fbpx

Публикации

Съвети при закупуване на имот 

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която се обмисля и подготвя с ориентиране с пазарните цени, така и преценка за възможностите на купувача чрез съвети при закупуване на имот.

Самият купувач има основна задача да подготви финансиране и закупуване на имота, заедно с всички разходи по сделката. В тези разходи се включват нотариални такси, такса вписванията, местен данък, евентуално комисионна на брокер и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важно на каква цена на имота се изчислява процентът финансиране.

При сделките и закупуването на недвижим имот, особено с такива на висока стойност има принципи, които съветваме клиентите да спазват.

До достигането на момента за изповядване на сделката и прехвърляне на собствеността върху имота, има множество други важни характеристики и условия

С помощта на опитен адвокат може да извършите проверка при желанието си за покупка.

Закупуванео на недвижим имот крие и съответни рискове, които следва да елиминирате или сведете до минимум.

В основата на добре взетото решение и оптималния краен резултат са поставени следните обстоятелства.
Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Важно правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка при закупуване недвижим имот, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2.  При закупуването на недвижим имот, се уговаря задължително   плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. КУПУВАЧЪТ да е осигурил наличното финансиране на продажната цена на имота;
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката;

Какъв е рискът за купувача ?

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подписването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача.

Тези рискове следва задължително да бъдат описани като задължение за отстранение от Продавача. Затова предварителната проверка преди закупуването на недвижим имот от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (отстраняването му от имота по съдебен ред). В този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката.

Той не може да търси сумата, която е дал в брой, тъй като в нарушение на закона е спестил такси и данъци, увреждайки държавния бюджет

Ето защо, при закупуване на недвижим имот и сключване на сделки на данъчна оценка води до невъзможност купувачът да докаже реално платената цена.

Това трябва да се направи във всеки случай, а не при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота. Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита.

Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка при закупуването на недвижим имот варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка.

При закупуването на недвижим имот, банките могат да го оценят на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за купувач, чиито средства за покупка са точно изчислени.

Изповядване на реална цена 

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, следва да имате представа колко е пазарната цена и как ще бъде оценен имота от избраната банка.

Банка, която финансира 75% от стойността, може да ви финансирапо повече от банка, която финансира 80%, заради разлика в оценителския похват.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, съветваме, че в предварителния договор следва да се записва реална цена.Съвети при закупуване на имот 

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувача

В нотариален акт е била записана по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или отстраняване от имота, ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно.

Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка.

Целта е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена. Съвети при закупуване на имот 

Понякога разликата в разходите по сделката при сделка на данъчна оценка и на действителна цена е минимална.

Затова не си заслужава да се рискува изповядване на сделка на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, може да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91, mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката.

За какво се внимава при сделка с имот ?

Основа задача на адвокат при проверка на имот е произход на имота и проверка за тежести. Нужно е адвокатът да провери както документите, така и условията по сделката преди изповядването пред Нотариус.

Може ли да се сключи сделка, без да присъства ?

Винаги, когато купувачът е възпрепятстван може да се изготви специално пълномощно, с което да се изповяда сделката от представител - най-често адвокат, който да подпише Нотариалният акт и удостовери пред Нотариуса превода на продажната цена по сделката.

Какво представлява Предварителният договор ?

Практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да сключат предварителен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост. Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия.

Как се прехвърля собствеността ?

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и от нотариуса. След това, в същия ден, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица.

Какво са т.нар. идеални части ?

Съгласно чл.38 от Закона за собствеността - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Дължи ли се данък при продажба на имот ?

Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък.

Адвокат документи покупко-продажба

Предоставяме на нашите клиенти адвокат документи покупко-продажба.

Налице са документи, които биха улеснили процеса на подготовката на сделката.

Все пак не забравяйте, че винаги можете да разчитате на нашите правни услуги и подкрепа.

Кантората разполага с добър екип от опитни адвокати. Професионалисти, които ще Ви помогнат като да подготвите Вашите документи.

Документите за прехвърляне на недвижим имот:

  1. Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът–собственик на недвижимия имот е семеен. Удостоверението може да бъде предоставено лично на лицето, заявило неговото издаване.
  2. В случай че недвижимият имот не е придобит по време на брака, той не е СИО (семейна имуществена общност). Tой е изцяло собственост на единия съпруг. Имайте предвид, че ако другият съпруг е регистриран с постоянен адрес там, е необходимо попълването на декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото правило важи за недвижими имоти, които са придобити по наследство, дарение или чрез друг правен способ, които не представляват СИО.
  3. Ако за имота има учредено и вписано ограничено вещно право на ползване, за да се извърши покупко-продажба на недвижим имот, следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право. Отказът се извърша с подаването на декларация за отказ от право на ползване. Декларацията се подписва пред нотариус и се вписва в Служба по вписванията. При положение, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.адвокат документи покупко-продажба
  4. В случай, че за недвижимия имот е извършвана делба – съответен документ – може да бъде договор или съдебно решение. Трябва да е вписан надлежно в Агенция по вписванията.
  5. Скица на имота, когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място, върху което е построен имота/апартамента).

Документът се издава от техническата служба на района към общината по местонахождение на недвижимия имот.

Валидна е 6 месеца от датата на издаването. Когато недвижимият имот е наследствен се предоставя Удостоверение за наследници.

Също и акт за смърт на наследодателя, завещание.

Ще ви трябват и следните документи:

  1. Ако собственикът на недвижимия имот е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.
  2. В специални случаи се изискват допълнителни документи, проследяващи историята на недвижимия имот. Целта е категорично и несъмнено доказване правото на собственост.
  3. Удостоверение за тежести върху имота. Издава се от Агенция по вписвания. Прилагат се всички документи за собственост, при наследство и удостоверения за наследници. Ако към недвижимия имот има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота. Ако се извършва покупко-продажба на недвижим имот, който е урегулиран от кадастрална карта, скицата/ схемата се издава от СГКК (Служба по геодезия, картография и кадастър). Ако имотът се намира на адрес, който не е урегулиран от кадастрална карта, тогава скицата се издава от съответната техническа служба към общината.
  4. В случай че продавачът няма физическата възможност да присъства лично на сделката за покупко-продажба, той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с нотариално заявено пълномощно. Пълномощното се заверяват нотариално, заедно с Декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и Декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК. Това лице може да бъде Вашият адвокат документи прехвърляне на имоти. Документ за самоличност, други документи, индивидуализиращи купувача и продавача.

Адвокат документи покупко-продажба

  1. Когато се извършва покупко-продажба на недвижим имот в новопостроена сграда – трябва да бъдат представени съответни документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт, обр 16 и други.
  2. Други документи в зависимост от конкретните специфики на сделката за покупко-продажба. Предвид на многообразието от документи, е препоръчително същите бъдат надлежно проверени от адвокат документи прехвърляне на имоти, специализиран в сферата на покупко-продажба на недвижими имоти.

Свържете се с нас

Ако искате да получите бърза консултация от имотен адвокат с дългогодишен опит при сделки с недвижими имотисвържете се с адвокат

Нашите данни за контакт са:  тел. 0897 90 43 91 или на имейл office@lawyer-bulgaria.bg.

Ние сме на разположение да отговорим на Вашите въпроси и да Ви дадем най-подходящия съвет как да подходите във всяка конкретна ситуация.

Какъв е ролята на адвоката при сделките за покупко-продажба на имоти?

Адвокатът играе ключова роля в осигуряването на правната сигурност на сделката. Той преглежда всички необходими документи, проверява законността на собствеността и предоставя правна консултация по отношение на всички аспекти на сделката.

Какви документи са необходими при покупко-продажба на имот?

Обичайно са необходими документи като договор за покупко-продажба, нотариално заверен акт за сделката, документ за удостоверение на личност, декларации за данъци и други. Адвокатът ви помага да се уверите, че всички документи са правилно приготвени и изпълнени.

Как да избера подходящ адвокат за сделката ми за покупко-продажба?

Изборът на подходящ адвокат е ключов за успешната сделка. Препоръчително е да търсите професионал с опит в сделки с недвижими имоти и добра репутация. Преговорете тарифите и ясно определете услугите, които ще получите.

Каква е ролята на адвоката при преговорите за цената и условията на сделката?

Адвокатът ви може съдейства да преговаряте по условията и цената на сделката. Той предоставя правни съвети, гарантиращи, че всички аспекти са правилно отразени в договора и защитават интересите ви.

Какви са рисковете при покупко-продажба на имоти и как адвокатът може да ги намали?

Рисковете включват неправомерни претенции към собствеността, скрити бремена и други. Адвокатът извършва подробни правни проверки, за да идентифицира и реши такива проблеми преди сделката.

Какъв е разходът за услугите на адвоката при сделки за покупко-продажба на имоти?

Разходите за услугите на адвоката варират и обикновено се определят в зависимост от сложността на сделката. Преди да започнете сътрудничество, се консултирайте с адвоката и уточнете тарифите и условията му.

Какво правно представлява законността на договора за покупко-продажба?

Договорът за покупко-продажба е правно задължение, което определя правата и отговорностите на страните. Адвокатът ви гарантира, че всички клаузи са законност и вашият интерес е предвиден в документа.