Кога се прекратява наем предсрочно ?

Съгласно текста на разпоредбата на чл. 228 ЗЗД, договорът за наем се определя като консенсуален. Важен е въпроса за това кога се прекратява наем предсрочно ?

Отношенията между наемодател и наемател се сключват за определен срок и ако не бъдат прекратени писмено, те автоматично се удължават за неопределен период.

Въпреки че в повечето случаи прекратяването на правата и задълженията на двете страни са описани в договора, често се стига до недоразумения, когато една от страните реши да прекрати договора.

Най-честите проблеми около прекратяването на договора са свързани с депозита, заплатен предварително от наемателя, срокът за предизвестие за напускане, неустойките при неспазване на договорните условия и други подобни.

Законово договорът за наем може да бъде прекратен от двете страни, а срокът за подаване на предизвестието се описва в договора за наем.

Договорите за наем се сключват в писмена форма. Законът изисква форма като условие за действителност.

В повечето случаи използването на писмената форма улеснява доказването на сключената сделка.

Съгласието следва да обхваща основните елементи на договора за наем, като размер на наема и срок на договора за наем.

Срок на договора за наем

Законът не сочи минималния срок, за който може да се сключи договор за наем.

Законът посочва само максималните предели на срока на договора за наем.

като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

С оглед на отношенията между страните масово използвана практика е при сключване на договора да се предплащат няколко наемни вноски.

За определен период, платените авансови вноски стоят като неустойка. Тези вноски обезпечава изпълнение на задълженията на наемателя.

Неустойката принадлежи към допълнителни клаузи в Договора за наем.

От своя страна наемодателят може да се противопостави на искането за плащане на наема на задължението за извършени подобрения в имота.

Прекратяване на договор за наем

Договорът за наем се прекратява с изтичане на уговорения наемен срок.

Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

В случай че наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Договорът може да се прекрати и от двете страни, според записаните условия. Ето какви са възможностите и причините в различните случаи:

Прекратяване на договора от страна на наемателя

Наемателят има право да прекрати договора като спазва уговорения срок. В случай, че договорът е сключен за година, това означава, че всеки наемател може да го прекрати след изтичането му, като е задължен да даде предизвестие за това.

Ако наемателят ви иска да напусне имота преди изтичане на срока на договора, той ви дължи неустойка и в масовия случай тя е в размер на един наем.

Прекратяване на договора от страна на наемодателя

Като наемодател можете да прекратите договора, но също трябва да се придържате към договора. Това, че сте собственик не означава, че може да правите каквото и когато пожелаете с имота. Дължите предизвестие на наемателя.

Ако в договора за наем не е посочен срок, всяка от страните може да го прекрати като предизвести другата един месец по-рано.

В договора за наем могат да се уговорят различни хипотези за предсрочното му прекратяване.

Най-често това са неплащане на един или два месечни наеми или консумативи и др.

Най-общо можем да посочим, че Договорът за наем се прекратява с изтичането на срока, за който е бил сключен.

Кога се прекратява наем предсрочно ?

Договорът за наем да бъде прекратен преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие.

Когато договорът за наем се прекратява по взаимно съгласие – то може да бъде изрично или мълчаливо.

В случай, че е налице съвпадение на страните да прекратят Договора за наем предсрочно, същият престава да бъде валиден между страните.

В случай на липса на съгласие се прилагат условията за едностранно предсрочно прекратяване на Договора за наем.

Прекратяването става с писмено предизвестие

С даването на срок, едната от сочи, че след изтичането му, ще счита договорът за окончателно прекратен.

Ако договорът за наем е без определен срок, страните могат да го прекратят с едномесечно предизвестие.

Срокът на това предизвестие може да бъде по-голям или по-малък от срока на Договора за наем.

Съгласно утвърдената и еднопосочна съдебна практика срочният договор за наем, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с едностранно предизвестие

Тази възможност следва да е била предварително изрично уговорена в срочния договор за наем.

С оглед на това както наемателя, така и наемодателя има право да прекрати предсрочно договора с предизвестие.

Независимо коя от страните прибегне до прекратяване на договора, помислете за всички сметки за комунални услуги.

Внимателно трябва да се проследите плащането им, като вземете под внимание, че дължимите суми за ток, вода, отопление (ако апартаментът е свързан с ТЕЦ), пристигат с месец закъснение.

Кантората може да се ангажира с изготвянето на предизвестие за прекратяване на Договора за наем.

В случай, че се нуждаете от повече информация или съдействие за изготвяне, изменение или прекратяване на договор за наем, свържете се с нас на тел.: 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg.  

Какво представлява Договорът за наем?

С договор за наем наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент, къща, офис и др.) или част от него (стая, етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на наемна цена.

Как се сключва Договор за наем ?

Договорът за наем се счита за валидно сключен, дори страните да са постигнали само устно съгласие и да не са подписали писмено споразумение. В този случай, в отношенията между наемодателя и наемателя ще се прилагат разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. С оглед доказване на уговорките между страните при евентуален бъдещ спор, препоръчително е, а и в практиката се е наложило, наемният договор да се сключва в писмена форма.

Особености на Договора за наем ?

При договорите за наем на недвижими имоти, които ще се ползват за търговски и бизнес цели (офиси, магазини, производствени сгради и др.), най-често договорите за наем се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и се вписват в Имотния регистър. По този начин договорът за наем ще остане в сила за посочения в него наемен срок и за новия собственик на недвижимия имот. Ако обаче се отдава под наем земеделска земя, договорът задължително трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Договорите за аренда трябва да бъдат вписани в Имотния регистър и и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.

За какъв срок се сключва Договорът за наем ?

Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В случай, че Договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Задължения на Наемодателя ?

Наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на целта, за който е нает. Ако не е предаден в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.

Задължения на Наемателя ?

Освен уговорения наем, наемателят е длъжен да плаща и разходите, свързани с ползването на имота. Освен консумативите за имота (ток, вода, парно), за негова сметка са и таксите за поддръжка на етажната собственост. Разходите за ремонти на етажна собственост са за сметка на собственика на имота. След прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да върне имота. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че имотът е била приета в добро състояние.

Как се прекратява Договор за наем ?

Договорът за наем се прекратява с изтичане на уговорения наемен срок. В случай, че след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието, без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В случай че наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.