Давност предварителен договор

В практиката по сделки с недвижим имоти, голяма част от клиентите не са наясно, че сключвайки предварителният договор, каквa e неговата давност предварителен договор.

За да може да упражни правата по него, страните следва да знаят крайният срок за прехвърляне на собствеността.

Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да иска обявяването му за окончателен чрез предявяване на иск по съдебен ред в случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор.

Изисквания за Предварителния договор

С предварителния договор страните, продавач и купувач, придобиват права и поемат насрещни задължения, продавачът да прехвърли право на собственост срещу задължението на купувача да заплати цената на това право на собственост.

При неизпълнение на задълженията по договора за всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в окончателен.

При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права.

Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД.

Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО

Съгласно решение на ВКС давностният срок относно иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок.

Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок.

Това е периодът, в който страните могат да обявят договор за окончателен по чл. 19 ЗЗД.

Как се определя давностния срок при Предварителен договор ?

Договорът е съглашение, с което страните уговарят условията за сключване на Нотариалния акт

За целта е нужно да се установи крайният срок за прехвърляне на собствеността пред Нотариус.

Предварителния договор съгласно текста на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, по своята правна същност представлява облигационен и двустранен.

По този вид договор двете страни имат ясно и точни задължения при плащането на съответната уговорена между тях цена, да сключи Нотариален акт за прехвърляне на собствеността

Обявяване Предварителен договор за окончателен 

Случва се едната от двете страни по Предварителен договор да откаже да подпише Нотариалния акт за прехвърляне на собствеността

В този случай, другата страна може в 5г. срок от момента, в който Нотариалният акт е трябвало да бъде сключен да предяви иск по чл. 19 ЗЗД за да обяви договора за окончателен.

Съдебно решение по чл. 19 ал.3 ЗЗД, , който се счита за сключен от момента, в който решението влезе в сила. Т. е. искът по ЗЗД е конститутивен

Производството по сключване на окончателен договор е уредено в ГПК като особено исково производство.

Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е подсъден на окръжен съд по местонахождението на имота.

За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо ищеца да е изпълнил задълженията по Предварителният договор.

В случай, че съгласно предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът следва да постанови Съдебно решение, което замества бъдещият нотариален акт.

В този случай ищецът – купувач  трябва да плати цената на имота задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

В противен случай, съдът, по искане на ответника ще обезсили решението.

СЪВЕТ : Давностният срок за иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД е 5 години, от датата на която е трябвало да бъде сключен окончателният договор под формата на Нотариален акт. 

Окончателният договор се счита сключен в момента, в който Съдебното решение на компетентният съд влезе в законна сила и към този момент следва да се преценява дали продавачът е собственик на вещта.

Окръжният съд не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени  всички разноски по прехвърлянето, заедно с дължимите данъци, такси  и други публични задължения на праводателя към държавата, общината по местожителството.

Основна задача на съда е да постанови съдебно Решение, което ще замести сключването на окончателен договор – Нотариален акт.

За повече информация може да се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : info@lawyer-bulgaria.bg