаряте прибързано – все пак, това ще е вашето жилище оттук нататък и едва ли ще можете да го смените, ако внезапно се окаже, че нещо не е точно така, както сте си го представяли. Не е чифт обувки, не е дори нов автомобил. Това е имот – той е голям, недвижим и ваш.

И накрая, но не по важност – какво да имате предвид, когато избирате конкретен имот. Осигурете си професионална оценка със сравнителни анализи. Погледнете какви са цените на подобни имоти – можете да направите справка в интернет или в специализирани издания за имоти. Най-добре е да си поръчате експертна оценка от лицензиран оценител, и едва след това направете оферта на продавача.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден.

В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси, свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани.

Ако си стиснете ръцете, включете в договора краен срок за изплащане на сумата – така ще имате достатъчно време за получаване на кредита.

За допълнителна информация и подготовка на Предварителен Договор, за преговори със строителната фирма и оформяне на Нотариален акт, можете да ни потърсите на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg 

ПОКУПКА НЕДВИЖИМ ИМОТ СЪВЕТИ

Често се случва, в желанието на строителните предприемачи да продадат бързо един недвижим имот, да си послужат с недостоверна информация, или казано по друг начин, директно да подведат клиентите си за да сключат бърза сделка с тях.

ПРАВНИ СЪВЕТИ ПОКУПКА НА ИМОТИ

ПРАВНИ СЪВЕТИ ПОКУПКА НА ИМОТИ

“Когато клиентите ни  съзрат някакви цепнатини или пукнатини по фасадата на сградата отвътре или  отвън, им обясняваме, че сградата се е нацепила, защото e още нова и сляга. Някои от тях се връзват, други водят инженер-конструктори за проверка.“

Много нелепи обяснения ще чуете, но това нелепо обяснение не следва да пропускате. Най-различни са опитите, чрез различни  заблуди, с който подхлъзва клиентите, колебаещи се дали да купят апартамент във вдигнатото от него кооперация.

В повечето случай при покупка на имот нашите клиенти се срещат с интересна и страна схема : Млад предприемачът – малка строителна фирма в провинцията, твърди, че печели добре, но усилено предлага имота – с надеждата да сключи сделка на всяка цена.

Нужно е да знаете че отговорност на строителя в Наредба 3/2003г. за гаранционни срокове в строителството за изградените обекти и търговски сгради, но като адвокат по имотни дела ще Ви споделим, че ако не се извършат съответните технически и правни проверки, всички дефекти и проблеми с материалите и конструкцията лъсват едва на втората или третата зима, когато точно тези некачествените материали са се променили свойствата си няколко пъти.

Съвсем резонно възникват въпроси като например -Как можем да се предпази потенциален  КЛИЕНТ – КУПУВА, който се опитва да установи всички дефекти зад изградена и построена сграда или вдигнатата красива фасада?

КАКВО ДА ПРАВИМ ПРИ ПОКУПКА НА „ЗЕЛЕНО“ ТРЯБВА ЛИ ДА КУПУВАМЕ САМИ  ?

Като опитен  адвокат по недвижими имоти, винаги съветваме клиентите ни да се консултират предварително за отделните стъпки относно проверка на имота, за да си спестят редица проблеми, който биха могли да имат с един или друг обект,който са решили да закупят.Повечето неща са сравнително ясни :

Проверете строителя относно за капитала, изградени вече обекти, печалбите от минали години и имената на собствениците. Много важно е вашият адвокат по недвижими имоти да установите в какви други фирми, участват тези лица и дали имат някакви имуществени или финансови проблеми

  • Повечето адвокати по имотни дела, съветват клиентите си да съставят списък с въпроси за Строителната фирма.
  • Задължително посетете офиса на Стрителя и съберете данни за предлаганите апартаменти.
  • Изисквайте фасада, разпределение на етаж, вертикален разрез А-А, 3D графики, копие на предварителен договор. Вижте как изглеждат всичките им строежи в момента и дали сред тях няма замразени от години. Ако полуготовият блок прилича на шахматна дъска, защото строителят е съчетавал итонг с тухли по желание на различните клиенти, търсете си друг. В случай, че нещата  изглежда приемливо и не буди излишно подозрение, но случайно видите с предприемачът, който пристига с последен модел автомобил, съветваме Ви да внимавате с имотите.
  • Някои строителни предприемачи обявяват умишлено ниска цена, за да привлекат повече клиенти с надеждата за бързи продажби. След това обаче често се оказва, че новите собственици трябва да си доплащат за общ водомер, за включване в уличния водопровод и канализация.
  • Повечето „строители“ си имат АНИ – Агенции за недвижими имоти -който веднага, ще ви кажат, че са разпродали почти всичко, освен това, което сте харесали – примерно един тристаен апартамент, двустаен на партера и мезонета най-горе, НО в последствие ще се окаже, че  друг, непознат брокер ще Ви предложи доста по-богат избор на жилища по всички етажи в същата сграда срещу приличен  процента върху крайната пазарна цена.

Като адвокат по недвижими имоти съветваме нашите клиенти, че винаги е  добре за тях да купите готов апартамент, отколкото “на зелено“.

ПРАВНИ СЪВЕТИ ПОКУПКА НА ИМОТИ

ПРАВНИ СЪВЕТИ ПОКУПКА НА ИМОТИ

Твърде много неща могат да се объркат и дори сериозно да ви обещават ключ до 6 месеца, може да не го видите 6 години. Стигнете ли до плащане на стартиращото строителство обаче, трябва да знаете, че сериозната фирма не иска пари накуп, нито предлага схеми за внасяне на средствата в съотношение 70на 30 или 50 на 50.

В повечето случай строителите дават на бъдещите си клиенти предлагат изключително неясна разбивка на цялата стойността на имота, както и на отделните вноски на жилището – било първоначална оценка, срокове за завършване, както и цена за груб строеж и др.

В повечето случай, КУПУВАЧИТЕ трудно могат да контролират процеса на “строителството на обекта“ и процеса на изразходване на средствата от строителя, тъй като не разполагат със специални знания и умения, а в крайна сметка това не им влиза в работата.

Старайте се вие да си изберете адвокати по имотни дела и строителен процес, а не строителя или брокера да ВИ го препоръча.Това ще Ви спести грижи и съмнения за покупката на имота.

Повечето сериозни строителни фирми могат да ви предоставят детайли и обяснения относно сроковете за изпълнение и завършване на СМР дейностите, дори когато вземате апартамент “на зелено“.Когато срещнат адвокати по имотни дела и строителен процес, те стават значително по – внимателни и смянят рязко тактиката с обясненията за строителните дейности и срокове на обекта им.

Съветваме Ви да се информирате за строителните материали – в това число шумо- и топлоизолация, зидария, фаянс, алуминиева или PVC дограма на прозорци,  качество на стъклата, поставяне на радиаторите, мазилката, подовите настилки и пр.

В много случай от практиката ни на адвокати по имотни дела и сделки с недвижими имоти, строителите обяснят, че е твърде рано да се говори за довършителни работи е ясно, че нямат никакво намерение да го довършат. В началото, на ниво идеен проект, всяка сериозна строителна фирма има детайлна проектна документация включително и за довършителните дейности, по която да се определи себестойността на квадратен метър.

Ангажирайки се като адвокати по недвижими имоти и имотни дела,ще гарантираме Вашата сигурност, като Ви държим в течение за всеки детайл за бъдещият имот, включително дали е правено геоложко и хидроложко проучване на терена – няма да ви е приятно, ако след поупката на недвижим имот, в мазето ви се наводни на втората година.

На оглед на имотите, може да си вземете и елементарни технически средства, като например рулетка, когато оглеждате евентуален имот за да установите съмнения и отклонения в строителството на този имот.

Много често,както инвеститорите, така и  строителите старателно се стараят да “оползотворят“ цялата наличната площ, при което се случва, да липсва сантиметър  или повече от минимално установените стандарти по закон (БДС). Добре е да проверите дали стените са построени криви, дали мазилката е изправена или е неравна, дали е налице накриво поставена  дограма явен знак за немарливост, която може да е проявена и на други, още по-важни места.

рискове при сделки с недвижими имоти

рискове при сделки с недвижими имоти

Внимавайте с изключително подозрение към „специалист“, който се опитва да ви убеди, че ламинатът е по-добър от дървения паркет и че строителният материал „Итонг“  вече се използва по-модерно от старите тухли.

Практическият съвет като адвокат по недвижими имоти е да НЕ купувайте ИМОТ от типа“мезонет“, ако на неговият покрив, в сградата няма поставени добри покривни изолации или читави керемиди. Всички други материали, каквито и да са заместители все някога ще пропуснат влага, което ще рефлектира върху крайната стойност на новия апартамент.

Именно тук Ви съветваме да не правите компромиси, един бъдещ ремонт на покрив може да оскъпи имота Ви дори двойно, ако не извършите с Вашият адвокат по недвижими имоти и имотни дела всички необходими проверки !

Сравнете дума по дума всички получени договори, винаги се консултирайте се с добър  адвокат по сделки с недвижими имоти, както и с  нотариус.