fbpx

Публикации

,

Предварителен договор имот в строеж

Предварителен договор имот в строеж

Предварителният договор относно закупуването на недвижим имот в строеж съдържа всички уговорки на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Потърсете навреме правна консултация относно закупуването на недвижим имот в строеж, както и правни консултации в процес на строителството,

Предмет на продажбата е имот в строеж, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма

Това е условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице, изправната страна има право да предяви иск

С този иск, ще поиска прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при условията на закона.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор за закупуването на недвижим имот в строеж, да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува.

В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.Предварителен договор имот в строеж

Защита и гаранция за купувача при закупуването на имот в строеж

Гарантиране на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор за закупуването на недвижим имот в строеж, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно.

Инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот.

Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение

Това би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Предварителен договор право на строеж

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача

Този документи се издава до размер на платената авансово част

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Защо се сключва предварителен договор ?

По закон продажбата на недвижим имот се осъществява под формата на нотариален акт. Нотариалният акт е вид договор, който се изготвя и подписва пред нотариус. Страните обаче не винаги са готови веднага да подпишат нотариален акт. Възможно е самите условия да не са налице или да имат други съображения. В такъв случай може и е особено препоръчително да се използва предварителен договор, който се определя като договор с подготвителен характер. Той дава необходимата сигурност в отношенията между продавача и купувача на имота преди изповядването на сделката пред нотариус.

Как се сключва предварителен договор при покупко-продажба на имот?

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена. Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно - какво уговарят и желаят да постигнат страните. Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните. Задължението е сключването на окончателен договор, а правото - да се изисква изпълнение на това задължение. Определя се и срок за покупко-продажбата на недвижимия имот.

Кои са елементи на предварителен договор ?

Предварителният договор трябва да включва всички съществени условия на окончателния договор и следва да са включени клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот. Тук следва да бъдат описани детайлно имота, срокове за сключване на окончателен договор и др.

Какви са предимствата на предварителния договор ?

Фактът, че договорът се нарича предварителен, не означава, че не съществен. Той е вид застраховка, така че никоя от страните да не бъде ощетена. Обвързва законово двете страни и е задължителен за изпълнение. Ето защо купувачът и продавачът трябва да са запознати с правата си преди да сключат предварителен договор. Сключването на предварителния договор има значителни ползи както за купувача, така и за продавача на имота, например: Допълнителен срок за набиране на средства Договорът осигурява на купувача допълнителен срок да се сдобие с необходимата за покупката сума. В периода до сключване на окончателния договор купувачът може да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит или да продаде свой собствен недвижим имот. Възможно е да се уговори и разсрочено плащане. Допълнителен срок за завършване на строеж*

Последици от неизпълнение на Договора

В такъв случай изправната страна има няколко възможности. Първо може да отправи покана до другата страна да изпълни доброволно задълженията си в разумен срок. Обичайно страните уговарят част от продажната цена да се плати при сключване на предварителния договор - най-често в размер от 10% от крайната сума. Тази сума служи като задатък (капаро). Ако една от страните не изпълни договора, другата страна може да иска задатъка в двоен размер.

/by
, ,

Придобиване собственост по давност

Придобиване собственост по давност

Правото на собственост върху недвижим имот може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или придобиване собственост по давност.
Всички останали обекти са годни за придобиване собственост по давност. Срокът за придобиване собственост по давност се определя от характера на владението и вещта.

Нужно ли е да се позовете на изтекла давност ?Придобиване собственост по давност

Позоваването на изтеклата давност не е елемент от фактическия състав, а необходимо действие за процесуалната му защита и фактическо придобиване.
Такова действие е необходимо и при извършване на обстоятелствената проверка чрез подаването на искане за нейното извършване от владелеца.
Необходими са още изтичане на предвиден в закона срок (5 г. за добросъвестно владение и 10 г. за недобросъвестно владение) и упражняване на фактическа власт върху имота.
Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС.

Давностни срокове

Общият давностен срок за придобиване на недвижим имот е 10 (десет)години, когато упражняването на владение върху недвижимият имот е добросъвестно.Придобиване собственост по давност
Когато се касае за недобросъвестно придобиване собственост по давност, то в този случай, срокът е5-годишен.
При придобиване собственост по давност, в случаите на добросъвестно владение и възмездно основание се прилага чл. 78 ЗС.
Сроковете са давностни, поради което в закона са установени правила за тяхното спиране или прекъсване.
Спирането на давностните срокове въз основа на юридически факт е основание, с чието настъпване изтичащият за напред период от време се счита за ирелевантен, но изтеклият до момента запазва своето действие.
След отпадането на юридическия факт започва да тече нов срок, който се събира с изтеклия до момента. Основанията за спиране на срока са посочени в чл. 115 ЗЗД. Към тях обаче трябва да се добави още едно. Срокът спира да тече, когато това изрично се предвиди в закона.

Давностно владение.. за придобиване собственост ПРИДОБИВАНЕ СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТ

Период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик.

Законът за собствеността определя два срока за придобиване на недвижим имот по давност– 5 години за добросъвестно владение и 10 години за недобросъвестно владение.

Добросъвестно владение

Това е придобиване собственост по давност, при което имотът се владее от едно лице на правно основание.

Това правно основание може да е договор, нотариален акт, друг документ, годно да направи владелеца собственик.

В този случай праводателят не е бил собственик или формата на договора е била опорочена.

Пример за такъв  случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик със завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно.

Недобросъвестно владение .. за придобиване собственост по давност

 е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание предварителен договор.

Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Законът поставя и други изисквания за придобиване на недвижим имот по давност, и по-точно към самото владение.

Владение по давност

трябва да отговаря още на следните условия:

– да бъде непрекъснато

– да е явно, а не скрито,  т.е. владелецът трябва да манифестира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че той упражнява фактическата власт за себе си. Владелецът следва да демонстрира открито намерение да стане собственик.

– владението да е необезпокоявано, спокойно, несмущавано, т.е. действителният собственик да не се противопоставя на факта, че имотът се владее от трето лице

Затова и съдебната практика има изключително точна дефиниция и практика по делата за давностно владение

За повече въпроси или информация се обърнете към нас за информация на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

/by

Завещателно разпореждане чужбина

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.Завещателно разпореждане чужбина

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите  от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат  регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към  депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

/by
, ,

Продажба жилище строеж

Продажба жилище строеж

При покупка на жилище в етап на строителство е необходимо купувачът предварително да проучи и анализира цялата документация за продажба на жилище строеж.

Съветваме ви при такъв вид сделка да се обърнете към добър и опитен адвокат.

При покупката на обект в процес на строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено

Съдържание на договора жилище строежПродажба жилище строеж

Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба.

Съществен елемент от договора  е описание на имота.

Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три граници на имота.

Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите).

Най-често тези документи за прехвърлянето на собствеността са следните :

  1. Нотариален акт за собственост
  2. Актуална скица на мястото (Важи 6 месеца. Когато срокът изтече се прави заверка, че важи и днес, с подпис и печат, върху същата скица.
  3. Разрешение за строеж за сградата
  4. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа.
  5.  Констативен протокол,  издаден от общината.
  6. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;
  7. Одобрен архитектурен проекти;
  8. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите-площообразуванеадвокат имотни дела, адвокат сделки недвижими имоти
  9. 9.Актуално удостоверение за данъчна оценка;
  10. 10.Удостоверение за актуално състояние на продавач/строител;
  11. 11. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите;

Нужно е протоколът на общото събрание на съдружниците в дружеството да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи.

Правен съвети към продавача

Важна особеност на подготовката на документи е самата индивидуализация на отделният недвижим имот.

Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите ­

Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект.

Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект.

Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща цена или на квадратен метър.

При одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството.

Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект ­ те могат да затруднят индивидуализирането на имота.

Какви документи са нужни за продажба на имот в строеж ?

Дори да имате опит в покупката и продажбата на имоти, ако не сте минали лично през покупката на апартамент в строеж, вероятно и представа нямате, колко много са подводните камъни в този случай. За да избегнете главоболни проблеми след покупката, добре е преди това да си отваряте очите широко и да ангажирате адвокат за проверките.

Проверете кой е строителя и инвеститора ?

Важно е да уточните какъв опит има, какво е качеството на работата му. Потърсете и вижте други сгради, издигнати от него, говорете с клиентите му, които вече живеят в неговите апартаменти. Попитайте коректен ли е в отношенията си и откъде можете да очаквате неприятни изненади. Проучете как финансира строежите си. Бъдете особено внимателни, ако стане ясно, че работи с кредити срещу ипотека на апартаментите, за един от които вие вече правите вноски.

Каква е ролята на инвеститора ?

Най-често инвеститора няма никакъв опит в самото строителство на жилищни сгради. Това на първо четене не е притеснително. Важното е какъв е основният му бизнес и как е позициониран той. Дали влага свои или кредитни средства, дали е известен като грижлив стопанин. Накратко – контролира ли строго за какво се харчат парите му, свикнал ли е да довежда всичко до успешен край.

Проверка за статута на постройката ?

Извършва се щателна проверка на документацията, свързана с възникване на строителството: нотариален акт за земята, апорт или учредяване право на строеж; регулация, удостоверения и разрешителни; строителни книжа, протоколи и актове за всеки завършен етап от строителството.

Може ли имотът да се продаде на зелено ?

Продажбата на зелено е с предимството на по-високата цена и разсрочено плащане на имота. продажба на зелено най-често се договаря в индивидуални преговори с всеки купувач. Твърде вероятно е схемата, която ви изглежда много изгодна, да доведе до нарастване на крайната сума за плащане, затова смятайте добре. Банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се самофинансиране.

Предимства, при покупка на жилище в строеж ?

/by

Смърт на съдружник ООД

Смърт на съдружник ООД

При настъпване на смърт на някой от съдружниците в дружество ООД, неговото участието в това дружеството се прекратява автоматично (чл. 125, ал. 1, т. 1 ТЗ) и починалото лице престава да носи занапред качеството „съдружник“.отговорност на съдружниците

Дружествените права и правоотношения са лични права (ненаследими) и по-нататъшното участие на починалия съдружник в това дружеството не е обект на наследствено правоприеметво. Уточнихме че личните права са поначало не наследими, самоият  законодател в чл. 125 ТЗ не прави изключение от това.

Поради тази основна причина обект на наследяването е само притежаваният от наследодателя дружествен дял (чл. 129, ал. 1, изр. 1 -во ТЗ). Същият дружествен дял, съгласно чл. 127 ТЗ, е част от имуществото на дружеството, която е относима към дела на наследодателя в капитала на същото това дружество.

Ето защо, поради различните субективни права, които са предмет на правните понятия „участие“ и „дружествен дял“, дружественият дял може да се прехвърля между съдружници „свободно“ (чл.129, ал. 1 ТЗ). В този случай приобретателят е вече притежател на правото на участие в дружеството и съгласието на останалите съдружници за придобиване на това право е ненужно.

ЧЛЕНСТВЕНИ ПРАВА В ООД

Дружественият дял, обособен като едно самостоятелно имуществено право, може да се наследява без изричното  или писмено съгласие на останалите съдружници. При липса на съгласие от тяхна страна, както прехвърлянето на участие в дружеството на трети лица, така и наследяването на участие от несъдружници, е правно невъзможно.

При прехвърляне на дружествени дялове на трети лица членствените правоотношения на приобретателя не настъпват автоматично, като последица на прехвърлянето. За това е необходимо изпълнение на изкисванията по чл.122 ТЗ, чл.137,ал.1,т.2ТЗ за приемане на нов съдружник.

Вследствие на тази процедура по чл.122 ТЗ третото лице придобива правото на дружествен дял и съдружник в дружеството и ако прехвърлянето е валидно, приобретателят на дружествен дял придобивайки дял става съдружник.

Във връзка с гореизложеното, няма законово основание да се мисли, че наследниците на починалиПроизводство по несъстоятелностя съдружник, освен имуществените права на наследодателя им, наследяват и неговото право на участие в дружеството.

След като наследяването на дружествените права и участие в търговско дружество не е предвидено в дружествения договор, единствената законова последица от смъртта на съдружника е, че за наследниците му възниква правото на парично вземане, равностойно на припадащата се на починалия съдружник част от чистата стойност на имуществото на дружеството, която част се определя въз основа на счетоводен баланс към края на месеца, през който смъртта е настъпила.

В случай, че останалите съдружници вземат решение да приемат наследниците на починалия съдружник като нови съдружници (чл. 137, ал. 1, т. 2 ТЗ) и ако бъде изпълнена процедурата по чл. 122 ТЗ, едва тогава е възможно наследниците да придобият правото на членство, като срещу и за сметка на вземането им по чл. 125, ал. 3 ТЗ придобият – като нови съдружници – освободените от техния наследодател дружествени дялове.

За повече информация моля да се обърнете към нас на телефон + 359 2 858 10 25 или на email : info@lawyer-bulgaria.bg

/by

СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

През последните три години непрекъснато расте броят на желаещите да си купят жилище „на зелено” и в етап на строеж. И в двата случая клиентът купува от строителна фирма. И в двата случая има период, в който клиентът е платил определена сума за имот, който все още не е готов.

Кризата от последните 10 години – 2008-2013 накара доста от клиентите да бъдат предпазливи и да проучват доколко строителната компания, от която са решили да купят имот, е финансово стабилна. Какво обаче следва да проверят  всички клиенти и купувачи на недвижими имоти в България?

Основни стъпки, които всеки, решил да купи имот в строеж, трябва да направи.СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

1. Справка чрез адвокат за недвижими имоти относно продавача имена, собственик, управител, размер на капитала, годишния финансов отчет. Има случаи, в които инвеститорът е различен от строителя. ПРАВНИ СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

2. Проверка чрез адвокат по имотни дела в регистър на Строителите воден от Камарата на строителите в България. Това гарантира, че компанията няма ликвидни и изискуеми публични данъчни задължения и задължения за задължителни осигурителни вноски; не е обявена в несъстоятелност и не се намира в производство по несъстоятелност или ликвидация; разполага с техническо оборудване за извършване на заявените строително-монтажни работи; разполага с необходимия квалифициран персонал.

3. Проверете за каква група и категория строежи е вписан строителят.

Съглаясно разпоредбите за строителството по Закона за устройството на територията жилищните сгради с високо застрояване са от трета категория;

жилищните и смесените сгради със средно застрояване са от четвърта категория, а тези с ниско застрояване и вилите са в пета категория.ПРАВНИ СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

4. Налични сертификати на дружеството продавач включително финансови параметри и показатели от последната година  – система за контрол в работата, материалите и документацията си.

5. Прегледайте и информационната табела на строежа, където планирате да купувате. Справка при адвокат по недвижими имоти относно данните с информацията, с която вие разполагате.

6. Поинтересувайте се каква е строителната история на изпълнителя. Посетете предишни негови обекти и, ако е възможно, разговаряйте със собствениците. Интернет форумите също са източник на информация, но изискват критичност.

За всеки случай се обърнете към специалист – адвокат по недвижими имоти, за да избегнете риска от усложнения при сделките с имоти и проверката на собствеността и кадастър при тези имоти. Той ще Ви укаже най-лесния и правилен начин да получите или продадете Вашият имот.

/by
, ,

Откриване на завещание

Откриване на завещание

Завещанието е едностранна сделка на разпореждане с имущество при откриване на завещание.

В имуществото на наследодателя може да съществуват различни съвкупности от права и задължения.

За някои от тях законодателят предвижда, че са предмет на определени разпоредителни сделки.

За да се превърне в част от имуществото на завещателя, наследството трябва да е било открито преди неговата смърт и да е прието от него.

Всяко разпореждане с неоткрито наследство ще бъде нищожно на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

Разпореждането с открито, но неприето наследство, включително чрез извършване на завещателно разпореждане се разглежда като конклудентно приемане.

С оглед своето съдържание завещанието може да бъде общо (универсално) или частно (завет).

ВИДОВЕ ЗАВЕЩАНИЕ СПОРЕД ОБЕМА 

Съгласно разпоредбата на чл. 16 ЗН съществуват два вида завещателни разпореждания:

а) универсални завещания – отнасящи се до цялото или до дробна част от цялото имущество на завещателя, и

б) завети – отнасящи се до определено имущество. 

Именно от тук започват и най-честите спорове, в случай на откриване на завещание.

С универсалното завещание завещателят се разпорежда с цялото си имущество или с идеална част от него – без да конкретизира отделни елементи на имуществото.

Вписване на завета на наследство може да се извърши едва след откриване на наследството и приемане на завета от заветника.

От момент ще възникват правата на заветника, които чрез вписването да бъдат противопоставени на всички трети лица.

Бързото вписване на наследство е необходимо, за да бъдат противопоставени придобитите от заветника вещни права върху недвижими имоти

След това заветникът може да се ползва от завещаното наследство на вещно прехвърлително действие на извършени от наследниците на завещателя разпоредителни сделки.

При универсално завещание към наследника преминават права и задължения на завещателя;

  • При заветът завещателят се разпорежда с определено имущество. Лицето, в чиято полза е направено, се нарича заветник.

В зависимост от формата завещанието може да бъде нотариално (чл. 24 ЗН) или саморъчно (чл. 25 ЗН). Откриване на завещание

  • Нотариалното завещание се извършва от нотариус в присъствието на двама свидетели.
    Завещателят изразява устно своята воля на нотариуса, който я записва, а след това прочита в присъствие на свидетели.

След това завещанието следва да бъде подписано от завещателя, свидетелите и нотариуса;

  • Саморъчното завещание трябва да бъде изцяло написано на ръка от завещателя и да съдържа дата и негов подпис.
  • Подписът задължително се поставя след завещателните разпореждания.

ВАЖНО : Саморъчното завещание може да се пази лично от завещателя, от трето лице, включително и облагодетелстваното лице или от нотариус.

Съгласно чл. 570, ал. 2 ГПК завещанията могат да се извършват от всеки нотариус без оглед на района на действие.

Разпространена форма е т.нар. саморъчно завещание – написано собственоръчно на лист хартия.

Съгласно чл. 25, ал. 1 ЗН саморъчното завещание трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател

Съществува изискване това саморъчно завещание да съдържа означение на датата, когато е съставено, и да е подписано от него, при което подписът трябва да бъде поставен след завещателните разпореждания.

Завещанието може да бъде предадено за пазене на нотариуса в затворен плик, при което нотариусът съставя протокол.

Протоколът се подписва от лицето, което е представило завещанието, и от нотариуса и се завежда в специален регистър

Саморъчното завещание трябва да е подписано най-отдолу след завещателните разпореждания.

Саморъчното завещание има равна сила с нотариалното завещание.

Разполагаемата е тази част от имуществото на човек, с която той може да се разпореди без да накърнява запазена част на съпруг, родители и деца.

От момента на смъртта се смята каква точно е наследствената маса, прави се обединяване на всички имущества към смъртта.

В закона за наследството има специална процедура по възстановяване на запазената част,

Със завещателните разпореждания е накърнена разполагаема част и съответно запазената част на другите наследници по закон, те могат да предявят иск, с който да намалят завещателните разпореждания.

Какво представлява саморъчно завещание ?

Саморъчното завещание е изявление на свободната воля на завещателя, неопорочена от въздействия и валидна до неговата смърт. За това завещание следва да бъде уведомено лице, което завещателят е посочил като наследник по завещание.

Как се открива завещание ?

Съгласно Закона за наследството “Всеки заинтересован може да иска срок за представяне на завещание, за да бъде то обявено от нотариус.” Когато саморъчното завещание е предадено за съхранение на нотариус, той извършва и самото му обявяване

Кой може да поиска откриване на завещание ?

Всяко лице с качество на “заинтересован”. може да поиска обявяване на завещание. За обявяването на саморъчно завещание е нужно препис-извлечение от акта за смърт. Лицето, в полза на което е направено завещание, може да не е от кръга на наследниците. Пряко доказателство за това негово качество е самото саморъчно завещание.

Къде се съхранява саморъчното завещание ?

Саморъчното завещание се съхранява от самия завещател (до смъртта му), от избрано от него лице, както и от нотариус. Когато саморъчното завещание се приема за съхранение от нотариус, той съставя писмен протокол и уведомява съдията по вписванията

/by
,

Как се вписва завещание ?

Как се вписва завещание ?

Правни процедури по Обявяване, вписване на завещание

Завещанието е приет и дългогодишен, традиционен способ за разпореждане с имуществото на наследодателя при смърт в българското право.

Много хора не знаят реда за вписване и обявяването на завещание и затова ни питат : Как се вписва завещание ?

Както е налице наследяване по закон след смъртта на едно лице, при определено законно- установените квотиКак се вписва завещание ?

Това са квито на наследниците.

Със завещание човек може да разпредели и да реши кой от наследниците по закон, или тези, които са извън наследниците по закон, да получи от наследство.

СЪСТАВЯНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ/ ЗАВЕЩАТЕЛНИ РАЗПОРЕЖДАНИЯ

Всяко лице, което е навършило 18 години, може да се разпореди чрез ЗАВЕЩАНИЕ  с цялото си или част от своето имущество

При завещание наследодателят не може да направи по-голямо разпореждане от това, което има в своята разполагаема част,

За повечето от наследниците по закон, каквито са съпрузите, децата и родителите е определена така наречената запазена част от наследството.

Това дава основание в определен срок от време – пет години от откриване на наследството, да се атакува завещанието в тази част.

Както с цялото движимо и недвижимо имущество човек може да се разпореди и с конкретен имот, което по нашето право се нарича – завет.

Заветът е разпореждане с идеална част или с конкретно имущество, което може да бъде разпределено по желание на завещателя.

Завещанието е едностранен акт, който съдържа волеизявлението само на една страна – завещателя.

То произвежда действие след смъртта на завещателя и несъмнено трябва да изразява последната негова воля.

Поради това до момента на смъртта си завещателят по всяко време може да отмени направеното волеизявление.

Законът за наследството не допуска извършването на така наречените съвместни завещания.

Съгласно ЗН две или повече лица не могат да завещават с един и същ акт.

Това е ограничено както един към друг, така и към трети лица.

В противен случай би се ограничила свободата на разпореждане за след смъртта.

В практика като адвокат по наследствени дела, много клиенти питат за обявяване и оспорване на завещание и завещателни разпоредания.

Повечето от тях са чували или чели разни неща, но малка част от тях са наясно какво представлява Завещанието на наследодателя.

По своята същност саморъчното завещание е една едностранна сделка.Как се вписва завещание ?

Тази сделка е средство за прехвърляне и разпореждане на имущество.

При тази сделка вещно-правният транслативен ефект настъпва в момента на смъртта на завещателя.

Законът предписва и изисквания към Саморъчното завещание.

За удостоверяването на транслативният ефект се пристъпва към следните действия, а именно :

  1. Необходимо е лицето, в чиято полза е издадено завещанието, да знае или да посочи къде се съхранява;
  2.  Саморъчното завещание е наричано тайно завещание;
  3. За самото му съществуване следва да бъде уведомено лицето, което завещателят е посочил като наследник;

Кой може да иска да обяви завещанието ?

Съгласно Закона за наследството “всеки, у когото се намира едно саморъчно завещание, … веднага, след като разбере за смъртта на завещателя, да иска обявяването му от нотариуса.”.

Самият момент на узнаването за смъртта на завещателя също е факт, който би могъл да бъде и оспорен

Това означава, че за установяването му ще е необходимо пълно главно доказване.

Чл. 27, ал. 2 от Закона за наследството изрично посочва, че “…..всеки заинтересован може да иска от районния съдия по мястото.

Следва да се  определи срок за представяне на завещанието, за да бъде то обявено от нотариуса.”

Когато саморъчното завещание е предадено за съхранение на нотариус, той извършва и самото му обявяване.

КАК СЕ ОБЯВЯВА ЗАВЕЩАНИЕ ??

За местооткриване на наследството законът определя “последното местожителство на умрелия” съгласно текства на  чл.1  ЗН.

По -конретно това е населено място, “където наследодателят се е установил да живее постоянно или преимуществено.

Това е мястото, където е вписан в регистъра на населението”, което съвпада с постоянно местоживеене и постоянен адрес на наследодателя.

Ако след изготвяне до обявяване е изминал голям период от време, е възможно да са настъпили промени в предмета на завещанието.

Лицето, в полза на което е направено саморъчното завещание, може да не е от кръга на наследниците по закон на завещателя.

В този случай единственото пряко доказателство за това негово качество е самото саморъчно завещание, чието представяне и обявяване се иска.

За повече информация,моля обърнете се към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на мейл  info@lawyer-bulgaria.bg

/by
, ,

Сключване търговски договор

Сключване търговски договор

Сериозна част от експортно ориентираните фирми имат пряк контакт с партньори от Западна Европа.  Неизменно се стига до сключване търговски договор чужбина.

Без значение на областта и сферата, в която Вашата фирма работи – индустриално производство или лека промишленост – услуги – Вашите партньори в чужбина залагат на сериозни и прецизно изготвени търговските договори за уреждане на отношенията.

За да предвидите всички особености е нужно да имате на Ваша страна адвокат по международно право, с опит за изготвяне на международни договори. Сключване търговски договор чужбина

С оглед Вашата максимална правна защита в изграждането на бъдещите Ви бизнес отношения, ще Ви се наложи да сключвате видове и  типове търговски  договор с чуждестранна партньорска фирма, за което ВИ е нужна подготовка и проверка на документите.Сключване търговски договор чужбина

В немалък брой от случаите, всеки търговец разполага с  писмена бланка на търговски договор с международен елемент, който разбира се повече от  ясно, че не защитава вашите права.

Това е по-добрият вариант, тъй като очевидно, че предоставеният Ви търговски договор с международен елемент не е правен специално и изрично за Вашият случай или съответно за регламентация на отношенията между Вас.

По сериозните проблеми между две страни по един международен търговски договор, участвайки пряко в отношения по между си, възникват, когато предложеният търговски договор с международен елемент  съдържа някаква юридическа клопка, за която вие или най-често управителят на представляваната фирма в България не успява или не е видял.

Затова има смисъл когато сключвате търговски договори с международен елемент с партньори в чужбина да се обърнете към специалист по международни търговски дела

Адвокат по международни дела ще прегледа документацията, ще изготви правно становище за особеностите в Договора с международен елемент с чуждестранен партньор

ПРИЛОЖИМО ПРАВО ПО ТЪРГОВСКИ ДОГОВОР С МЕЖДУНАРОДЕН ЕЛЕМЕНТ

Съществен елемент от изготвянето и изпълнението на търговски договор с международен елемент е избора на приложимо право и подсъдност.

При изпратен Ви  търговски, бланков договор за приложимо право е определено правото на Вашият партньор.

Разбира се бързаме да уточним, че това със сигурност не е нито удобно нито изгодно за ВАС, като страна по този договор.

Желателно е Вашият търговски договор с международен елемент да бъде погледнат от специалист по международни дела.

Целта е да се избегне евентуални неприятни изненади и приложение на чужда подсъдност. Сключване търговски договор чужбина

ИЗБОР НА ПРИЛОЖИМО ПРАВО ПРИ ДОГОВОР С МЕЖДУНАРОДЕН  ЕЛЕМЕНТСключване търговски договор чужбина

Друга особеност  при избор на приложимо чуждо право и международна подсъдност в чужбина е въпросът с таксите и административните разходи.

Често пъти се налага изготвянето на протоколи за доставка на оборудване и предоставяне на сертификати да бъде удостоверено по надлежен начина- чрез експерти, който в повечето случай са за сметка на само една от страните.

Сами можете да прецените разликите в стойността на услугите на експерти и оценители, удостоверяващи съответни документи, получаване на протоколи или сертификати.

Важното в случай е, че като съдебна юрисдикция България би била доста по-изгодна за Вас , а вероятно от гледна точка за разходите и за Вашият партньор, отколкото чужбина.

Съществуват множество случай, в който страните дали умишлено или случайно не посочват коя юрисдикция или приложимо право са избрали.

Често пъти поради непознаване на правната материя посочват като варианти – арбитражни съдилища, чрез вплитане в условията на търговски договори с международен елемент – арбитражни клаузи, определящи търговски арбитраж в Париж, като подсъдност

ОСОБЕНОСТ НА ЧУЖДА ЮРИСДИКЦИЯ

Сключването на договор за услуги или споразумения с партньор отвъд океана, е предизвикателство и сериозен успех за търговските дружества

Често пъти фирмите, сключвайки договор с чуждестранен партньор от чужбина не отчитат разлика в условията на приложимо право, правна подсъдност.

Стигне ли се до спор, то условията и разходите за разрешаването му, могат да бъдат сериозни.Сключване търговски договор чужбина

ПРИЛОЖИМОСТ НА РАЗЛИЧНА ЕЗИКОВА ВЕРСИЯ

Характерна особеност на двустранните  търговски договори с международен елемент е използваният език.

Често пъти те се изготвят и прилагат на английски език, но страните прилагат и двуезични версии.

При договор с международен елемент на два езика, следва да се определи, кой от тях ще има предимство при тълкуване.

Целта на тази клауза с определянето на език с предимство е преодоляване на грешки в превода и терминологията.

За да избегнат това при спорове за изпълнението на договора страните следва да уговорят и клауза с водеща езикова версия.

ПРАВНИ ОСОБЕНОСТИ ПРИ ДОГОВОР С МЕЖДУНАРОДЕН ЕЛЕМЕНТ

Важна особеност на сключване на търговски договор с международен елемент са начинът по който тези договори се сключват.

Често пъти двустранен писмен договор, реално НЕ съществува. Такъв нито е бил изготвян, нито е бил подписван някога.

С оглед сигурността на търговския оборот и разменянето на

А/ Заявки за доставка на стоки и услуги, както и

Б/ Изпращането писмено потвърждение, повтарящо елементите на Заявката

Това води до т.нар. сключване на двустранен международен договор чрез индивидуализиране на предмет, условия, цена и срок.

Голяма част от търговските дружества реално не осъзнават и не отчитат наличието на такъв наличен договор

Въпреки, че писмено отсъства подписан търговски договор с международен елемент, такъв е налице.

Налице са особености за неговата приложимост, както и възникналите права и задължения, а с това и подсъдност са вече налице.

Търговските фирми не предполагат , че след като е сключен търговски договор с международен елемент, в него е определена подсъдност.

Коя точно е т.нар. съществената престация по съответния търговски договор с международен елемент ?

Това е въпрос, който всеки адвокат по международни дела при сключване и оформяне може да Ви посочи.

Липсата на легитимирана страна, не поражда съответните правни последици от този договор, но най-често е възможност да се стигне до злоупотреба или измама между страните.адвокат международни дела

ЕЛЕМЕНТИ НА ДОГОВОР С МЕЖДУНАРОДЕН ЕЛЕМЕНТ

Централно значение при изпълнението на международни търговски договори е определяне и посочване на място за изпълнение на задълженията между страните.

В повечето случай изборът на място за изпълнение на търговски договори с международен елемент е територията на една страна

Като адвокат по международни дела Ви съветваме, при подписване на търговски договор с чуждестранна фирма, да бъдат прегледани внимателно всички клаузи и съответният търговски договор с международен елемент

Винаги е желателно да се огледа както съпътстващата писмена документация, която урежда отношенията между страните,  приложимо право и подсъдност. Сключване търговски договор чужбина

Като адвокати по международно право бихме могли да съдействаме активно при

  1. подготовката на писмени договор с международен елемент
  2. изготвянето правни становища
  3. сключване на такива договори
  4. анализ на действащото законодателство с оглед защита на Вашият интерес и търговски практики.

За целта винаги можете да се свържете се с нас по мейл или на телефон 0897 90 43 91 за допълнителна информация по мейл : info@lawyer-bulgaria.bg 

/by
, ,

Приложимо право по договори

Приложимо право по договори

Съществен въпрос по международни дела и международна компетентност е определянето на приложимо право по договори

При трансграничните случаи е много важно да бъде определено правото, приложимо към споразумението за медиация (lex contractus).  Това е така, тъй като не винаги са уредени правата и задълженията на страните в отделен Договор или закон.

Определянето на приложимото право при Договори с международен елемент се извършва въз основа на Регламента Рим I

Приложимо право по договори

Това е Регламент (ЕО) № 593/2008 на ЕП/Съвета – 17 юни 2008 година относно приложимото право към договорни задължения.

Когато няма валиден избор на закон, направен от страните и има конфликт на закони, Римският регламент предвижда общи правила за определяне кой закон да се прилага, заедно със специфични правила, приложими за определени обстоятелства.

Съгласно чл.4 на Рим I, правило е, че се прилага следното:

„Договорът се урежда от правото на държавата, в която страната, която е длъжна да изпълни характерното изпълнение на договора, има обичайното си местопребиваване„, и където такъв закон не може да бъде определен, „от закона на държавата, с която е най-тясно свързана.

Примерно – ЗЗД допуска приложение на различно право по отношение на отделни правни разпоредби от един и същ договор с международен елемент.Приложимо право по договори

При сключването на такъв договор с международен елемент, би следвало да се подходи внимателно

Всяко чуждо дружество, участник по договор с международен елемент, ще поиска да бъде посочено неговото материално право.

Нужно е да се направи внимателен анализ на характера и вида на договора, да се определи съгласно чл. 19 Регламент № 593/2008г.

Основен елемент в този случай е т.нар. характерна престация по договора

Особеност при избор приложимо право:

Следва да се обърне специално внимание на евентуалната приложимост на следните български законови норми:

– Правни разпоредби при защита на потребителите ще се прилагат ако едната от страните е потребител с обичайно местопребиваване в България.

Ответната страна по сключеният договор следва да се съобрази с всички български нормативни изисквания, свързани конкретно  с рекламата,, рекламационни срокове и гаранционните задължения, цените и етикиране на потребителски стоки и др.

– Разпоредби по отношение на сделки с недвижими имоти

– Разпоредби за стопански операции или доходи, които подлежат на облагане в България;

– Разпоредби от митнически закони – вноса/износа на стоки и услуги от България;

– Разпоредби, регламентирани от валутен  закон – за плащанията и финансови операции на територията на Република България;Приложимо право по договори

– Разпоредби, за ценни книжа на територията на Република България;

Българското законодателство предвижда възможности за тълкуване на разпоредбите относно право за договорите.

Върху част от договора, конкретизираща доставката на съответните стоки или услуги следва да бъде приложено право на държава, за което страните доброволно са се съгласили.

В случай, че страните не са избрали приложимо право в договора с международен елемент следва да бъде приложена разпоредбата на чл.4 Римска конвенция

Приложимо право има Държавата с която договорът има най-тясна връзка

Изключения на приложимо право:

Практиката е наложила няколко случая, в който е налице заобикаляне на приложимото право при :

А/ откриването на производство по несъстоятелност на българския субект при договор с чуждестранно дружество.

Б/ производство пред Комисията по защита на конкуренцията

Важно е конкретно да бъде определено и записано това право.

Това би внесло яснота и би решило спорове за много сериозни суми занапред.

 

/by
Link to: Get in touch

Пишете ни info@lawyer-bulgaria.bg

НИЕ ще Ви отговорим при първа възможност, не по-късно  в рамките на работния ден. Кантората цели да осигури надеждна и адекватна  правна защита на Вашите интереси и бързо решение по всеки казус на клиенти, заедно с професионална правна помощ по казуси.

КОНТАКТИ НА КАНТОРАТА

Правна Кантора „Д. Владимиров“| Адвокат граждански дела| ул.„Александър Жендов” 6, 1113 гр. София
Факс: +359 2 858 10 25 | Email: info@lawyer-bulgaria.bg

Кантора „Д.Владимиров“ представлява клиенти в на територията на страната, включително при съдебни дела в гр. София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Плевен, Благоевград и др.

ДЕКЛАРАЦИЯ

Информацията, съдържаща се в този уебсайт, е само за общи информационни цели. Информацията се предоставя от „Правна Кантора Д. Владимиров“, като се стремим да поддържаме актуална информация. Същата не съдържа правни съвети за Вашият случай, а само и единствено обща информация за казуси на клиенти, с оглед пълнота, точност, надеждност, пригодност или наличност на уебсайта или информацията,  услугите или свързаните с тях графики, съдържащи се в уебсайта за всякакви цели.

За Нас | Пишете ни | Адрес | Общи условия | Декларация за поверителност

Това е уведомление, което може да се използва за съгласие с бисквитки. Кликнете върху „Научете повече“, за да го видите!

Съгласен съмНаучете повече