Подобрения, извършени от наемател

Често пъти при наемане на недвижим имот се стига и до въпроса за подобрения, извършени от наемател.

Наемните отношения са един от най-широко разпространените видове облигационни отношения, което налага детайлното им изследване.

Държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС.

Отношенията със собственика за добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с договора между тях

При липса на договор – съобразно правилото на чл. 93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване – за подобренията.

Право на иск за подобренията има лице, което е извършило подобрения в чужд имот

Касае се за лице, което може и да не било обвързано с договор към собственика на имота, когато не е владелец и не е държател, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 72 и 74 ЗС.

Неговите отношения със собственика за извършените подобрения се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие, съответно с правилата на неоснователното обогатяване, а за добивите от вещта – съобразно чл. 93 ЗС.

Съсобственикът, който е извършил подобрения в съсобствения имот със съгласието на останалите съсобственици, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71, 72 и 74 ЗС.

Вторият случай е хипотезата на неоснователното обогатяване, ако не са предмет на изрична уговорка.

Какво гласи съдебната практика?

Съдебната практика се фокусира върху въпроса за конкуренцията на исковете по чл.71-74 ЗС.

С тези подобрения, при липса на уговорка, отношенията се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване.

Дали наемателят ще разполага с вземане за извършените подобрения, зависи от уместността на извършването им и доброто водене на работата по см. на чл.61, ал. 1 и сл. ЗЗД.

Извършване подобрения в имот

Собствеността върху вещи – присъединени или принадлежности към главната вещ.

Когато вещта е прикрепена към имота така, че не може да се отдели без повредата му, то тя губи характеристиката си на самостоятелна движима вещ

Тази вещ става част от недвижимия имот. Собственикът на имота придобива правото на собственост и върху присъединената вещ.

Трайно прикрепени към недвижимия имот са не само вещите, чието отделяне би довело до физическо му увреждане.

Това не се отнася за тези, с отделянето на които би се нарушило функционирането му.

Тук става дума за вещи с обслужващо сградата предназначение, каквито са водно пречиствателни съоръжения, отоплителни инсталации и др.

Когато вещта е прикрепена по начин, който позволява демонтирането и отделянето й от имота без увреждането му, тя може да бъде придобита от собственика.

Към този ред от неща принадлежат при условията на чл. 98 ЗС – принадлежността следва главната вещ, ако не е уговорено или постановено друго.

Страните по облигационното правоотношение могат да уговорят нещо различно от предвидените в чл. 97 от ЗС последици при присъединяване на чужди вещи към  главна вещ.

Става дума за всички подобрения, които подлежат на демонтаж и нямат характер на трайни подобрения.

Подобренията, които подлежат на демонтаж, са тези, които могат да бъдат отделени от имота, без да се наруши както тяхната цялост, така и самия имот.

Преценката дали едно подобрение има характер на трайно такова се извършва  по отношение на факта, дали подобрението да бъде отделено без увреждане

Целта е това отделяне да не води до намаляване на стойността му или намаляване цената на имота. 

Подобрение е налице, само когато извършеното е трайно прикрепено към имота и собственикът не може да иска унищожение на подобренията

В този случай и владелецът не може да ги премахне, а му се дължи само обезщетение за тях.

Когато в недвижимия имот са прикрепени движимости, които увеличават стойността му

Възможно е те да бъдат отделени от него, без съществено да се промени имотът, лицето, извършило подобренията разполага с правото да вдигне тези вещи.

Съдебната практика сякаш свежда въпроса до това дали работата е била предприета със знанието и без противопоставянето на заинтересования.

Съдебни дела за подобрения в имот

Правната квалификация на иска на наемателя подобрител, когато такъв следва да бъде признат, поначало е по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.

Правната нормана чл. 61 ал.2 ЗЗД регулира отношенията между наемателя, който е извършил подобрения в наетия имот, и собственика на имота.

Съгласно чл. 61, ал. 2 ЗЗД, наемателят има право на обезщетение за извършените подобрения, ако те са били необходими и съответстват на обикновените нужди на имота.

Идеята на чл. 61, ал. 2 ЗЗД е да ограничи размера на вземането на гестора, като се осигури баланс между интересите на двете страни – наемателя и собственика.

С тази разпоредба се цели да се предотврати неоснователното обогатяване на наемателя за сметка на собственика, като се отчита стойността на извършените подобрения и тяхната полза за имота.

Част от разноските, направени от наемателя, са свързани с ползването на имота

Възможно част от тях да останат за ползване от собственика.

Това създава сложни правни въпроси относно разпределението на разноските между страните.

Важно е да се отбележи, че ако подобренията са направени без съгласието на собственика, наемателят може да се окаже в неблагоприятна позиция, като бъде принуден да поеме цялата тежест на разноските.

Давност за иск по чл. 59 ЗЗД за подобрения в имот

Един от най-важните аспекти при предявяване на иск за подобрения в имот е давностният срок.

Давността за предявяване на иск по чл. 59 ЗЗД започва да тече от момента на извършване на подобренията.

В съдебната практика се приема, че този момент съвпада с момента, когато вземането на владелеца подобрител става изискуемо

В този случай се приема, че давността започва да тече именно от момента, в който владението му бъде обърнато в държане.

Този принцип е важен, тъй като той поставя началото на течението на давностния срок

Това има съществено значение за възможността на наемателя да защити правата си.

Давностният срок обикновено е пет години, но е важно наемателят да бъде наясно с точния момент, от който започва да тече срокът, за да не пропусне възможността да предяви иска си в съдебен ред.

При прекратяване на наемното отношение, наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е получил, с изключение на нормалното износване.

В случай на причинени вреди на имота, след прекратяване на наемното отношение, наемателят дължи обезщетение за периода до окончателното връщане на имота на собственика.

Това обезщетение може да включва и суми за възстановяване на първоначалното състояние на имота, ако са извършени неразрешени промени.

За допълнителна информация, моля обърнете се на тел. 0897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg