Публикации

Изваждане наемател жилище

Процедурата, за отстраняване на наемател е уредена в Гражданско процесуалния кодекс (ГПК). Наемодателят може да потърси правата си в исков процес, при условията на т.нар. „бързо производство“ (като на основание чл.310 ал.1 т.2 от ГПК образува дело пред съответният съд.  Съдебното производст тече при особени правила и съкратени съдопроизводствени срокове.

Изваждане наемател жилище

Съдът разглежда исковата молба на ищеца в деня на постъпването й, като насрочва дата за дело не по-късно от три седмици. Съдът е длъжен да обяви решение за изваждане и отстраняване на наемател в срок не по-късно от две седмици, след датата на която е приключило разглеждането на делото.

Въз основа на съдебното решение се издава изпълнителен лист по чл. 405 ГПК, въз основа на който се образува т.нар. изпълнително дело, което се изпълнява от съдебен изпълнител. Загубилата страна понася разноските по делото.

Рискът да попаднете на некоректни наематели е огромен. Често наемодателите осъзнават сериозността на случващото се твърде късно и са в неведение за позволените мерки, които могат да предприемат.

В един от най-лошият сценарий, наемателят може да откаже да освободи имота, като освен че ще губите приходи от наеми, ще натрупа и сметки, като не е ясно и в какво състояние ще заварите накрая апартамента си.

ОТСТРАНЯВАНЕ НА НАЕМАТЕЛ ОТ НЕДВИЖИМ ИМОТ 

В практиката по отдаване на недвижими имоти напоследък се случва до възникването на спорове и коментари по отношение използването на едно жилище или търговски обект.

Целта на настоящата статия е да очертае правните възможности за изваждане наемател от жилище, както в помощ на наемателите в едно жилище, така и средствата за защита на собственика срещу недобросъвестни наематели при отстраняване.Изваждане наемател жилище, Договор за наем, изваждане ползвател жилище, отстраняване наематели апартамент, съдебно дело срещу наематели, Договор апартамент

Понякога е възможно да се стигне до ситуация по изваждане на наематели в жилище – като това може да е помещение в сграда в режим на етажна собственост.

Самата процедура е възможна само при определени условия при предявяване на съответните искове пред съд.

Важно е да отбележим, че при сключване на договор за наем на имот е добре внимателно да се прецени както наемателят, така и клаузите на договорката, защото те са задължителни за страните, които ги подпишат.

Значително по-добре е да бъде предварително подготвен и индивидуализиран всеки конкретен договор, а не да се използват готови бланки.

Важна част е и какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя. Той няма полза от даването на голям толеранс при забавяне на плащане, съветват адвокати, като той винаги може да прояви такъв спрямо конкретната ситуация, но в случай че му се наложи да минимизира щетите, късият срок за неплащане е в негова полза.

В случай, че срокът за плащане на наема е от 1-во до 10-о число, толерансът след изтичане на крайния срок не бива да бъде много дълъг – максимум 4-5 дни, за да минимизирате щетите и да може да се стартира прекратяването на отношенията, преди да се влезе в нов месец загуби.

Отделно договорът за наем между страните може да предвижда клауза за начисляване на наказателна лихва при забава на наема, както и неустойка след отстраняване на наемател като това би държало вниманието на наемателя по-обострено по отношение на задълженията му.

Друга възможна точка е, ако наемателят реши да освобождава имота преждевременно, а не да остане до края на срока, описан в договора за наем, да се удържи депозитът, предоставен в началото на настаняването.

Основни положения при договорите за наем..

Много често страните попадат в капаните на т.нар. бланкови договори, които се предоставят от посредниците и впоследствие установяват, че клаузите не защитават в голяма степен правата им.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете. Разбира се, това не е задължителен, но е препоръчителен момент.

С оглед елиминаране на най-честите пропуски при сключването на Договори за наем Ви съветваме за следното :

Договорът за наем винаги трябва да се сключва поне в писмена форма, а кореспонденцията между Вас е писмена 

Договорът за наем е неформален договор и за неговата валидност, не е нужно да се сключва изрично в писмена форма. Затова често пъти и сключването на такива договори е писмено. Тази практика е доста рискова и за двете стран, поради факта, че разбирането на страните и техните последващи уговорки са недоказуеми.

Форма на Договора за наем

Самият договор е желателно да бъде в писмена форма и уточняването на особеностите по него също е нужно да е писмено – например предизвестията за прекратяване.

В голяма част от случайте и двете страни използват вербална комуникация – най-често телефон, за да прекратят договора за наем, разчитайки, че другата страна ще спази тяхната уговорка.

Именно тук следва да отбележим, че поради неспазените предизвестия, не могат да се претендират и неустойки, както и други финансови последици. Съществуват хипотези, в който може да дължите солидна сума, в случай, че не успеете да докажете, че сте изпратили писмено предизвестие. Можете да уговорите уведомленията да се правят по имейл за общо удобство.

Предвидете промяната в наемната цена да става при обективни критерии 

Ако сте наемател и искате да имате предвидимост на разходите за жилище, опитайте да договорите с наемодателя цената на наема да се повишава/намалява само при инфлационни промени например. Можете да уговорите сумата да се изменя до определен брой пъти годишно или договорът да може да се прекрати при облекчени условия, в случай че в даден момент цената достигне твърде неизгодни нива за която и да било от страните.

Съставете подробен приемо-предавателен протокол

При получаването на владението на имота/връщането на владението съставете подробен приемо-предавателен протокол за наличните мебели, уреди и цялостното състояние на жилището.

В изричен писмен протокол се посочва какво е обзавеждането на жилището и се изброяват  отделните електроуреди и мебели. Допълнителни въпроси са тези касаещи плащането на наема по сметка на наемодателя, адресна регистрация на наемателите и др.

Друга препоръка е всички плащания да се извършват по банков път, за да има неоспорими следи за финансовите отношения между страните. Ключов от договора е и приемо-предавателният протокол, който показва състоянието, в което се предава имотът, както и показанията към датата на водомери, топломери и т.н.

Изваждане на наемател от жилище, Адвокат Договор за наем, Изваждане ползвател жилище, отстраняване наематели апартамент, съдебно дело срещу наематели, адвокат изваждане нежелани наематели. Съдебни дела срещу наемател, оспорване иск срещу наемодатели,

Следващата хитра стъпка е чрез Договора  за наем да изплати като гаранция няколко наема предварително, за да обезпечи бъдещата съдебна процедура по отстраняването, която би приключила в рамките на няколко месеца.

В този случай този депозит би бил абсолютно реален да обезпечи евентуални дългове, направени от наемателя. Много често наемателите бъркат, удобно за тях, че депозитът е последен наем.

Масова грешка е, този депозит да се получи от посредника, който е свързал двете страни – най-често брокер. Този депозит е вид гаранция, че ако наемателят си тръгне и не плати умишлено част от сметките или има за доплащане, ще има сума, от който тези щети и разходи следва да бъдат покрити изцяло.

В случаите на остраняване на наемател от жилището, тази сума ще покрива още щетите, които наемателят е нанесъл на апартамента, като често при такива ситуации той се оказва и недостатъчен.

Допълнителна възможност за минимизиране на щетите ако се стигне до съдебни дела или става въпрос за много луксозен апартамент, е да се поискат два депозита, като, разбира се, малко наематели биха се съгласили на няколко депозита.

Друга опция за застраховане е прехвърлянето на партидите за парно, ток и вода на името на наемателя, като така ще избегнем напълно риска да ни остави неплатени сметки в наследство.

В случай, че бъдещият наемателят няма финансовата възможност да предплати, тогава следва като наемодател да се прецени дали да сключи изобщо договор с него.След като вече стигнали до категоричното си намерение да се разделим с недобросъвестния наемател, остава надеждата той да изпълни точка по точка описаното в поканата за доброволно изпълнение. Но ако това не се случи обаче, стигаме до неприятния момент, а именно обръщането към съда.

На помощ на наемодатели, които не могат да изгонят наемателя, е предвидено бързо производство за опразването на имота и връщането на владението му на собственика.

Това производство се прилага само при изваждане на наемател от жилище за натрупаните неплатени наеми и сметки ще трябва да се води второ съдебно производство, за да докажете задълженията към вас.

За допълнителна информация можете да се обърнете към нас за правен съвет или подготовка на документи за съдебна процедура на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : office@lawyer-bulgaria.bg