Tag Archive for: нотариален акт

Предварителен договор имот в строеж

Много често получаваме запитвания относно сключване на Предварителен договор имот в строеж

Покупката на имот в строеж често изглежда по-изгодна от придобиването на вече завършено жилище.

В практиката по Предварителен договор имот в строеж обаче именно тук възникват едни от най-сериозните спорове – забавено строителство, неясни срокове, промени в площта, отклонения в качеството, липса на достатъчни гаранции за платените суми и проблеми при прехвърлянето на собствеността.

Затова предварителният договор за имот в строеж не бива да се подписва формално.

Това е основният документ, който определя правата и задълженията на страните до сключването на окончателния нотариален акт.

По българското право предварителният договор трябва да съдържа съществените уговорки на бъдещия окончателен договор, а когато окончателната сделка е в нотариална форма, предварителният договор трябва да бъде сключен поне в писмена форма. Ако изправната страна не получи доброволно окончателен договор, тя може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като съдебното решение замества договора при условията на закона.

Какво представлява Предварителен договор имот в строеж?

При покупка на апартамент, ателие, гараж или друг самостоятелен обект в сграда, която още не е завършена, страните обичайно подписват предварителен договор. С него продавачът или инвеститорът се задължава в бъдеще да прехвърли собствеността, а купувачът – да заплати уговорената цена при договорените условия.

Когато се продава обект в ново строителство, договорът трябва да описва максимално точно бъдещия имот: местоположение, етаж, квадратура, прилежащи части, общи части, изложение, степен на завършеност, срокове, цена, начин на плащане и условията за подписване на окончателния договор. Колкото по-общо е описан обектът, толкова по-голям е рискът от спор по-късно. Изискването за писмена форма и възможността за съдебно обявяване на договора за окончателен произтичат пряко от чл. 19 ЗЗД.

Защо е опасно да се подпише Предварителен договор имот в строеж без правна проверка?

Много инвеститори използват готови бланки, изготвени в техен интерес. На практика често се срещат клаузи, които:

дават право на строителя едностранно да удължава сроковете;
позволяват отклонения в площта без ясна компенсация;
не уреждат достатъчно ясно какво става при забава;
предвиждат високи санкции за купувача, но символична отговорност за продавача;
не осигуряват реална защита на авансово платените суми;
оставят неясен момента, в който ще се сключи нотариалният акт.

Именно затова при Предварителен договор имот в строеж най-важна е не рекламата на проекта, а юридическата и документалната проверка:

собственост на терена,
вещни тежести,
наличие на разрешение за строеж,
строителни книжа,
етап на строежа
начин на финансиране.

В Имотния регистър могат да се правят справки за собствеността, вещните права и ограниченията върху имота, както и да се проследят вписаните актове и тежести.

Какво трябва задължително да съдържа Предварителен договор имот в строеж ?

Един добре изготвен предварителен договор за покупка на имот в строеж следва да уреди поне следните въпроси:

1. Точна индивидуализация на имота
Трябва да са ясни сградата, входът, етажът, номерът на обекта, площта, складът, паркомястото, общите части и идентификацията по проект или кадастър, когато е налична.

2. Цена и схема на плащане
Трябва да е ясно дали има задатък, аванс, междинни вноски, плащане при Акт 14, при Акт 15, при въвеждане в експлоатация или при нотариално прехвърляне.

3. Срокове при Предварителен договор имот в строеж

Следва да бъдат посочени конкретни срокове, а не само ориентировъчни обещания – например срок за достигане на груб строеж, срок за Акт 15, срок за въвеждане в експлоатация и краен срок за нотариално изповядване.

4. Степен на завършеност
Трябва да се уточни какво точно ще получи купувачът – на шпакловка и замазка, с входна врата, с инсталации, с определен тип дограма, настилки, изолации, общи части и др.

5. Отговорност при забава и неизпълнение
Нужно е да има работещи клаузи за неустойка, право на разваляне, връщане на суми, задатък и обезщетение за вреди.

6. Разноски и данъци
Следва изрично да се посочи коя страна поема нотариални такси, местен данък, такса вписване, разноски по ипотека и др.

Това не са „детайли“, а ядрото на защитата на купувача. При съществено неизпълнение могат да се приложат общите правила за разваляне на договора и обезщетяване на вредите по ЗЗД.

Актове при Предварителен договор имот в строеж

При сделки с ново строителство често се използват разговорно термините Акт 14, Акт 15 и Акт 16, но купувачът трябва да знае какво стои зад тях.

Акт 14 при Предварителен договор имот в строеж

Това е актът за приемане на конструкцията.

В практиката той е ключов, защото удостоверява етапа „груб строеж“, а след завършване на сградата в груб строеж правният режим на прехвърляне се променя.

По ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, а след този момент предмет на сделката може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Акт 15

Това е констативният акт за установяване годността на строежа за приемане.

Той удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти и е годен да премине към следващия етап по приемане.

Акт 16 / Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Моля обърнете внимание, че тук има важна разлика.

В практиката често се казва „Акт 16“ за всичко, но при строежи от 4-та и 5-та категория обичайно не се издава Акт 16, а удостоверение за въвеждане в експлоатация от компетентния орган.

За строежи от 1-ва до 3-та категория ДНСК издава разрешение за ползване въз основа на протокол обр. 16.

Какви са основните рискове при Предварителен договор имот в строеж ?

1. Забавяне на строежа

Един от най-честите проблеми е, че проектът не се изпълнява в обещаните срокове. Ако в договора липсват точни дати и ясни санкции, купувачът остава в слаба позиция.

2. Разлика в площта

Възможно е окончателната квадратура да се различава от първоначално обещаната.

Затова договорът трябва да урежда допустимо отклонение, начин на измерване и финансово уреждане при разлика.

3. Отклонение в качеството

Ако използваните материали, инсталации или степента на завършеност не съответстват на договореното, това може да обоснове претенции за изпълнение, намаляване на цена, обезщетение или разваляне според конкретния случай и съдържанието на договора.

Правата не възникват автоматично само от недоволство на купувача, а трябва да стъпят върху доказуемо договорно неизпълнение.

4. Липса на защита за авансово платените суми

Колкото по-голяма сума се плаща предварително, толкова по-голям е рискът, ако инвеститорът изпадне в забава, финансови затруднения или спор относно изпълнението.

5. Тежести върху терена или проекта

Преди подписване трябва да се провери има ли ипотеки, възбрани, вписани искови молби или други тежести.

Имотният регистър именно затова съществува – да покаже вписаните права и ограничения и историята на вписванията.

Как да се защитят платените суми?

Тук няма едно универсално решение. Практически могат да се договорят различни обезпечения, но всяко от тях трябва да бъде съобразено с конкретния проект и имущественото състояние на продавача.

Задатък

Ако сумата е уговорена като задатък по чл. 93 ЗЗД, тя има обезпечителна функция.

Ако неизпълнението е от страната, която е дала задатъка, насрещната страна може да го задържи.

Ако неизпълнението е от страната, която го е получила, изправната страна може при отказ от договора да иска задатъка в двоен размер.

Това е различно от обикновен аванс, който не дава автоматично същата защита.

Договорна ипотека, банкова гаранция, поръчителство

В някои случаи може да се договори допълнително обезпечение – например ипотека върху друг имот, банкова гаранция или личен/корпоративен поръчител.

Това са работещи механизми, но не са стандартни за всяка сделка и трябва да бъдат технически изработени прецизно.

Аз не мога да потвърдя, че инвеститор ще приеме подобна гаранционна конструкция без индивидуално договаряне, но от гледна точка на правната защита те са по-силни от голо обещание в рекламна брошура.

Обявяване на Предварителен договор имот в строеж за окончателен ?

Да. Когато са налице предпоставките и изправната страна е изпълнила или е готова да изпълни задълженията си, тя може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателния договор.

Производството е уредено в ГПК, а при уважаване на иска решението замества окончателния договор.

Законът предвижда и специални правила относно разноските по прехвърлянето и представянето на доказателства за дължимите данъци и публични задължения.

Преди подписване на Предварителен договор имот в строеж ?

Преди да се подпише предварителен договор за имот в строеж, купувачът следва поне да изиска и провери:

документите за собственост на терена;
удостоверение за тежести;
разрешение за строеж;
одобрени инвестиционни проекти в необходимия обем;
данни за инвеститора, строителя и строителния надзор;
етапа на строителството;
наличие на Акт 14, ако се твърди, че сградата е на груб строеж;
условията за въвеждане в експлоатация;
клаузите за неустойки, разваляне и връщане на платените суми.

Само след такава проверка може да се прецени дали цената действително отговаря на риска.

Кога е нужен адвокат по строителни и имотни дела?

Юридическа помощ е нужна не само когато спорът вече е възникнал.

Най-голямата полза идва преди подписване на договора – когато могат да се коригират опасните клаузи, да се поискат гаранции и да се извърши проверка на проекта и тежестите.

Адвокат е необходим и когато има:

забавяне на строежа;
отказ за сключване на окончателен договор;
спор за площ или качество;
спор за задатък/капаро;
необходимост от разваляне на договора;
необходимост от иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Нашият Съвет

Предварителният договор за имот в строеж е един от най-рисковите договори в практиката с недвижими имоти.

Именно защото купувачът плаща днес за обект, който често още не съществува в завършен вид, договорът трябва да бъде изготвен и прегледан с особено внимание.

В противен случай купувачът може да се окаже обвързан с неясни срокове, недостатъчни гаранции и ограничени възможности за ефективна защита.

При правилно структуриране на клаузите на Предварителен договор имот в строеж, добра предварителна проверка и навременна правна намеса рискът може да бъде значително намален.

Българското право дава механизми за защита – но само когато договорът и доказателствата са подредени правилно.

За правна помощ при Предварителен договор имот в строеж, проверка на инвеститор, защита на платени суми, разваляне на договор или иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, можете да се обърнете към адвокат с практика по строителни и имотни спорове.

За допълнителна информация или справка можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg

Защо се сключва предварителен договор ?

По закон продажбата на недвижим имот се осъществява под формата на нотариален акт. Нотариалният акт е вид договор, който се изготвя и подписва пред нотариус. Страните обаче не винаги са готови веднага да подпишат нотариален акт. Възможно е самите условия да не са налице или да имат други съображения. В такъв случай може и е особено препоръчително да се използва предварителен договор, който се определя като договор с подготвителен характер. Той дава необходимата сигурност в отношенията между продавача и купувача на имота преди изповядването на сделката пред нотариус.

Как се сключва предварителен договор при покупко-продажба на имот?

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена. Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно - какво уговарят и желаят да постигнат страните. Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните. Задължението е сключването на окончателен договор, а правото - да се изисква изпълнение на това задължение. Определя се и срок за покупко-продажбата на недвижимия имот.

Кои са елементи на предварителен договор ?

Предварителният договор трябва да включва всички съществени условия на окончателния договор и следва да са включени клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот. Тук следва да бъдат описани детайлно имота, срокове за сключване на окончателен договор и др.

Какви са предимствата на предварителния договор ?

Фактът, че договорът се нарича предварителен, не означава, че не съществен. Той е вид застраховка, така че никоя от страните да не бъде ощетена. Обвързва законово двете страни и е задължителен за изпълнение. Ето защо купувачът и продавачът трябва да са запознати с правата си преди да сключат предварителен договор. Сключването на предварителния договор има значителни ползи както за купувача, така и за продавача на имота, например: Допълнителен срок за набиране на средства Договорът осигурява на купувача допълнителен срок да се сдобие с необходимата за покупката сума. В периода до сключване на окончателния договор купувачът може да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит или да продаде свой собствен недвижим имот. Възможно е да се уговори и разсрочено плащане. Допълнителен срок за завършване на строеж*

Последици от неизпълнение на Договора

В такъв случай изправната страна има няколко възможности. Първо може да отправи покана до другата страна да изпълни доброволно задълженията си в разумен срок. Обичайно страните уговарят част от продажната цена да се плати при сключване на предварителния договор - най-често в размер от 10% от крайната сума. Тази сума служи като задатък (капаро). Ако една от страните не изпълни договора, другата страна може да иска задатъка в двоен размер.

08.10.2019/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии, News, Uncategorized

Придобиване собственост по давност

Правото на собственост върху недвижим имот може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или придобиване собственост по давност.

Всички останали обекти са годни за придобиване собственост по давност. Срокът за придобиване собственост по давност се определя от характера на владението и вещта.

Нужно ли е да се позовете на изтекла давност ?

Позоваването на изтеклата давност не е елемент от фактическия състав, а необходимо действие за процесуалната му защита и фактическо придобиване.

Такова действие е необходимо и при извършване на обстоятелствената проверка чрез подаването на искане за нейното извършване от владелеца.

Необходими са още изтичане на предвиден в закона срок (5 г. за добросъвестно владение и 10 г. за недобросъвестно владение) и упражняване на фактическа власт върху имота.

Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС.

Давностни срокове

Общият давностен срок за придобиване на недвижим имот е 10 (десет)години, когато упражняването на владение върху недвижимият имот е добросъвестно.

Когато се касае за недобросъвестно придобиване собственост по давност, то в този случай, срокът е5-годишен.

При придобиване собственост по давност, в случаите на добросъвестно владение и възмездно основание се прилага чл. 78 ЗС.

Сроковете са давностни, поради което в закона са установени правила за тяхното спиране или прекъсване.

Спирането на давностните срокове въз основа на юридически факт е основание, с чието настъпване изтичащият за напред период от време се счита за ирелевантен, но изтеклият до момента запазва своето действие.

След отпадането на юридическия факт започва да тече нов срок, който се събира с изтеклия до момента. Основанията за спиране на срока са посочени в чл. 115 ЗЗД. Към тях обаче трябва да се добави още едно. Срокът спира да тече, когато това изрично се предвиди в закона.

Давностно владение.. за придобиване собственост

Период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик.

Законът за собствеността определя два срока за придобиване на недвижим имот по давност– 5 години за добросъвестно владение и 10 години за недобросъвестно владение.

Добросъвестно владение

Това е придобиване собственост по давност, при което имотът се владее от едно лице на правно основание.

Това правно основание може да е договор, нотариален акт, друг документ, годно да направи владелеца собственик.

В този случай праводателят не е бил собственик или формата на договора е била опорочена.

Пример за такъв случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик със завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно.

Недобросъвестно владение .. за придобиване собственост по давност

е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание предварителен договор.

Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Законът поставя и други изисквания за придобиване на недвижим имот по давност, и по-точно към самото владение.

Владение по давност

трябва да отговаря още на следните условия:

– да бъде непрекъснато

– да е явно, а не скрито, т.е. владелецът трябва да манифестира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че той упражнява фактическата власт за себе си. Владелецът следва да демонстрира открито намерение да стане собственик.

– владението да е необезпокоявано, спокойно, несмущавано, т.е. действителният собственик да не се противопоставя на факта, че имотът се владее от трето лице

Затова и съдебната практика има изключително точна дефиниция и практика по делата за давностно владение

За повече въпроси или информация се обърнете към нас за информация на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

02.06.2018/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии

Завещателно разпореждане чужбина

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

18.03.2018/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии, News, Personal

СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

През последните три години непрекъснато расте броят на желаещите да си купят жилище „на зелено” и в етап на строеж.

След като сте харесали конкретен апартамент, задължително се проверява за наличие или липса на тежести като вписана ипотека, възбрана, искова молба, вписан договор за наем и други права на трети лица.

Оригинално удостоверение за тежести се изисква на по-късен етап – към датата на предварителен договор за продажба на имота или към датата на нотариалния акт.

С одобрението на конкретен апартамент, идва момента на стоп-капарото, за да може да бъде свален от обяви в Интернет и да не бъде предлаган.

ПРОВЕРКА НА ИМОТ ПРИ ПОКУПКА

След това предстои сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, в който подробно се описват условията

Най-често се касае за договореност между страните като цена, срок за прехвърляне на имота, дата на предаване на владението на имота, права и задълженията на страните и неустойки при неизпълнение.

След като продавачът се снабди с всички необходими документи за сделка, страните пристъпват към окончателно изповядване на сделката пред нотариус

Страните подписват нотариален акт за покупко-продажба, а в случай, че имотът е закупен с кредит от банка, то в същия ден непосредствено след нотариален акт за продажба

В този момент купувачът и представител на банката (обикновено юрисконсулт) сключват нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, в който са подробно описани лихвените условия и проценти.

След като получите вписания в Служба по вписванията към Агенция по вписванията нотариален акт за покупко-продажба и продавачът Ви предаде ключа за достъп.

Кризата от последните 10 години – 2008-2013 накара доста от клиентите да бъдат предпазливи и да проучват доколко строителната компания, от която са решили да купят имот, е финансово стабилна.

Какво обаче следва да проверят всички клиенти и купувачи на недвижим имот.

Основни стъпки за покупка на имот в строеж

1. Справка чрез адвокат за недвижими имоти относно продавача имена, собственик, управител, размер на капитала, годишния финансов отчет. Има случаи, в които инвеститорът е различен от строителя. ПРАВНИ СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

2. Проверка чрез адвокат по имотни дела в регистър на Строителите воден от Камарата на строителите в България.

Това гарантира, че компанията няма ликвидни и изискуеми публични данъчни задължения и задължения за задължителни осигурителни вноски;

фирмата не е обявена в несъстоятелност и не се намира в производство по несъстоятелност или ликвидация;
фирмата разполага с техническо оборудване за извършване на заявените строително-монтажни работи;
фирмата разполага с необходимия квалифициран персонал.

3. Проверете каква категория е строежа

Съглаясно разпоредбите за строителството по Закона за устройството на територията жилищните сгради с високо застрояване са от трета категория;

жилищните и смесените сгради със средно застрояване са от четвърта категория, а тези с ниско застрояване и вилите са в пета категория.

ПРАВНИ СЪВЕТИ ПРИ ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕ

4. Налични сертификати на дружеството продавач включително финансови параметри и показатели от последната година – система за контрол в работата, материалите и документацията си.

5. Прегледайте и информационната табела на строежа, където планирате да купувате. Справка при адвокат по недвижими имоти относно данните с информацията, с която вие разполагате.

6. Поинтересувайте се каква е строителната история на изпълнителя. Посетете предишни негови обекти и, ако е възможно, разговаряйте със собствениците.

За всеки случай се обърнете към специалист – адвокат по недвижими имоти, за да избегнете риска от усложнения при сделките с имоти и проверката на собствеността и кадастър при тези имоти.

Той ще Ви укаже най-лесния и правилен начин да получите или продадете Вашият имот.

15.11.2017/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии

Прекратяване разваляне договор

Прекратяване разваляне на договор

В правната теория съществуват няколко хипотези за прекратяване на договор. Тук ще Ви запознаем накратко с тях. В нашата практика най-често срещаният случай е изпълнението на даден договор, което представлява само по себе си обичайно и нормално основание за естественото прекратяване на всеки един сключен договор.

Приема се, че сключеният договор е изпълнен, а поставените цели са постигнати, когато двете страни са приели неговото изпълнение. При нормалното и обичайно изпълнение на целите, за които е бил сключен, този договор преустановява своето действие и престава да действа и да обвързва страните.

Важното, което следва да Ви обърнем внимание в този случай е, че самото прекратяване на сключен договор винаги действа „занапред”, правоотношението между страните престава да съществува за в бъдеще, а резултатите от действието на договора (това, което е извършено по силата на договора) се запазват.

Освен изпълнението, до прекратяване на договора може да доведе постигнато между страните взаимно съгласие за това или залегнала в самия договор възможност за прекратяване на договора едностранно с или без предизвестие.

С изрична уговорка страните могат да се споразумеят действието на договора да бъде прекратено по инициатива на една от тях, но без това да е свързано с неизпълнение на поети с договора задължения.

Първата хипотеза е изпълнение на договора. След като е изпълнил функцията, за която е бил сключен, и са постигнати целите на договора, той престава да действа. Всяко прекратяване на договор има действие за напред.
Втората хипотеза е постигане на взаимно съгласие между страните сключеният договор да бъде прекратен.
Третата хипотеза е включване на клауза в самият договор, че той може да бъде прекратен едностранно с или без предизвестие. В този случай, следва прекратяване на договор по инициатива на една от страните, което прекратяване не е свързано с неизпълнение на сключения договор.

Предпоставки за разваляне на договор

Тук е мястото, където законът установява всички условия, за да се развали един двустранно сключен договора:

1/ неизпълнението на задължение, по договора е основна предпоставка за развалянето на същия – тук следва да разбираме всяка форма на неизпълнение (пълно неизпълнение или неточно – забавено, частично, лошо изпълнение) , което може да бъде основание за разваляне;

В тези случай, неизпълнението обаче трябва да е съществено: съгласно чл. 87, ал.4 от ЗЗД разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора (законът установява принципа, а критериите за незначителност се преценяват от съда съобразно всички факти и обстоятелства по делото);
2/ неизпълнението следва да бъде виновно, да се дължи на причини, за които длъжникът отговаря;ако изпълнението е станало невъзможно поради форс-мажорни обстоятелства, това не води до разваляне на договора по този ред;

3/ изправност на страната, която иска разваляне на договора (на кредитора по неизпълненото задължение).

Допускана грешка в практиката е страната, спрямо която не се изпълняват задълженията, да не започне или да прекрати изпълнението на своите задължения, преди да е развалила договора.

В този случай тя губи качеството „изправна страна” и в един последващ съдебен спор ще бъде поставена под съмнение правната възможност тя да развали договора. Важно е кредиторът първо да развали договора и след това да не изпълни своите задължения.

До разваляне на договор се стига само при неизпълнение на договора. Последиците от разтрогване на тази правна връзка са няколко.

На първо място се преустановява тази облигационна връзка между страните. На второ място, изправната страна по договора, която изпълнява своите задължения, може да потърси обезщетение за вреди от насрещната страна.

Предпоставките и редът за разваляне на договори са уредени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 87, 88 и 89 ЗЗД

Предпоставки за прекратяване разваляне договор:

Неизпълнение на задължение по договора – тук говорим както за пълно, така и за неточно неизпълнение. Задължението може да бъде изпълнено, но неточно. Пример за неточно изпълнение е лошо, забавено или частично. Трябва да наблегнем на факта, че за да стигнем до разваляне на договор,това неизпълнение трябва да е значимо. Критерия за това се преценява от съда за всеки индивидуален случай. Чл. 87, ал.4 от ЗЗД гласи, че разваляне на договор не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора
При неизпълнение на задълженията по договора, когато страната виновно не изпълнява своите задължения.
Третата предпоставка за разваляне на договор, е страната, която иска развалянето, да е изправна.
Често срещана грешка, наблюдавана в практиката по гражданско право, е изправната страна също да престане да изпълнява своите задължения по договора.

Поради причината, че насрещната страна не изпълнява своите задължения, и изправната страна спира да изпълнява задълженията си.

Това не бива да се допуска, защото изправната страна вече е загубила качеството си на „изправна” страна. В един последващ съдебен спор ще бъде поставена под съмнение правната възможност тя да развали сключения договор.

Условия за прекратяване разваляне договор

За да бъде развален сключения договор, и трите предпоставки трябва да са налице. По принцип разваляне на договор се извършва извънсъдебно, като е достатъчно едностранно изявление на изправната страна до неизправната. Както всяко правило и това си има изключение. То е уредено в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. По съдебен ред се развалят два вида договори, а именно:

1/ договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти;

2/ договорите за аренда за повече от 10 стопански години.

Прекратяване разваляне договор по съдебен ред става с конститутивен иск, предявяването на който се погасява с изтичане на 5-годишен давностен срок.

Винаги, когато искате да развалите сключен договор, се консултирайте с адвокат гражданско право. Понякога изправната страна вярва, че е развалила договора, но в действителност не е така. Поради тази грешка тя не може и бъде присъдено претендираното обезщетение.

Основни правила за разваляне на договор:

Писмена форма – ако договорът е бил сключен в писмена форма, и развалянето трябва да бъде извършено в такава.
Последен срок за изпълнение на договора – изправната страна по договора трябва да предостави на неизправната последна възможност да изпълни задължението си. Ако в сключения договор се съдържа уговорка за точно определен момент на изпълнението, тогава не е необходимо предоставянето на допълнителен срок. Също така ако изпълнението на задължението е станало невъзможно или ненужно с оглед интереса на изправната страна, тогава няма смисъл от предоставянето на допълнителен срок за изпълнение;
Предупреждение за прекратяване разваляне договор – изрично предупреждение, че ако в предоставения срок неизправната страна не изпълни задължението си, договорът ще се счита за развален;
Сигурни данни, че неизправната страна е получила изявлението и то в точно определен момент (дата). Съществуват различни начини за доказване – нотариална покана, входиране на писмото в деловодството на длъжника, изпращане по куриер или с препоръчано писмо с обратна разписка. Най-често използваната форма за доказване е нотариалната покана;
Изправност на страната – страната, която инициира процедурата по прекратяване разваляне договор, трябва да е изпълнила своите задължения.

Както Вашият адвокат граждански дела ще Ви обясни, разваляне на договор има обратно действие. Ако страните са дали нещо една на друга във връзка със сключения договор, те следва да го върнат. Причината е, че основанието, на което са го получили, е вече отпаднало.

Изключения от общото правило:

не се дължи връщане на полученото по договорите с периодично или продължително изпълнение (договор за наем);
не се дължи връщане на полученото при договорите, които подлежат на вписване (например нотариалните актове за сделки с недвижими имоти, договорите за доброволна делба на недвижими имоти и др.).

Обратното действие няма да засегне правата на трети лица, които са придобили преди вписването на исковата молба за разваляне на договор по съдебен ред.

След развалянето на сключения договор, следва да уредите последиците от неизпълнение на задълженията. Това може да стане чрез взаимно споразумение между страните или по съдебен ред.

По съдебен ред се уреждат и споровете относно това, дали развалянето на договора е настъпило, дали договорът е развален или прекратен, дали се дължи връщане на даденото или обезщетение за вредите от неизпълнението и т.н.

За допълнителна информация за образуване на дело моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email : office@lawyer-bulgaria.bg

Какво представлява разваляне на Договор ?

Възможността за разваляне на договор представлява правно средство за прекратяване, преустановяване на сключен договор, на създадена правна връзка между две страни. Правната уредба се намира в Закона за задълженията и договорите.

Как се разваля Договор ?

Развалянето на договор може да се осъществи извънсъдебно чрез едностранно изявление, отправено от едната страна към другата. В това изявление следва изправната страна изрично да посочи срок за изпълнение на неизпълненото задължение, както и да посочи че в случай на неизпълнение в този срок, договорът се счита за развален.

Кои са предпоставките за разваляне на Договор ?

Предпоставките, при които възниква възможността за разваляне на договор са следните: 1. Да е налице действителен договор, който не е прекратен на друго основание. 2. Да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора – когато договорът е породил повече от едно задължение за изпълнение, неизпълнението, на което и да е било от тях е достатъчно, за да възникне правото да се развали договорът. 3. За да възникне възможността за разваляне на договор, следва да е налице неизпълнение на задължение, за която ответната страна има вина и да отговаря за това, като е без значение дали това неизпълнение е умишлено или не.

Кога се допуска разваляне на Договор ?

Разваляне на договор без предупреждение е възможно, когато изпълнението на задължението е станало невъзможно от части или изцяло. Предупреждението има смисъл само, ако изпълнението на задължението по договора е все още възможно. Развалянето без предупреждение е възможно тогава, когато неизправната страна по договора е изпаднала в забава, а късното изпълнение на поетото задължение е безполезно.

Кои Договори се развалят по съдебен ред ?

Развалянето на договори, които са обективирани в нотариални актове се осъществява по съдебен ред, като например покупко – продажба на недвижим имот, учредяване право на строеж, дарение, замяна и други. Правото се осъществява чрез предявяване на иск за разваляне на договор пред съответния компетентен съд. Възможно е да се развали договор и чрез възражение в съдебно дело. Това средство за упражняване правото да се развали договор дава по – малка защита от иска, защото то не се вписва и следователно не може да се противопостави на трети лица.

Какви последици има развалянето на Договор ?

Развалянето има обратно действие между страните. Това означава, че след развалянето всяка от страните трябва да върне всичко, което е получила. Действието на развалянето е за в бъдеще, тъй като с развалянето на договора се прекратява за в бъдеще правната връзка между страните. Това означава, че основанието, от което те са били обвързани вече не съществува.

12.05.2017/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии

Прекратяване разваляне на договор

Първата хипотеза е изпълнение на договора. След като е изпълнил функцията, за която е бил сключен, и са постигнати целите на договора, той престава да действа.

Втората хипотеза е постигане на взаимно съгласие между страните сключеният договор да бъде прекратен.

Третата хипотеза е включване на клауза в самият договор, че той може да бъде прекратен едностранно с или без предизвестие. В този случай, следва прекратяване разваляне на договор по инициатива на една от страните, което прекратяване не е свързано с неизпълнение на сключения договор.

До т.нар. “ Прекратяване разваляне на договор„ се стига само при неизпълнение на същият този договор. Последиците от разтрогване на тази правна връзка са няколко.

На първо място се преустановява тази облигационна връзка между страните.

На второ място, изправната страна по договора, която изпълнява своите задължения, може да потърси обезщетение за вреди от насрещната страна.

Предпоставките и редът за разваляне на договори са уредени в Закона за задълженията и договорите чл. 87 сл.ЗЗД.

Тук ще обърнем внимание на конкретните предпоставки за разваляне на договор:

Неизпълнение на задължение по договора – тук говорим както за пълно, така и за неточно неизпълнение.

Задължението може да бъде изпълнено, но неточно. Пример за неточно изпълнение е лошо, забавено или частично.

Трябва да наблегнем на факта, че за да стигнем до разваляне на договор, неизпълнението трябва да е от съществена значимост.

Критерия колко значимо е конкретно неизпълнение на договора се преценява от съда за всеки индивидуален случай.

Законът гласи, че разваляне на договор не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора

Касае се за неизпълнение на задълженията по договора, когато страната виновно не изпълнява своите задължения.

Третата предпоставка за разваляне на договор, е страната, която иска развалянето, да е изправна.

Често срещана грешка, наблюдавана в практиката ми на адвокат гражданско право, е изправната страна също да престане да изпълнява своите задължения по договора.

Това не бива да се допуска, защото изправната страна вече е загубила качеството си на „изправна” страна.

За да бъде развален сключения договор, и трите предпоставки трябва да са налице.

По принцип Прекратяване разваляне на договор се извършва извънсъдебно, като е достатъчно едностранно изявление на изправната страна до неизправната.

Както всяко правило и това си има изключение. То е уредено в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. По съдебен ред се развалят два вида договори, а именно:

1/ договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти;

2/ договорите за аренда за повече от 10 стопански години.

Разваляне на договор по съдебен ред става с конститутивен иск, предявяването на който се погасява с изтичане на 5-годишен давностен срок.

Винаги, когато искате да развалите сключен договор, се консултирайте с адвокат гражданско право.

Понякога изправната страна вярва, че е развалила договора, но в действителност не е така.

Поради тази грешка тя не може и бъде присъдено претендираното обезщетение. Ето основни правила за прекратяване разваляне на договор, които трябва да следвате:

Писмена форма – ако договорът е бил сключен в писмена форма, и развалянето трябва да бъде извършено в такава.
Последен срок за изпълнение на договора – изправната страна по договора трябва да предостави на неизправната последна възможност да изпълни задължението си.

Ако в сключения договор се съдържа уговорка за точно определен срок за изпълнение, не е необходимо допълнителен срок.

Изпълнението на задължението е станало невъзможно или ненужно с оглед интереса на изправната страна, тогава няма смисъл от предоставянето на допълнителен срок за изпълнение;

Предупреждение за разваляне на договор – изрично предупреждение, че ако в предоставения срок неизправната страна не изпълни задължението си, договорът ще се счита за развален;

Сигурни данни, че неизправната страна е получила изявлението и то в точно определен момент.

Съществуват различни начини за доказване на връчването за разваляне на договора:

А/нотариална покана,

Б/ входиране на писмото в деловодството на длъжника,

В/изпращане по куриер, с препоръчано писмо с обратна разписка.

Най-често използваната форма за доказване е нотариалната покана;

Изправност на страната – страната, която инициира процедурата по разваляне на договор, трябва да е изпълнила своите задължения.

Както Вашият адвокат граждански дела ще Ви обясни, разваляне на договор има обратно действие.

Ако страните са дали нещо една на друга във връзка със сключения договор, те следва да го върнат. Причината е, че основанието, на което са го получили, е вече отпаднало.

Изключения от общото правило:

не се дължи връщане на полученото по договорите с периодично или продължително изпълнение (договор за наем);
не се дължи връщане на полученото при договорите, които подлежат на вписване

След развалянето на сключения договор, следва да уредите последиците от неизпълнение на задълженията.

Това може да стане чрез взаимно споразумение между страните или по съдебен ред.

По съдебен ред се уреждат и споровете относно това, дали развалянето на договора е настъпило, дали договорът е развален или прекратен.

01.04.2017/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори

Полезни статии, News, Personal

Адвокат сделки с недвижими имоти

Една значителна част от Въпросите към нас засягат работата на Адвокат сделки с недвижими имоти

Вие сте съсобственик на наследствен имот и искате да продадете своята идеална част от него?

Но не желаете да я предлагате на другия съсобственик/съсобственици, както е по закон?

Наемането на адвокат е препоръчително още в самото начало, дори преди да сте подписали договор с агенция за депозит.

Не позволявайте на вълнението от покупката на мечтания имот да ви предпази от потенциалните правни капани.

„На какво да обърнем внимание при покупка на имот“ нашият екип от опитни юристи в областта на недвижимите имоти може да ви преведе през целия процес

Ние ще ви помогнем в случаи на Адвокат сделки с недвижими имоти, за да избегнете всякакви правни затруднения.

Отлично разбираме, че никой купувач не иска да бъде въвлечен в съдебно дело или да му се налага да се бори за своя имот.

Позволете ни да ви помогнем да придобиете имота си със спокойствие.

Свържете се с нас днес, за да насрочите консултация.

Затова при наличието на въпроси, пряко свързани с

А/продажба на дял от общ недвижим имот или

Б/ с подготовка за документи за покупко-продажба на имота, свържете се с опитен имотен адвокат.

Не позволявайте на примамливите оферти да замъглят преценката ви.

Уверете се, че знаете за какво да внимавате при покупка на имот.

Като адвокат по недвижими имоти съм виждал твърде много клиенти, които стават страни по съдебни дела и губят закупени от тях имот.

Не позволявайте това да се случи с вас.

Уверете се, че сте придобили правото на собственост и сведете до минимум възможността за предявяване на искове от трети лица срещу вас.

Позволете ми да ви помогнем, за да вземете разумно и информирано решение.

Свържете се с нас още днес на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Добър адвокат сделки с недвижими имоти

Агенции за недвижими имоти „спестяват“ на своите клиенти важна информация за правни проблеми с предлаган от тях имот.

Когато покупко-продажбата е извършена но възникне въпрос около имота, (евикция или съдебно отстраняване на купувача от имота), много често вече е прекалено късно.

Това неминуемо води до безвъзвратна загуба на направената от него инвестиция в имот, който не е бил надлежно проверен предварително.

Кантората има дългогодишен опит в сферата на продажба на дялове от съсобствени недвижими имоти и земеделски земи.

Екипът ни от адвокати недвижими имоти, изцяло посветени на работата си, знаят тънкостите, ще Ви измъкнат от деликатната ситуация.

Единствено независим адвокат, който обслужва само вашите интереси (като продавач или купувач), може да гарантира, че интересите ви по една бъдеща сделка ще бъдат защитени по най-добрия начин

Избор на добър адвокат недвижими имоти

Наемайки адвокат, вие ще си спестите средства по сделката.

Практиката показва, че адвокатските възнаграждения за обслужване на покупко-продажба е по-ниско от възнагражденията на брокерската агенция.

Като Адвокат сделки с недвижими имоти смe виждалi твърде много клиенти, които стават жертва на примамливи оферти, без да са извършили надлежна проверка.

Избягвайте риска от съдебни спорове и си осигурете придобиване на правото на собственост върху новия си имот, като се консултирате с нас преди да направите покупка.

Нека работим заедно, за да сведем до минимум възможността за искове от трети страни срещу вас.

Свържете се с мен още днес, за да си осигурите спокойствие на посочения телефон 00897 90 43 91 или на имейл info@lawyer-bulgaria.bg.

Ние сме на разположение да отговорим на Вашите въпроси и да Ви дадем най-подходящия съвет как да подходите във всяка конкретна ситуация.

Как да изберете адвокат имотни казуси?

Критериите са много, но едно от важните неща е да изберете професионалист, който да си е изградил сътрудничество с други специалисти, които могат да са от полза при разрешаването на казуса.

Какви правни услуги по имотни казуси предлагаме ?

Адвокатът оказва съдействие при събиране и правно анализиране на всички документи, които са нужни за успешно приключване на сделката. Преглежда и изготвя проектодокументация при сделка за покупко-продажба на имот или на други вещни права, свързани с имот. Изготвя предварителни договори за реализиране на покупко-продажба на недвижими имоти, а също и на нотариални актове. Оказва правна помощ, предоставя съвети и практикува представителство след покупка на недвижим имот. Представителството е необходимо пред Агенцията по вписванията, АГКК, Имотен регистър, Данъчни служби. Адвокат имотни казуси оказва процесуално представителство пред всякакви съдебни инстанции при възникнали спорове по отношение на правото на собственост и другите ограничени вещни права. Такива са установителни искове за признаването на правото на собственост по Закона за собствеността, а също и владелчески искове – възстановяване или защита на нарушено владение

За какво ВИ е необходим адвокат недвижими имоти ?

Спецификата на правния отрасъл обуславя, ако не задължителната, то поне предпочитаната среща с адвокат за недвижими имоти. Причините са най-разнообразни, тъй като фалшификациите, измамите и подмяната на документи са много често срещано явления в нашата работа. Дори и да не сте се сблъсквали с проблеми, правната консултация по въпроси с изготвяне на завещания, делба на наследствени имоти и др. е незаменима и ще Ви спести множество главоболия в бъдеще.

Какво може да очаквате от адвокат за недвижими имоти ?

Когато сте изправени пред имотен казус, ще ви е нужен добър адвокат. Нужен ще ви е специалист с богат опит в областта на правото на собственост, а също и ограничените вещни права, свързани с него – правото на преминаване, правото на ползване, правото на надстрояване, на пристрояване, облигационното право и т.н.

18.09.2016/by Адвокатска кантора Д. Владимиров и Партньори