Публикации

Договор за депозит

В последните няколко години се наложи трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти за продажба на жилища, чрез първоначално ангажиране отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Договорът за депозит в повечето случай няма характера на истински транслативен договор по отношение на конкретният недвижим имот, а има за цел единствено да „ангажира отговорността на КУПУВАЧИТЕ., при предоставянето и плащането на малка сума – 1000-лв. – 1000 Евро или 2000 хиляди Евро да бъде „спряна“ обявата на конкретно жилище. Договор за депозит, Разваляне договор за депозит за недвижим имот, Разписка за депозит недвижим имот, Условия Стоп депозит, Разваляне договор за депозит

Множество са случайте в които това реално не се случва, защото всички други агенции, които разполагат с тази обява въртят имота и не се съобразяват с изискването – този имот да не се появява в пространството.

За съжаление не са редки и случайте, в който некоректни агенции за недвижими имоти, принуждават клиентите си да сключват такива Договор за депозит, с уговорка, че ще свалят обявата и имотът няма да се предлага на трети лица за определен период, но в същото време паралелно дружество пуска обявата при изгодни условия, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви.

Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична

Цялата тази порочна практика води до извода за крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти и приемане на Кодекс, който следва да уреди всички взаимоотношение по лицензиране на Агенциите за недвижими имоти, придобиването на съответният ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти, по регулиране и райониране на дейностите, които извършват брокерите в отделните райони и категории имоти.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си – непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден. Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетата документа наречен  Договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът се усеща, че реално условията в тези Договори за депозит или Разписка за депозит са изключително неприемливи.

Уловката…… Договор за депозит

Въпросът е чисто психологически, защото реално изваждането на авансова стойност от 10 и повече процента за сключването на Предварителен договор е доста по-сериозна процедура, пред предаването на Агенцията или Продавача – на 1000 лв. – 2000 Евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.  С подписването на Договор за депозит клиентът получава мнимо обещание за нещо, което никой не може да гарантира. Договор за депозит, Разписка за депозит

Сериозният проблем на Договор за депозит е липсата на всякакви клаузи за връщане на даденият депозит, дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи, ако по някаква причина, дори и да е от страна на Продавача или трета несъществуващо основание, сделката не се осъществи.

Налице са множество случаи, в който добронамерени клиенти с ужас установяват, че условие в тези Договори за депозит е изискване за изповядване на сделката на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит или Разписка за депозит пред Агенцията за недвижими имоти.

Реално, в случай на отказ от сделката поради размисляне на клиента, Агенциите за недвижими имоти, масово отказват да възстановят сумите, дадени по тези Договор за депозит, а КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен за платените дребни суми преди консултацията със специалист по имотни дела.  Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди подписването на съответният Договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА. За страната ПРОДАВАЧ, той няма никаква стойност, като с него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧИТЕ за сключването на договори, далеч надхвърлящи десетократно и стократно платените от тях суми по депозити.

Донякъде това е елементарен капан да накараш един двоумящ се КУПУВАЧ да купи нещо, преди да е решил, но след като го е гледал и се намира под емоцията на огледа и видяният имот. Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие, веднага след като е приключил огледа и клиентът е все още „топъл“.

Затова съветът ни като адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имот е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват, тъй като същата функция има Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавачите по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен.

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Именно това е правилният ход, да се избегне риска да се загуби немалка сума – често пъти депозитите възлизат до 2000-3000 Евро, което е сериозна сума, която клиентът рискува.

Основният проблем е нейната невъзвращаемост, в случай на отказ и липсата на пълна гаранция и ангажимент на отсрещната страна ПРОДАВАЧ при бъдещата сделка по закупуване на недвижимият имот.

За допълнителна информация или помощ, можете да се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Съвети при закупуване на имот – данъчна оценка или пазарна цена ?

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която трябва да се подходи с необходимите внимателно обмисляне и предварителна подготовка, която включва както ориентиране с пазарните цени, така и преценка за собствените възможности на купувача да финансира закупуването на имота и съпътстващите разходи при реализиране на сделката, в т.ч. нотариални такси, такса към служба по вписванията, местен данък, евентуална комисионна на брокер за недвижими имоти и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важен е въпросът  – от каква цена на имота се изчислява процентът на  финансиране.

При сделките с недвижими имоти,особено с такива на висока стойност има няколко принципа, които съветваме всички наши клиенти да спазват. Целта е да може да се докаже, както извършените плащания, така и изпълнение на сключеният Предварителен договор от страна на КУПУВАЧА, както и плащане на реалната цена по сделката. Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Най-важното правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка на имота, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2. Задължимтелно е плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. Задължително е КУПУВАЧЪТ да еосигурил наличното финансиране на цялата продажна цена на имота, преди подписването на Предварителният договор, за да е спокоен, че ще може да изпълни своите насрещни задължения при покупка.
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката, в който срок купувачът ще получи възлагателното писмо от банката, ако закупува имотът с кредит или продавачът ще успее да отстрани нередностите и набави всички необходими писмени документи за сделката пред Нотариуса.

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подпсването и сключването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача е възможно и задължително същите да бъдат описани като задължение за отстраняване от Продавача.

В противен случай, след плащането на авансовата вноска по Предварителният договор, често пъти се оказва, че продавачите са възрастни хора, без налично имущество освен имота, което допълнително води до усложнения да се разваля договора поради неизпълнение и се събират дадените авансови вноски и суми принудително по реда на ГПК.

Затова предварителната проверка на имота от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (хипотезата на отстраняването му от имота по съдебен ред), защото в този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката, а не сумата, която купувачът е дал в брой и в нарушение на закона, за да си спести такси и данъци, като увреди държавния фиск.

Ето защо, сключването на сделки на данъчна оценка води до фактическа невъзможност за купувача да докаже реално платената цена при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки. Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. Няма да изпадаме в подробни обяснения за оценителските методи.

Но на база на оценителските доклади  банките могат да изберат дали да ‘стъпят’ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, а ако имотът не е завършен – към оценка на даден етап от строителството /например към Акт 14/.

Изводът, е  че в различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за хора, чиито собствени средства, заделени за покупката, са на ръба на сметките.

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, да имате представа от това доколко цената е пазарна и как ще бъде оценен имота за целите на кредита и избраната банка.

Практиката показва, че банка която финансира 75% от стойността на имота  може да ви финансира с по-голям кредит от банка, която финансира 80%, именно заради разликите в оценителските похвати.

Разликите в оценките могат да бъдат наистина сериозни и критични. Сблъсквали сме се с до минимални процентови отклонения в различни случаи.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, в които продавачът очаква да получи цена на жилището си, колкото е данъчната оценка, винаги съветваме, че в предварителния договор следва да се записва истинската цена, на която купувачът получава жилището. Ако е на реална цена, това е най-сигурно за продавача.

Но ако е на данъчна оценка и има голяма разлика между реалната цена и данъчната оценка, продавачът трябва да получи разликата НО това не следва да става „на ръка“.Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувачът, защото в неговия нотариален акт ще пише много по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или до отстраняването му от имота, той ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно. Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка – същите да се запишат в Предварителният договори.

Едва след това следва да се  сключва сделка пред Нотариус, където най-чесно се вижда разликата между пазарната цена и данъчната оценка на имота.

Целта на работата ни като адвокат по имотни дела е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена.

Понякога разликата в разходите по сделката при изповядване на данъчна оценка и на действителна цена е минимална, затова не си заслужава да се рискува изповядването на сделката на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, въпроси винаги можете да се обърнете към нас за правна помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката за закупуването или продажбата на недвижимият имот.

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да си спести голяма част от разходите за прехвърляне на собствеността. В практиката по прехвърляне на недвижими имоти в последните няколко години се е наложила практиката, че винаги едната страна поема цялата тежест за прехвърляне на собствеността пред Нотариус.

Повечето хора не обмислят внимателно тези условия на сделката, голяма част от тях ги подценяват и в крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на повечето хора, покупката се превръща в сделка, влечаща след себе си неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.

Кантората разполага с богата практика на сделки с недвижими имоти и прехвърляне на собственост върху такива, поради това, забелязваме и отчитаме, че купувачите стават по-запознати с процеса и времетраенето на придобиването на недвижим имот.

Това не означава, че рисковете пред страните при прехвърлянето на недвижим имот не съществуват и не са актуални, но въпреки това, хората продължават да  смятат, че са застраховани от от измами и всички рискове приключват в деня на прехвърляне на собствеността при Нотариус.

Рискове при прехвърляне имот на данъчна оценка

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Съществен момент при прехвърляне на недвижим имот е фактът, че Нотариусите удостоверяват както съдържанието , така и подписите в нотариалния акт възоснова на представените им писмени документи, които се изготвят от служители на съответната общинска  администрация.

Съвсем нормално е при изготвянето на тези писмени документи – скици, заверени преписи от Удостоверение за наследници или преписи от документи за собственост, се допускат грешки. Дали тези грешки са умишлена или неволни, това би могло да се установи след известна проверка от страна на адвокат, специализиран в сделки с недвижими имот.

Нашият съвет и опит от практиката с документи е, че технически грешки в книжата, легитимиращи страните като купувач и продавач, винаго се допускат по невнимание, но те може да имат сериозни последици. Голяма част от тези грешка са отстраними с поправки в нотариалните актове, но са налице и грешки и пропуски, които не могат да бъдат отрстранени.

Именно това е причината, като адвокат по сделки с недвижими имоти да залагаме сериозни неустойки в случай на умисъл в полза на купувача при обявяване на сделката за недействителна и евикция ( т.нар. Съдебното му отстраняване от имота).

Размерът на тези санкции обикновено се определя от договорка между страните и следва да бъде разгледан и обсъдено пред компетентния съд, но страните свободбно могат да уговорят размера на неустойките при сключване на окончателния договор (Нотариалният акт) за покупка на имота.

Грешки, при прехвърляне имот на данъчна оценка

Ето някои примерни грешки, които водят до съдебно отстраняване:

– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;

– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България. В този случай в удостоверението за семейно положение ще пише „неженен“;

– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик. Това най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.

Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие и не въз основа на сключения договор за продажба. Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена. В този случай е възможно купувачът да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а горницата да не изплати въобще. В този случай ще е трудно да се докажете действителните уговорки, в случай че не са посочени в нотариалния акт. Добре е преди купувача да ви преведе сумата, записана в нотариалния акт, да вземете горницата до действително уговорената цена.

Съвет при прехвърляне имот по данъчна оценка

Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.Купувачът заплащаа цената на имота в деня на прехвърлянето на собствеността пред нотариус, а продавача получава нотариалния акт, вписан в Агенцията по вписвания, след няколко дни. Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира. Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните по сделка с имот да записват в нотариалните актове действителната пазарна цена, а не да използват порочната и противозаконна практика – изповядване по данъчна оценка. Изборът е на купувача и продавача, но цифрите показват следното:

В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота, ако същият се прехвърля на реална пазарна цена. Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.

– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.

– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.

– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.

Рискове при покупка / продажба на недвижим имот по данъчна оценка

В съвременното ежедневие, голяма част от продажбите заплащането на продажната цена се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса. При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота. Тази ситуацията крие известни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имотиНаказателни постановления www.lawyer-bulgaria.bg

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена. В противен случай за тях съществуват известни рискове, в случай, че купувачът по сделката откаже да плати цената, за която са се договорили.

РИСКОВЕ ЗА ПРОДАВАЧА

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите си, че ако имат валидно сключен Предварителен договор, те ще имат съответното право да заведат гражданско дело,с, което биха могли да осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката .

Съществен момент тук, който следва да отбележим е, че понякога е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената, както и да се получи тази сума, която действително се дължи.Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес при оспорване на условия по предварителен договор.

С описване на конкретната ситуация рискове има и за двете страни.Риск има и във връзка с това, че получените от Продавача суми след продажбата на имота са реализиран доход, върху който се дължат съответни данъци, а укриването на част от платената сума е основание за налагане на глоби в големи размери и за заплащане на разликата между дължимия и внесения данък.

 

Производство по несъстоятелност

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус. За съжаление липсата на единен регистър за предварителните договори създава реалната правна възможност за всеки продавач между сключеният предварителен договор и Нотариален акт да сключи още договори, с който да „обещае“ имота на други лица, нарушавайки първият предварителен договор.

От друга страна, дори и да е заплатил действително уговорената цена, купувачът може впоследствие да поиска пред съда връщането на сумата, платена над посочената в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

РИСК ЗА КУПУВАЧА

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.