Публикации

Предварителeн договор за покупко-продажба

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка.

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Правна същност на предварителният договор

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,поради което следва да внимавате много, ако искате да сте сигурни, че ще защитава вашите права и интереси при бъдещата покупка на имота.

Необходимо е да си изясните фактите, както и това, че този договор създава права и задължения за всеки , в качеството му на Купувач или Продавач.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това, което сте избрали е „вашият” имот – било жилище, апартамент, къща или цяла сграда, то нашият съвет, като адвокат по сделки с недвижими имоти е просто да не подписвате предложеният Ви предварителен договор.

При отказ или неизпълнение на задълженията по този сключен, последствията могат да бъдат доста сериозни.  Вашият партньор може да поиска дори от съда обявяване на сключеният Ви Предварителен договор за окончателен, а тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него, като платите в срок, уговорената и посочената в този писмен Договор продажна цена на имота.

По правило и съгласно закона Предварителният договор, е нужно да обхваща всички съществени елементи и уговорки на окончателния договор.

Нашият съвет като специалист по сделки с недвижими имоти е това да не се прави набързо при брокера, а да се огледа внимателно и да се посочат всички касаещи Ви клаузи, които ще след това ще бъдат поставени и включени именно в окончателния договор.

В нашата практика като адвокат по сделки с недвижими имоти, често се случва в предварителния договор да бъде посочена единствено цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Съществени елементи на предварителният договор

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, че не само, че това съвсем не е достатъчно, но ако се окаже, че отсрещната страна е неизправна и се наложи да се поиска съдействие от съответният компетентен съд, е спорно дали той ще приеме и признае договора, с всичките права и задължения между страните, така както е описано в него.

  1. Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е да посочим и опишем детайлно всички онези важни подробности и факти, касаещи Ви в пълна степен при закупуването респ./ продажбата на Вашият имот пред Нотариуса. Нашият основен съвет към всички, които пристъпват към сделка с недвижим имот е изискването, съответният имот да бъде описан прецизно и точно. Това изискване е с цел конкретизиране и индивидуализация на имота. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен, в противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота.
  2. Съществен елемент от самата сделка между страните е разбира се и цената на имота, която следва да се опише конкретно, като се посочи и съответният начин на плащане на тази цена. За целта е нужно да се посочи, не само цялата сума но и всеки един отделен момент, етап от плащането на цялата продажна цена. Тук е мястото да Ви обърнем внимание, при което изискването на закона е че плащания и суми над 10 хил.лв. няма как да бъдат записано и посочени в брой, затова основно изискване е тези плащания плащания, независимо от техният вид, валута и размер да са с банков превод с точно описване на основанието за плащане.
  3. Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти знаем, че съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми, ние НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.
  4. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че дори и при плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро, съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, пък дори и това е са суми до около 10% от крайната продажната цена Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента бил той купувач или продавач – изряден платец, респ. получател на цената.

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачът на недвижимият имот изисква сериозни суми, или цялата продажна цена още на предварителен договор.

Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, НЕ бихме приели и предложили на клиент – купувач на недвижим имот, да възприеме този подход.

Това автоматично ВИ лишава от най-силните му „лостове“ да въздейства на условията по сделката, а ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията са наистина сериозни, защото е нужно дадената предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент да бъдат върнати.

Това може да създаде усложнения,тъй като междувременно продавачът има теоретичната, а и практическата възможност да обремени имота, както и същият да бъде обременен с евентуални тежести за задължения на продавача, което сериозно би попречило на бъдещото сключването на окончателен договор.

Затова като адвокати по сделки с недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор, стремейки се да обхванем с него почти всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за нашият клиент – бил той Купувач или Продавач по сделката.

  1. Съществен момент,не по маловажен от определянето на продажната цена е разбира се разпределението на съответните разноски при изповядване на сделката, които включват:
  • Дължим местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;
  • Нотариална такса,  такса Вписване към Агенцията по Вписвания, такси и разноски.
  1. При много от сделките, негласна практика съществуа всички разноски при една сделка да се поемат от купувача, но това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия.
  2. Важен момент е да се посочи и срокът на действие на Предварителният договор и периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавача, или от купувача, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит.                                                              Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент
  3. Често пъти клиентите ни питат кога ще си получат имота, поради това винаги включваме изрична клауза за предаване на владението на имота, т.е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.

Нашият съвет като при сключване на Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот

Разбира се, съществуват различни модалитети, условия и разновидности, в зависимост от конкретната ситуация при прехвърлянето наимота, при завършен на „груб строеж” или с разрешение за ползване, или обзаведен.

Нашият съвет като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е в приемно-предавателния протокол да се опише всичко, което има в имота, отново с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg