Повишение цени по предварителен договор
В последните няколко месеца все по-често се стига до повишение на цени по Предварителен Договор.
В конкретния случай се касае за увеличение на цени за продажба на вече валидно сключени Предварителни договори за недвижим имот.
Най-често строителите използват извинения като инфлация и борсови цени на строителните материали за да поискат това повишение цените на предварителния договор.
Какво следва да направи купувача ?
В случаите, когато е сключен Предварителен договор, продавачът се е съгласил да завърши обекта при условията на Договора.
Същевременно Предварителния договор много често съдържа елементи не само на покупко-продажба, но и на договор за изработка по чл. 269 ЗЗД.
Често пъти дори самите строители го титулуват като „Договор за изработка“.
Уредбата на договора за изработка намираме в чл. 258 и сл. от ЗЗД.
При Договорите за изработка, съгласно чл. 266 ал.2 ЗЗД, ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се изменя, макар и да е било уговорено изцяло.
Съдебната практика при повишение на цените по Предварителен договор.
За съжаление след като е сключен такъв Предварителен Договор, съчетан с Договор за поръчка, уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно чл.266, ал. 2 ЗЗД.
Страните могат да поискат да изключат действието на тази клауза, но при липсата на изрична уговорка в договора, възнаграждението може да се увеличи, дори и ако уговорено изцяло.
Защита на купувача при сделката
Веднъж получил искане от строителя за изменение на възнаграждението по договора, купувачът трябва да провери няколко неща:
- Доказано ли е увеличението на цената на материалите и работната сила? Както вече бе изложено, това е нужно, за да бъде искането обвързващо за купувача. Ако не са налице достатъчно доказателства, може да се търси обосновка от строителя за исканото изменение.
- Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение. Според практиката на ВКС, при подобно увеличение на цената на имот, се преценя каква е строителната стойност на недвижимия имот
- Строителят е длъжен да аргументира увеличението на цената предварителен договор при продажбата му, след неговото построяване към момента на завършване на обекта. Целта е да се прецени дали вече платената или дължима сума-възнаграждение представлява изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение на строителя. Т.е. дали увеличените съответства на стойността на имота и покрива ли разходите на строителя.
- Важно е да се прегледа какви са уговорените срокове за завършване на строежа. При положение на забава на строителя в изпълнението на това му задължение, всяко изменение на цените, настъпило след уговорения срок, няма да се взима предвид при изменение на възнаграждението. Това означава, че рискът от поскъпването на материалите и труда след срока ще се понесе от строителя, тъй като не може купувачът да понася негативните последици от неговото неизпълнение.