Имот пo време на брака

Придобиването на недвижим имот чрез покупко-продажба от съпруг поставя въпрос относно собствеността на имот пo време на брака.

Имот по време на брака е една от най-често търсените теми при покупка на апартамент, къща, земя или друг недвижим имот.

В практиката много семейства смятат, че щом в нотариалния акт като купувач е записан само единият съпруг, имотът автоматично е само негов.

Това не винаги е вярно.

По българското семейно право решаващо значение има режимът на имуществените отношения между съпрузите, както и произходът на средствата, с които е придобит имотът.

При липса на избран друг режим по правило се прилага законов режим на общност, а вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити.

Какво означава „имот по време на брака“?

Когато недвижим имот е купен след сключването на гражданския брак, първият въпрос е дали между съпрузите е приложим:

• законов режим на общност;
• законов режим на разделност;
• договорен режим чрез брачен договор.

Ако съпрузите не са избрали изрично друг режим, законът предвижда, че се прилага законовият режим на общност.

Точно тук възниква и т.нар. съпружеска имуществена общност (СИО).

Кога имотът, купен по време на брака, е общ?

Съгласно чл. 21, ал. 1 СК, вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, без значение дали като купувач в нотариалния акт е вписан само съпругът или само съпругата.

Законът изрично приема, че съвместният принос може да се изразява не само във влагане на пари, но и в:

• труд;
• грижи за децата;
• работа в домакинството.

Това е изключително важно на практика. Много често единият съпруг твърди:

„Аз платих цената, следователно имотът е само мой.“

По действащото право и по актуалната практика на ВКС това не е достатъчно само по себе си, за да се изключи СИО.

Презумпцията е за съвместен принос, а този, който твърди, че имотът е личен, носи тежестта да докаже основанията за това.

Имот, купен само на името на единия съпруг, става ли общ?

В много случаи – да.

Ако бракът е в режим на общност и имотът е придобит по време на брака при наличие на съвместен принос, имотът попада в съпружеската имуществена общност, дори нотариалният акт да е само на името на единия съпруг.

Това е една от най-честите грешки при покупка на имот: да се мисли, че вписването само на единия съпруг в нотариалния акт автоматично изключва правата на другия.

Законът не свързва възникването на СИО с това кой е посочен като купувач, а с това кога и как е придобит имотът.

Кога имотът НЕ е общ, въпреки че е придобит по време на брака?

Има няколко основни изключения.

1) Имотът е придобит по наследство или дарение

Съгласно чл. 22, ал. 1 СК, вещните права, придобити по наследство или по дарение по време на брака, са лични на съпруга, който ги е придобил.

Това означава, че ако например съпругата получи апартамент като дарение от родителите си, този имот по правило не влиза в СИО.

2) Налице е трансформация на лично имущество

Чл. 23 СК предвижда, че вещните права, придобити по време на брака изцяло с лично имущество, са лични. Ако придобиването е отчасти с лично имущество, лична е съответната част, освен ако тази част е незначителна.

Тук възникват най-много съдебни спорове – например:

• продажба на предбрачен имот и използване на сумата за нова покупка;
• използване на лично наследство;
• използване на дарени средства;
• смесване на лични и семейни средства.

3) Съпрузите са избрали режим на разделност

При законов режим на разделност правата, придобити от всеки съпруг по време на брака, са негово лично притежание. Това означава, че в този режим въпросът „кой е купувачът“ вече има много по-пряко значение.

4) Има брачен договор

Съпрузите могат да уредят имуществените си отношения с брачен договор, включително относно:

• имуществото, придобивано по време на брака;
• имуществото, притежавано преди брака;
• начина на управление и разпореждане;
• последиците при развод.

Плащане от сметка на единия съпруг не решава спора

Това е особено актуално след тълкувателната практика на ВКС.

През 2025 г. ВКС прие, че когато недвижим имот, придобит по време на брака, е платен със средства от влог на единия съпруг, не е достатъчно само това обстоятелство, за да се приеме автоматично, че имотът е личен.

Трябва да се установи, че средствата представляват лично имущество или че е налице основание за изключване на презумпцията за съвместен принос.

Това има голямо практическо значение при дела за:

• делба на имот;
• установяване на собственост;
• развод;
• искове за по-голям дял;
• спорове между наследници на починал съпруг.

Нужно ли е и двамата съпрузи да подпишат покупката?

При самото придобиване на имота законът не поставя общо правило, че и двамата съпрузи трябва непременно да бъдат вписани като купувачи, за да възникнат права и за двамата.

Ако са налице предпоставките на чл. 21 СК, СИО може да възникне и когато в нотариалния акт фигурира само единият съпруг.

Но при разпореждане с обща недвижима вещ правилото е различно: разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи, а разпореждане с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено само от единия съпруг, е оспоримо при сроковете по чл. 24, ал. 4 СК.

С други думи:

• за покупка не винаги е задължително и двамата да са формално купувачи;
• за продажба, дарение, прехвърляне, учредяване на вещни права върху общ недвижим имот рискът е съществен, ако липсва участието и на двамата.

Темата „имот по време на брака“ не се решава само с поглед към нотариалния акт.

За да се определи дали един имот е общ, личен или частично личен, трябва да се анализират:

• режимът на имуществените отношения;
• моментът на придобиване;
• произходът на средствата;
• има ли наследство, дарение или трансформация;
• има ли брачен договор;
• има ли бъдещ риск при развод, наследяване или продажба.

Една навременна правна проверка може да предотврати тежки спорове за собственост, делба и семейно жилище.

Именно затова при покупка, продажба, дарение, развод или спор за имот по време на брака е разумно въпросът да се прецени от адвокат по семейно и вещно право. ⚖️

За допълнителна информация и правна консултация:

тел. 0897 90 43 91
e-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Нужно ли е и двамата съпрузи да подпишат покупката?

При самото придобиване на имота законът не поставя общо правило, че и двамата съпрузи трябва непременно да бъдат вписани като купувачи, за да възникнат права и за двамата. Ако са налице предпоставките на чл. 21 СК, СИО може да възникне и когато в нотариалния акт фигурира само единият съпруг. Но при разпореждане с обща недвижима вещ правилото е различно: разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи, а разпореждане с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено само от единия съпруг, е оспоримо при сроковете по чл. 24, ал. 4 СК.

Какво става със семейното жилище, ако е лична собственост на единия съпруг?

Тук законът съдържа отделна защита. Чл. 26 СК предвижда, че разпореждането със семейното жилище, когато то е лична собственост на единия съпруг, се извършва със съгласието на другия съпруг, ако двамата нямат друго жилище – общо или лично. При липса на съгласие е необходимо разрешение от районния съдия при законовите предпоставки. Това е много важно в практиката, защото дори когато имотът не е СИО, семейната му функция може да доведе до допълнителна правна защита.

Какво значение има брачният договор?

Брачният договор не е формалност, а силен инструмент за превенция на бъдещи спорове. Законът допуска съпрузите да уредят в него: кои имоти ще бъдат лични; кои активи ще останат общи; как ще се управлява имуществото; какви ще са последиците при развод. Брачният договор се сключва лично, в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и подписите. Когато засяга вещни права върху недвижим имот, той подлежи и на вписване в имотния регистър, а също се регистрира и в централния електронен регистър към Агенцията по вписванията. Договорът, сключен по време на брака, поражда действие от деня на сключването му или от друга дата, определена в него.

Какво става с имота при развод?

При прекратяване на съпружеската имуществена общност по правило дяловете на съпрузите са равни. Но това не означава, че всеки казус завършва механично с „по 1/2 без изключение“. Семейният кодекс допуска: по-голям дял за единия съпруг в определени хипотези; искове, основани на по-значителен принос; претенции, свързани с лично имущество и трансформация; отделни въпроси за семейното жилище и за правата на децата. Следователно при развод трябва да се провери: какъв е бил режимът на имуществените отношения; кога е придобит имотът; с какви средства е платен; има ли брачен договор; има ли основания за трансформация на лично имущество; има ли основание за по-голям дял.

Чий е апартаментът, ако е купен по време на брака само на името на мъжа?

Не може да се отговори само по нотариалния акт. Ако се прилага законов режим на общност и има съвместен принос, имотът по правило е общ, независимо че като купувач е вписан само единият съпруг.

Имот, дарен на единия съпруг по време на брака, общ ли е?

Не. По правило това е лично имущество на надарения съпруг.

Може ли лични пари да превърнат купения по време на брака имот в личен?

Да, но само ако се установи трансформация на лично имущество по чл. 23 СК – пълна или частична, според случая и доказателствата.

Може ли единият съпруг сам да продаде общия имот?

Разпореждането с общ недвижим имот трябва да е съвместно. Ако е извършено само от единия съпруг, то е оспоримо в сроковете по закона.

Брачният договор важи ли за имоти?

Да. Законът изрично допуска брачният договор да урежда правата върху имущество преди и по време на брака, както и да има вещнопрехвърлително действие за недвижими имоти при спазване на законовата форма и вписване.