Публикации

Давност предварителен договор

В практиката по сделки с недвижим имоти, голяма част от клиентите не са наясно, че сключвайки предварителният договор, какъв е крайният срок за прехвърляне на собствеността, както и периода, в който могат да искат да обявят същият този предварителен договор за окончателен по смисъла на на чл. 19 ал.3 ЗЗД.прекратяване изпълнителното дело

Фактът, че Предварителният договор е съглашение, с което страните уговарят съществените условия на друг окончателен договор, следва да се обърне внимание, че за сключването на крайният окончателен договор е необходимо да се предвиди определен срок,след изтичането на който срок, при настъпването на определени обстоятелства или предпоставки, същият може да се обяви от съответният съд за окончателен по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД при спазване на правилата на процедурата по чл.362-364 ГПК.

Предварителния договор съгласно текста на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, по своята правна същност представлява облигационен и двустранен. По този вид договор двете страни имат ясно и точни задължения при плащането на съответната уговорена между тях цена, да сключи окончателен договор, под формата на Нотариален акт за превхвърляне собствеността върху имота.

Обявяне на Предварителен договор за окончателен 

В практиката се случва, при случен предварителен договор, едната страна да откаже поради някакви причини да подпише окончателният договор -Нотариален акт за прехвърляне на собствеността, а често са случайте в който другата стране е принудена да изпълни задължението си за плащане в срока по договора, като с обявяването на този договор за окончателен и настъпването на правните последици на съдебно решение е налице заместващ окончателния договор акт – Съдебно решение по чл. 19 ал.3 ЗЗД, , който се счита за сключен от момента, в който решението влезе в сила. Т. е. искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде окачествен като конститутивен, като производството по сключване на окончателен договор е уредено в ГПК като особено исково производство.

Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е подсъден на съответният компетентният съд по местожителството или седалището на ответнината страна, а когато се иска сключване на окончателен договор, с предмет прехвърляне или учредяване на право на собственост или вещно право върху недвижим имот, искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е подсъден на компететеният съд по местонахождението на имота.Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД

За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо ищеца да е изпълнил всички свои изискуеми задължения по този договор, за които страните са се договорили до момента на сключване на бъдещият окончателния договор за прехвърляне на собствеността на имота.

В случай, че съгласно предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът следва да постанови Съдебно решение, което замества бъдещият окончателния договор за прехвърляне на собствеността, при условие ищецът да изпълни своите изискуеми задължения – плащане на цената, или др.

В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, включително и чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника публични задължения. Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд, по искане на ответника, обезсилва решението.

Когато с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се претендира съдът да постанови решение, с което да замести уговорен, но несключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по нотариален ред. По тази причина съдът не може да обяви за окончателен договор за продажба на имот, който не е собственост на продавача, независимо че е била такава към момента на сключване на предварителния договор.

СЪВЕТ : Важно е да се знае, че крайният момент в който може да се предяви иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД е 5 годишният давностен срок, СЛЕД датата на която е трябвало да бъде сключен окончателният договор под формата на Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху имота. 

Окончателният договор се счита сключен в момента, в който Съдебното решение на компетентният съд влезе в законна сила и към този момент следва да се преценява дали продавачът е собственик на вещта. По същата причина, дори и към момента на сключване на предварителния договор продавачът да не е бил собственик на вещта, предварителният договор следва да се обяви за окончателен и да породи вещноправно действие, ако той е неин собственик към датата на съдебното решение.

Ако постанови решение, с което уважи иск за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота за тия разноски. В този случай съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени  всички разноски по прехвърлянето, заедно с дължимите данъци, такси  и други публични задължения на праводателя към държавата, общината по местожителството.

В своето съдебно решение компетентният съд не може да внася промени в съдържанието на  сключеният вече предварителния договор. Негова основна задача е да представи всички аргументи и доказателства, с който ще поиска от съда да отхвърли иска, предявен от ищеца – страна по този договор. Съдебното решение, с което се иска да бъде постановено сключването на окончателен възпроизвежда всички клаузи на бъдещият окончателен договор.

Съдебната практика приема, че правото да се иска сключване на окончателен договор се погасява по давност с изтичане на петгодишен срок от сключване на предварителния договор.

За повече информация може да се обърнете за консултация към специалист по недвижими имоти и вещно право на собственост на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : info@lawyer-bulgaria.bg