fbpx

Публикации

Отстраняване наемател от апартамент

Често пъти се случва в практиката да се стигне до ситуация на усложняване отношенията между страните по Договор за наем и дори до отстраняване наемател от апартамент.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете.

Законът не съдържа императивно правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем. 

Член 229 ЗЗД посочва само максималните предели на срока на договора.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

Страните могат да се споразумеят за срок за плащане на наема, който срок отговаря най-добре на интереса им.

Поради това не съществува възможност волята на двете страни, изразена в спорни клаузи

Тази воля на страните следва да бъде изтълкувана и определена с оглед на задължителните предписания на закона.

Важен елемент е и подписване на двустранен приемно-предавателен протокол относно състояние, в което се предава имотът – показания водомери, топломери и др.

Важно е какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

Отстраняване наемател от апартамент е действие, срещу него, имаща за цел да го накара трайно да преустанови своето нарушение.Отстраняване наемател от апартамент

Ред за отстраняване на наемател

В повечето случаи се касае за Договори за наем с нотариална заверка.

В случай, че Договорът за наем е заверен пред Нотариус, това дава правна възможност чрез бързо производство да бъде издаден Изпълнителен лист за събиране на суми.

Издаването на изпълнителен лист за събиране на суми следва да се различава от иск по чл. 310 ал.1 ГПК за извеждане и отстраняване на наемател.

За първото е допустимо и приемливо заповедно съдебно производство по събирането на суми реда на чл. 417 ал.1.т3 ГПК.

Паралелен случай е ситуацията в която управителят на етажната собственост поиска издаването на изпълнителен лист за отстраняване на наемател от блока.

Веднага бързаме да споделим, че съдът няма да му уважи искането за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 417 ГПК.

Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК може да бъде издадена само за вземания за парични суми или за заместими вещи и за предаването на движима вещ – арг. чл. 410 ГПК.

Това се отнася за изплащане и възстановяване на следните парични задължения. 

А/ Задължения по месечни наемни вноски към наемодателя

Б/ Задължения по месечни разходи и консумативи за ползване на имота;

Заповедното производство е строго формално – съдът следи служебно за депозиране на съответната форма заявление, а по същество се произнася след проверка на правилното оформяне на подаденото заявление.

Отстраняването на наемател от наетия от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство.

В този смисъл вземането винаги е притезателно право, защитимо с осъдителен иск.Отстраняване наемател от апартамент

Ето защо следва да приеме, че заповедното производство по чл. 410 ГПК не е приложимо към изваждането на наемател от наетия от него имот в сградата, където се намира апартамента.

Основното задължение на Наемодателя да прекрати договора, изпрати покана за прекратяване и поиска дължимите суми.

Производството по отстраняване върви по друг ред – чл. 310 ал.2 ГПК, поради което следва да бъде образувано гражданско дело за отстраняване наемател от апартамент

Уреденият в чл. 235 ЗЗД фактически състав включва виновно поведение на наемателя се извежда от правните основания за извеждане на наемателя.

Отстраняването от наетия имот води до прекратяване на наемното правоотношение по инициатива Наемодателя.

В нашето законодателство е възприет принципът на изчерпателност на основанията за прекратяване на договора за наем

В този смисъл прекратяването на наемния договор може да се извърши само при настъпване на определени фактически състави.

За допълнителна информация, моля да ни потърсите на тел. 0897 90 43 91 и mail: office@lawyer-bulgaria.bg 

Кога се прекратява наем предсрочно ?

Съгласно текста на разпоредбата на чл. 228 ЗЗД, договорът за наем се определя като консенсуален. Важен е въпроса за това кога се прекратява наем предсрочно ?

Отношенията между наемодател и наемател се сключват за определен срок и ако не бъдат прекратени писмено, те автоматично се удължават за неопределен период.

Въпреки че в повечето случаи прекратяването на правата и задълженията на двете страни са описани в договора, често се стига до недоразумения, когато една от страните реши да прекрати договора.

Най-честите проблеми около прекратяването на договора са свързани с депозита, заплатен предварително от наемателя, срокът за предизвестие за напускане, неустойките при неспазване на договорните условия и други подобни.

Законово договорът за наем може да бъде прекратен от двете страни, а срокът за подаване на предизвестието се описва в договора за наем.
Кога се прекратява наем предсрочно ?

Договорите за наем се сключват в писмена форма. Законът изисква форма като условие за действителност.

В повечето случаи използването на писмената форма улеснява доказването на сключената сделка.

Съгласието следва да обхваща основните елементи на договора за наем, като размер на наема и срок на договора за наем.

Срок на договора за наем

Законът не сочи минималния срок, за който може да се сключи договор за наем.

Законът посочва само максималните предели на срока на договора за наем.

като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

С оглед на отношенията между страните масово използвана практика е при сключване на договора да се предплащат няколко наемни вноски.

За определен период, платените авансови вноски стоят като неустойка. Тези вноски обезпечава изпълнение на задълженията на наемателя.

Неустойката принадлежи към допълнителни клаузи в Договора за наем.

От своя страна наемодателят може да се противопостави на искането за плащане на наема на задължението за извършени подобрения в имота.

Прекратяване на договор за наем

Договорът за наем се прекратява с изтичане на уговорения наемен срок.

Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

В случай че наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Договорът може да се прекрати и от двете страни, според записаните условия. Ето какви са възможностите и причините в различните случаи:

Прекратяване на договора от страна на наемателя

Наемателят има право да прекрати договора като спазва уговорения срок. В случай, че договорът е сключен за година, това означава, че всеки наемател може да го прекрати след изтичането му, като е задължен да даде предизвестие за това.

Ако наемателят ви иска да напусне имота преди изтичане на срока на договора, той ви дължи неустойка и в масовия случай тя е в размер на един наем.

Прекратяване на договора от страна на наемодателя

Като наемодател можете да прекратите договора, но също трябва да се придържате към договора. Това, че сте собственик не означава, че може да правите каквото и когато пожелаете с имота. Дължите предизвестие на наемателя.

Ако в договора за наем не е посочен срок, всяка от страните може да го прекрати като предизвести другата един месец по-рано.

В договора за наем могат да се уговорят различни хипотези за предсрочното му прекратяване.

Най-често това са неплащане на един или два месечни наеми или консумативи и др.

Най-общо можем да посочим, че Договорът за наем се прекратява с изтичането на срока, за който е бил сключен.

Кога се прекратява наем предсрочно ?

Договорът за наем да бъде прекратен преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие.

Когато договорът за наем се прекратява по взаимно съгласие – то може да бъде изрично или мълчаливо.

В случай, че е налице съвпадение на страните да прекратят Договора за наем предсрочно, същият престава да бъде валиден между страните.

В случай на липса на съгласие се прилагат условията за едностранно предсрочно прекратяване на Договора за наем. Как се прекратява наем предсрочно ?

Прекратяването става с писмено предизвестие

С даването на срок, едната от сочи, че след изтичането му, ще счита договорът за окончателно прекратен.

Ако договорът за наем е без определен срок, страните могат да го прекратят с едномесечно предизвестие.

Срокът на това предизвестие може да бъде по-голям или по-малък от срока на Договора за наем.

Съгласно утвърдената и еднопосочна съдебна практика срочният договор за наем, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с едностранно предизвестие

Тази възможност следва да е била предварително изрично уговорена в срочния договор за наем.

С оглед на това както наемателя, така и наемодателя има право да прекрати предсрочно договора с предизвестие.

Независимо коя от страните прибегне до прекратяване на договора, помислете за всички сметки за комунални услуги.

Внимателно трябва да се проследите плащането им, като вземете под внимание, че дължимите суми за ток, вода, отопление (ако апартаментът е свързан с ТЕЦ), пристигат с месец закъснение.

Кантората може да се ангажира с изготвянето на предизвестие за прекратяване на Договора за наем.

В случай, че се нуждаете от повече информация или съдействие за изготвяне, изменение или прекратяване на договор за наем, свържете се с нас на тел.: 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg.  

Какво представлява Договорът за наем?

С договор за наем наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент, къща, офис и др.) или част от него (стая, етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на наемна цена.

Как се сключва Договор за наем ?

Договорът за наем се счита за валидно сключен, дори страните да са постигнали само устно съгласие и да не са подписали писмено споразумение. В този случай, в отношенията между наемодателя и наемателя ще се прилагат разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. С оглед доказване на уговорките между страните при евентуален бъдещ спор, препоръчително е, а и в практиката се е наложило, наемният договор да се сключва в писмена форма.

Особености на Договора за наем ?

При договорите за наем на недвижими имоти, които ще се ползват за търговски и бизнес цели (офиси, магазини, производствени сгради и др.), най-често договорите за наем се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и се вписват в Имотния регистър. По този начин договорът за наем ще остане в сила за посочения в него наемен срок и за новия собственик на недвижимия имот. Ако обаче се отдава под наем земеделска земя, договорът задължително трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Договорите за аренда трябва да бъдат вписани в Имотния регистър и и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.

За какъв срок се сключва Договорът за наем ?

Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В случай, че Договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Задължения на Наемодателя ?

Наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на целта, за който е нает. Ако не е предаден в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.

Задължения на Наемателя ?

Освен уговорения наем, наемателят е длъжен да плаща и разходите, свързани с ползването на имота. Освен консумативите за имота (ток, вода, парно), за негова сметка са и таксите за поддръжка на етажната собственост. Разходите за ремонти на етажна собственост са за сметка на собственика на имота. След прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да върне имота. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че имотът е била приета в добро състояние.

Как се прекратява Договор за наем ?

Договорът за наем се прекратява с изтичане на уговорения наемен срок. В случай, че след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието, без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В случай че наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Прекратяване на Договор за наем ?

Законът определя Договорът за наем като двустранен и консенсуален, но често въпросът е как се прекратява наем предсрочно ?

Въпросът се разглежда при възникването на наемно правоотношение. Основната задача е да се докаже съвпадението на волите на страните и постигнатото между страните съгласие.Как се прекратява наем предсрочно ?

Това съгласие обхваща основните елементи на договора за наем на вещта, срока наемната цена.

Повечето договори за наем се сключват в писмена форма

Законът да не предвижда изискване за спазването на писмена форма като условие за действителност.

Писмената форма улеснява доказването на сключената сделка. Тя е безусловно необходима, когато договорът е над определена стойност и не може да бъде доказан пред съда чрез свидетел.

Какъв срок се уговаря договора за наем ? 

Не съдържа императивно правило в законодателството относно срока на договора за наем.  Законът посочва само максималните предели на наемния Договор.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за такива срокове и периоди на плащане, които да отговарят най-добре на интересите им.

Напоследък се  разпространи тенденцията при договорите за наем да се предплащат няколко наемни периода.

Предплатената наемна цена има функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя. Често пъти тя служи като обезщетение при неизпълнението.

Уговорената между страните неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи.

Тези клаузи не спадат към основното предвидено от закона съдържание на прекратяване на Договор за наем ?

Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.

В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях.

Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем.

Какви са условията за прекратяване договора за наем ?Как се прекратява наем предсрочно ?

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му.

Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение

Прекратяване на безсрочен договор за наем

Начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез едностранно прекратяване с предизвестие

То може да бъде упражнено от всяка от страните чрез изрично изявление.

Нормата на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.

Текстовете на разпоредбата са диспозитивни и целят да създадат правила, които да се прилагат ако страните не са уговорили друго.

Поради това се допуска срокът за предизвестие да бъде по-голям или по-малък от един наемен период, да бъдат уговаряни допълнителни условия в тази насока и др.

Правото на всяка от страните да прекрати предсрочно с предизвестие уговорения за три години договор за наем не може да бъде отричано, когато е установено с изрична договорна клауза.

В този смисъл е и становището на трайната съдебна практика, изразено в Решение № 67 от 28.01.2002 г. гр.д. № 968/2001 г. на V г.о. на ВКС.

Текстът на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата месец по-рано.

За допълнителни въпроси, моля свържете се с нас на телефон 0897 90 43 91  или email: office@lawyer-bulgaria.bg