fbpx

Публикации

Имот, купен от съпруг

Често пъти ни питат за правата на страните при имот, купен от съпруг.

Имот, купен от съпруг, е често срещан въпрос, когато става дума за съпружески имуществени въпроси.

В този случай, когато един от съпрузите придобие имот, независимо дали преди или по време на брака, възникват въпроси

Тези въпроси касаят собствеността и правата върху него.

Важно е да се отбележи, че вещните права, които са придобити преди брака, принадлежат на съпруга, който ги е придобил, съгласно законодателството.

Същото важи и за имотите, които са придобити по време на брака чрез наследство или дарение.

Тези права са лично имущество на съпругаИмот, купен от съпруг

Това се определя ясно от действащото законодателство и се прилага в случай на разглеждане на съпружеските имуществени въпроси.

Когато един от съпрузите придобие имот по време на брака, често възниква въпросът за общността на имуществото.

В такива ситуации е важно да се установи дали имотът е придобит със средства, които са част от общата съпружеска имуществена общност

Това може да има значение в случай на бъдещо разделение на имуществото или при разглеждане на други правни въпроси, свързани с имота.

Въпросите около имота, купен от съпруг, могат да бъдат сложни и изискват внимателно разглеждане на съпружеските права и задължения.

Законът сочи, че те са лично имущество.

Вещните права, придобити от единия съпруг, когато кредиторът е насочил изпълнение за личен дълг на другия съпруг

Това се случва по реда на ГПК върху вещни права, които са част от съпружеската имуществена общност, също се считат за лично имущество.

Това е уредено в действащия Семеен кодекс.

Чрез разпоредби, които определят какво е лично имущество на двама съпрузи, които живеят в режим на СИО.

Движимите вещи, придобити от единия съпруг по време на брака се считат за лично имущество.

Същото се отнася и за имоти и вещи, предназначени за обичайно лично ползване или за упражняване на професия или занаят.

Лично са и вещните права, придобити от съпруг – единоличен търговец

Тук се отнасят по време на брака за целите на търговската му дейност и включени в неговото предприятие.

Тези специални текстове се отнасят до така наречените лични (индивидуални) имущества.

В тях се определя, че тези обекти не са част от съпружеската имуществена общност, както придобитите чрез съвместни усилия по време на брака, а се регулират отделно.Имот, купен от съпруг

Чрез тези разпоредби законът практически определя кои вещи са само на единия съпруг – и по време на брака, и след евентуално развод.

Според Семейния кодекс също така лично са и вещните права, придобити преди брака

Това се отнася за тези права, придобити по време на брака чрез наследство или дарение, и те принадлежат на съпруга, който ги е придобил.

Дори ако наследството е получено по време на брака, то пак е само наследство за съпруга наследник и представлява лично имущество.

Отново, като изключение от общите правила, Семейният кодекс предвижда т.нар. пълно или частично преобразуване (трансформация) на лично имущество.

Според кодекса се считат за лично имущество влоговете, придобити по време на брака изцяло с лично имущество.

Това се отнася за имоти и средства (пари)  от наследство или дарение, използвани за покупка на имот.

Този имот също е за съпруга – наследник или получател на дарение. Това е пълно преобразуване.

Законът допуска и частичното преобразуване.

То е уредено във втората алинея, която посочва, че може да се иска определяне на съответната част от имот, придобит с лично имущество, като лично имущество на съпруга.

Когато вещните права са придобити отчасти с лично имущество, лично имущество на съпруга е съответната част от придобитото, освен ако тази част е незначителна.

Тази искова процедура се предявява пред съда, който е установителен.Имот, купен от съпруг

Тя може да се започне при делба.

Няма забрана за предявяване на такава иска и по време на брака.

Чрез този иск се търси решение, с което даден имот да бъде определен като лично имущество и да не се дели заедно с имуществената общност.

При такива дела се приемат като доказателства както документи, така и свидетелства.

Практически съдът изследва дали например жилището, претендирано като лично имущество, е закупено изцяло с лични средства, които са извънсемейни.

Според съдебната практика собственост на единия съпруг се признава за жилище, закупено от него чрез жилищно-строителна кооперация

Това се случва когато стойността му е покрита с лични средства и със заем, взет преди брака.

Въпреки че нотариалният акт е издаден или заемът е възстановен по време на брака.

Ако се твърди, че имотът е закупен средства, предоставени като дарение от родителите, тогава съдът изследва тяхното материално положение

Изследва се дали за имотите са могли да предоставят средства, как са били предоставени парите и други подобни обстоятелства.

Същото важи и за частичната трансформация

Тогава се доказва, че само част от определения имот е лично имущество, защото е бил закупен с лични, наследствени или дарени средства.

Съдът определя колко от имота е личен дял, според това, което е доказвано.

Ако тази част обаче е незначителна, съдът ще откаже да я определи като лично имущество.

Оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК

В съдебната делба,най-важният въпрос е този за оценка на имот възлагане чл.349 ГПК.

За да бъде формулирана оценка на вещото лице за стойността на един недвижим имот е нужно да се изследват множество фактури.

Тази оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК ще влия пряко до участието на страните в процеса по възлагане на имота по чл. 349 ГПК.Оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК

Втора фаза на съдебната делба

Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните, които са признати за съсобственици и съобразно установените дялове със съдебното решение на първата фаза по допускането на делбата.
При възможност всеки от съделителите следва да получи реален дял от вещите предмет на делбата като дяловете се уравняват с пари.
Във втората фаза на делбата, ако бъдат предявени, се разглеждат и:
1.претенциите по сметки на съделителите за признаване разходите, които той е направил за увеличение стойността на имота
2.претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)
3.както и за възлагане на неподеляем жилищен имот (при делба на прекратена съпружеска имуществена общност или на наследство).
Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете, когато са налице предвидените в закона предпоставки за това.
Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.
Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти и подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите.

Публична продан на делбените имоти

След приключване на производството по делба е възможно да се стигне до публична продан когато
А/ предмет на делбата е неподеляем имот, който не е поставен в дял на нито един от съделителите (чл.354, ал.1 от ГПК) или
Б/ когато след поставяне в дял на един от съделителите на неподеляем имот, този съделител не е заплатил на останалите определената от съда сума за изравняване на дяловете в шестмесечен срок от влизане в сила на решението за възлагане;
Когато съделителят, на когото е възложен имота, не изплати на останалите определеното парично уравнение в шестмесечен срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан.
В този случай имотът може да не бъде изнесен на публична продан и да се възложи на друг съделител, ако той е направил искане за възлагане
Налице са законните предпоставки за това и той заплати веднага цената, по която е оценен имота при делбата, намалена със стойността на дела му в него.
При извършването на проданта съделителите имат предимство пред третите лица, участващи в проданта, като всеки от съделителите може да изкупи имота по най-високата предложена цена.
Ако няколко съделители желаят да изкупят имота по най-високата цена, предложена на първата продан, извършва се нова продан само между тези съделители, която се осъществява по общите правила.

Когато неподеляемо  жилище е било съпружеска имуществена общност, в процеса на съдебна делба може да бъде възложено на бивш съпруг.

Това възлагане се извършва при условията на чл.349 ГПК. 

Ако имотът е неподеляем, ако  от него  не могат да се обособят самостоятелни обекти съгласно изискванията на чл. 20 ЗУТ.

Искането за възлагане на имота се прави във втората фаза на делбения процес

Как се оценява имота при възлагане ? Оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК

За да даде такава оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК вещото лице е съобразило състоянието на пазара на недвижими имоти, вида, състоянието и местоположението

Нужно е да бъде взето под внимание и разположението на имота, конструкцията на сградата, техническо състояние на имота и допълнителни критерии – достъп до инфраструктура и др.

Критерий за оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК

Нормата на чл. 349, ал.4 ог ГПК определя ,че при възлагане имотът се оценява по неговата действителна, пазарна стойност.

Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището, но и икономическите условия на регионалния пазар

Реално – на практика не са редки случаите, в които всяка от страните има различни мотиви да води производството за делба, защото ще изкупи дела на отсрещната за значително по-ниска сума от текущата пазарна оценка на имота.

Голяма част от стойността на оценката на имот възлагане по чл. 349 ГПК на вещите лица надвишават нивата на данъчната оценка. Въпреки това тази оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК рядко се доближават до стойностите на истинската пазарна цена.

оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПКОценката на имот при възлагане чл. 349 ГПК се определя от съда в делбения процес чрез назначена техническа експертиза на вещо лице. ­

Тази оценка на имота се определя от заключението на експертизата на вещо лице във втората фаза на делбата.

Самата експертизата се възлага и приема в открито съдебно заседание след влизане в сила на решението за допускане на делбата.

Нуждата от експертна основа за определяне оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК е справедлив подход при преговорите между страните.

Тази оценка във втората фаза на делбата, е и базата за уравняване на дяловете на съделителите.

Жилищната нужда на бившите съпрузи е без значение при възлагане на неподеляемото жилище в делбения процес.

Нормата на чл. 349, ал.1 ГПК дава  привилегия само в защита интересите на ненавършилите пълнолетие деца. Други основания за предпочитане на единия съпруг, например по-голяма жилищна нужда, в закона липсват.

Неподеляемо жилище се изнася на публична продан, ако и двамата съпрузи, отговарят на изискванията на чл. 349, ал.1 ГПК

В случай на нужда от съвет или правна помощ, не се колебайте да се свържете с нас. Често пъти навременен съвет, може да спести достатъчно средства и нерви около делбата на неподеляемо жилище.

Ние сме насреща при нужда от намиране на решение при делбата на неподеляемо жилище. 

Телефон за връзка с нас +359 897 90 43 91 , E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Как се извършва възлагането на неподеляемо жилище ?

Неподеляемото жилище се възлага на правоимащия съделител по силата на съдебно решение за извършване на делбата. С това решение завършва втората фаза на делбения процес.

Кога се заявява искане за възлагане на имот ?

Искането за възлагане на имота се прави във втората фаза на делбения процес, т.е. след влизане в сила на съдебното решение за допускане на делбата/чл. 349, ал.4 ГПК/ То може да бъде направено писмено или устно най-късно в първото открито съдебно заседание. Независимо как и кога е направено искането за възлагане на имота, то трябва да бъде отразено в съдебния протокол.

Как се оценява имота при възлагане ?

Нормата на чл. 349, ал.4 ог ГПК определя ,че при възлагане имотът се оценява по неговата действителна стойност. Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището (време на изграждане, материали, овехтяване и др.), но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Цената се определя от съда в делбения процес с помощта на вещо лице.

Какви са условията за искане на възлагане неподеляемо жилище ?

1.жилището е било съпружеска имуществена общност, прекратена поради развод; 2. Претендиращия възлагане съпруг да е носител на родителските права за децата от брака 3. Претендиращия възлагане съпруг да не притежава друго жилище. Той може да притежава идеални части от други в съсобственост. Условията на закона са изброени изчерпателно и се изисква кумулативното им наличие.

Възлагателно искане по чл.349 ГПК

В производството по съдебна делба се стига и до втора фаза, когато се разглежда възможността за възлагателно искане по чл. 349 ГПК.

Целта на съдебната делба е всеки съсобственик да получи реален дял от наследствените имоти.

Предмет е приложението на чл.349 ГПК като основания за възлагане на делбения имот на преживелия съпруг.

Основателна предпоставка за уважаване на претенция по 349 ГПК за възлагане на делбен имот е:

А/имотът да е неподеляем;

Б/Съсобствеността е възникнала при условията на СИО

В/ Съсобствеността на имота,  в която се намира в брак да е прекратен със смъртта на единия съпруг;

Г/ съделителя да не притежава друг жилищен имот;

Критерии за искане по чл.349 ГПК

С оглед на това законът предвижда основния, при които имотът, ако е неподеляемо жилище, да се възложи на един от наследниците.

Спрямо преживелия съпруг изискването е да се касае за неподеляемо жилище, бивша съпружеска имуществена общност, както и липсата на собствено жилище. Възлагателно искане по чл. 349 ал.1 ГПК

Съгласно ТР № 1/2004г. наличието на предпоставките за възлагане на имота по чл.349, ал.1 ГПК изключва разглеждането на претенции по ал.2.

Конкуренцията на правните основания следва да се разреши според принципа, че специалният закон изключва приложението на общия.

Условието по чл.349, ал.1 ГПК съдържа привилегия, в защита интересите на ненавършилите пълнолетие деца. Възлагателно искане по чл.349 ГПК

Приложение на условия за възлагане 

Съгласно смислово тълкуване на чл.349, ал.1 ГПК условието на съпруга да е възложено упражняването на родителските права спрямо ненавършилите пълнолетие деца се отнася само до бившия съпруг, когато предмет на делбата е съпружеска имуществена общност, прекратена с развод

Ситуация, в която се отнася за преживелия съпруг не е идентична и не се прилагат тези правила.  

В конкретния случай е налице задължителна съдебна практика /Решение № 239 от 06.08.2012 г. по гр. д. № 81 от 2011 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 242 от 04.11.2014 г. по гр. д. № 3345 от 2014 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 18 от 27.02.2013 г. по гр. д. № 572 от 2012 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 158 от 25.11.2016 г. по гр. д. № 2233 от 2016 г. на ВКС, първо г. о./

Именно тук се възприема, че при наличието на съсобственост следва да се приеме, че не включва в понятието „смесена съсобственост“ по смисъла на тълкувателното решение.

Съдебната практика за възлагатене чл.349 ГПКВъзлагателно искане по чл.349 ГПК

Когато съпругът придобива права не като трето за съсобствеността лице

По силата на режима на СИО в имуществените отношения между съпрузите, не е налице смесена съсобственост.

В този смисъл е и съдебната практика на ВКС съобразно която притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК:

  1. Тълкувателно Решение № 1 от 2004 г. на ВКС, ОСГК, т.7
  2. Съдебно решение № 229 от 07.04.2010 г. по гр. д. № 14/ 2009 г.- ВКС, първо г. о.;
  3. Съдебно решение № 72 от 08.06.2015 г. по гр. д. № 6017/2014 г. – ВКС, първо г. о.

Отрицателното условие съпругът „да няма собствено жилище“ следва да се разбира съделителят да не притежава друг жилищен имот;

Съгласно задължителната практика на ВКС по чл.290 ГПК- напр. решение № 229 от 7.04.2010 г. по гр. д. № 14/2009 г., I г. о., притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК.

Става дума за имот, който по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, съгласно определението на § 5, т.30 от ДР  на ЗУТ

Отделно текстът за самостоятелен имот е развит и при чл.40 ЗУТ – самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.