www.lawyer-bulgaria.bg

Публикации

Придобиване земеделски земи по давност

В практиката, все повече клиенти задават въпроса за придобиване на земеделски земи по давност.

Въпросът за придобиване на земеделски земи по давност е свързан с няколко отделни и самостоятелни казуса.

В съдебната практика се приема, че всеки сънаследник е владелец на своите и държател на чуждите идеални части от недвижимия имот.

Когато един сънаследник упражнява фактическата власт върху целия сънаследствен имот, както е в случая, се смята, че я упражнява за всички сънаследници, поради което той е само държател на техните части, а не владелец.

Следователно обстоятелството, че ползвателят обработва повече от 10 години цялата земеделска земя, не означава, че може да я придобие в собственост чрез давностно владение.

Какво е необходимо за придобиване земеделски земи по давност ??

За да се придобие земята по давност, не е достатъчно само ползването й, но е нужно и намерение за т.нар. своене на тази земя.

За да превърне владението в самостоятелно, за да придобие дела на читателя по давност, необходимо е братът на читателя да е предприел действия, които да отричат правата на читателя върху неговата част и тези действия да са достигнали до неговото знание.

Тези действия трябва да бъдат публични. Пример за това са следните действия и фактически ситуации :

  1. Извършване подобрения в имота,
  2. Декларирането му пред Данъчна служба
  3. Снабдяването с нотариален акт по обстоятелствена проверка, подлежащ на вписване в Службата по вписванията
  4. Подаване в общината на молба-декларация за придобиване правото на собственост по обстоятелствена проверка

Как се издава констативен Нотариален акт ?

Издаването на констативен нотариален акт се случва в присъствието на трима свидетели пред нотариус трябва да се докаже, че лицето не само владее земята необезпокоявано над 10 години, но и че намерението му е стигнало до знанието на останалите съсобствениците.

Ако е налице Договор за аренда на имота, тогава много трудно ползвателят на земята ще може да поиска да бъде съставен констативен Нотариален акт по т.нар. обстоятелствена проверка

В този смисъл Нотариусът ще откаже издаването на констативен Нотариален акт и ползвателят – заявител за издаването на този констативен Нотариален акт няма да може да придобие собствеността на тези земеделски земи по давност.Придобиване земеделски земи по давност

За издаването на констативен Нотариален акт, следва да се обърнете към специалист

Той ще Ви съдейства за изготвянето на всички необходими документи

Така ще може пред нотариус да придобиете земеделски земи по давност.

Какви документи са необходими за издаване констативен нотариален акт ?

За издаването на този констативен Нотариален акт е необходимо да бъдат налице следните писмени документи, а именно :

  • Оригинал или заверен препис на решение на поземлената комисия, за възстановяване собствеността върху земите.
  • Актуална скица на недвижимият имот
  • Валидна данъчна оценка  на имота, който ще бъде предмет на бъдещият констативен нотариален акт;
  • Актуално удостоверение за наследници;
  • В случай на нужда е желателно, ако има сключен да бъде представен и аренден договор за тези земи;

В случай, че е необходимо да бъде издаден и съставен констативен нотариален акт за придобиване на земеделски земи по давност, Нотариусът ще събире съответните Нотариални и държавни такси, в това число –  местен данък, нотариална такса и такса вписване.

Всички дължими такси при съставянето на констативен Нотариален акт за придобиване на земеделска земя по давност те се изчисляват на база на издадената от общиската служба данъчна оценка.

Затова основата при изготвяне на констативен Нотариален акт, като база за определяне на размера на дължимите такси за придобиване на земеделска земя по давност е единствено данъчната оценка.

Как се придобива земеделска земя по давност ?

Въпросът за придобиване на земята по давност е уреден в Закона за собствеността, а процедурата по придобиване – в ГПК.

Свържете се с нас за повече подробности

В случай, че се нуждаете от специалист – адвокат по недвижими имоти, за издаване на констативен нотариален акт , можете да се обърнете на посочените телефони

Така ще си спесите проблеми при придобиване на собствеността на земеделски земи по давност

За да избегнете риска от усложнения при сделките с имоти и проверката на собствеността и кадастър при тези имоти.

Той ще Ви укаже най-лесния и правилен начин да получите или продадете Вашият имот.

Ние ще Ви помогнем да се справите с този въпрос. За целта се обърнете към нас на следният телефон 0897 90 43 91  или на mail: info@lawyer-bulgaria.bg

 

Придобиване собственост по давност

Правото на собственост върху недвижим имот може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или придобиване собственост по давност.
Всички останали обекти са годни за придобиване собственост по давност. Срокът за придобиване собственост по давност се определя от характера на владението и вещта.

Нужно ли е да се позовете на изтекла давност ?Придобиване собственост по давност

Позоваването на изтеклата давност не е елемент от фактическия състав, а необходимо действие за процесуалната му защита и фактическо придобиване.
Такова действие е необходимо и при извършване на обстоятелствената проверка чрез подаването на искане за нейното извършване от владелеца.
Необходими са още изтичане на предвиден в закона срок (5 г. за добросъвестно владение и 10 г. за недобросъвестно владение) и упражняване на фактическа власт върху имота.
Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС.

Давностни срокове

Общият давностен срок за придобиване на недвижим имот е 10 (десет)години, когато упражняването на владение върху недвижимият имот е добросъвестно.Придобиване собственост по давност
Когато се касае за недобросъвестно придобиване собственост по давност, то в този случай, срокът е5-годишен.
При придобиване собственост по давност, в случаите на добросъвестно владение и възмездно основание се прилага чл. 78 ЗС.
Сроковете са давностни, поради което в закона са установени правила за тяхното спиране или прекъсване.
Спирането на давностните срокове въз основа на юридически факт е основание, с чието настъпване изтичащият за напред период от време се счита за ирелевантен, но изтеклият до момента запазва своето действие.
След отпадането на юридическия факт започва да тече нов срок, който се събира с изтеклия до момента. Основанията за спиране на срока са посочени в чл. 115 ЗЗД. Към тях обаче трябва да се добави още едно. Срокът спира да тече, когато това изрично се предвиди в закона.

Давностно владение.. за придобиване собственост ПРИДОБИВАНЕ СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТ

Период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик.

Законът за собствеността определя два срока за придобиване на недвижим имот по давност– 5 години за добросъвестно владение и 10 години за недобросъвестно владение.

Добросъвестно владение

Това е придобиване собственост по давност, при което имотът се владее от едно лице на правно основание.

Това правно основание може да е договор, нотариален акт, друг документ, годно да направи владелеца собственик.

В този случай праводателят не е бил собственик или формата на договора е била опорочена.

Пример за такъв  случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик със завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно.

Недобросъвестно владение .. за придобиване собственост по давност

 е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание предварителен договор.

Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Законът поставя и други изисквания за придобиване на недвижим имот по давност, и по-точно към самото владение.

Владение по давност

трябва да отговаря още на следните условия:

– да бъде непрекъснато

– да е явно, а не скрито,  т.е. владелецът трябва да манифестира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че той упражнява фактическата власт за себе си. Владелецът следва да демонстрира открито намерение да стане собственик.

– владението да е необезпокоявано, спокойно, несмущавано, т.е. действителният собственик да не се противопоставя на факта, че имотът се владее от трето лице

Затова и съдебната практика има изключително точна дефиниция и практика по делата за давностно владение

За повече въпроси или информация се обърнете към нас за информация на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Какво е придобивна давност ?

Законът за собствеността посочва, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ, без да дефинира какво е придобивна давност ?

Придобивната давност е оригинерен способ за придобиване право на собственост.

Тя  е средство да придобиване на правото на собственост след изтичане на известно време и при определени от закона условия.

За придобиването по давност е необходимо да бъде установено владение върху един имот.

При преценката дали е установено владение, следва да се вземат предвид характеристиките на владението  като непрекъснато, спокойно, явно, несъмнено и с намерение да се държи вещта като своя (арг.Р от 4.V.1995 г. по гр. д. № 75/95 г., I г. о.;  Р от 12.05.2004 г. на ВКС по гр. д. № 500/2003 г., I г. о.).

Особености на придобивната давност

За да се признае на едно физическо лице правото на изключителна собственост по отношение на един – отчасти или изцяло чужд, недвижим имот, разпоредбата на чл. 79, ал. 1 от ЗС установява, че

А/ претендиращият собствеността на целия имот следва да е упражнявал в период – по-дълъг от 10 години,

Б/ фактическата власт по отношение на конкретната вещ (corpus), без противопоставяне и без прекъсване за време, по-дълго от 6 месеца

В/ собственикът да е демонстрирал по отношение на собственика на вещта поведение на пълноправен собственик (animus), т. е., че упражнява собственическите правомощия единствено за себе си.

Доказването на елементите от фактическия състав на чл. 79, ал. 1 от ЗС, за признаване право на собственост на основание изтекла придобивна давност следва да е пряко и пълно.

Липсата на категоричност, за която и да е от законовите материалноправни предпоставки, изключва придобиването на собствеността.

След смъртта на общия наследодател, в случай, че един от наследниците ползва общия имот  – фактът на ползването на имота не е достатъчен, за да се приеме, че това лице осъществява владение върху него.

За да се превърне във владелец на целия имот и съответно след изтичане на давностния срок да стане негов собственик, този сънаследник следва да отблъсне владението на останалите съсобственици и сънаследници.

При липса на доказателства право на собственост у едно лице се доказва с изтекла придобивна давност по чл.79 ЗС.Какво е придобивна давност ?

Това той може да направи, знаейки, че имотът не е негов и има собственик, след изтичането на който срок, същият стане собственик при определени обстоятелства.

Едно от условията е изтичането на 10 (десет) годишната давност.

При извършване на обстоятелствената проверка нотариусът следва да съобрази дали молителят е упражнявал давностно владение в предвидения от закона срок.

Особености на давността 

Позоваването на изтекла давност не е част от фактическия състав на придобивната давност.

В тази връзката последното не се явява юридическо действие, а юридическо събитие.

Нормата на чл.79 ЗС, регламентира фактическия състав на придобивната давност при недобросъвестно и добросъвестно владение.

Чл. 79 ЗС включва като елементи на придобиването само изтичането на определен в закона период от време и владение по смисъла на чл. 68, ал.1 ЗС

Това се случва в хипотезата на чл.79, ал. 1 ЗС и допълнително добросъвестност и юридическо основание в хипотезата на чл.79, ал. 2 ЗС.

Като правна последица настъпва придобиване на вещното право.

По въпроса е постановено Решение № 4 от 17 декември 2012 г. на ОСГК по тълкувателно дело № 4 от 2012 г., според което „недопустимо е по тълкувателен път в нормативно определения фактически състав да се включват и други елементи.

Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивно основание по чл. 79 ЗС.“

Всеки съсобственик следва да покаже, че е променил намерението си за владеене, държал е имота и е имал е съзнанието, че имота е само негов, като е демонстрирал и показал явно това

Допълнително условие за фактическият състав на недобросъвестното владение е демонстриране пред останалите съсобственици в  сроковете по чл. 79 ЗС.

Намерението да се държи и свои вещта не трябва да прикрито – то трябва да е явно, открито и необезпокоявано

С тези действия е ясно, че този съсобственик  упражнява фактическата власт, като отхвърля техните права върху имота и го държи само за себе си.

Може ли да се загуби правото на собственост от неползване ?Какво е придобивна давност ?

ВАЖНО : Правото на собственост не се губи при неупражняване или неизползване на имот

Законодателят поставя основното изискване, че намерението да се „свои“ имот или вещ е нужно да бъде ясно както на нейният собственик, така и на всеки, които претендира за права върху тази вещ.

Това най-често се изразява чрез действия, пречещи на другия съсобственик в случай че се появи и изяви претенцията си

Тези действия са упражняване на фактическа власт върху имота, заедно с недопускането на собственика вътре в имота.

Какви основания за придобивна давност ?

ВАЖНО : Плащането на данъци не доказва собственост за имот. 

Много хора  а убедени, че са станали собственици, само защото разполагат са плащали данъци за имот в продължение на години.

Ползването и грижата за имот не е достатъчно условие за придобиването му, Нужно е да са налице намерение за своене и владение.

Нужно е страната, която свои вещта, декларирайки го открито пред трети лица и собственика.  Тази страна има намерение, държейки имота превръщайки се от държател във владелец.

Плащането на данъци, както декларирането на имота не са действия от този характер. Самите те са изявление на съсобственик пред държавен орган с декларативен характер.

Какво е придобивна давност ?

При спор за придобиване по давност на съсобствен имот,важен е дали държателя владее целия имот изключително за себе си и от кога ?

Как се придобива недобросъвестно владение ?

Правна форма за придобиване на собственост след изтичане на срока за придобната давност може да се осъществи чрез т.нар. констативен нотариален акт.

За издаване на констативен нотариален акт законът предвижда специални правила и процедури.

Ако собственикът на имот няма документ за собственост,  може да се снабди след като установи това с доказателства пред нотариус.

Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Придобиване чрез добросъвестно владение

Възможно е да се придобие имот с кратка 5 годишна придобивна давност. Това обаче се случва без противопоставяне на собственика.

В случай, че правото на собственост е признато, веднага се издава констативен нотариален акт за собственост.

За допълнителна информация можете към нас на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на всеки случай !