Публикации

Учредяване на ипотека

Ипотека на недвижим имот бива законна и договорна. Принципът при учредяването на различните видове ипотеки е винаги следният : Ипотеката следва Имота. Ипотеките задължително се вписват в имотния регистър в деня на нейното сключване.

Какво е необходимо да се представи пред нотариуса:

Учредяване на ипотека

Учредяване на ипотека

 

  •  Договорна ипотека

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника (собственик на имота/трето лице – несобственик) по друг договор (продажба, заем, замяна и др.), от който е възникнало вземане, което трябва да бъде обезпечено.

Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени.

Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници.

В пълномощното имотът трябва да бъде точно описан, пълномощното трябва да бъде изрично, да съдържа всички съществени елементи на договора за ипотека и да бъде с нотариално заверен подпис.

Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот.

Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт.

В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането

Форма за действителност – нотариален акт. Нотариалния акт трябва да има определени реквизити – трябва да внася яснота по въпросите за това, какво е вземането – размер и падеж.

Обезпечаващия имот трябва да е е индивидуализиран – точното му място, кой е собственика му. Лицето учредяващо ипотеката трябва да е собственик на ипотечния имот.

Когато се ипотекира за чужд дълг, собственика на имота трябва да е напълно дееспособен. Ако са спазени тези предпоставки ипотеката се вписва.От момента на вписването възниква ипотечното право.

Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение, с което се постановява заличаване. Заличаването погасява ипотеката.  Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново.  В такъв случай тя има ред от новото вписване.

  • Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение
  • То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот;

За повече информация можете да се обърнете към нашите специалисти и да получите адекватна правна консултация за интересуващите Ви въпроси на телефон  + 359 897 90 43 91  или  info@lawyer-bulgaria.bg   

Само така ще си спестите средства и неприятности, а понякога и доста усложнения, ако спазите срока и навреме подадете нужните възражения !

Нотариална заверка на Договор за наем

Голяма част от фирмите и търговските дружества, които обслужваме се интересуват дали е нужна Нотариална заверка на Договор за наем на търговски обекти, наети от тях. Това е един от най-честите проблемни случаи на клиенти. Всеки адвокат или юрист с опит в сделките с недвижими имоти и имотни дела ще Ви каже, че идеята на тази нотариална заверка е осигуряване на пълна защита на клиента и неговите права. С цел – избягване на неудобството да попаднете на некоректни наематели, респ. наемодатели. (Ако наемателят е търговско дружеството – фирма или физическо лице).

нотариална заверка на договор за наемКато адвокати по имотни дела и сделки с недвижими имоти съветваме нашите клиенти, че в случая, чисто технически ролята на нотариуса е да положи подпис и нотариална заверка под частен, писмен договор между две страни с цел да гарантира съдържанието и достоверността на подписите на двете страни.

Целта на тази заверка е в случай, че наемателят се окаже некоректен или недобросъвестен. Примерно спре да си плаща наема, откаже комуникация и преустанови заплащането на сметки за ток, парно, вода, телефон, интернет, др. комунални услуги, всеки собственик на имот, може да поиска с молба до Районния съд, по местонахождение на имота, да се снабди със Заповед за Изпълнение по смисъла на чл.410 ГПК., въз основа на което се издава и Изпълнителен лист, вследствие писмената нотариалната заверка на писмения договор. Следваща стъпка е пристъпване към изпълнително дело за събиране на просрочените задължения и суми.

Адвокатите знаят най-добре!

Съветите ни често пъти спестяват на нашите клиенти доста неприятности при бъдещи наемни отношения. Особено, ако направят всичко, което сме ги посъветвали.

Същата конструкция би могла да бъде използвана от страна на Наемател. Пример: Търговско дружество или фирма, която усеща проблеми при комуникацията от страна на недобросъвестен и некоректен наемодател. В случая, наемателят спокойно би могъл да използва същата тази Нотариална заверка на подписите на страните и да поиска от Наемодателя да изпълни всичките си задължения, поети по сключения Договор за наем, съобразно описаната по-горе съдебна процедура.

Същата тази процедура спестява време и средства на страните. Тя дава легална възможност за бързо въздействие върху всеки неизряден, сключил писмен Договор с нотариална заверка на подписите.

нотариална заверка на договор за наемВ конкретния случай, при сключването на писмен договор за наем, съветваме нашите клиенти Договорът за наем да бъде сключен с достоверна дата, която съответно се удостоверява и от длъжностното лице – Нотариуса, пред който се сключва писмения договор. Разбира се, ако сключеният вече Договор за Наем няма актуална и достоверна дата, то той лесно ще може с обикновено едномесечно писмено предизвестие да бъде прекратен и с това да приключи самия договор и договорни отношения между страните. Освен, ако в същия не е уговорено друго при спазване условията за достоверност на датата. Срокът се определя свободно от страните, но не може да бъде за повече от 10 години.

Срокове

Друг съществен момент е, че всеки договор за наем със срок над една година по желание на страните може да бъде вписан по смисъла на чл. 112, буква „е“ от Закона за собствеността. Тази подробност е предвидена с цел да се защити Наемателя при евентуална продажба на имота. (Ако фирма или търговско дружество е инвестирало в обновяването на имота)

Дори и да се стигне до последваща продажба на имота, вписания за по-дълъг от едногодишен писмен договор ще защитава наемателя, докато не изтече този срок.

Що се касае обаче до т.нар. подобрения в имота – то следва да уточним факта, че Наемодателят не е длъжен да приеме луксозни подобрения на имота, направени от Наемателя. Ако тези подобрения обаче са полезни и необходими, Наемодателят дължи разноските по реда на чл. 74, ал. 1 от Закона за собствеността. Оценката за тези неща, разбира се е доста субективна. Това зависи до голяма степен и от отношенията между страните по сключения писмен договор за наем.

За повече информация, се обадете на нашия тел. 02/ 858 1025 или пишете на info@lawyer-bulgaria.bg