Разноски прехвърляне недвижим имот

Много хора не са наясно, при покупко-продажба на недвижим имот, коя страна носи и следва да носи разходите по прехвърлянето.

В повечето случаи разходите са доста сериозни, затова е важен въпросът относно всички разноски прехвърляне недвижим имот.

Затова нашият съвет е, ако възнамерявате да пристъпите към покупко-продажба на недвижим имот, определете конкретен бюджет

Предвидете заплащането не само на цената на имота, търсена от продавача, но и заплащането на разходи за покупка на имота.

Като добър и опитен адвокат по имотни дела, Ви съветваме да договорите разпределянето на всички разноски прехвърляне недвижим имот.

Нека обясним какви са действителните разходи за покупка на имот. Тези разходи са задължителни и са нормативно определени.

Основни разходи при прехвърляне на имот:

1. Нотариални такси:

Нотариалните такси се изчисляват въз основа на стойността на сделката и са задължителни при прехвърляне на собствеността. Те включват таксата за заверка на нотариалния акт и други административни такси.

2. Държавни такси:

Това са такси, които се заплащат в полза на държавата, като например данъкът при придобиване на имот, който варира в зависимост от общината, в която се намира имотът.

3. Такса за вписване:

След подписването на нотариалния акт, сделката трябва да бъде вписана в Имотния регистър, за което се заплаща такса за вписване.

4.Банкови такси:

Ако сделката се финансира чрез ипотечен кредит, трябва да се имат предвид и разходите, свързани с банкови такси и комисиони, като например таксите за разглеждане на кредита, за учредяване на ипотека и други.

Договорености между страните:

Важно е да се уточни предварително кой ще носи различните разходи по сделката, за да се избегнат неясноти и конфликти в последния момент.

-Проучване на имота:

Преди да пристъпите към покупко-продажбата, направете задълбочено проучване на имота, включително правния му статут, наличието на тежести, ипотеки и други.

-Бюджетиране:

Освен основната цена на имота, включете в бюджета си и всички допълнителни разходи, за да бъдете подготвени финансово за цялостния процес.

-Консултация с адвокат:

Ползвайте услугите на опитни адвокати и консултанти, които могат да Ви предоставят професионални съвети и да Ви помогнат да избегнете потенциални проблеми и рискове.

• Местен данък върху недвижимия имот

Преди сделката по покупко-продажба на недвижим имот да бъде изповядана пред нотариус, необходимо е да се заплати т.нар. данък недвижим имот.

В интернет може да откриете телефонните номера на дирекция местни данъци и такси за всяка община.

На този телефонен номер може да разберете какъв процент е данъка недвижим имот.

Местния данък е определен процент от цената на имота, която е уговорена между купувача и продавача. Той може да се променя всяка година

• Такса вписване– Тази такса се внася по сметката на Служба по вписванията и е в размер на 0,1% от удостоверявания материален интерес, т.е. от обявената цена в нотариалния акт между продавача и купувача.
• Нотариални такси – за тази такса съществува нормативно определен размер на нотариална такса за издаване на нотариален акт.

Как се определят таксите ?

Таксата се определя върху удостоверявания материален интерес, т.е. върху обявената цена в нотариалния акт между продавача и купувача, по следната таблица:

Удостоверяван материален интерес  Нотариална такса (в лв.)

до 100 лв. включително      30 лв. без ДДС

101 – 1000 лв.           30 + 1,5 на сто за горницата над 100 лв. без ДДС

1001 – 10 000 лв.      43,50 + 1,3 на сто за горницата над 1 000 лв. без ДДС

10 001 – 50 000 лв.   160,50 + 0,8 на сто за горницата над 10 000 лв. без ДДС

50 001 – 100 000 лв. 480,50 + 0,5 на сто за горницата над 50 000 лв. без ДДС

100 001 – 500 000 лв.           730,50 + 0,2 на сто за горницата над 100 000 лв. без ДДС

над 500 000 лв.         1 530,50 + 0,1 на сто за горницата над 500 000 лв., но не повече от 6000 лв. без ДДС

Такса за изготвяне на нотариален акт е същата такса като за издаване на нотариален акт. За преписи от документи – за първата страница – 3 лв. без ДДС, за всяка следваща – 2 лв. без ДДС.

За заверка на декларации 

Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25, ал.7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност

Декларация по чл.264, ал.1 от данъчно-осигурителния процесуален кодекс /2 бр./ – по 10 лв. без ДДС за всеки екземпляр от декларациите.

Без счетоводител е лесно да се изчисли, че разходи за покупка на имот възлизат на поне 3-4% от стойността на имота.

В някои общини данъка за недвижим имот е 3% процента от уговорената стойност на имота.

Това автоматично добавя 3 % към сумата, която трябва да предвидите като разходи за покупко-продажба на недвижим имот.

Част от работата на всеки адвокат имотни дела е да изготвим предварителни договори за покупко-продажба на имот.

Много клиенти се обръщат с въпроса, дали те – в качеството им на купувачи – са длъжни да заплатят всички разходи за покупка на имот.

Местният данък по принцип се дължи от купувача на недвижимия имот.

Когато е уговорено, че данъка ще бъде раззделен между страните, те го поемат солидарно. Ако продавачът се задължи да заплати данъка, купувача става поръчител.

Кой следва да носи тежестта по прехвърлянето на имота ?

Съгласно чл. 186 от ЗЗД заплащане разходи за покупка на имот се делят между страните по равно.Вариантите в този случай са няколко, а именно :

• Всички разходи се заплащат по равно от страните;
• Всички разходи се заплащат по равно от страните до размера на данъчната оценка. Разходите и местният данък до размера на договорената продажна цена са за сметка на купувача;
• Всички разходи се заплащат по равно от страните, а местният данък (ДНИ) е за сметка на купувача;
• Всички разходи, в това число и данъка недвижим имот (ДНИ), се заплащат от купувача.

Принципно всяка една тежест, като задължения,  би могла да се договори в полза на едната или другата страна, затова е нужно да имате на Ваша страна добър адвокат, с когото да можете да договорите всички условия по бъдещото прехвърляне на имота.

Международна правна кантора „Д.Владимиров и Партньори“

ул. „Александър Жендов“ Nr.6, 1113 – София

Тел.: +359 2 858 10 25
Тел.: +359 897 90 43 91

E-mail: vladimirov@lawyer-bulgaria.bg

WEB: www.lawyer-bulgaria.bg

Всеки Ваш въпрос, ще бъде разгледан с оглед на конкретната специфика или образуваният съдебен процес по делба на наследствени имоти.

Кой плаща разходите при покупка на имот?

Наложилата се тенденция при покупка на имот е всички разходи, включително местният данък, да се поемат изцяло от страната на купувача. Редно би било Всички разходи, включително местния данък, около 3% от цената на имота се заплащат по равно от страните продавач и купувач. В тази сметка не влиза ипотека.

Как могат да се разпределят разходите при сделка ?

Страните по сделката могат да се договорят, че Продавачът поема плащането на половината от всички разходи по сделката до размера на данъчната оценка, а купувачът поема разликата до реалната цена в случаите когато има такава разлика и цената на имота е по-висока от данъчната оценка. Друга уговорка може да бъде, че Продавачът поема половината от размера на нотариалните такси (половината от около 1%), а купувачът поема изцяло плащането на местния данък

Кой носи разходите при сделка с кредит от банка ?

Разноските за ипотека, когато имотът се купува с ипотечен кредит и за залог служи имота предмет на покупко-продажбата, задължително се поемат само от купувача и НИКОГА не се делят по-равно между страните

Какъв е размерът на такса вписване ?

Таксата за вписване на сделката в Агенцията по вписвания е в размер на 0,1% върху продажната цена. Идентична е за територията на цялата страна.

Какъв е размерът на нотариалната такса ?

Нотариалната такса също се изчислява върху материалния интерес и съгласно Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. За сделки с недвижими имоти – ново строителство, най-често нотариалната такса попада в следните графи на тарифата: при цена на имота от 50 001 до 100 000 лв. нотариалната такса е 480,50 лв. + 0,5 на сто за горницата над 50 001 лв.; при цена на имота от 100 001 до 500 000 лв. нотариалната такса е 730,50 лв. + 0,2 на сто за горницата над 100 001 лв.