Публикации

ПРИДОБИВАНЕ СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТ

Правото на собственост върху недвижим имот може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или по давност (по давностно владение). Всички останали обекти са годни за придобиване по давност.
Срокът се определя от характера на владението и вещта.  Общият давностен срок за придобиване на недвижим имот е 10 г. когато владението е добросъвестно, недвижимият имот се придобива в 5-годишен срок. Движима вещ се придобива по давност в продължение на 5 години.
При добросъвестното владение и възмездно основание се прилага чл. 78 ЗС. Сроковете са давностни, поради което в закона са установени правила за тяхното спиране или прекъсване.
В миналото погасителната и придобивната давност са били уредени в един закон – Закон за давността (ЗД). Като продължение на това неудачно законодателно решение е разпоредбата на чл. 84 ЗС, която предвижда, че към придобивната се прилагат правилата на спиране и прекъсване на срока на погасителната давност. Те са уредени в ЗЗД и към придобивната давност трябва да се прилагат съответно, а не директно.
Спирането на срока е такъв юридически факт, с чието настъпване изтичащият за напред период от време се счита за ирелевантен, но изтеклият до момента запазва своето действие. След отпадането на юридическия факт започва да тече нов срок, който се събира с изтеклия до момента. Основанията за спиране на срока са посочени в чл. 115 ЗЗД. Към тях обаче трябва да се добави още едно. Срокът спира да тече, когато това изрично се предвиди в закона.

Давностното владение

Придобиване на недвижим имот по давност

Придобиване на недвижим имот по давност

е период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик. Владението пък е упражняване на фактическа власт върху имота. Законът за собствеността определя два срока за придобиване на недвижим имот по давност– 5 години за добросъвестно владение и 10 години за недобросъвестно владение.

Добросъвестно владение

е това, при което имотът се владее на правно основание (договор, нотариален акт, друг документ), годно да направи владелеца собственик, но праводателят (прехвърлителят на имота) не е бил собственик или формата на договора е била опорочена.

Пример за такъв  случай е продажба от заветник, който се легитимира като собственик със завещание, а впоследствие се установи, че завещанието е нищожно. В този случай, купувачът – владелец е добросъвестен, защото е платил цената, владеее имота на правно основание (завещание и нотариален акт), но той не е знаел и не е могъл да знае, че завещанието е нищожно, респективно че праводателят му не е бил собственик, защото от нищожните актове не могат да се черпят права. С изтичането на 5 годишен срок, добросъвестният владелец придобива правото на собственост по давност.

Недобросъвестно владение 

 е това, което няма характеристиките на добросъвестното владение. Например недобросъвестен е владелецът, който владее недвижим имот на основание предварителен договор.

Този договор не е „годно правно основание”, защото с него не може да се прехвърли собственост. Недобросъвестният владелец може да придобие недвижим имот по давност с 10-годишно владение.

Законът поставя и други изисквания за придобиване на недвижим имот по давност, и по-точно към самото владение.

Владение по давност. Дефиниция

трябва да отговаря още на следните условия:

– да бъде непрекъснато

– да е явно, а не скрито,  т.е. владелецът трябва да манифестира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че той упражнява фактическата власт за себе си. Владелецът следва да демонстрира открито намерение да стане собственик.  Като изражеие на намерението да се свои вещта (т.нар. animus) са всички онези действия по демонстриране на власта и управление на имота, както и деклариране на имота в данъчна служба на името на същият този владелец, заплащане на данъци и такси за имота, откриване на партиди за ток и вода на името на владелеца и други подобни

– владението да е необезпокоявано, спокойно, несмущавано, т.е. действителният собственик да не се противопоставя на факта, че имотът се владее от трето лице –владелец; да не води дела срещу него; да не оспорва този факт по никакъв начин.

ПРОВЕРКА НА обстоятелствата относно владението

Изпълнени ли са горните условия, владелецът може да поиска от нотариуса по местонахождение на имота да му издаде нотариален акт по обстоятелствена проверка. За издаването на акта е необходимо пред нотариуса да се представи молба – декларация за обстоятелствена проверка по образец.

Неразделна част от молбата – декларация е удостоверение, издадено от общинските власти и областна адинистрация, че имотът не е общинска, респ.държавна собственост. Прилага се и документ за данъчна оценка.

Производството пред нотариуса се развива с участието на трима свидетели, които удостоверяват факта на владението. Когато владелецът се позовава на добросъвестно владение, задължително е да представи документа, на който се основава правото му (договор за делба, удостоверение за наследници или други). Въз основа на събраните доказателства и ако установи факта на владението и намерението на владелеца да свои, нотариусът съставя нотариалния акт.

Важно е да се знае, че този нотариален акт по обстоятелствена проверка не поражда право на собственост, а само констатира факта на изтеклата придобивна давност.

Такива нотариални актове по обстоятелствена проверка могат да се атакуват  от действителните собственици, които следва да заведат дело срещу владелеца –признат за собственик и да искат отмяна на нотариалния акт.

Затова и съдебната практика има изключително точна дефиниция и еднопосочна практика по делата за давностно владение, недобросъвестно владение, както  и други придобивни способи за собствеността.

За повече въпроси или информация за образувани търговски и граждански спорове, може да се обърнете към нас за информация на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Придобивна давност между отделните съсобствениците в недвижим имот

Законът за собствеността посочва, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ. Характерно в този случай е,фактът, че законодателят е посочил, че  между съсобственици в един имот давност не тече,освен ако няма доказателства за противопоставено владение, т.е. ползващият съсобственик да е заявил пред другия, че само той е собственик и съответно първият съсобственик да не се е противопоставил в указаният от закона срок по чл. 79 ал.1 ЗС, оставяйки своя съсобственик добросъвестно да владее имота. В конкретният случай основно и важно решение е ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС.

ПРИДОБИВАНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТПравото на собственост

В случай, че е налице противопоставяне на упражняване на правото на владение върху частта, собственост на другия съсобственик ю, законът посочва, че е налице друг срок по чл. 79 ал.1 съгласно който след изтичане на т.нар. 10 (десет) годишната давност, всеки съсобственик би могъл да се позове на своето недобросъвестно владение и стане собственик на имота.

Разбира се в практиката са налице множество примери в които само и единствено едноличното ползване на имота от единият от двамата съсобственици, обаче не е достатъчено като юридически факт да докаже основание за настъпването на т.нар.  придобивна давност.

Всеки съсобственик, който е решил да се позове на придобивна давност е добре да знае, че трябва да докаже не само че е използвал имота (както и, че неговия наследодател е правил това), но че е променил намерението си за владеене, държал е имота и е имал е съзнанието, че имота е само негов, и е демонстрирал и показал явно това свое владенеи пред останалите съсобственици в продължение на сроковете по чл. 79 ЗС.

Намерението да се държи и свои вещта не трябва да прикрито – то трябва да е явно, открито и необезпокоявано, с което да стане ясно, че този съсобственик  упражнява фактическата власт, отрича техните права върху имота и го държи само за себе си.

Правото на собственост не се губи при неупражняване или неизползването на имота, друг е въпросът, че обикновено винаги има случай в който това право е нарушено по един или друг начин. Затова законодателят поставя основното изискване, че намерението да се свои  имота или вещта е нужно да бъде ясно както на нейният собственик, така и на всеки, които претендира за права върху тази вещ. Това най-често се изразява чрез действия, пречещи на другия съсобственик в случай че се появи и изяви претенцията си да упражнява фактическа власт върху общата вещ, съпроводени с изявление в този смисъл – недопускането му вътре в имота.

Правни основания за придобивна давност по чл. 79 ЗС

Същевременно искаме да отбележим, че фактическото плащането на данъци не доказва владение на имота.Много са случайте в който различни лица са убедени, че са станали собственици, само защото разполагат с платежни за данъци върху един имот в продължение на няколко данъчно отчетни периода т.е. години.  Използването и грижите за един имот не са достатъчни да се приеме наличие на намерение за своене и владение върху тази вещ или имот.

Нужно е страната, която свои вещта, декларирайки го открито пред трети лица и собственика, да има намерение, че държи имота превръщайки се от държател във владелец. Плащането на данъци, както декларирането на имота не са действия от този характер. Самите те са изявление на съсобственик пред държавен орган с декларативен характер. Съгласно константната съдебна практика в това число и  ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС, не се включват в обективните действия на владението и не изразяват промяна в намерението за своене. В този смисъл, те не са годно основание за начало на придобивна давност.адвокат недвижими имоти

При спор за придобиване по давност на съсобствен имот от един от съсобствениците следва да се даде отговор на въпроса дали той владее изключително за себе си целия имот и от кога. По начало упражняването на фактическата власт продължава на основанието, на което е започнало, докато не бъде променено. След като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл.69 ЗС.

Упражняване недобросъвестно владение по чл. 79 ал.2 ЗС

Правна форма за придобиване на собственост след изтичане на срока за придобната давност може да се осъществи чрез т.нар. констативен нотариален акт. За издаване на констативен нотариален акт законът предвижда специални правила и процедури, описани в Гражданския процесуален кодекс.

Съгласно  чл. 587 ГПК, собственикът на имот няма документ за правото на собственост върху имота си,  същият  може да се снабди с документ за собственост, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Разбира се, Нотариусът в района на имота извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност при спазване на процедурата, детайлно описана в чл. 587 ГПК. Взема се под внимание и становище на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот“. Свидетелите се посочват по указание на собственика или лицето, което иска да стане собственик, а по възможност най-често това са собствениците на съседни имоти.

Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

За да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е т.нар преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец.

Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно.

Във всеки отделен случай всички тези обстоятелства трябва да бъдат доказани.Последващо манифестиране промяна в намерението не е необходимо и когато упражняването на фактическата власт е запопридобивна давностчнало от един от съсобствениците с намерението да държи целия имот като свой и той е станал владелец на идеалните части на останалите.

Презумпцията на чл.69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. В случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене се предполага и е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл.79 ЗС. Когато обаче съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.

Независимо от какъв юридически факт произтича съсобствеността, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.