Рискове при сделка на „зелено“

Един от най-важните моменти при покупка на имот е оценка на всички рискове при сделка на „зелено“.

Покупката на имот „на зелено“ означава да платите за апартамент или къща, които към момента на сделката са само в проект, на етап изкоп или в процес на строеж, но не са достигнали степен „груб строеж“ и нямат Разрешение за ползване (Акт 16).

Обичайно отношенията се уреждат чрез:

• предварителен договор за покупко-продажба по чл. 19 ЗЗД;
• договор за учредяване/прехвърляне на право на строеж (суперфиция).

Цената често е по-ниска спрямо вече завършен имот, но това е сделка с висок риск – както правен, така и финансов.

Липса на уредба при Рискове при сделка на „зелено“

В българското право няма специален „Закон за имотите на зелено“.

Въпросите по тези сделки се „извличат “ от:

• Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – за предварителния договор, неустойки, разваляне;
• Закона за устройство на територията (ЗУТ) – за строителните книжа, актове 14, 15, 16 и гаранционни срокове;
• Закона за собствеността и вещното право – за правото на строеж и прехвърлянето му;
• Закона за защита на потребителите и нормите за „слаба“ страна – когато купувачът е физическо лице – потребител.

Тъй като липсва единен специален закон, всичко зависи от:

• качеството на договора;
• коректността и платежоспособността на строителя/инвеститора;
• предварителните проверки, които купувачът прави или не прави.

Кога са налице рискове при сделка на „зелено“ ?

Липсата на изрична законодателна уредба, както и възможните промени в икономическата и финансовата стабилност най-вече на продавача, водят до многобройни рискове за купувача, които зависят и от начина, по който се уреждат отношенията им.

1. Рискове при договор за право на строеж

Когато отношенията се уреждат чрез договор за учредяване/прехвърляне на право на строеж, са налице няколко ключови опасности:

• Изтичане на 5-годишния срок за упражняване на правото на строеж
  Ако сградата не бъде изградена до „груб строеж“ в 5-годишен срок от учредяването на правото на строеж, то се погасява по давност и купувачът губи възможност да придобие собствеността върху бъдещия имот.
• Строителят спира до „груб строеж“
  Правото на строеж се счита упражнено със завършване на сградата в груб строеж (Акт 14).

След този момент строителят може да няма средства или желание да довърши обекта до степен „годен за ползване“ (Акт 16). Купувачът се оказва със „скелет“ на сграда, без реална възможност за обитаване.

• Промяна на проекта и параметрите на имота
  Строителят може да промени:
  • квадратурата (реална площ по-малка от обещаната);
  • разпределението;
  • изложението и етажността;
  • вида на общите части.

  Ако липсват ясни договорни клаузи и механизъм за компенсация, купувачът трудно може да защити интереса си.

2. Какви са Рискове при сделка на „зелено“ на предварителен договор

Когато отношенията се уреждат с предварителен договор, се проявяват други типични рискове:

• Продавачът отказва да подпише окончателен договор
  Възможно е продавачът по предварителния договор да се отметне от поетото задължение и да откаже да сключи нотариален акт. Тогава купувачът трябва да заведе дело по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен – времеемка и скъпа процедура.
• Двойна продажба на имота
  Преди сключването на окончателен договор продавачът може да прехвърли същия имот (или същото право на строеж) на друго лице. Особено рисковано е, когато предварителният договор не е вписан в Имотния регистър – вторият купувач, който пръв впише правата си, обикновено е с по-силна защита.
• Неясни клаузи в Предварителния договор
  Може би е добре да се изясни, че е възможен конфликт между страните, когато се констатира липсата на съществени елементи като :
  • точен опис и индивидуализация на имота;
  • конкретни срокове за Акт 14, Акт 15 и Акт 16;
  • размер и срокове на плащанията по етапи;
  • неустойки при забава и при неизпълнение;
  • гаранции за връщане на сумите при фалит или сериозно забавяне.

3. Общи рискове 

Без значение от начина на уреждане на отношенията, винаги съществуват и следните рискове:

• Финансов колапс на строителя/инвеститора
  Продавачът може да изпадне в неплатежоспособност и да не може да довърши строежа.

В най-тежкия сценарий се стига до производство по несъстоятелност, в което купувачът е само един от многото кредитори, често без реална възможност да получи обратно пълна сума.

• Ипотеки и възбрани върху земята и бъдещата сграда
  Ако строителството се финансира с банков кредит, обикновено се учредява договорна ипотека върху:
  • земята (УПИ), и
  • правото на строеж / бъдещите самостоятелни обекти.

  При неплащане на кредита банката може да насочи принудително изпълнение и да продаде ипотекирания имот, независимо че купувачът е платил на строителя. Това е един от най-сериозните практически рискове при имотите „на зелено“.

• Строителни и административни проблеми
  Възможни са:
  • спиране на строежа поради нарушения на ЗУТ;
  • отказ за издаване на Акт 16 заради несъответствие с проекта или с нормите;
  • спорове със съсобственици на земята или със съседи.

Как да се защитим при Рискове при сделка на „зелено“ ?

Средствата за защита могат да се разделят на:

• предварителни – задължителни преди да се преведе дори 1 лев;
• последващи – при вече възникнал спор или неизпълнение.

Договорни механизми за защита

Ключът към защитата е добре изготвен договор. Практически е важно да се предвидят поне следните групи клаузи:

2.1. Точна индивидуализация на имота

• етаж, номер на апартамент;
• застроена и обща площ (по проект);
• прилежащи помещения – мазе, паркомясто, гараж;
• изложение, вид дограма, настилки, инсталации, общи части.

Това ограничава възможността за „подмяна“ на имота с друг, по-неизгоден за купувача.

2.2. Цена, начин на плащане и индексации

• Крайна цена – фиксирана или с ясно описана формула за индексация (напр. инфлационен индекс, строителни материали).
• Плащане по етапи – например:
  • % при подписване на договора;
  • % при достигане на груб строеж (Акт 14);
  • % при Акт 15;
  • остатък – при Акт 16 или при нотариалния акт.

Недопустимо е 80–90% от цената да се плаща преди груб строеж – това силно увеличава риска за купувача.

2.3. Срокове и неустойки

• Във всеки предварителен договор следва да се договорят и конкретни срокове за:
  • завършване на груб строеж;
  • подаване за Акт 15;
  • получаване на Разрешение за ползване (Акт 16);
  • подписване на окончателен нотариален акт.
• Неустойки при забава – дневна/месечна неустойка, достатъчно значителна, за да мотивира строителя да спазва сроковете.
• Ясно предвидено право на разваляне при забава над определен разумен срок (например над 6–12 месеца).

2.4. Клаузи за ипотеки и тежести

• Задължение на продавача:
  • да не учредява нови ипотеки или възбрани върху имота без съгласие на купувача;
  • да представи удостоверение за тежести преди всеки етап на плащане;
  • да осигури заличаване или частично освобождаване на ипотеки при окончателното прехвърляне.

2.5. Гаранционни срокове и скрити недостатъци

По ЗУТ и подзаконовите актове строителят отговаря за определени видове дефекти за срок до 5–10 години (конструкция, инсталации, фасади и др.). Добре е договорът да:

• препраща изрично към тези гаранции;
• предвижда процедура за уведомяване и срок за отстраняване на дефекти;
• предвижда неустойка или право на намаляване на цената при неизпълнение.

2.6. Използване на ескроу/депозитна сметка

Като допълнителна защита може да се предвиди плащането да става по:

• специална ескроу сметка в банка; или
• депозит при нотариус, освобождаван само при представяне на документи за изпълнен етап от строежа.

Това намалява риска от „източване“ на средствата и недовършване на строежа.

3. Последващи средства за защита

След сключване на договор за покупка на имот на зелено, независимо дали ще е под формата на договор за прехвърляне на правото на строеж или чрез предварителен договор, средствата за защита на купувача не са изчерпани.

3.1. Иск за обявяване на предварителния договор за окончателен

Когато продавачът отказва да мине на нотариален акт, купувачът може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който съдът да замести подписа му.

При уважаване на иска съдебното решение подлежи на вписване и има силата на нотариален акт.

3.2. Разваляне на договора и връщане на платеното

При съществено неизпълнение (напр. неразрешима забава, отказ от довършване) купувачът може:

• да развали договора по чл. 87 ЗЗД;
• да иска връщане на платените суми;
• да претендира обезщетение за вреди или уговорена неустойка по чл. 92 ЗЗД.

Важна допълнителна защита е вписване на исковата молба в Имотния регистър – така се противопоставят правата на купувача на трети лица.

3.3. Реализиране на отговорността на строителя

Купувачът може да предяви:

• иск за реално изпълнение – довършване на строежа според проекта;
• иск за отстраняване на дефекти или за намаляване на цената;
• иск за обезщетение за вреди (напр. разходи за наем, лихви по кредити).

3.4. Защита при покупка на имот на „зелено“

Купувачите по предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ трябва да знаят, че искане за доплащане от страна на строителя не е достатъчно основание за увеличаване на уговорената продажна цена. 

В случай че не се постигне съгласие между тях, то строителят ще трябва да отнесе спора до съда.

Увеличение на цената по подписан предварителен договор поради „стопанска непоносимост“  може да стане само с решение на съд.

По време на делото обаче, което продължава 1-2 години, и строителят, и купувачът трябва да изпълняват задълженията си по предварителния договор:

строителят да не спира строителството на  сградата, да се снабдява с изискуемите актове по време на строителството и т.н., а купувачът – да плаща цената, ако е уговорена на вноски.

Ако строителят спре строителството, то той ще изпадне в неизпълнение на договора и купувачът ще има право да претендира неустойки на това основание.

Ако пък купувачът спре да плаща вноските по договора, то строителят има право да прекрати договора.

За да спечели едно такова дело, строителят трябва да докаже, че е настъпило такова изменение на икономическата обстановка, което го ощетява, и заложената в продажната цена печалба не е достатъчна да покрие загубите му.

Но трябва да подчертаем, че институтът на стопанската непоносимост е почти неприложим и е много голямо изключение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се спазват.

Какъв е нашият съвет ? 

Покупката на имот на зелено предлага потенциално по-ниска цена и избор на по-добри параметри, но носи съществени рискове:

• правото на строеж може да се погаси, ако сградата не бъде изградена в срок;
• строителят може да спре след груб строеж или да не получи Акт 16;
• имотът може да бъде обременен с ипотека или продаден втори път;
• при фалит на строителя купувачът често остава „и без пари, и без имот“.

Тези рискове могат да бъдат значително ограничени чрез:

• задълбочена предварителна проверка на строителя, имота и строителните книжа;
• професионално изготвен договор с ясни срокове, неустойки, механизми за плащане по етапи и клаузи за ипотеки и тежести;
• активна правна защита при първи сигнали за неизпълнение.

При имот на зелено „по-евтиното“ почти винаги означава „по-рисково“.

Затова е разумно всяка такава сделка да бъде предшествана от детайлна правна консултация и пълна документална проверка, за да се сведат рисковете до възможния минимум.