Прекратяване на Договор за наем ?

Законът определя Договорът за наем като двустранен и консенсуален, но често въпросът е как се прекратява наем предсрочно ?

Основните норми за договора за наем се съдържат в Закона за задълженията и договорите .

Въпросът се разглежда при възникването на наемно правоотношение. Основната задача е да се докаже съвпадението на волите на страните и постигнатото между страните съгласие.

Това съгласие обхваща основните елементи на договора за наем на вещта, срока наемната цена.

Повечето договори за наем се сключват в писмена форма

Законът да не предвижда изискване за писмена форма на Договора за наем,

Писмената форма улеснява доказването на сключеният Договор за наем.

Тази форма е необходима, когато Договорът за наем е над определена стойност.

Законът ограничава доказване на суми пред съд над определен размер. (5000 лв.)

Какъв срок се уговаря договора за наем ? 

Не съдържа императивно правило в законодателството относно срока на договора за наем.  Законът посочва само максималните предели на наемния Договор.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за срокове и период на плащане, които да отговарят на интереса им.

Напоследък се  разпространи тенденцията при договорите за наем да се предплащат няколко наемни периода.

Предплатената наемна цена има функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя. Често пъти тя служи като обезщетение при неизпълнението.

Уговорената между страните неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи.

Тези клаузи не спадат към основното предвидено от закона съдържание на прекратяване на Договор за наем ?

Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.

В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях.

Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем.

Какви са условията за прекратяване договора за наем ?

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му.

Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение

Прекратяване на безсрочен договор за наем

Начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез едностранно прекратяване с предизвестие

То може да бъде упражнено от всяка от страните чрез изрично изявление.

Нормата на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.

Текстовете на разпоредбата са диспозитивни и целят да създадат правила, които да се прилагат ако страните не са уговорили друго.

Поради това се допуска срокът за предизвестие да бъде по-голям или по-малък от един наемен период, да бъдат уговаряни допълнителни условия в тази насока и др.

Правото на всяка от страните да прекрати предсрочно с предизвестие уговорения за три години договор за наем не може да бъде отричано, когато е установено с изрична договорна клауза.

В този смисъл е и становището на трайната съдебна практика, изразено в Решение № 67 от 28.01.2002 г. гр.д. № 968/2001 г. на V г.о. на ВКС.

Текстът на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата месец по-рано.

За допълнителни въпроси, моля свържете се с нас на телефон 0897 90 43 91  или email: office@lawyer-bulgaria.bg