Публикации

Непълноти, грешки в кадастрална карта

В практиката се случва, при издаване на скица или др. документи от техническа служба в Общината да се установи известно разминаване на текущият план на имота с документите от Нотариалният акт.

Това е ситуация, в която е налице непълнота или грешка в кадастралната карта.

Съгласно чл. 53, ал. 1, т. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър одобрената кадастрална карта може да се изменя, когато съдържа непълнота или грешка, а съгласно т. 2 – когато е одобрена при нарушение на закона.

Непълноти, грешки в кадастрална карта

Непълноти, грешки в кадастрална карта

Случаите за изменение на кадастралната карта са изрично посочени в закона (ЗКИР),  тъй като правилното квалифициране на заявлението от съответната Служба по геодезия, картография и кадастър предпоставя хода и участниците в административната процедура, което от своя страна дефинира правното основание и предопределя валидността на издадения административен акт.

Хипотезата на чл. 53, ал. 1, т. 2 ЗКИР е същественият аргумент за промяна на грешки и непълноти в кадастралната карта.

Изрично одобряване на кадастрална карта при нарушение на закона е, когато има нарушения на процесуалния и на материалния закон при одобряването на кадастралната карта и регистър.

Това нарушение се изразява в нарушения на самата процедура и действията на длъжностни лица със съответна компетентност, на материалноправни норми, изразяващи се в игнориране или несъобразяване със субективните права на отделните субекти на административното правоотношение.

Пример за неспазване на процесуалния закон е, ако заповедта за откриване на производството за създаване на кадастрална карта или приетата кадастрална карта не са разгласени по предвидения в закона ред.

Не представляват нарушения на закона при създаване на кадастралната карта случаите, в които са нарушени изискванията за точност, актуалност или пълнота на кадастралната карта.

Във всички тези случаи имаме несъответствие в данните за недвижимите имоти, които са съществували към момента на одобряване на кадастралната карта спрямо действителното им състояние и сме изправени пред хипотезата на непълнота и грешка на картата – §1, т. 10 от Наредба №3/2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР. Затова

1. Налице е непълнота/ грешка в кадастралната карта, когато в нея не е отразена нематериализирана имотна граница, която обаче съществува в кадастралния план.

2. Налице е грешка в кадастралната карта, когато в резултат от геодезическа заснемане се установи, че материализираната граница на имота е нанесена в кадастралната карта в отклонение от действителното й положение на място.

3. Налице е непълнота на кадастралната карта, когато при правилно нанесени в нея граници на имота се установи, че не е нанесена изградена в имота сграда.

4. Налице е грешка в кадастралната карта, когато имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по приложен регулационен план.

5. Налице е непълнота на кадастралната карта, когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат отчетени промените в границите му в резултат например на делба, извършена чрез изменение на регулационния план.

6. Грешка в кадастралната карта има и когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии, без да е изследван въпросът дали има отчуждаване, заплащане и завземане на частта от имота за улица.

Наличието на непълноти и грешки в кадастралната карта е често срещан проблем през последните години, който се разрешава чрез провеждане на административна процедура или по съдебен ред, ако е налице спор за материално право.

Най-общо непълнота на кадастралната карта има, когато даден имот въобще не е бил заснет като самостоятелен поземлен имот в кадастралната карта; грешка в кадастралната карта има, когато дадена реална част от поземлен имот е грешно заснета в границите на друг поземлен имот.

Непълноти, грешки в кадастрална карта

Възможни са и други случаи на непълноти и грешки.

Съгласно легалната дефиниция по ЗКИР, изменена с ДВ, бр.57 от 22 юли 2016г., „непълноти или грешки“ са несъответствия в границите и очертанията на недвижимите имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние.

Съгласно чл. 49 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), изменение на закона, обнародван с ДР, бр. 57 от 2016 г., одобрената кадастрална карта и кадастрални регистри не подлежат на обжалване.

Те могат да се изменят при: 

  • установяване на изменения в данните за обектите на кадастъра, настъпили след влизането в сила на кадастралната карта и кадастралните регистри;
  • непълноти или грешки;
  • явна фактическа грешка.

Законът за кадастъра и имотния регистър определя кадастъра като съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти, както и за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти и техните носители.

Документирането на данните се извършва чрез създаване на кадастрални карти и кадастрални регистри.

Одобрените кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие.

От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите, т.е. в собствеността. Неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото.

Отсъствието или наличието на записи в кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете за собственост.

Така, грешното заснемане в кадастралната карта на границите на един недвижим имот не води до промяна на правото на собственост върху грешно заснетата част от имота.

Съгласно сега действащия чл. 54, ал. 2 ЗКИР, когато се установят непълноти или грешки е свързана със спор за материално право, тя се отстранява след решаване на спора по съдебен ред.

Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК на ВКС дава отговор на въпроса допустимо ли е да се заведе съдебен иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР без предварително да е проведена административна процедура пред Агенцията по геодезия, картография и кадастър по констатиране на непълнотата и грешката.

В решението е прието, че съществуващият спор за материално право като предпоставка за допустимостта на иска е обективен факт и наличието му, когато е свързано с твърдяна непълнота или грешка в кадастралната карта, обуславя правния интерес от предявяването на иска.

Разпоредбата на чл. 53, ал. 2, изр. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (първоначална редакция), сега чл. 54, ал. 2 ЗКИР, не предвижда като предварително условие за завеждане на този иск провеждането на административна процедура по констатиране на непълноти или грешки в кадастралната карта, нито постановяването на отказ от администрацията.

Когато реална част от поземлен имот е неправилно заснета като част от съседен имот или изобщо не е заснета като самостоятелен имот в кадастралната карта, е допустими и иск за собственост по Закона за собствеността.

Този иск ще е допустим при следните условия:

А/ Дори да не е проведена административната процедура за поправяне на непълноти и грешки в одобрената кадастрална карта и регистри; и

Б/ Дори да не е воден специалния иск по чл. 54, ал.2 ЗКИР. ВКС определя, че в производството по иска за собственост съдът трябва да изследва наличието на непълнота или грешка в одобрената кадастрална карта.

При постановяване на Тълкувателното решение легалната дефиниция за непълноти и грешки, цитирана в началото на статията, има друг текст, и съответно изменението от 22.07.2016г. не e отразено в съдебното решение.

Така или иначе от решението следва, че при наличие на непълноти и грешки в кадастралната карта, не е задължително преминаването през административна процедура пред Агенцията по геодезия, картография и кадастър за констатирането им, а е възможно да се заведе съдебен иск по ЗКИР или по Закона за собствеността.

Това дава възможност на собствениците на имоти, засегнати от непълнотите и грешките да не изчакват провеждане на предварителна процедура, а да предприемат директни действия за защита на собствеността си.

ПОПРАВКА НА ГРЕШКА В КАДАСТРАЛНАТА КАРТА

Съществуват случай в който със заповед отпреди години има утвърдено промяна и текущо изменение на отделните  имотните граници.

В други чести случай е  допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти, а често случай е необходима промяна с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота в кадастралната карта.Адвокат търговска несъстоятелност www.lawyer-bulgaria.bg

Всички тези ситуации създават правни пречки при прехвърлянето отделните имоти, като това  пречи при извършването на разпоредителни сделки  с имота.

Получава се сериозно разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо от това дали искате да направите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот, ако става въпрос за самостоятелен обект в сграда, или скица – за поземлен имот.

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.

Службата която координира цялата тази дейности и където се изготвят и съхраняват всички записи и справки за отделните недвижими имоти  е Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) или нейните подразделения в отделните части на страната.

Ход на процедурата по поправка на грешки и непълноти в кадастралните карти

Като адвокати по строителни дела и адвокати по решаване на градоустройствени проблеми, често пъти хората не знаят, че всеки собственик на имот има право, представяйки копие от своя собствен нотариален акт, да изисква след като подаде заявление, съответно да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална  скица за бъдеща сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло или отчасти утвърдени кадастрални карти, а кадастрални карти и документи за тези райони следва да бъдат издадени от  съответните общински служби по самото местонахождение на имотите. Самото изменение на отделните имотни  граници се случва  по няколко начина , а именно :

а/ чрез съгласие на всички собственици или

б/ чрез съдебно искане за промяна на кадастрална карта, по смисъла на закона.

Като адвокати по строителни процедури и решаване на градоустройствени въпроси, съветваме нашите клиенти, че при констатиране на грешка в кадастралната карта на техният имот е необходимо да се насочат към специалист,  който да извърши проверка – установи наличието на грешка , респ. непълнотата в кадастралната карта и да изготви нейното последващо изменение.Адвокат арбитражни дела, адвокати търговски арбитраж

Кантората работи с редица специалисти предоставяйки адекватно и надеждно правно съдействие във връзка с устройство на територията, одобряване на инвестиционни проекти и получаване на разрешения за строеж, както и обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес

Съществуват ситуации в който се установява сериозно разминаване между описаното в нотариалния акт и издадената от кадастъра скицата на имота.

Важно е да знаете, че всеки собственик може да поиска извършването на последваща промяна в съдържанието и нанасянето на промените в кадастралната карта. Основание за такава промяна са случаите на непълноти или т.нар. грешки  в нейното съдържанието на кадастралната карта.

ТЕРМИНОЛОГИЯ НЕПЪЛНОТИ И ГРЕШКИ В КАДАСТРАЛНИТЕ КАРТИ

Терминът „непълноти или грешка“  в кадастралната карта е налице, когато не е отразено разделянето на предишен единен имот или обединението на няколко отделни урегулирани имота;

Случаите  на това разминаване и установяване на непълноти и грешки в отделните недвижими имоти са :

А/  при геодезическо заснемане се установи, че отделните граници на имота са  нанесена в кадастралната карта с известно, в повечето случаи видимо отклонение от действителното местоположение;

Б/ случаите при коректно нанесени в нея първоначални граници на имота, но в последствие се установи, че не е нанесена изградената и застроена в имота жилищна или индустриална (стопанска) сграда. В тези случай попадат редица гаражи, селскостопански обори или пристройка за животни или инвентар на отделния имот;

В/ случаите при които отделната имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по текущия регулационен план;

Г/  когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат нанесени последващи промени в границите при сделки на разпореждане – делба и др., извършени  чрез последващо изменение на границите на съответния текущ регулационен план;Адвокат данъчни дела, https://lawyer-bulgaria.bg

Д/  когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии, но не  е изяснено и поставен въпросът дали е налице отчуждаване, заплащане и завземане на част от имота, уреждане на сметки и др.

В повечето случай административният орган е длъжен да започне процедура по надлежното уведомяване на всички пряко заинтересовани лица.

Възникналите грешки и непълнотите, следва да се установяват и ако липсват подадени писмени възражения относно исканите промени, то държавният орган издава съответното решение – Заповед за изменение на кадастралния план.

В самата процедура по установяването на грешките в кадастралната карта е нужно да се състави актуална скица за отстраняването в кадастралната карта и кадастралните регистри, която е неразделна част от акта за установяване на непълноти и грешки.

Скицата съдържа скица на имота, за който се иска промяна, и линията, указваща поправеното местоположение на границата на имота или очертанието на сградата, или допълнените граници.

След  получаването на преписката изпълнителният директор на АГКК се произнася с мотивирано решение, с което обявява оспорения акт за нищожен, отменя го изцяло или отчасти като незаконосъобразен или нецелесъобразен, или отхвърля жалбата.

В случай на нужда сме готови да предложим и изготвим списък с предложения и правни решения за предоставяне на механизъм за решаване на казусите при осъществяване на административни процедури.

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.  В голяма част от случаите с клиенти съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете към нашите адвокати по строителни дела и градоустройствени въпроси, който ще Ви помогнат да намерите решение на Вашият проблем на следният телефон 02/ 858-10-25 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg