Учредяване на ипотека

Честа практика в последните години е при закупуването на недвижим имот да се пристъпи към процедура по учредяване на ипотека.

За да знаем какво точно се случва в тази ситуация, редно би било да разгледаме въпроса за същността на ипотеката.

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот, което се учредява с цел обезпечаване на определено вземане и придобиване на право от кредитора на предпочтително удовлетворение от цената на ипотекирания имот.

Ипотеката следва имота – при прехвърлянето му не се погасява.

Ипотечното право е неделимо – учредява се за целия имот  или за част от имот, която отговаря на изискванията за самостоятелен имот и се вдига след като е погасен целия дълг. 

Същност на ипотеката

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот.

Това ограничено вещно право се учредява за обезпечаване на вземане и придобиване право на предпочтително удовлетворение от ипотекиран имот.

Ипотеката следва имота – при прехвърлянето му не се погасява.

Ипотечното право е неделимо и се учредява се за целия имот

Когато се учредява за част от имот, същата част следва да отговаря на изискванията за самостоятелен обект.

При частично погасяване, ипотеката продължава да тежи върху целия имот.

Ипотека на недвижим имот бива законна и договорна.

Принципът при учредяването на различните видове ипотеки е че ипотеката следва Имота.

Ипотеките задължително се вписват в имотния регистър в деня на нейното сключване.

Законовата ипотека се учредява без участието на нотариус, в точно определени от закона случаи

Тази ипотека не се случва въз основа на нотариален акт, а въз основа на предвиден от закона акт

Правни основания са законова ипотека са следните актове, а именно : 

А/ съдебно решение,

Б/ договор за банков кредит,

В/ административен акт за отчуждаване на недвижим имот; 

В практиката често се учредява законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването  в оригинал или препис.

Какво е необходимо да се представи пред нотариуса:

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника по договор за продажба, заем, замяна и др.

Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени.

Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници.

Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот.

Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека – нотариален акт.

В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотека

Форма за действителност – нотариален акт. Нотариалния акт трябва да има определени реквизитиö

Обезпечаващия имот трябва да е е индивидуализиран – точното му място, кой е собственика му. Лицето учредяващо ипотеката трябва да е собственик.

Когато се ипотекира за чужд дълг, собственика на имота трябва да е напълно дееспособен.

Ако са спазени тези предпоставки ипотеката се вписва. От момента на вписването възниква ипотечното право.

• Законна ипотека – Учредява без нотариус, в определени от закона случаи,

Това се случва въз основа на съдебно решение, договор за кредит, акт за отчуждаване на недвижим имот и др.

В практиката често се учредява законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването  в оригинал или препис.

Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки.

Учредяване на законова ипотека :

а) при сделки на разпореждане с недвижим имот на разсрочено или отложено във времето плащане;
и
б) при делба на недвижим имот – в полза на съделител, за допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. 

Изменение на ипотеката

За да има действие за ипотечното право, законът изрично изисква допълнително настъпилите обстоятелства да бъдат вписани в имотния регистър – нарича се допълнително вписване.

• Тези действия са прехвърляне и залог на обезпечено вземане , суброгация , налагане на запор върху обезпечено вземане , подновяване и заместване в дълг.
• Тези всички обстоятелства трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписа.

Погасяване на ипотечното право

Ипотечното право е акцесорно и се погасява с погасяване на главното вземане. Има и други погасителни основания:

Ипотеката е срочна – 10год. С изтичане на срока, ако не се поднови ипотечното право се погасява. Ипотечното право се подновява преди изтичането на 10 години с молба с нотариално удостоверен подпис.

Заличаване на ипотеката  – трябва да отрази вече настъпилото погасяване на ипотеката.

За целта пред съдията по вписванията трябва да се представи съдебно решение, че ипотечното право не съществува или нотариално заверено съгласие от ипотечния кредитор за заличаване на ипотеката.

Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на съдебно решение.

Заличаването погасява ипотеката. 

В случай, че актът, с който е станало заличаване е недействителен, ипотеката се вписва отново.

• Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение
• То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот;

За повече информация можете да се обърнете на телефон  + 359 897 90 43 91  или  info@lawyer-bulgaria.bg   

Само така ще си спестите средства и неприятности, а понякога и доста усложнения !

Какво представлява ипотека ?

ограничено вещно право върху недвижим имот, с цел обезпечаване на вземане и придобиване на право на удовлетворение от ипотекиран имот.

Кога се учредява ипотека ?

Ипотеката е предшествана от друга сделка - покупко продажба или облигационен договор, както и от съдебно решение

Колко струва учредяването на ипотека ?

Нотариалните такси се определят въз основа на удостоверения материален интерес (сумата, за която е учредена ипотеката) съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалните дейности. Таксата се внася по сметката на нотариус. Държавна такса за вписване, събирана от Агенцията по вписванията. Определя се въз основа на материалния интерес по Нотариалния за за учредена ипотека) – 0.1 % от тази сума.

Колко вида ипотека има ?

Ипотеките биват два вида – законови и договорни.Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането. Законовата ипотека възниква по силата на закона в полза на кредитор.

Какво следва да направите за да бъде учредена ипотека на Ваш имот ?

Да предоставите всички документи за собственост. В случай, че имотът е наследствен да се представи и актуално Удостоверение за наследници, скица, данъчна оценка, кадастрална схема и удостоверение за тежести.