Оспорване констативен акт

Честа практика при установяване на собствеността на недвижимите имоти е издаване, респ. oспорване констативен акт.

Честа практика при установяване на собственост върху недвижими имоти е снабдяване с констативен акт, а когато този акт засяга права на други лица – се стига до оспорване на констативен акт по съдебен ред.

Това е особено често при земеделски земи, наследствени имоти, изоставени дворове, стари къщи и имоти, владени дълго време без актуални документи за собственост.

Производството по чл. 587 ГПК е охранително производство, чрез което нотариусът проверява дали молителят следва да бъде признат за собственик въз основа на писмени доказателства или по давност чрез обстоятелствена проверка.

Какво представлява констативният акт

Констативният нотариален акт е нотариален акт, с който не се прехвърля собственост, а се удостоверява вече съществуващо право на собственост.

При чл. 587 ГПК законът урежда две основни хипотези: нотариален акт въз основа на писмени доказателства и нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка, когато се твърди придобиване по давност.

В последната хипотеза нотариусът събира доказателства, разпитва свидетели и преценява дали са налице предпоставките за признаване на собствеността.

Констативен нотариален акт по чл. 587, ал. 2 ГПК

При обстоятелствената проверка нотариусът изследва дали молителят е упражнявал владение върху имота, дали това владение е било явно, спокойно, непрекъснато и с намерение за своене, и дали е изтекъл необходимият срок по чл. 79 ЗС.

В практиката именно тук възникват най-много спорове, защото свидетелските показания често са единственото доказателство, а впоследствие се установява, че имотът е наследствен, съсобствен или владението не е било изключително.

Разпоредбата на чл. 79 ЗС предвижда придобиване на собственост върху недвижим имот по давност при непрекъснато владение в продължение на 10 години, а при добросъвестно владение – за 5 години.

Доказателствена сила на констативния акт

Тук е съществената правна разлика, която често се разбира погрешно.

Съгласно Тълкувателно решение № 11/21.03.2013 г. по тълк. д. № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС, нотариалният акт по чл. 587 ГПК не се ползва с материална доказателствена сила относно самата принадлежност на правото на собственост.

Причината е, че преценката на нотариуса кой е собственик е правен извод, а не удостоверен факт по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК.

Какво все пак доказва нотариалният акт

Констативният нотариален акт остава официален удостоверителен документ относно това, че:

• е издаден от посочения нотариус;
• на конкретно време и място;
• представени са описаните документи;
• проведена е съответната нотариална процедура;
• постановено е постановление за признаване на собствеността.

Тоест, актът има доказателствена сила относно извършените от нотариуса действия, но не и относно това, че титулярът действително е собственик. Въпреки това ВКС приема, че актът има легитимиращо действие, докато не бъде оборен по съдебен ред.

Кога се стига до оспорване на констативен акт

Оспорването най-често възниква в следните хипотези:

При наследствени и съсобствени имоти

Много често един от наследниците се снабдява с констативен нотариален акт по давност за целия имот, въпреки че фактическата власт е упражнявана в условията на съсобственост или търпимост.

В тези случаи само пребиваването в имота, извършването на ремонти, декларирането му пред данъчните органи или плащането на данъци обичайно не са достатъчни сами по себе си, за да докажат изключително владение срещу останалите съсобственици.

Практиката на ВКС приема, че плащането на данъци и консумативи, както и ремонтите, не са непременно действия на отричане на правата на останалите сънаследници; те могат да имат само спомагателно значение, но не заменят доказването на реална фактическа власт и манифестирано намерение за своене.

При земеделски земи и стари имоти без пълна документация

При земеделските земи спорът често е между наследници, ползватели и лица, които твърдят дългогодишно владение.

Там рискът от неправилно снабдяване с констативен акт е по-голям, защото имотите често не се владеят непрекъснато по ясен и публичен начин, а собствеността е възстановявана по реституционни режими или е преминавала през няколко поколения.

При последваща продажба на спорния имот

Особено проблематична е ситуацията, когато лице, снабдено с констативен нотариален акт, вече е продало или дарило имота на трето лице.

Тогава спорът вече не е само срещу титуляра по акта, а и срещу приобретателя.

Именно затова ВКС приема, че действителният собственик има правен интерес да насочи иска както срещу приобретателя, така и срещу праводателя, за да си осигури пълна защита и сила на пресъдено нещо спрямо двамата.

По какъв ред се оспорва констативният нотариален акт

Иск по чл. 537, ал. 2 ГПК

Основният процесуален ред е по чл. 537, ал. 2 ГПК.

Законът предвижда, че когато издаденият охранителен акт засяга правата на трети лица, породеният спор се разрешава по исков ред срещу лицата, които се ползват от акта, а при уважаване на иска издаденият акт се отменя или изменя.

Това означава, че самият нотариален акт не се атакува изолирано, а като последица от успешно проведен исков процес за собственост или за друго гражданско право.

Иск за собственост, съединен с искане за отмяна на нотариалния акт

В практиката най-често се предявява:

• установителен иск за собственост, когато ищецът иска да се признае, че той е собственик;
• ревандикационен иск по чл. 108 ЗС, когато имотът се владее от ответника без основание;
• и наред с това – искане по чл. 537, ал. 2 ГПК за отмяна на констативния нотариален акт.

Чл. 108 ЗС дава право на собственика да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без основание.

При уважаване на вещния иск съдът отменя и констативния нотариален акт, доколкото той удостоверява невярно принадлежност на правото на собственост.

Може ли по чл. 537, ал. 2 ГПК да се отменя нотариален акт за сделка

Не. Според Тълкувателно решение № 3/29.11.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ОСГК на ВКС, на отмяна по чл. 537, ал. 2 ГПК подлежат само констативните нотариални актове, а не нотариалните актове, удостоверяващи сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот. Това е изключително важно разграничение в практиката.

Кой носи тежестта на доказване

Съгласно ТР № 11/2013 на ВКС, при оспорване на признатото с констативен нотариален акт право на собственост, тежестта за доказване носи оспорващата страна, като не се прилага редът по чл. 193 ГПК за оспорване истинността на документ.

Причината е, че спорът не е дали документът е истински, а дали изводът на нотариуса за собственост е правилен.

Когато и двете страни се легитимират с нотариални актове, доказателствената тежест се разпределя по общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК и всяка страна доказва своето придобивно основание.

Плащането на данъци НЕ води до придобиване по давност

В практиката често се твърди, че щом едно лице е плащало данък сгради и такса смет дълги години, това е достатъчно да придобие имота по давност.

Това твърдение не е точно.

Плащането на данъци може да бъде индиция, но не е самостоятелно и достатъчно доказателство за владение.

ВКС изрично приема, че декларирането на имота и плащането на данъци и консумативи не доказват сами по себе си реално упражнявана фактическа власт с намерение за своене, а още по-малко изключват правата на останалите съсобственици.

Има ли срок за оспорване на констативен нотариален акт

Тук е нужно важно уточнение. Не мога да потвърдя твърдението, че съществува общ петгодишен преклузивен срок от узнаването за оспорване на констативен нотариален акт като такъв.

Проверените разпоредби и тълкувателна практика, на които се основава съдебната защита при чл. 537, ал. 2 ГПК, не установяват такъв общ срок за самото оспорване на констативния акт.

Напротив, ВКС приема, че защитата на собствеността по начало не се погасява по давност по начина, по който се погасяват облигационни претенции; различните искове имат различни режими и в конкретния казус трябва да се прецени какъв точно иск се предявява – вещен, установителен, иск за нищожност, за унищожаемост, за делба и др.

Защо това уточнение е важно

На практика често се смесват:

• срокове за унищожаемост по ЗЗД;
• давност за облигационни претенции;
• срокове при специални искове;
• и защитата на вещното право на собственост.

Затова не бива автоматично да се твърди, че „оспорването на констативния нотариален акт е ограничено до 5 години от узнаването“.

Такова обобщение е правно неточно и в редица случаи би било подвеждащо.

Легитимация на страните при съдебния спор

Кого трябва да съдите

Искът по чл. 537, ал. 2 ГПК се предявява срещу лицето, което се ползва от акта.

Ако имотът вече е прехвърлен, според Тълкувателно решение № 4/14.03.2016 г. на ОСГК на ВКС действителният собственик има правен интерес да предяви иск и срещу праводателя, който се е разпоредил със спорния имот, защото именно така ще постигне максимална защита и ще избегне необходимостта от втори процес.

Защо е важно да бъдат привлечени и праводателят, и приобретателят

Ако искът се насочи само срещу приобретателя и съдът приеме, че той не е придобил собствеността, защото праводателят му не е бил собственик, праводателят няма да е обвързан от решението, ако не е страна по делото.

Това би довело до нов процес.

Именно поради тази причина ВКС приема, че насочването на иска и срещу двамата ответници осигурява „максимална по обем защита“.

Какви доказателства са решаващи при оспорването

Писмени доказателства

Най-важни са:

• предходни нотариални актове;
• решения на поземлени комисии и ОСЗ;
• удостоверения за наследници;
• данъчни декларации;
• скици, кадастрални данни;
• договори за аренда, наем, ползване;
• административни актове;
• документи, показващи кой реално е упражнявал фактическа власт.

Писмените доказателства често са решаващи, когато свидетелските показания са общи, противоречиви или основани на лични впечатления без конкретика.

Свидетелски показания

Тъй като производството по чл. 587, ал. 2 ГПК се основава именно на обстоятелствена проверка със свидетели, при последващия съдебен спор показанията на свидетели отново са ключови.

Съдът преценява дали свидетелите действително установяват непрекъснато, явно и несъмнено владение, а не само посещения, обработване на част от имота, поддръжка или търпимо ползване.

Констативният акт не прави автоматично лицето собственик

При оспорване на констативен нотариален акт има силно практическо значение, защото легитимира титуляра пред трети лица, администрации и потенциални купувачи.

Но той не е неоспорим, не създава необорима истина и не замества съдебното установяване на собствеността.

Ако е издаден въз основа на неверни фактически данни, непълна наследствена картина, недоказано владение или неправилно тълкуване на закона, той може да бъде отменен в исков процес.

Нашият съвет

Оспорването на констативен нотариален акт е сложен вещноправен спор, в който се преплитат правилата за владение, придобивна давност, доказателствена тежест, съсобственост, наследяване и процесуална защита по ГПК.

Най-важното е да се установи:

1. на какво основание е издаден актът;
2. дали действително е имало годно владение по чл. 79 ЗС;
3. кой е надлежният ответник;
4. дали следва да се предяви иск по чл. 108 ЗС, установителен иск или съединен иск с искане по чл. 537, ал. 2 ГПК.

При спор за наследствен или земеделски имот, при издадени няколко нотариални акта, или при продажба на имот въз основа на спорен констативен акт, навременната процесуална реакция е решаваща.

Всеки такъв казус изисква преглед на цялата верига на собствеността, свидетелските показания, кадастралните данни и съдебната практика по конкретния вид спор.

За допълнителна информация и правна помощ: 0897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg