Отстраняване наемател от апартамент

Често пъти се случва в практиката да се стигне до ситуация на усложняване отношенията между страните по Договор за наем и дори до отстраняване наемател от апартамент.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете.

Законът не съдържа императивно правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем. 

Сключване на договор

Сключването на договор за наем е задължително условие, независимо дали се намирате в ролята на наемател или на наемодател. В него се уточняват правата и задълженията на двете страни. Така при възникването на някакви спорове, които могат да доведат до евентуални съдебни дела, можете да защитите интересите си, използвайки го като доказателство.

Задължително е договорът за наем да бъде в писмена форма, за да бъде легитимен. Той непременно трябва да съдържа клаузи, уточняващи наемната цена, правата и задълженията на страните, размера на депозита и т.н. В договора се уточняват и условията, при които могат да бъдат прекратени договорните взаимоотношения между двете страни. Законът гласи, че и двете страни имат право да прекратят договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от отсрещната страна.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

Страните могат да се споразумеят за срок за плащане на наема, който срок отговаря най-добре на интереса им.

Поради това не съществува възможност волята на двете страни, изразена в спорни клаузи

Тази воля на страните следва да бъде изтълкувана и определена с оглед на задължителните предписания на закона.

Важен елемент е и подписване на двустранен приемно-предавателен протокол относно състояние, в което се предава имотът – показания водомери, топломери и др.

Важно е какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

Отстраняване наемател от апартамент е действие, срещу него, имаща за цел да го накара трайно да преустанови своето нарушение.

Ред за отстраняване на наемател

В повечето случаи се касае за Договори за наем с нотариална заверка.

В случай, че Договорът за наем е заверен пред Нотариус, това дава правна възможност чрез бързо производство да бъде издаден Изпълнителен лист за събиране на суми.

Издаването на изпълнителен лист за събиране на суми следва да се различава от иск по чл. 310 ал.1 ГПК за извеждане и отстраняване на наемател.

За първото е допустимо и приемливо заповедно съдебно производство по събирането на суми реда на чл. 417 ал.1.т3 ГПК.

Паралелен случай е ситуацията в която управителят на етажната собственост поиска издаването на изпълнителен лист за отстраняване на наемател от блока.

Веднага бързаме да споделим, че съдът няма да му уважи искането за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 417 ГПК.

Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК може да бъде издадена само за вземания за парични суми или за заместими вещи и за предаването на движима вещ – арг. чл. 410 ГПК.

Това се отнася за изплащане и възстановяване на следните парични задължения. 

А/ Задължения по месечни наемни вноски към наемодателя

Б/ Задължения по месечни разходи и консумативи за ползване на имота;

Заповедното производство е строго формално – съдът следи служебно за депозиране на съответната форма заявление, а по същество се произнася след проверка на правилното оформяне на подаденото заявление.

Отстраняването на наемател от наетия от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство.

В този смисъл вземането винаги е притезателно право, защитимо с осъдителен иск.

Ето защо следва да приеме, че заповедното производство по чл. 410 ГПК не е приложимо към изваждането на наемател от наетия от него имот в сградата, където се намира апартамента.

Основното задължение на Наемодателя да прекрати договора, изпрати покана за прекратяване и поиска дължимите суми.

Производството по отстраняване върви по друг ред – чл. 310 ал.2 ГПК, поради което следва да бъде образувано гражданско дело за отстраняване наемател от апартамент

Уреденият в чл. 235 ЗЗД фактически състав включва виновно поведение на наемателя се извежда от правните основания за извеждане на наемателя.

Отстраняването от наетия имот води до прекратяване на наемното правоотношение по инициатива Наемодателя.

В нашето законодателство е възприет принципът на изчерпателност на основанията за прекратяване на договора за наем

В този смисъл прекратяването на наемния договор може да се извърши само при настъпване на определени фактически състави.

За допълнителна информация, моля да ни потърсите на тел. 0897 90 43 91 и mail: office@lawyer-bulgaria.bg 

За какво възниква спор между наемател и наемодател ?

Между наемател и наемодател могат да възникнат многобройни спорове от различен характер. Обикновено конфликтните теми са свързани с неуредени сметки. Такива могат да бъдат сметки за ток, парно, вода, обзавеждане и обновяване на имота

В какво се концентрират споровете ?

най-честите причини за възникване на спорове между наемател и наемодател са сметките за комунални услуги. Тяхното редовно заплащане е в ръцете на наемателя, но в повечето случаи партидите остават на името на собственика на имота. Тогава собственикът е длъжен да следи за редовното погасяване на задълженията. Често спорове възникват около сметките за парно и за вода, тъй като за тези услуги могат да се натрупат сериозни задължения.

Цената в договора за наем ?

Задължителна част от наемния договор е уточняването на цената на наем, както и правата и задълженията на двете страни. Размерът на наемната цена се определя от двете страни в договора – наемател и наемодател. В някои случаи се допуска включването на клауза за промяна на наемната цена, в определени икономически ситуации. Такива могат да бъдат инфлация или промяна на цените на пазара на недвижими имоти. Препоръчително е плащането да се извършва по банков път. Може да се уговори и плащане в брой, като в този случай е добре да се изисква разписка за действието. Причината е, че по този начин и двете страни разполагат с писмено доказателство, че всичко е разплатено.

Кой плаща консумативите при наем ?

Разходите за поддръжка на асансьор, осветление и общи пространства също трябва да бъдат коректно описани в договора за наем. Според Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) всички данъци и такси, както и разходите за ремонт на етажната собственост са задължение на наемодателя. Сред задълженията на наемателя е да покрива само текущите разходи. За такива се смятат входна такса или такса за поддържане на общите пространства, осветление, асансьор и т.н. Разходите, свързани с поддръжката на имота, дължащи се на използването на апартамента, също са за сметка на наемателя. Изключение правят разходите за ремонт на общите пространства, които се покриват от собственика на имота. В случай че наемателят поеме тези разходи, собственикът е длъжен да му възстанови сумата или да му я приспадне от следващия наем.

Защита на страните по договора за наем ?

Най-добрият начин да избегнете конфликтните ситуации е предварителната подготовка. Част от тази подготовка включва изготвянето на приемо-предавателен протокол. Той трябва да се изготви внимателно, защото от него зависи при какви условия и каква част от предварително заплатения депозит ще бъде върната на наемателя и каква ще бъде удържана. Всъщност приемо-предавателният протокол представлява списък, в който много подробно е описано обзавеждането на апартамента, включително състоянието му, както и общото състояние на имота. Желателно е да бъдат описани всички повреди или захабявания по интериора, в случай че има такива. В противен случай, при освобождаване на жилището от наемателя, собственикът може да установи повреди, които няма как да докаже, че са нанесени от квартиранта.