Публикации

Сключване на предварителен договор

Предварителният договор очертата „рамката“ и определя съдържанието на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имотите.

Самият Предварителен договор, е подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Връзката между тях, двата договора имат относително самостоятелно съществуване. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение на предварителния договор и на нотариалния акт, които няма да бъдат разгледани в детайли. Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие. От облигационния характер на предварителния договор, който по съдържанието си е „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.

Продавачът при нотариалната сделка следва да докаже притежанието на правото на собственост; съответно – за да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), собствеността следва да принадлежи на продавача по предварителния договор към датата на предявяването му.

ОСОБЕНОСТИ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният догоовор, в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит, за да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, както и да се „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който все още не съществува. Това е типично при строителството на имоти „на зелено“ което реално още не съществуват.

Интерес представлява хипотезата, при която обектът на предмета на предварителния договор е влязъл в патримониума на продавача след завеждане на делото. Такива ще са случаите, когато например сградата е построена, дори и само до етап „груб строеж“, както и когато продавачът е придобил вещните права в този период.

Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би бил основателен, защото по силата на чл. 235, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) съдът е длъжен да вземе предвид и настъпилите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора, стига те да са съществували към датата на приключване на устните състезания.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.  Допустимо е също така да съществуват известни но не големи различия в клаузите на двата договора.

Предварителният договор е съглашение между страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие. Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт, тъй като отразява последната воля на купувача и продавача.

От друга страна обаче, всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.  Сгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти, въпреки че не е довършено строителството, едва след издаването на документ за завършена първа фаза на строителството – след приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

След нотариалната сделка за покупко-продажба продавачът – строител остава задължен съгласно предварителния договор да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

На следващо място е налице съществени различия на формата за действителност на двата вида договори.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни. Оттук следва, че за валидността на сключения предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

От гледна точка на правосубектността и представителството също се наблюдават сериозни различия с оглед нормативните изисквания при сключване на предварителен договор и при нотариална сделка за покупко-продажба на недвижим имот.

Според чл. 37 ЗЗД упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

„За действителността на упълномощаването за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходима писмена форма (чл. 37 във връзка с чл. 19, ал. 2 ЗЗД), а сделки, за действителността на които е необходима писмена форма, не може да се установят със свидетелски показания.“
Сърцевината на правоотношението по предварителния договор за продажба може да се извлече от неговия предмет – „продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който ще заплати определена цена“ .

Текстът на чл. 19, ал. 2 ЗЗД изрично посочва необходимостта от включване в предварителния договор на съществените уговорки за сделката. Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона. Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсата на един или повече от тези елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния договор.
Извън задължителните клаузи, страните могат да направят и други уточнения, свързани с предаване на владението на имота, което може да стане и преди нотариалната сделка11; по повод ремонти и подобрения в постройка в имота; поемане на задължение преди изповядване на сделката да бъде сменен статутът и земеделската земя да бъде преотредена за строителство, задължение за заличаване на съществуващи ипотеки или отказ от учредено преди момента на сключване на предварителния договор ограничено вещно право на ползване върху имота и др.

В последните години значителна част от сделките за покупко продажба на недвижими имоти се  сключват с уговорка между страните, облечена в Предварителният договор, чието правно основание е чл.19 Закона за задълженията и договорите.

Правният смисъл на сключването на предварителен договор е да бъдат очертани всички бъдещи параметри на предстоящото прехвърляне на собствеността, като се очертаят основните елементи на окончателният договор и предстоящата нотариална сделка.

Двата договора са взимно свързани. тъй като на основата на единият от тях – Предварителният договор се сключва и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота. 

Характер на предварителният договорСключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Облигационният характер на предварителния договор, представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка. В тази сделка ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство. Реално имотът предмет на Предварителняит договор все още не съществува. но това не пречи на продавача респ.строителят да обещае и прехвърли собствеността върху този все още неизграден и несъществуващ имот.

Като адвокат на множество купувачи на недвижим имоти, апартаменти и др. ще споделим, че са изключително разнообразни случайте в който сградата е построена, на „груб строеж“, но продавачът е придобил вещните права в този период, след издаването на Удостоверение за завършен груб строеж (*т.нар.Акт образец 14), след което е възможно да бъде сключен и бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота.

В този случай надлежно предявеният иск по чл.19,ал.3 ЗЗД би бил основателен и уважен от страна на съдебният състав, тъй като съгласно чл.235, ал.3 ГПК, съдът е длъжен да вземе предвид и настъпитълите след предявяване на иска факти, които имат значение за спора.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по предхвърлянето на имота, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитети и възможности за прехвърлянето, заедно с всички неустойки и санкции при неизпълнение. В него се очертават основните елементи на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне собствеността.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни – както на Продавача да започне издаването на съответните писмени документи на сделката, съответно, ако желае да си събере вещите в този свои имот, който желае да вземе, така и на Купувача да осигури нужните средства и предвиди предстоящите разноски за прехвърляне на собствеността пред Нотарус. Законът позволява да съществуват известни разлики в отделни клаузи на договорите.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

По своята правна същност Предварителният договор е споразумение между две страни, което би могло да бъде изменено всеки момент по тяхно взаимно съгласие. Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила. От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.Сключване на предварителен договор, Адвокат Предварителният договор, Адвокат недвижими имоти, сключване на предварителен договор за прехвърляне на имот, Адвокат изготвяне Нотариален акт, преглед на документи,проверка на имот, Давност на предварителен договор, адвокат съдебни искове обявяване Предварителен договор

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“. След приключването на строително монтажните дейности, учреденото от страна на собственика на терена, урегулиран поземлен имот вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

В този момент строителят или съответният инвеститор може да  започне с прехвърлянето на собствеността върху отделните обособени обекти, въпреки че не е довършено строителството.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дории след сключване на Нотариалнят акт за прехвъялене собствеността върху имота.

Въпреки сключването на Нотариален акт, с който се прехвърля собствеността на имота, ПРОДАВАЧЪТ остава задължен за всички клаузи по сключеният Предварителен договор, за да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

Въпреки това обаче е добре, в бъдещият Нотариален акт изрично да бъде записано правното задължение на Продавача, ако такова споразумение между страните е налице, строителят – продавач да завърши имота и получи нужното Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект с издаването на Удостоверение за въвеждане на експлоатация на обекта или (т.нар. Акт Образец 16).

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Към Вашето запитване ще бъде подходено изключително внимателно, тъй като всички Предварителни договор и писмени договор за учредяване и прехвърляне на вещни права са на висока стойност и това касае нужното внимание за всеки отделен случай.

 

Трябва ли нотариална заверка на предварителния договор?

В последните няколко години се установиха различни практики при сключване на различни видове Предварителни договори. Най-често това е Предварителен договор за прехвърляне на право на собственост, но може да се отнася и до учредяването на вещни права и др. Законът по начало не изисква такава нотариална заверка, но възможността на практика да бъде заверен един предварителен договор съществува.нотариална заверка на предварителния договор

Голяма част от купувачите на недвижими имоти не си дават сметка, че заверката на добре погтовени написан Предварителен договор, ще им даде значителни предимства при евентуални въпроси или неразбирателство между страните, отколкото да изминат пътя на целият съдебен процес по смисъла на чл. 362-чл.364 ГПК, при обявяване на Предварителен договор за окончателен или съдебно производство по разваляне на Предваритен договор пред съд.

Кантората работи активно с множество нотариуси в цялата страна и препоръчваме да бъде извършена такава заверка, независимо, че би осъпила леко крайната цена на придобиването на имота или учредяването на съответното вещно право. (примерно – на строеж).

Като адвокати по имотни дела и сделки с недвижими имоти, сме длъжни да Ви обърнем внимание, че Нотариусът няма задължение да провери съответният текст на вече изготвеният и написан Предварителен договор, съответно – този текст НЕ подлежи на някава последваща правна проверка, тъй като това е договор между две лица, с права и задължения за двете страни.

Единствено и само проверката и предварителното изготвяне на такъв договор от адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имоти, би гарантирало, че Вашият интерес е реално защитен, а предложеният Ви имот ще обвърже валидно и дългосрочно Продавача, да Ви прехвърли собствеността при условията и сроковете на Вашият Предварителен договор.

Същевременно, бихме желали да отбележим, че заверката пред Нотариус удостоверява само и единствено следните факти от такъв вид Договор, а именно : 

  • датата на подписване на договора;
  • самоличността на лицата подписващи се под договора, че са дееспособни и имат представителна власт;

Самата заверка на такъв вид Предварителен договор пред Нотариус автоматично прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора, както и позоваването на текстове от този Предварителен договор, несъгласувани писмено с двете страни по него.

Неудобството в този случай, при заверка на такъв договор е цената за неговата заверка, която варира в различен диапазон, тъй като се определя от стойността на материалният интерес на Предварителният договор, изчислен по Тарифа на Нотариусите, към Закона за Нотариусите и Нотариалната дейност, която се определя като процент от посоченият в този Предварителен договор материален интерес за прехвърляне на собствеността върху имотите, или учредяване на съответните вещни права.

нотариална заверка на предварителния договорнотариална заверка на предварителния договор

Сериозен аргумент за извършване на  нотариална заверка на Предварителен договор, въпреки съответните разходи за такса пред Нотариус е разбира се и фактът, че в случай на оспорване на права и образуване на съдебно дело срещу неизправна страна, ще имате възможност бързо и лесно да си извадите изпълнителен лист по смисъла на чл. 417 ал.2 ГПК, като  сключеният Предварителен договор ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изваждане на изпълнителен лист.

При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма. От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма.

Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава. Мнението на юристите е, че това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните по него.

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД пред невписания. Но ако сте купувач, няма как да сте сигурен, че собственикът на имота, който искате да закупите, не е сключил още няколко предварителни договори преди вашия.

Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

За допълнителна информация или подготовката на договор за Нотариална заверка, гарантиращ Вашите права интереси, можете да се обърнете към нас за съдействие на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg