Покупка на имот в строеж

Значителна част от работата на адвокат по имотни дела, касае сделки за недвижими имоти в строеж. Покупка на имот в строеж

По въпроса за Покупка на имот в строеж – какво да проверите преди да подпишете договор?

Покупка на имот в строеж е една от най-често срещаните, но и една от най-рисковите сделки на пазара на недвижими имоти в България.

Именно затова значителна част от работата на адвокат по имотни дела е свързана с правна проверка на ново строителство, анализ на строителните документи, преглед на предварителни договори и защита на купувача при сделки с апартаменти, къщи, гаражи и търговски обекти в процес на изграждане.

Покупката на нов дом може да бъде изключително добра инвестиция, но само когато е направена след пълна правна проверка.

В противен случай привидно изгодната оферта може да доведе до сериозни проблеми –

1. забавено строителство,
2. неуредено право на строеж,
3. вписани ипотеки,
4. несъответствия в площите,
5. липса на валидни строителни книжа
6. невъзможност обектът да бъде въведен в експлоатация.

Разпоредбите на чл. 19 ЗЗД относно предварителния договор и правилата на ЗУТ относно строителството, етапите на завършеност и въвеждането в експлоатация са централни за този тип сделки.

Защо покупката на имот в строеж изглежда изгодна?

Много купувачи се насочват към имот в строеж, защото цената в ранна фаза на проекта често е по-ниска от тази на вече завършен имот.

Освен това при новото строителство обичайно има възможност за избор на етаж, изложение, разпределение, паркомясто и схема на плащане.

На практика купувачът търси по-добра цена, по-съвременно строителство и по-голям потенциал за бъдещо поскъпване.

Точно тук обаче се крие и големият риск: купувачът плаща днес за резултат, който ще бъде реализиран в бъдеще.

Това означава, че той не купува само квадратни метри, а поема риск, свързан с правния статут на земята, правото на строеж, строителя, финансирането на проекта, административните процедури и крайния срок за завършване.

Затова покупка на имот в строеж без адвокат често се оказва скъпа грешка.

Какво показва пазарът на имоти в България?

Официалните данни не подкрепят тезата за рязко замръзване на пазара.

Напротив – през първото тримесечие на 2025 г. НСИ отчита 4.2% ръст на цените на жилищата спрямо предходното тримесечие и 15.1% ръст спрямо същото тримесечие на предходната година.

Евростат също отчита ръст на жилищните цени в ЕС през четвъртото тримесечие на 2025 г., което показва, че интересът към недвижимите имоти остава устойчив.

Успоредно с това БНБ продължава да следи сегмента на жилищното кредитиране и напомня, че изискванията за показателите при жилищни кредити са в сила от 1 октомври 2024г.

Тази рамка е важна и за купувачите на имоти в строеж, защото достъпът до финансиране и банковата оценка на проекта влияят пряко върху пазара и върху способността на купувача да приключи сделката.

Следователно, когато днес говорим за покупка на имот в строеж, трябва да се отчита не само цената, а и цялостната правна и финансова сигурност на проекта.

Какво всъщност купувате при имот в строеж?

Това е един от най-важните въпроси. В практиката често се смесват няколко различни правни конструкции:

1. Предварителен договор за бъдещ самостоятелен обект

Това е най-често срещаният вариант.

По силата на чл. 19 ЗЗД страните поемат задължение в бъдеще да подпишат окончателен договор в нотариална форма.

Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собственост, а създава задължение тя да бъде прехвърлена при настъпване на уговорените условия.

2. Придобиване на право на строеж

Съгласно чл. 181 ЗУТ, правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.

След завършването на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската или районната администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде вече построената сграда или самостоятелни части от нея.

3. Покупка след Акт 14 или в по-късен етап

На практика много сделки се реализират след достигане на етап „груб строеж“, когато възниква по-висока степен на индивидуализация на обекта и рискът е по-малък в сравнение с най-ранните етапи на проекта.

Това обаче не означава, че купувачът е защитен автоматично – необходима е подробна проверка на всички документи, тежести и договорни клаузи.

Кои документи трябва да се проверят преди покупка на имот в строеж?

Една професионална правна проверка на имот в строеж не се изчерпва с преглед на проекта на предварителен договор.

Тя включва цялостна проверка на:

Собствеността върху земята

Трябва да се установи кой е собственик на поземления имот и на какво основание строителят строи – собственост, учредено право на строеж, договор с инвеститор, обезпечения и др.

Правото на строеж

Необходимо е да се провери дали правото на строеж е валидно учредено, в какъв обем, за кои обекти и дали съответства на инвестиционния проект и на обещания за продажба обект.

Разрешението за строеж и одобрените проекти

Трябва да има валидно разрешение за строеж, съответствие между проекта, площообразуването, предназначението на обекта и това, което се предлага на купувача.

Акт 14, Акт 15, разрешение за ползване / удостоверение за въвеждане в експлоатация

Купувачът трябва да знае какво означава всеки етап.

Груб строеж е ключов момент при прехвърлянето на правото върху бъдещия обект.

След това идва завършването на строежа и процедурите по въвеждане в експлоатация.

По силата на чл. 178 ЗУТ строежи или части от тях не могат да се ползват, преди да бъдат въведени в експлоатация от компетентния орган по чл. 177 ЗУТ. Наредба № 2 от 31.07.2003 г. урежда условията и реда за разрешаване ползването на строежите и въвеждането им в експлоатация.

Тежести и вписвания

Особено важно е да се провери дали върху земята, правото на строеж или върху вече обособени обекти има:

• ипотеки;
• възбрани;
• искови молби;
• договорни ограничения;
• други вписани тежести.

Това е критично, защото купувачът не трябва да разчита единствено на уверенията на брокер, продавач или строител.

Рискове при покупка на имот в строеж

Непълен или опасен предварителен договор

Много предварителни договори са изготвени едностранно в полза на строителя. Често в тях липсват:

• ясни срокове за завършване;
• неустойки за забава;
• точна индивидуализация на обекта;
• гаранции за прехвърляне на собствеността;
• правила при промяна на квадратурата;
• механизъм при отказ от кредит или спиране на строежа.

Разминаване между обещан и реален обект

На хартия купувачът вижда едно, а в окончателния архитектурен и кадастрален резултат може да се окаже друго – различна площ, различно изложение, различни общи части, промяна на предназначението или различно разпределение.

Строителят няма стабилна правна и финансова позиция

Когато строителят е силно задлъжнял, проектът е зависим от външно финансиране или има висящи спорове, купувачът реално поема риск строежът да не бъде завършен навреме или изобщо.

Ипотеки и тежести

При ново строителство е изключително важно да се изследват тежестите по партидата на терена, правото на строеж и продавача.

Ако това не бъде направено навреме, купувачът може да се окаже въвлечен в последващи спорове или да трябва да търси правата си по съдебен ред.

Липса на въвеждане в експлоатация

Купувачът често се интересува главно от това кога ще получи ключовете, но правният въпрос е по-важен: може ли обектът да се ползва законосъобразно? Без надлежно въвеждане в експлоатация рискът остава съществен. По ЗУТ ползването преди въвеждането в експлоатация не е допустимо.

Предварителен договор за Покупка на имот в строеж ?

Един качествен предварителен договор за покупка на имот в строеж следва да урежда поне:

• пълни данни за страните;
• точно описание на обекта, включително площ, етаж, изложение, прилежащи части;
• описание на общите части и паркоместа, ако има такива;
• продажна цена и начин на плащане;
• ясно обвързване на плащанията с етапи на строителството;
• краен срок за завършване и краен срок за нотариално прехвърляне;
• неустойки при забава;
• гаранции при отказ на строителя да сключи окончателен договор;
• задължение за заличаване на тежести, ако има такива;
• правила при установени отклонения в площта или изпълнението;
• клауза за предаване на всички строителни и експлоатационни документи.

Само така купувачът има реална защита, а не формално подписан документ.

Защо е нужен адвокат при покупка на имот в строеж?

Реалната стойност на адвокат по недвижими имоти не е просто в това да „прочете договора“.

Ролята му е да изгради пълна правна защита на купувача, като:

• провери собствеността и правото на строеж;
• провери строителните книжа и административния статус на проекта;
• направи справка за тежести;
• прегледа и преработи предварителния договор;
• договори защитни клаузи за срокове, неустойки и плащания;
• координира изповядването пред нотариус;
• съпроводи клиента до окончателното придобиване на собствеността.

Като адвокат по имотни дела мога да кажа съвсем ясно: в практиката най-сериозните проблеми не възникват при самия оглед, а след подписване на документи, които купувачът не е разбрал напълно или е подписал под натиск, за да „не изпусне офертата“.

Какво да не правите при покупка на имот в строеж?

Не плащайте капаро или значителна сума, без да е направена проверка на проекта и продавача.

Не подписвайте предварителен договор само защото ви уверяват, че „това е стандартен текст“.

Не разчитайте единствено на брокер, продавач или обещания на строителя.

Не приемайте, че „новото строителство“ автоматично означава правна сигурност.

Не пренебрегвайте въпроса за тежестите, разрешението за строеж, етапа на завършеност и начина, по който ще бъде прехвърлена собствеността.

Покупка на имот в строеж през 2026г.

Да, но само ако е направена внимателно.

Пазарът остава активен, цените в България продължиха да нарастват по официални данни през 2025 г., а кредитната среда остава важен фактор за решенията на купувачите.

Това обаче не отменя необходимостта от правна предпазливост.

Дори при силен пазар добрата сделка е тази, която е правно защитена, а не просто тази, която изглежда изгодна на цена.

Нашият съвет

Покупка на имот в строеж е сериозна правна и финансова стъпка.

Тя изисква не само добър избор на локация и цена, но и пълна проверка на собствеността, строителните документи, тежестите, договора и статута на обекта. Правилната подготовка още в началото може да ви спести години съдебни спорове, загуба на пари и невъзможност да придобиете или ползвате спокойно своя имот.

Ако предстои да купувате апартамент, къща, гараж или друг имот в строеж, потърсете адвокат по недвижими имоти, който да защити интереса ви още преди подписването на първия документ.

За правна консултация и пълна проверка на сделка с имот в строеж:
тел. 0897 90 43 91
e-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Какви са рисковете при покупка на имот в строеж ?

Когато се купува имот в строеж, е ясно, че са налице множество рискове и опасности за купувача. От една страна е налице опасност имотът да не бъде завършен, а от друга страна е нужно да предвиди условията и всички рискове по сделката. Най-същественият въпрос е свързан с прехвърляне на собствеността.

Какви са предимствата при покупка на имот в строеж ?

Най-често това са възможността да избираме имот първи - избор от етаж, предпочитано изложение, разпределение на отделните помещения и не на последно място изгодна цена и начини на разплащане. Всички тези предимства могат да се получат при правилна и адекватна договорка със строителя при изготвяне на Предварителния договор. По-големите рискове в този случай се компенсират от облекчението на разсроченото плащане, от възможността да следите лично и да влияете донякъде върху качеството. При покупка на имот в по-ранен етап от строителството имате възможност за избор на по-хубав апартамент, етаж или изложение, както и възможност да закупите имота на по-добра цена.

Проучване - кой е инвеститорът на сградата ?

Важно е да се разбере, че инвестиционните компании са фирми които закупуват или взимат на обезщетение парцел / терен на който реализират проект за жилищна сграда ( в нашия случай ) и наемане на главен изпълнител ( строител ), който да построи съответния инвестиционен проект. Строително-инвестиционните компании единствено се различават с това, че имат собствена строителна фирма, която изпълнява инвестиционния проект, както се подразбира от името.

Кога и как се извършва плащането на имот в строеж ?

Плащането при покупка на имот в строеж, най-често е разсрочено, като се договаря в индивидуален договор с всеки купувач. Съществуват рискове, когато схемата, изглежда много изгодна, но всъщност да доведе до нарастване на крайната сума за плащане. Поради това е добре да имате адвокат, който да следи целият процес по придобиване на собствеността. Също имайте предвид, че банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се финансирате. Проучете добре условията на вашата банка. Това ще определи и крайния вариант за разсрочване на плащането.

Кога се придобива собствеността на имот в строеж ?

Warning: Undefined array key "answer" in /home/lawyerbu/public_html/wp-content/plugins/structured-content/templates/shortcodes/multi-faq.php on line 20

Трябва ли адвокат при покупка на имот в строеж ?

Тези случаи са едни от най-рисковите при покупка и придобиване на недвижим имот, затова проверката и сигурността от адвокат по сделката е винаги препоръчителна за целия срок на договора. Типичен пример е случая, в който Предварителния договор не се вписва, за което се налага да разчитате на добросъвестността на продавача – няма как да разберете, дали вече няма и друг за същия имот.