fbpx

Публикации

Съвети при закупуване на имот 

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която се обмисля и подготвя с ориентиране с пазарните цени, така и преценка за възможностите на купувача чрез съвети при закупуване на имот.

Самият купувач има основна задача да подготви финансиране и закупуване на имота, заедно с всички разходи по сделката.

В тези разходи се включват нотариални такси, такса вписванията, местен данък, евентуално комисионна на брокер и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важно на каква цена на имота се изчислява процентът финансиране.

За това са Ви нужни известни съвети при закупуване на имот 

При сделките и закупуването на недвижим имот, особено с такива на висока стойност има принципи, които съветваме клиентите да спазват.

Целта е да се докаже изпълнение на сключеният Предварителен договор, заедно с плащане на реалната цена по сделката. Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Най-важното правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка при закупуване недвижим имот, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2.  При закупуването на недвижим имот, се уговаря задължително   плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. КУПУВАЧЪТ да е осигурил наличното финансиране на цялата продажна цена на имота, преди подписването на Предварителният договор, за да е спокоен, че ще може да изпълни своите насрещни задължения при покупка.
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката, в който срок купувачът ще получи възлагателното писмо от банката, ако закупува имотът с кредит

Какъв е рискът за купувача ?

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подписването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача.

Тези рискове следва задължително да бъдат описани като задължение за отстранение от Продавача.

Затова предварителната проверка преди закупуването на недвижим имот от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (отстраняването му от имота по съдебен ред).

В този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката.

Той не може да търси сумата, която е дал в брой, тъй като в нарушение на закона е спестил такси и данъци, увреждайки държавния бюджет

Ето защо, при закупуване на недвижим имот и сключване на сделки на данъчна оценка води до невъзможност купувачът да докаже реално платената цена.

Това трябва да се направи във всеки случай, а не при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита.

Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка при закупуването на недвижим имот варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка.

При закупуването на недвижим имот, банките могат да го оценят на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за купувач, чиито средства за покупка са точно изчислени.

Изповядване на реална цена 

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, следва да имате представа колко е пазарната цена и как ще бъде оценен имота от избраната банка.

Банка, която финансира 75% от стойността, може да ви финансирапо повече от банка, която финансира 80%, заради разлика в оценителския похват.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, съветваме, че в предварителния договор следва да се записва реална цена.Съвети при закупуване на имот 

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувача

В нотариален акт е била записана по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или отстраняване от имота, ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно.

Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка – същите да се запишат в Предварителният договори.

Целта е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена. Съвети при закупуване на имот 

Понякога разликата в разходите по сделката при сделка на данъчна оценка и на действителна цена е минимална.

Затова не си заслужава да се рискува изповядване на сделка на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, може да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91, mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката.

За какво се внимава при сделка с имот ?

Основа задача на адвокат при проверка на имот е произход на имота и проверка за тежести. Нужно е адвокатът да провери както документите, така и условията по сделката преди изповядването пред Нотариус.

Може ли да се сключи сделка, без да присъства ?

Винаги, когато купувачът е възпрепятстван може да се изготви специално пълномощно, с което да се изповяда сделката от представител - най-често адвокат, който да подпише Нотариалният акт и удостовери пред Нотариуса превода на продажната цена по сделката.

Какво представлява Предварителният договор ?

Практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да сключат предварителен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост. Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия.

Как се прехвърля собствеността ?

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и от нотариуса. След това, в същия ден, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица.

Какво са т.нар. идеални части ?

Съгласно чл.38 от Закона за собствеността - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Дължи ли се данък при продажба на имот ?

Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък.

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да спести голяма част от разходите поради което предлага прехвърляне имот на данъчна оценка

В практиката по прехвърляне на недвижими имоти се е наложил принцип, за неравномерно разпределение разходите по прехвърляне на собствеността

Често пъти пред Нотариус страните сключват сделката в противоречие с чл. 186 ЗЗД.

Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача.

Продавачът няма интерес да поеме разноски, когато се уговори, че при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.“

Въпросът, който страните често повдигат преди подписването на нотариален акт за покупко-продажба, е дали в този акт да бъде вписана реално уговорената между страните цена на имота

Страните се изкушават да запишат по-ниска цена, равняваща се на неговата данъчна оценка или надвишаваща с малко данъчната оценка на имота.

От страна на купувача, основната причина за обсъждането на този въпрос е свързана със спестяването на местни данъци и нотариални такси.

Изповядването на покупко-продажбата на по-ниска от уговорената цена означава заплащането на по-ниски нотариални такси, както и на по-нисък местен данък.

От друга страна, продавачът може да се изкуши да не посочи реалната цена на имота в нотариалния акт с оглед намаляване на дължимия данък печалба (също и ДДС и корпоративен данък, когато продавачът е юридическо лице).

И доста често продавачите поставят това неформално условие (наред с изискване част от продажната цена да им бъде заплатена в брой и без документ.

Прехвърляне имот на данъчна оценка

РИСКОВЕ ПРИ СДЕЛКА НА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА

Повечето купувачи не обмислят внимателно всички условия на сделката, като подценяват рисковете и не успяват да преценят възможностите си.

В крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на купувача сделката се превръща в ситуация с неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.

Именно за това е необходимо съдействието на адвокат по недвижими имоти, с опит по прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка.

Повечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.

По тази причина в България броят на сделките, изповядвани на данъчна оценка, продължава да е обезпокоително висок.

Голяма част от проблема се крие в непознаване на рисковете от тези тънки сметки.

Към настоящия момент сме убедили не един-двама клиенти, че в тяхна полза е да изповядат сделката на реалната цена

Голяма част от тях се вслушват, нерядко има и такива, които си държат на спестените такси и данъци

Естествено е човек да иска да спести от разходите по сделката, но без да си дава сметка за риска.

Никой не обяснява при сделка защо всъщност плащат тези „суми за местни данъци и нотариални такси“.

Купувачите не са наясно, че с плащането на таксите по реалната цена на имота са гарантирани при евентуален проблем по сделката.

Правни проблеми при сделка на данъчна оценка 

Известно време след като сте станали собственик на жилище, неудовлетворен кредитор и поиска разваляне на сделката.

От своя странаи държавата да поиска разваляне на вашата сделка, защото продавачът дължи данъци към НАП, подлежащи на принудително изпълнение.

Сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището. Рискови са първите 5 години от придобиване на имота.

Ако сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт.

Кантората разполага с богата практика на сделки с недвижими имоти.

Рискове при прехвърляне имот на данъчна оценка

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Как процедират банките-кредитори при кредити и обезпечения ?

Банките не се интересуват от размера на данъчната оценка, от цената по предварителен договор

Законът за местни данъци и такси казва, че се плащат такси на по-високата от двете цени.

Съществен момент при прехвърляне на недвижим имот е фактът, че Нотариусът удостоверява както съдържанието , така и подписите в нотариалния акт.

При изготвянето на документи – скици, заверени преписи от Удостоверение за наследници се допускат грешки.

Тези грешки се избягват след проверка от адвокат по недвижими имоти.

Голяма част от тези грешка са отстраними с поправки в нотариалните актове, но са налице и грешки и пропуски, които не могат да бъдат отстранени.

Покупката на имот е скъпа инвестиция, поради което е нужно да имате съвета на адвокат по сделки с недвижими имоти.

Тези договори и сделки залагат неустойки в случай на разминаване и проблем при сделката.

В някой случаи може да се стигне до т.нар. евикция – съдебно отстраняване на купувач по сделката.

Размерът на тези санкции обикновено се определя от договорка между страните.

Грешки при прехвърляне на данъчна оценкаПрехвърляне имот на данъчна оценка

Ето някои примерни грешки, които водят до съдебно отстраняване:

– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;

– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България.

– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик.

Най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.

Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие на ръка.

Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена.

В този случай е възможно купувачът може да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт.

Съвет при сделка на данъчна оценка

Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.

Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира.

Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните при сделка с имот да се прехвърля на действителна цена.

В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота

Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.

– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.

– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.

– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.

Какви са рисковете при прехвърлянето на имот по данъчна оценка ?

В случай, че настъпят проблеми с имота, който купувате и Ви се наложи да претендирате обратно заплатената цена, наличието на доказателства за плащане по банков път винаги ще бъде във Ваша полза с оглед по-лесното доказване на плащането. В този смисъл, винаги извършвайте заплащането на цялата цена по банков път.

Каква отговорност носят страните по сделката ?

Подписвайки нотариален акт за покупко-продажба, продавачът и купувачът декларират писмено с нарочна клауза, че посочената в нотариалния акт покупно-продажна цена е действително уговорената между страните.

До какъв размер се плаща в брой ?

приемане на Закона за ограничаване на плащанията в брой, бяха въведени максимални прагове, до които е възможно дадено плащане да се извърши в брой, включително и по отношение на сделките с недвижими имоти. Към настоящия момент този праг е 10 000 лева, като всяка сума над този праг би следвало да се заплати по банков път. Неспазването на това ограничение води след себе си до налагане на глоби. Плащането на цена в брой може да доведе до спестяване на суми от такси или данъци, но отново може да Ви постави в неблагоприятно положение по отношение поемането на наказателна отговорност и за доказване на извършеното плащане.

Каква права имате при разваляне на сделката ?

При посочена в нотариалния акт пълна и реална цена, Вие ще можете, в случай на евикция, да претендирате от Вашия продавач всичко, което сте му заплатили. Ако обаче сте посочили по-ниска цена от реално заплатеното към него и съответно сте декларирали в нотариалния акт, че тази сума е реалната цена на сделката, то Вашата претенция ще може да се ограничи само до сумата, посочена в акта. Т.е. ще загубите възможност да претендирате обратно от вашия недобросъвестен продавач останалата част от цялата заплатена от вас цена.

Сделка на данъчна оценка ?

Голяма част от сделките с недвижими имоти минават на данъчна оценка.  Затова хората питат правилно ли е Сделка на данъчна оценка ?

Прехвърлянето на имоти на данъчна оценка е често срещана практика при сделки и заплащането на продажната цена.

Тази практика се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса по данъчна оценка.

Когато се купува недвижим имот, никой не обяснява на защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“.

Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.Сделка на данъчна оценка ?

Проблеми при сделка на данъчна оценка ?…

След като сте станали собственик съществува вероятност, ако имотът не е бил надлежно проверен или вседствие на невнимателни действия при покупката да Ви потърси непознат, твърдейки че имотът е негов.

Причините защо не препоръчваме Сделка на данъчна оценка са :

  • неудовлетворен кредитор на Вашият продавач по сделката, спокойно може да поиска разваляне на вашата сделка.
  • Държавни органи също могат да поискат разваляне на вашата сделка, ако продавачът дължи данъци.

В случай, че сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече.

Целта на това е „спестяване на средства“ и избягване плащането на данъчни задължения при прехвърлянето.

При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота.

Тази ситуацията крие сериозни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имоти, като за целта е нужно  да  се  подходи внимателно.Покупка имот на данъчна оценка

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена.

В противен случай за тях съществува риск, ако  купувачът по сделката откаже да плати цената.

Какъв е РИСКА ЗА ПРОДАВАЧА ?

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите, ако имат валидно сключен Предварителен договор, да заведат гражданско дело.

С това дело пред Районен съд ще осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката.

Често пъти е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената.

Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес.   В него ще се оспорят условията по придобиване в предварителен договор.

Риск при сделки на данъчна оценка има и за двете страни.

Тези рискове са при получените суми след продажбата на имота са реализиран доход по чл. 13 ЗДДФЛ

Върху този доход се дължат съответни данъци. Укриването на продажната е  основание за налагане на глоби в НАП.

Покупка имот на данъчна оценка

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус.

За съжаление липсата на единен регистър за Предварителните договори.

Това  създава реалната възможност за всеки продавач да сключи допълните договори

С тях може да да „обещае“ имота на други лица

Това той може да направи в периода между сключеният предварителен договор и Нотариалния акт.

Това би нарушило първият предварителен договор.

След като е заплатил действително уговорената цена, купувачът може да поиска пред съда връщането на сумата, описана в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

Какъв е РИСКА ЗА КУПУВАЧА при изповядване на данъчна оценка ?

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.Имот данъчна оценка

Понякога разликите при прехвърляне на имот на данъчна оценка са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните.

Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне – местен данък, нотариална такса и такса за вписване.

При най-масово продаваните и купувани имоти – жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.

За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо – при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него.

Не препоръчваме, често използваното частично решение в Нотариалният акт да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена.

Това не е   работещо решение и опитен юрист, ще установи истинската реална цена на имота, затова не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.

Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път.

Законът изрично забранява да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е незаконно и трудно доказуемо.

От друга страна, самите търговски банки лесно могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец.

При следващо нарушение ставките се покачват двойно.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или оставете съобщение на мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на отделният случай !

*Моля да имате предвид, че настоящата статия не представлява правен съвет. Целта на същата е да даде предварителна информация за процедурата и изискванията. За повече информация, моля обърнете се към нас.

Може ли да се продава на цена, под данъчна оценка ?

Може да се продава и на цена, по-ниска от данъчната оценка, но в този случай данъчната основа е данъчната оценка, а не цената, записана в нот. акт (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Това важи и за случаите, когато при продажбата се начислява ДДС (чл. 27 ЗДДС).

Какво представлява данъчната оценка на имот ?

Това е оценката на имота, направена от данъчната администрация, съгласно „Закона за местни данъци и такси“, която оценка се използва за нуждите на държавната администрация. Върху нея се изчислява данък сгради и такса смет.

Къде се издава данъчната оценка ?

Самото удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината – по местонахождение на имота.

Следва ли да се издаде данъчна оценка без платен данък ?

Да, Възможно е да ви бъде издадено удостоверение за данъчна оценка и без да сте заплатили дължимите данъци и такси към държавата или общината. Това е става след като подпишете декларация по чл. 264, ал. 4 ДОПК, в която да декларирате наличието на тези задължения. Също така е необходимо и съгласието на купувача на недвижимия имот да прехвърли част от сумата по договора за продажба, съответстваща на публичните ви задължения до момента на сключване на сделката, по съответната сметка в държавния или общинския бюджет

Какви документи са необходими за сделка по данъчна оценка ?

Освен акта за собственик и скица, Ви е необходимо и Удостоверение за данъчна оценка на имот. На място се представя документ за собственост . Ако имотът е по наследство, се представя удостоверение за наследници.