Завишение цена по строителен договор

В последните няколко месеца все по-често се стига до Завишение цена по строителен договор.

Ежедневно все по-често купувачи на имоти „на зелено“ получават Писмени уведомления от строители и инвеститори

Става дума за покани, с които се иска доплащане към вече уговорената цена по предварителен договор.

Най-често като основание се посочват:

• инфлация;
• увеличение на цените на строителните материали;
• по-високи разходи за труд;
• повишени транспортни и енергийни разходи;
• непредвидени разходи по строителството;
• общо поскъпване на строителния пазар.

Важно е обаче да се подчертае следното:

Строителят не може произволно да увеличи цената по предварителен договор само защото пазарът се е променил.

Увеличението може да бъде обсъждано само ако има законово или договорно основание, ако е доказано с конкретни документи и ако не се прехвърля върху купувача риск, който по право следва да се носи от строителя.

Какво представлява предварителният договор за имот?

Предварителният договор е договор, с който страните се задължават в бъдеще да сключат окончателен договор, обикновено нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот.

При имот „на зелено“ предварителният договор често има смесен характер.

От една страна, той съдържа елементи на договор за покупко-продажба, защото продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху бъдещия имот.

От друга страна, той може да съдържа и елементи на договор за изработка, защото строителят се задължава да построи сградата и конкретния обект.

Именно този смесен характер е причината строителите често да се позовават на чл.266, ал.2 Закона за задълженията и договорите.

Разпоредбата на чл. 266, ал. 2 ЗЗД, индексация на цената

Съгласно чл. 266, ал. 2 ЗЗД, когато по време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материалите или работната ръка бъде изменена, възнаграждението съответно се изменя, дори да е било уговорено изцяло.

Това правило обаче не означава автоматично, че купувачът е длъжен да приеме всяко искане за доплащане.

За да бъде обосновано Завишение цена по строителен договор, строителят трябва да докаже няколко неща:

1. че договорът действително има елемент на договор за изработка;
2. че увеличението се отнася до материали или труд, вложени в конкретното строителство;
3. че промяната е настъпила през периода на изпълнение на договора;
4. че исканото увеличение е съразмерно на реалното поскъпване;
5. че строителят не е в забава;
6. че купувачът не е поставен в положение на неравноправност;
7. че договорът не съдържа изрична уговорка, която изключва или ограничава индексацията.

Може ли строителят едностранно да увеличи цената?

Практическият отговор е: не произволно и не без доказателства.

Строителят може да поиска Завишение цена по строителен договор, но това искане трябва да бъде мотивирано, доказано и съобразено с договора.

Не е достатъчно строителят да изпрати кратко уведомление от типа:

„Поради инфлация цената се увеличава с 20%.“

Такова уведомление само по себе си не доказва:

• какви материали са поскъпнали;
• кога са закупени;
• в какви количества са вложени;
• дали са относими към конкретния имот;
• дали увеличението е настъпило в срока на строителството;
• дали строителят не е забавил изпълнението;
• дали исканата сума не включва допълнителна печалба.

Затова купувачът не следва автоматично да подписва анекс за увеличение на цената.

Какви доказателства трябва да представи строителят?

Когато строителят иска повишение на цената по предварителен договор, купувачът има право да изиска конкретна обосновка.

Обичайно следва да се поискат:

• подробна количествено-стойностна сметка;
• справка за първоначално заложените строителни разходи;
• справка за реално направените разходи;
• фактури за закупени материали;
• договори с подизпълнители;
• доказателства за увеличени разходи за труд;
• строителен график;
• доказателства за спазване на сроковете;
• актове и протоколи по време на строителството;
• обосновка как увеличението се отразява точно върху конкретния имот;
• изчисление как е формирана исканата допълнителна цена.

Ако няма ясна методика, конкретни документи и връзка между поскъпването и конкретния обект, купувачът има основание да оспори искането.

Кога купувачът може да откаже увеличение на цената?

Купувачът може да оспори или откаже исканото увеличение, когато:

1. Строителят не доказва реално поскъпване

Общи твърдения за инфлация не са достатъчни. Нужно е конкретно доказване на разходите за материали и труд.

2. Искането е направено след забава на строителя

Ако строителят е трябвало да завърши обекта до определена дата, но е забавил строителството, той не може автоматично да прехвърли върху купувача последиците от поскъпване, настъпило след договорения срок.

Рискът от собствената забава се носи от неизправната страна.

3. Договорът съдържа фиксирана крайна цена

Ако страните са уговорили ясна, окончателна и фиксирана цена, без клауза за индексация, строителят трябва да докаже защо въпреки това претендира изменение.

4. Има специална клауза, която изключва индексацията

Ако договорът изрично предвижда, че цената е окончателна и не подлежи на изменение, тази уговорка има съществено значение.

5. Исканото увеличение включва печалба, а не реален разход

Индексацията не може да бъде средство за увеличаване на печалбата на строителя.

Тя може да покрива само доказано изменение на релевантни разходи.

6. Клаузата за увеличение е неясна или неравноправна

Когато купувачът е физическо лице, а строителят е търговец, договорът може да попадне и в обхвата на потребителската защита.

Неясни клаузи, които дават право на строителя едностранно и без обективна методика да променя цената, могат да бъдат оспорвани като неравноправни.

Неравноправни клаузи при покупка на имот от строител

При договор между строител-търговец и купувач-потребител особено внимание следва да се обърне на клаузите, които позволяват едностранна промяна на цената.

Рискови са клаузи от типа:

• „Продавачът има право едностранно да промени цената при промяна на пазарните условия.“
• „Купувачът се задължава да плати всяко увеличение, определено от строителя.“
• „Цената може да бъде актуализирана по преценка на продавача.“
• „При инфлация продавачът има право да увеличи цената без допълнително съгласие на купувача.“

Такива клаузи могат да бъдат проблемни, ако не съдържат ясна формула, обективни показатели, предел на увеличението и възможност купувачът да разбере предварително икономическите последици от договора.

Какво трябва да направи купувачът при искане за доплащане?

При получаване на уведомление за повишение на цената купувачът следва да действа внимателно.

1. Да не подписва анекс веднага

Подписването на анекс може да се тълкува като признание на новата цена.

2. Да поиска писмена обосновка

Купувачът трябва да поиска конкретни документи, изчисления и доказателства за исканото увеличение.

3. Да провери дали строителят е в забава

Сроковете в предварителния договор са от ключово значение.

Ако строителят е просрочил строителството, това е сериозен аргумент срещу увеличението.

4. Да провери договора за клауза за индексация

Трябва да се провери дали договорът съдържа клауза за промяна на цената, как е формулирана тя и дали е ясна.

5. Да провери дали увеличението е съразмерно

Не всяко поскъпване на пазара означава, че цената на конкретния апартамент трябва да се увеличи със същия процент.

6. Да изпрати писмено възражение

Възражението трябва да бъде ясно, аргументирано и изпратено по доказуем начин.

Иск за обявяване на предварителен договор за окончателен

Ако строителят откаже да прехвърли имота на уговорената цена, купувачът може да обмисли иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Това е съдебен способ, при който съдебното решение замества окончателния договор.

В такова производство съдът проверява:

• има ли валиден предварителен договор;
• съдържа ли договорът съществените условия;
• изпълнил ли е купувачът своите задължения;
• изправна ли е страната, която иска обявяване на договора за окончателен;
• има ли основание за исканото увеличение;
• дали продавачът основателно отказва да прехвърли имота.

Какви са рисковете за купувача?

Купувачът трябва да внимава, защото при неправилна реакция може да възникнат сериозни последици:

• риск от загуба на платено капаро;
• риск от разваляне на договора;
• риск от подписване на неизгоден анекс;
• риск от признаване на недължима сума;
• риск от забавяне на прехвърлянето;
• риск от невъзможност да се финансира остатъкът от цената;
• риск от съдебен спор със строителя.

Затова всяко искане за доплащане трябва да бъде анализирано преди подписване на какъвто и да е документ.

Аргументите срещу необосновано повишение на цената?

Най-силните аргументи при Повишение цени по предварителен договор за зашита на купувача обикновено са:

1. липса на доказателства за реално увеличение;
2. липса на конкретна методика;
3. липса на връзка между поскъпването и конкретния имот;
4. забава на строителя;
5. фиксирана цена по договора;
6. липса на валидна клауза за индексация;
7. неясна или неравноправна договорна клауза;
8. опит за прехвърляне на търговски риск върху купувача;
9. искане за увеличение на печалбата, а не за компенсиране на реален разход;
10. несъответствие между исканото увеличение и степента на завършеност на строежа.

Нашият съвет

Завишение цена по строителен договор за имот не следва да се приема автоматично.

Строителят трябва да докаже, че са налице законови или договорни основания за индексация.

Купувачът има право да поиска документи, обосновка и изчисления, както и да оспори всяко необосновано, прекомерно или неясно увеличение.

При покупка на имот „на зелено“ най-важното е да се провери:

• как е формулирана цената;
• има ли клауза за индексация;
• спазени ли са сроковете;
• има ли забава на строителя;
• какви доказателства се представят;
• дали купувачът е потребител;
• дали клаузите не са неравноправни.

За допълнителна информация – тел. 0897 90 43-91 или office@lawyer-bulgaria.bg

Как се отразява изменението на цените на строителните материали върху сключени Договори ?

може да се иска по-високо възнаграждение, но при определени условия. Съществуването на подобно право е предвидено в чл. 266, ал. 2 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) и то понякога може да намери приложение и при покупките „на зелено“. Увеличаването на цените може да е едностранно, но не е произволно и следва единствено да компенсира инвеститорите за вложените материали, но не и да увеличава печалбите им.

Какво представлява правото в чл. 266, ал. 2 ЗЗД

Уредбата на договора за изработка намираме в чл. 258 и сл. от ЗЗД. Едно от правилата там е това в чл. 266, ал. 2. То гласи: Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло. Съдебната практика казва, че щом е налице такъв смесен договор, то уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно цитираното правило на чл. 266, ал. 2 ЗЗД. Може да се иска изменение както при липсата на такава изрична клауза в договора, така и когато възнаграждението е уговорено изцяло.

До колко може да се иска увеличение на цените по Предварителен договор ?

За упражняване на правото си по чл. 266, ал. 2 ЗЗД строителят и продавач по предварителния договор следва да отправи писмено искане (покана) до купувача за увеличение на уговореното възнаграждение. За да може обаче тази едностранна промяна валидно да обвърже купувача, необходимо е наложилите я обстоятелства да бъдат доказани от строителя, а именно – каква е била стойността на материалите или работната ръка, как се е изменила тя и каква е окончателната цена, дължима по договора.

Защита на купувача при сделка ?

Доказано ли е увеличението на цената на материалите и работната сила? Както вече бе изложено, това е нужно, за да бъде искането обвързващо за купувача. Ако не са налице достатъчно доказателства, може да се търси обосновка от строителя за исканото изменение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение.

Какъв е нашият съвет ?

Очевидно съществува възможност един строител да търси по-високо възнаграждение по предварителните договори за покупка на обект в процес на строеж, което да компенсира повишените цени на строителните материали. Това обаче не означава, че такива искания са винаги основателни и обосновани, може често да се злоупотребява с тях. При получаване на подобно изявление, препоръчително е да се свържете с адвокат, който да ви консултира по допустимостта на искането и възможните противодействия.