Tag Archive for: имотен казус

Разваляне на Нотариален договор

Нуждаете се от професионална консултация по бъдеща сделка за покупко – продажба на недвижим имот?

Случаите в които може да се иска разваляне на един нотариален договор са следните :

– При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което е основание за развалянето му. Когато договорът има за предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред.

– Наследникът може да упражни правото да иска разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок, считано от датата на сключването на договора за покупко-продажба.

В случаите, в които е уговорено цената да бъде платена в определен срок след сключването на договора, този петгодишен срок тече от изтичането на срока за плащане.

Тъй като сделките по покупко-продажба на недвижими имоти имат вещно-прехвърлителен ефект. Валидното сключване предполага прехвърлянето правото на собственост да се извърши при  спазване  изискването на чл. 18 ЗЗД

Сделката да бъде сключена под формата на нотариален актРазваляне на Нотариален договор

Договор за имот е действителен  и законен когато е сключен в предвидената от закона писмена форма, на база на които е издаден нотариален акт и има съгласие за сключване на покупко-продажба между страните.

Сделка за покупко-продажба на имот може да се счете за недействителна и да бъде отменена от съда при следните условия:

ДОПУСНАТА ГРЕШКА

  • грешка – когато страна по договора не е знаела обстоятелства, които биха я спрели да сключи договора или е имала погрешни представи за обстоятелства касаещи покупко-продажбата.
  • Грешка в предмет на Нотариалния договор –  основание за искане за унищожаването му.
  • Грешка в лицето – основание за унищожаване и недействителност на договора.
  • Грешка в изчислението –  не съставлява основание за унищожаване на договор за покупко-продажба, подлежи на поправка.

Страната, която иска унищожението, е длъжна да обезщети другата страна за вредите, които й са причинени от сключването на унищожения договор, освен ако докаже, че няма вина за изпадането си в грешка или че другата страна е знаела за грешката.

Измама на една от страните

Ако една страна умишлено въведе в заблуда другата страна и бъде сключен договор, измамената страна може да иска разваляне на договора. Всичко това, предстой да бъде доказано пред компетентния съд.

ЗАПЛАШВАНЕ 

Когато една страна принуди друга страна да сключи договор за покупко-продажба на имот чрез заплахи и възбуждане на страх.

НЕДЕЕСПОСОБНО ЛИЦЕ

Унищожаем е и договор за имот, сключен от недееспособно лице, което при сключването му не е разбирало какво прави, нито пък е било способно да ръководи адекватно действията си.

Във  всеки нотариален акт, следва да сочи, че се сключва не е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия за страните.

В случай, че страни по сделка сключат такъв договор, съдът следва да го обезсили изцяло.Разваляне на Нотариален договор

Унищожение не се допуска, ако другата страна предложи да отстрани ощетяването.

Разваляне по съдебен ред

Обичайна практика при недобросъвестни страни по сделката е използването на фалшиво пълномощно.

При сключване на предварителен договор за продажба  или покупка на недвижим имот се ползва пълномощно

ДАВНОСТ за ИСК ЗА УНИЩОЖАВАНЕ

Правото да се иска унищожение се погасява с тригодишна давност.

Давността почва да тече от деня, в който лицето е навършило пълнолетие, запрещението е било вдигнато, грешката или измамата са били открити или заплашването е престанало, а в останалите случаи – от деня на сключването на договора.

Ответникът по иск за изпълнение на унищожаем договор може да поиска унищожението чрез възражение и след като давността е изтекла.

Когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея.

Сделка за покупко-продажба може да бъде отменена и преди да се сключи в нотирална форма със съответните последствия за страната, която разваля сделката.

Сключването на предварителен договор трябва да бъде консултирано с адвокат за да се избегне рисковете при прехвърлянето на имота.

Моля, обадете ни се или ни пишете и добър адвокат от адвокатска кантора ще се свърже с вас при първа възможност. За допълнителна информация, моля обадете се на тел. 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Отговорност на превозвача по CMR

Един от най-честите въпроси при извършен транспортен превоз е въпроса за Отговорност на превозвача по CMR.

Отговорност на превозвача възниква винаги когато при автомобилен превоз на товари настъпи цялостна или частична липса, повреда на стоката или забава при доставката.

Това е един от най-често срещаните практически проблеми в транспортното, търговското и застрахователното право, особено при международни превози по CMR/ЧМР Конвенцията.

В практиката на адвокат по застрахователни и транспортни дела често възникват спорове между изпращач, получател, спедитор, превозвач и застраховател относно това кой носи риска за увредената или липсваща стока, какъв е размерът на обезщетението и в какъв срок трябва да бъде предявена рекламация или съдебен иск.

Какво представлява отговорността на превозвача?

Превозвачът отговаря за товара от момента, в който го приеме за превоз, до момента на неговото предаване на получателя.

Тази отговорност се реализира при претенция и Отговорност на превозвача по CMR, като обхваща:

Отговорност на превозвача по CMR

Отговорност на превозвача по CMR

  • пълна загуба на товара;
  • частична липса на стоката;
  • повреда или обезценяване на товара;
  • забава при доставката;
  • неправилно изпълнение на дадени транспортни инструкции;
  • неправилно предаване на товара;
  • неизпълнение на задължения по товарителницата.

При международен автомобилен превоз основният приложим акт е Конвенцията CMR, когато мястото на приемане на товара и мястото на доставяне се намират в различни държави и поне една от тях е страна по Конвенцията.

Значение на CMR товарителницата

При Отговорност на превозвача по CMR, CMR товарителницата е основният транспортен документ при международен автомобилен превоз на стоки.

Това е така, тъй като тя доказва сключването на договора за превоз, условията на превоза и приемането на товара от превозвача.

В товарителницата следва да бъдат посочени:

  • изпращач;
  • превозвач;
  • получател;
  • място и дата на приемане на товара;
  • място на доставка;
  • описание на стоката;
  • брой пакети;
  • маркировки и номера;
  • бруто тегло или друго количествено изражение;
  • превозни разноски;
  • митнически и други документи;
  • специални инструкции;
  • обявена стойност на товара, ако има такава;
  • специален интерес от доставката, ако е уговорен.

Липсата, нередовността или загубата на товарителницата не унищожава договора за превоз, но може да затрудни доказването на съдържанието на превозното правоотношение.

Какво трябва да провери превозвачът при приемане на товара?

При приемане на товара превозвачът следва да провери видимото състояние на товара и опаковката, както и точността на данните в товарителницата относно броя на пакетите, маркировките и номерата.

Ако превозвачът няма реална възможност да провери тези данни, той трябва да впише мотивирани възражения в товарителницата.

Ако не бъдат вписани възражения, се приема, че товарът и опаковката са били във видимо добро състояние при приемането им за превоз.

Това е изключително важно в бъдещ съдебен спор, защото липсата на възражения в CMR товарителницата често поставя превозвача в по-неблагоприятна доказателствена позиция.

Кога превозвачът носи отговорност?

Превозвачът носи отговорност, когато липсата, повредата или забавата са настъпили между момента на приемане на товара и момента на доставката.

Отговорността на превозвача може да бъде ангажирана при:Отговорност на превозвача по CMR

  • изгубена стока;
  • доставена стока с липси;
  • доставена повредена стока;
  • повреда поради неправилно укрепване;
  • повреда при транспорт;
  • разваляне на температурно чувствителни стоки;
  • неправилно предаване на стоката;
  • забава при доставка;
  • отказ или невъзможност да се докаже правилно изпълнение на превоза.

Освобождаване на превозвача от отговорност

Превозвачът може да се освободи от отговорност, ако докаже, че липсата, повредата или забавата се дължат на причина, за която той не отговаря.

Такива основания могат да бъдат:

  • виновно поведение на изпращача или получателя;
  • неправилни инструкции от правоимащото лице;
  • присъщ недостатък на товара;
  • обстоятелства, които превозвачът не е могъл да избегне;
  • последици, които превозвачът не е могъл да предотврати;
  • недостатъчна или неподходяща опаковка;
  • товарене, подреждане или разтоварване от изпращача или получателя;
  • особен характер на стоката, водещ до счупване, ръжда, изтичане, разваляне, изсъхване или нормална фира;
  • недостатъчна маркировка или номерация;
  • превоз на живи животни;
  • използване на открито превозно средство, когато това е изрично уговорено и вписано в товарителницата.

Важно е, че превозвачът не може да се освободи от отговорност само с твърдение за техническа неизправност на превозното средство. Доказателствената тежест за освобождаващите обстоятелства е върху превозвача.

Забава при доставяне на товара

Забава е налице, когато товарът не е доставен в уговорения срок. Ако срок за доставка не е уговорен, се преценява дали действителното времетраене на превоза надвишава разумния срок, необходим за добросъвестен и грижлив превозвач при конкретните обстоятелства.

Когато товарът не бъде доставен до 30 дни след изтичане на уговорения срок, той може да се счита за изгубен.

Ако срок не е бил уговорен, товарът може да се третира като изгубен след изтичане на 60 дни от приемането му за превоз.

Тези срокове са особено важни при подготовката на рекламация, застрахователна претенция или съдебен иск срещу превозвача.

Размер на обезщетението при отговорност на превозвача

Размерът на обезщетението при липса или повреда на товара се определя според стойността на стоката към мястото и момента на приемането й за превоз.

Обикновено стойността се доказва чрез:

  • фактура;
  • договор за покупко-продажба;
  • борсова цена;
  • пазарна стойност;
  • митническа декларация;
  • складови документи;
  • експертна оценка;
  • счетоводни документи;
  • снимки и приемо-предавателни протоколи.

При вътрешни превози по Закона за автомобилните превози обезщетението за цялостна или частична липса е до размера на вредата, но не повече от 8,33 разчетни парични единици на килограм липсващо бруто тегло.

Разчетната парична единица представлява специалното право на тираж, определено от Международния валутен фонд.

При международни превози по CMR следва да се преценява приложимата редакция на режима на ограничаване на отговорността, включително дали е приложим лимитът от 8,33 SDR/СПТ на килограм липсващо бруто тегло или друг лимит по приложимата CMR уредба.

При цялостна липса се дължи и връщане на превозната цена, митата и другите разноски по превоза.

При частична липса тези суми се връщат пропорционално.

Обявена стойност на товараОтговорност на превозвача по CMR

Изпращачът може да обяви по-висока стойност на товара в CMR товарителницата срещу допълнително заплащане.

В този случай обявената стойност може да замести стандартния лимит на отговорност.

Това е особено важно при превоз на:

  • скъпа техника;
  • автомобили;
  • медицинско оборудване;
  • фармацевтични продукти;
  • електроника;
  • бързооборотни стоки;
  • луксозни стоки;
  • товари с висока стойност при ниско тегло.

При липса на обявена стойност превозвачът често може да се позове на ограничението на отговорността, дори реалната стойност на товара да е значително по-висока.

Специален интерес от доставката

Освен обявена стойност, изпращачът може да впише в товарителницата и специален интерес от доставката. Това има значение при вреди, които надхвърлят стойността на самата стока — например пропуснати търговски срокове, договорни санкции, развалени последващи доставки или загуба на клиент.

За да се претендират такива допълнителни вреди, специалният интерес трябва да бъде ясно посочен в товарителницата.

Обезщетение при забава

При забава превозвачът дължи обезщетение само ако правоимащото лице докаже, че от забавата са настъпили реални вреди.

Обезщетението за забава по правило е ограничено до размера на превозната цена, освен ако е налице специално деклариран интерес или поведение на превозвача, което изключва ограничението на отговорността.

Кога ограниченията на отговорността не се прилагат?

Ограниченията на отговорността на превозвача не се прилагат, когато вредата е причинена умишлено или при поведение, което според приложимото право се приравнява на умисъл.Отговорност на превозвача по CMR

В практиката това може да включва случаи на:

  • измама;
  • съзнателно отклоняване от маршрута;
  • предаване на товара на неупълномощено лице;
  • грубо пренебрегване на инструкции;
  • изоставяне на товара без надзор;
  • липса на елементарни мерки за сигурност;
  • манипулиране на документи;
  • съзнателно укриване на информация за настъпила щета.

В такива случаи превозвачът може да загуби правото да се позовава на лимита на отговорност.

Рекламация при доставка

При доставка получателят трябва незабавно да провери състоянието на товара.

Ако са налице явни липси или видими повреди, възраженията трябва да бъдат направени още при приемането на товара.

При скрити липси или повреди възраженията трябва да бъдат направени писмено в кратък срок след доставката.

При дела за Отговорност на превозвача по CMR, режим срокът за скрити липси и повреди е 7 дни, като неделите и официалните празници не се броят.

При претенции за забава възражението трябва да бъде отправено писмено в срок до 21 дни от момента, в който товарът е бил поставен на разположение на получателя.

Ако получателят приеме товара без забележки и без своевременна рекламация, това може да се използва като доказателство, че стоката е получена в състоянието, описано в товарителницата.

Какви документи са необходими при рекламация?

При рекламация срещу превозвач е важно да бъдат събрани всички доказателства още в първия момент след установяване на щетата.

Обичайно са необходими:Отговорност на превозвача по CMR

  • CMR товарителница;
  • транспортна заявка;
  • договор за превоз;
  • фактура за стоката;
  • фактура за навло;
  • опаковъчен лист;
  • снимков материал;
  • приемо-предавателен протокол;
  • протокол за щета;
  • митнически документи;
  • кореспонденция с превозвач и спедитор;
  • GPS данни;
  • температурни записи при хладилен транспорт;
  • свидетелски показания;
  • експертна оценка;
  • документи от застрахователя.

Колкото по-бързо се съберат доказателствата, толкова по-голям е шансът претенцията да бъде уважена доброволно или в съдебно производство.

Давност за иск срещу превозвач

Исковете, произтичащи от международен автомобилен превоз по CMR, се погасяват с кратка давност.

Общият давностен срок при дела за Отговорност на превозвача по CMR е една година.

При умишлено поведение или поведение, приравнено на умисъл, срокът е три години.

Началният момент на давността е различен според вида на претенцията:

  • при частична липса, повреда или забава — от датата на доставката;
  • при цялостна липса — от тридесетия ден след изтичане на уговорения срок;
  • ако срок не е уговорен — от шестдесетия ден след приемане на товара от превозвача;
  • при други претенции — след изтичане на три месеца от сключване на договора за превоз.

Писмената рекламация спира давността до момента, в който превозвачът я отхвърли писмено и върне приложените документи.

След изтичане на давността искът не може да бъде упражнен чрез насрещен иск или прихващане.

Кой съд е компетентен при CMR спор?Отговорност на превозвача по CMR

При съдебни дела по CMR ищецът може да предяви иска пред съд, определен по споразумение между страните, както и пред съд в държавата, където:

  • ответникът има обичайно местопребиваване или основно място на стопанска дейност;
  • се намира клонът или агенцията, чрез която е сключен договорът за превоз;
  • товарът е бил приет от превозвача;
  • товарът е трябвало да бъде доставен.

Това дава възможност за избор на съд при международни транспортни спорове, но също така изисква внимателна правна преценка, за да не бъде предявен иск пред некомпетентен съд.

Застраховка „Отговорност на превозвача“

Застраховката „Отговорност на превозвача“ не е идентична със застраховка „Карго“.

Тя покрива отговорността на превозвача, когато такава отговорност действително е възникнала по закон или по договор.

Това означава, че застрахователят може да откаже плащане, ако:

  • превозвачът не носи отговорност;
  • липсват доказателства за щета;
  • не е спазен срокът за рекламация;
  • щетата попада в изключение по полицата;
  • няма валидна CMR товарителница;
  • липсва доказателство за стойността на товара;
  • липсва доказателство за причинна връзка между превоза и вредата.

Затова при транспортни щети е важно да се анализира не само Конвенцията CMR, но и конкретната застрахователна полица.

Електронна CMR товарителница

В практиката по дела за Отговорност на превозвача по CMR все по-голямо значение придобива електронната CMR товарителница.

Тя улеснява обмена на данни, проследяването на доставките и доказването на превозното правоотношение, когато е въведена и използвана съобразно приложимите правила.

Електронният документ обаче не отменя необходимостта от ясно доказване на приемането на товара, неговото състояние, доставката, възраженията и рекламациите.

Какво да направите при повреден или липсващ товар?Отговорност на превозвача по CMR

При установена липса, повреда или забава е важно да се действа незабавно.

Практическите стъпки са:

  1. Проверете товара при получаване.
  2. Впишете възражения в CMR товарителницата.
  3. Направете снимки на товара, опаковката и превозното средство.
  4. Съставете протокол за щета.
  5. Уведомете писмено превозвача.
  6. Уведомете спедитора, ако има такъв.
  7. Уведомете застрахователя.
  8. Съберете фактури и документи за стойността на товара.
  9. Изискайте GPS, температурни записи и други транспортни данни.
  10. Консултирайте се с адвокат по транспортно и застрахователно право.

Защо е необходим адвокат при отговорност на превозвача?

Споровете за отговорност на превозвача са сложни, защото обединяват транспортно право, търговско право, застрахователно право, международна компетентност, доказателствени правила и кратки давностни срокове.

Адвокат по CMR и транспортни дела може да помогне при:

  • изготвяне на рекламация;
  • анализ на CMR товарителница;
  • преценка на отговорността на превозвача;
  • изчисляване на обезщетение;
  • комуникация със застраховател;
  • подготовка на искова молба;
  • защита срещу претенции;
  • водене на дело срещу превозвач, спедитор или застраховател;
  • оспорване на отказ за изплащане на обезщетение.

Warning: Undefined array key "question" in /home/lawyerbu/public_html/wp-content/plugins/structured-content/templates/shortcodes/multi-faq.php on line 5

Застрахователят поема отговорността на превозвача на стоки по шосе, в случай на настъпване на застрахователно събитие за територията на Република България, съгласно Закона за Автомобилните Превози, и за територията на чужбина, съгласно Конвенцията за Договора за Международен Автомобилен Превоз на Стоки.

Какво покрива ЧМР застраховката ?

застраховката покрива отговорността на застрахования като превозвач на стоки по шосе, съгласно Конвенцията за договора за международен автомобилен превоз на товари /CMR/ за цялостната или частична липса или повреда на стоката съгласно гл. IV от Конвенцията. Застрахователната защита се отнася за превоз на стоки за чужбина и само по изключение – за превози, извършвани на територията на Р България. Покритието по тази полица е на база “отговорност за събитие, настъпило през срока на полицата”.

Какъв е срока на застраховката ЧМР ?

Застраховката може да се сключи за срок от 1 календарна година, за част от годината или за отделен курс. Застрахователят може да сключва и договори за абонаментно застраховане. При тези застраховки покритието се простира върху всички курсове извършени през определен период. Застрахованият е длъжен да декларира всички курсове, извършени от него през месеца до 10-то число на следващия месец.

В кой период отговаря превозвача ?

Превозвачът отговаря за пълната или частичната липса, или повреда на товара от момента на приемането му за превоз до получаването му, както и за забава при доставянето му. Превозвачът се освобождава от тази отговорност, когато липсата, повредата или забавата се дължат на грешки на правоимащия, на нареждане на последния, което не е резултат на грешка на превозвача, на присъщ недостатък на стоката или на обстоятелства, които превозвачът не е могъл да избегне, и последиците, които не е могъл да преодолее. За да се освободи от отговорност, превозвачът не може да се позовава нито на недостатъци на превозното средство, с което си служи за извършване на превоза, нито на грешки на лицето, от което е наел превозното средство, или на негови служители.

Размер на застрахователното покритие ?

Според Конвенцията за Договора за Международен Автомобилен Превоз на Стоки: Когато, превозвачът дължи обезщетение за цялостна или частична липса, това обезщетение се изчислява според стойността на стоката на мястото и по времето, когато е била приета за превоз; Стойността на стоката се определя по борсовия курс или при липса на такъв – по текущата цена на пазара, или при липса на такава – по обичайната стойност на стоките от същия вид и качество; При всички случаи обезщетението не може да надвиши 25 франка за килограм бруто липсващо тегло. Под франк се разбира златен франк с тежина 10/31 грама при проба 0,900. Съгласно Закона за Автомобилните Превози обезщетението за цялостна или частична липса на товара е в размер на вредата, но не повече от 8,33 SDR /специални права на тираж/ разчетни парични единици на килограм липсващо бруто тегло. В случай на цялостна липса се връщат превозната цена, митните сборове и другите разноски по превоза на товара изцяло, а при частична липса – пропорционално, като други обезщетения не се дължат.

Какво се прави, ако настъпи щета при превоза на стоката ?

При настъпване на застрахователно събитие, сте длъжни незабавно да предприемете всички разумни и целесъобразни мерки за спасяване на товара, предотвратяване, ограничаване и/ или намаляване на загубата и/ или щетата. В срок до 7 дни от узнаване за настъпило застрахователно събитие сте длъжни писмено да уведомите застрахователя за съответното застрахователно събитие, както и за мястото, където то е настъпило. Застрахователят има право самостоятелно да участвува в спасяването на товара, в предотвратяването, ограничаването и/ или намаляването на загубата, и/ или повредата, в установяването на виновните за вредите лица, както и да взема или посочва необходимите за тази цел мерки. Нарежданията и предписанията му са задължителни за застрахования.

Замяна на недвижим имот

В последните години след изграждането на качествени имоти в населените места се стигна до сделки за замяна на недвижим имот.

Тази замяна има форма за действителност на сделката и това става отново с нотариален акт.

Възниква въпросът  -при замяна на недвижими имоти в различни населени места – кой нотариус е компетентен.

С договора за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права, а правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната.

Предмет на задълженията по договора за замяна могат да бъдат заместими и незаместими вещи, движими и недвижими вещи, родово определени или индивидуално определени вещи и пр.

Заменяните вещи могат да бъдат от различен вид: движима срещу недвижима вещ, заместима срещу незаместима вещ, индивидуално определена срещу родово определена вещ, и пр.

Всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.

Договорът за замяна е уреден като две насрещни продажби. Договорът е двустранен, възмезден, консенсуален.

Като двустранен договор към него следва да се прилагат и всички общи правила относно двустранните договори, доколкото прилагането им не е изключено на друго основание.Замяна на недвижим имот

Компетентност на нотариуса ? 

В тази ситуация, ще се върнем на основното правило, а именно, че компетентен да изповяда сделката с имот е нотариус в съдебния район, където се намира имотът.

Когато се касае за различни райони на комптентност изборът е предоставен на  страните по сделката.

Те сами следва да преценят къде ще е по-удобно да се явят за сделка.

Нотариалният акт ще има равностойна тежест и правна сила, независимо по местонахождението на кой от имотите е съставен.

Важно: при вписване на нотариалния акт за замяна се извършва в службата по вписванията на района, където се извършва сделката, както и в района, където се намира другия имот.

Нотариусът, който изповядва сделката, изготвя необходимия брой преписи и други документи

Същия служебно изпраща документите след вписване на нотариалния акт за замяна на нотариус в района по местонахождение на другия имот.

Особености на замяната на недвижим имот          

Важно е да се знае, че страните по замяната нямат задължение да доказват парична еквивалентност на имотите. Дали е налице разлика в цената и нужда от доплащане на тази разлика, зависи изцяло от тяхната лична преценка.

Интерес представлява хипотезата, при която предмет и на двете насрещни престации по договора за замяна са идеални части от различни вещи, принадлежащи на едни и същи лица.

В този случай заменителите притежават в съсобственост вещите – предмет на техните задължения по договора за замяна.

В съсобствеността могат да участват само заменителите или освен тях – и трети лица.  Разбира се, съществен момент е да е налице относителна равнопоставеност на насрещните имоти, като стойност. Замяна на недвижим имот

В противен случай сделката е оборима, като продажба на ниска цена и наличието на фиктивност при явно неизгодни условия.

Определяне на данъчните задължения по сделката за замяна.

Взема се по-високата данъчна оценка на двата насрещни имота и се изчисляват разноските за сделката.

Страните следва взаимно и предварително да уговорят, как точно следва да бъдат поделени и разпределени тези разходи.

Местен данък се заплаща при изповядването на сделката пред нотариуса в общината по местонахождението на недвижимия имот, който е с по-висока стойност.

За повече информация и нужда от правна помощ, моля свържете се с нас за да Ви помогнем на следните телефони + 359 897 90 43 91, или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

Какво представлява Договорът за замяна ?

Чрез тази процедура се осъществява прехвърлянето на правото на собственост върху недвижим имот (по смисъла на чл. 11 от Закон за собствеността) срещу друга вещ или други прехвърлими права, вкл. и ограничени вещни права върху недвижими имущества (чл. 222 от ЗЗД във вр. с чл. 18 и чл. 223 от ЗЗД).

Кои са страните по Договор за замяна ?

Страни по договора за замяна на недвижим имот могат да бъдат всички физически и юридически лица, както и държавата и общините. Недееспособни и ограничено дееспособни лица могат да бъдат страна по този договор само ако се представляват от своите законни представители (родители, настойници, попечители) и при спазване на изискванията на чл. 73, ал. 2 от СК и чл. 12, ал. 3 от СК.

Къде следва да се изповяда сделката ?

Страните по договора за замяна на недвижим имот (заменители) изповядват сделката пред нотариуса, в чийто район се намира недвижимия/-ите имот/-и, предмет на замяната, Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът (чл. 466, ал. 1, изр. второ от ГПК), ако имотите са няколко и са в районите на различни районни съдилища, нотариалният акт трябва да се впише в службите по вписвания на всеки един от тези райони.

Особености на замяната на недвижим имот

трябва да се има предвид, че прехвърлянето, а следователно и замяната, на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя (заменител), че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка

Как се делят наследствени имоти ?

Един от често задаваните въпроси в нашата практика е Как се делят наследствени имоти ?

Практиката ни по граждански дела за съдебна делба на недвижим имот  е доста разнопосочна в последните няколко години. Като адвокати по наследствени дела отчитаме конкретната специфика на въпроса Как се делят наследствени имоти ?

Често пъти се свързват с нас хора от малките населени места, които заедно с други хора са наследници на земя.

Питат ни за различните трудности при разпределението на отделните имоти, които срещат помежду си.

Какво се случва при делба наследствени имоти ?

При наследяване на земеделска земя, често пъти поради големия брой наследници, земеделската земя се притежава в идеални части от няколко сънаследника в рода.

Дали поради възрастовите различия или заради стари кавги и разправии, повечето от тях са на коренно противоположни позиции.

Те не могат да постигнат консенсус, дори ако това би довело до запазване на нормалните отношения между тях.

Повечето добри адвокати по съдебна делба на наследствен имот и земя знаят, че делбата им е доста сложно занимание. Тя често пъти е свързана с трудни преговори между роднини.

В частната практика се срещат ситуации, в които дори семейства не общуват поради липса на разбирателство относно делбата на наследствени имоти.

От една страна, съсобствеността създадена и обусловена от кончината на техен наследодател поражда нуждата от общо решение на делбата на наследствен имот.

В такива ситуации е необходима намесата на добър адвокат за съдебна делба на наследствени имоти и земя.

Той би могъл да Ви помогне проблемът да се разреши, съдействайки за намирането на най-правилното решение при подготовката на всички необходими документи и образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот.Делба на наследствени имоти

В повечето случаи, когато се налага образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот , законът ясно и точно дефинира особеностите, поради което се налага да се намери ясно и точно решение на всеки конкретен казус.

Преди да се пристъпи към образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот, съветваме всички наши  клиенти си за намиране на най-правилното решение. Добре е да се извадят и подготвят всички актуални документи за това.Делба на наследствени имотие

Документи, необходими за съдебна делба

В повечето случаи, най-необходимите документи за образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот са следните:

  •  данъчна оценка на имота;
  •  скица проект за делбата;
  •  удостоверение за наследници /ако е необходимо/;
  •  нотариален акт за собственост на сънаследниците;
  •  договора за делба / респ. протокол за бъдещата делба/.

Нашата дейност като адвокати по имотни и наследствени дела е преди да образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот да намерим адекватно решение на проблема.

Прилагането на законовите норми зависи до голяма степен от техническата възможност на самите имоти, както и от готовността и желанието на сънаследителите да постигнат решение

С него ще ликвидират идеалната си съсобственост, превръщайки я в реална, като образуват дело за съдебна делба на недвижим имот.

Изхождайки от практиката си досега, бихме Ви предложили най-чистия вариант за решение на проблемите.

А именно – трансформиране на идеалните части в реални имоти.

За съжаление обаче, това не винаги е възможно и затова ни задават въпроса Как се делят наследствени имоти ?.

Въпреки това, ние считаме, че това е най-лесният и най-бързият начин да се постигне желания резултат.

Това е идеално решение и съответно възможност за икономическо реализиране на тези наследствени имоти и земи.

ИЗВЪРШВАНЕ НА ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА 

Доброволната делба е възможна, само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по чл.19 от ЗУТ, а именно:

Как се делят наследствени имоти ?за градовете – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;

  • курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност;
  • села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • при специфични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;
  • села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².

Консултацията с адвокат по делба на наследствени имоти във връзка с наследствена земя ще Ви помогне за решаването на проблема.

Делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5.

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини се спазват изискванията в чл. 72 от Закона за наследството. Съгласно него не се допуска разделянето на:

  •  ниви на части по-малки от 3 декара;
  •  ливади на части по-малки от 2 декара;
  •  лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар.

В повечето случаи, сънаследниците не желаят това да се случи и тогава се прибягва до други способи, за да решите този проблем.

Ние сме насреща при нужда от намиране на решение при възникнал спор за идеална съсобственост.

Телефон за връзка с нас +359 897 90 43 91 , E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg