Публикации

Замяна идеални части имот

Предмет на договора за замяна може да бъде и идеална част от вещ. Нещо повече – в практиката замяната на идеална част се предпочита пред нейната продажба, тъй като при извършването й не намира приложение ограничението на чл. 33 ЗС.

Изхожда се от обстоятелството, че за разлика от договора за покупко-продажба, при замяната съсобственикът получава специфична насрещна престация – правото на собственост върху друга вещ, идеална част от такава вещ или ограничено вещно право върху нея.

Тази престация не може да му бъде осигурена от останалите съсобственици на вещта, каквато възможност съществува при изплащането на определена продажна цена. Поради това те нямат право на изкупуване при същите условия при замяна на идеална част от вещта.Замяна идеални части имот

Когато чрез договора за замяна се прикрива сключването на покупко-продажба, заинтересованите съсобственици могат да предявят иска за разкриване на относителната симулация и да искат изкупуване на прехвърляната идеална част въз основа на чл. 33 ЗС. Замяна идеални части недвижим имот

Интерес представлява хипотезата, при която предмет и на двете насрещни престации по договора за замяна са идеални части от различни вещи, принадлежащи на едни и същи лица. В този случай заменителите притежават в съсобственост вещите – предмет на техните задължения по договора за замяна.

В съсобствеността могат да участват само заменителите или освен тях – и трети лица. Сключването на договора ще доведе до промяна в обема на притежаваните от всеки заемател дялове, като е възможно да се стигне и до прекратяване на участието на някой от тях в съсобствеността върху една от общите вещи.Замяна идеални части имот

Въпреки съществуващите спорове в правната доктрина, безспорно е становището, че в случаите когато извършените прехвърляния водят до окончателното ликвидиране на съсобствеността, ще сме изправени не пред замяна, а пред договор за доброволна делба. Сключването на този договор ще се подчинява на облекчената форма по чл. 34 ЗС.Замяна идеални части имот

Договорът за замяна може да има за свой предмет и идеална част от вещ, която се притежава по правило при условията на принудителна съсобственост.  Замяната на идеални части е възможна при общите части на етажната собственост във връзка с използването на възможността за обособяването на части, които да са общи само за някои от етажните собственици.   Съгласно чл. 38, ал. 2 ЗС може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Постигането на подобна уговорка може да доведе до обособяването на няколко общности, в които участват различни етажни собственици.

До сключването на договор за замяна на идеална част от вещ, притежавана при условията на принудителна съсобственост, може да се стигне и при съпружеската имуществена общност след приемането на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Съгласно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ, в случаите когато единият съпруг е регистриран като едноличен търговец, другият може да прехвърли в негова полза своята идеална част от правото на собственост върху вещ, представляваща съпружеска имуществена общност, с цел тя да бъде включена в търговското предприятие.

Замяна на реални части от недвижими имоти

Предмет на договора за замяна могат да бъдат и реални части от недвижими имоти. След отпадането на забраната за извършване на сделки с реални части от урегулирани недвижими имоти, последните могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки, включително договор за замяна, при условията на чл. 200, ал. 1 ЗУТ. За да бъдат обект на вещни права, поземлените имоти, предназначени за ниско жилищно застрояване, трябва да отговарят на изискванията за минимални размери по чл. 19 ЗУТ. Тъй като размерите на имотите с друго предназначение (нежилищно) и начин на застрояване (средно или високо) се определят с подробния устройствен план, при тях липсват императивни законови ограничения.

Прехвърлянията на реална част от един недвижим имот води до промяна на неговите граници и евентуално до обособяването на нов имот. Това следва да бъде отразено в кадастъра, а в случаите когато имотът е урегулиран – и в съществуващия за него подробен устройствен план.  Договорът за замяна на реални части е често използван при урегулирането на съседни недвижими имоти. Упълномеряването и обединяването на такива имоти с цел тяхното урегулиране може да стане чрез взаимното прехвърляне на реални части между техните собственици (чл. 17 ЗУТ).

В този случай законодателят е предвидил специфичен ред за извършване на договора за замяна, а именно :

  •       сключване на предварителен договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите на участващите в него лица,
  •       подаване на заявление до общината за урегулиране на имотите, съгласно предвиденото в сключения предварителен договор
  •       одобряване на подробен устройствен план от съответните органи на общината,
  •       сключване на окончателен договор за замяна,
  •        отразяване на новите граници на вече урегулираните имоти в кадастъра.

По същия начин могат да се променят и границите на урегулираните поземлени имоти (чл. 15, ал. 3 ЗУТ). Замяна идеални части недвижим имот

Замяна на вещни права…….

Предмет на замяната може да бъде както правото на собственост върху вещите, така и различните видове ограничени вещни права върху тях. Договорът за замяна може да води до прехвърлянето или учредяването на две или повече вещни права върху две или повече различни вещи. Възможни са например замяна на право на собственост върху един недвижим имот срещу учредяването на право на строеж върху друг, замяна на право на строеж срещу прехвърляне на право на собственост върху една вещ и учредяването на право на ползване на друга вещ, прехвърляне на собствеността върху една движима вещ срещу учредяването на сервитутно право върху определен недвижим имот и пр. Въз основа на договор за замяна на ограничени вещни права се учредяват и т. нар. взаимни сервитути в полза на собствениците на два съседни имота.Замяна идеални части недвижим имот

Възможно е обаче и сключването на договор за замяна на две отделни права върху една и съща вещ. Така например съсобствениците на един недвижим имот могат взаимно да си учредят частично право на строеж за изграждане на определени обекти в общия имот, съгласно предвижданията на действащия за него подробен устройствен план. До замяна на две ограничени вещни права върху една и съща вещ се стига и в случаите когато единият от съсобствениците учредява в полза на другия право на строеж, срещу което придобива вещно право на ползване върху незастроената част на имота.Замяна идеални части недвижим имот

Уговорката между съсобствениците на един недвижим имот за взаимно учредяване на право на строеж за конкретно определени обекти може да бъде направена самостоятелно – с оглед реализирането на тяхното строителство от всеки един от съсобствениците. В този случай се постига ефект, подобен на този при делбата, но с ограничен обхват, условно казано – “делба” на правомощието застрояване, представляващо част от съдържанието на правото на собственост върху съсобствения имот.Замяна идеални части недвижим имот

Всеки един от съсобствениците на земята ще стане изключителен собственик на тези обекти в сградата, които отговарят на съдържанието на учреденото в негова полза право на строеж. Изричната воля на съсобствениците изключва приложението на принципа на приращение, като вместо общо притежание построеното ще се разпредели в индивидуална собственост между тях съгласно уговореното.