Замяна идеални части имот

Предмет на договора за замяна може да бъде и Замяна идеални части недвижим имот.

В практиката замяната на идеална част се предпочита пред нейната продажба, тъй като липсва ограничението на чл. 33 ЗС.

За разлика от договора за покупко-продажба, при замяната съсобственикът получава специфична насрещна престация.

иск за разкриване на относителната симулация

Това може да бъде право на собственост върху друга вещ, идеална част или ограничено вещно право.

Когато чрез договора за замяна се прикрива сключването на покупко-продажба, заинтересованите съсобственици могат да предявят иск за разкриване на относителната симулация.

В този случай могат да искат изкупуване на прехвърляната идеална част въз основа на чл. 33 ЗС.

Интерес представлява хипотезата, при която предмет и на двете насрещни престации по договора за замяна са идеални части от различни вещи, принадлежащи на едни и същи лица.

Участниците в замяната притежават в съсобственост вещите – предмет на техните задължения по договора за замяна.

Сключването на договора ще доведе до промяна в обема на притежаваните от всеки заемател дялове

Често пъти се стига и до прекратяване на участието на някой от тях в съсобствеността върху една от общите вещи.

В случаите когато извършените прехвърляния водят до окончателното ликвидиране на съсобствеността, ще сме изправени не пред замяна, а пред договор за доброволна делба.

Сключването на този договор ще се подчинява на облекчената форма по чл. 34 ЗС.Замяна идеални части имот

Договорът за замяна може да има за свой предмет и идеална част от вещ, която се притежава по правило при условията на принудителна съсобственост.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват отделно притежавани етажи или част от етаж, да бъдат общи за лица, чиито помещения обслужват.

Постигането на подобна уговорка може да доведе до обособяването на няколко общности, в които участват различни етажни собственици.

До сключването на договор за замяна на идеална част от вещ, притежавана при условията на принудителна съсобственост, може да се стигне и при съпружеската имуществена общност.

Замяна на реални части от недвижими имоти

Предмет на договора за замяна могат да бъдат и реални части от недвижими имоти.

След отпадането на забраната за извършване на сделки с реални части от урегулирани недвижими имоти, последните могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки

За да бъдат обект на вещни права, поземлените имоти, предназначени за ниско жилищно застрояване, трябва да отговарят на изискванията за минимални размери по чл. 19 ЗУТ.

Тъй като размерите на имотите с друго предназначение (нежилищно) и начин на застрояване (средно или високо) се определят с подробния устройствен план.

Прехвърлянията на реална част от един недвижим имот води до промяна на неговите граници и евентуално до обособяването на нов имот.

Това следва да бъде отразено в кадастъра, а в случаите когато имотът е урегулиран – и в съществуващия за него подробен устройствен план.

Договорът за замяна на реални части е често използван при урегулирането на съседни недвижими имоти.

В този случай законодателят е предвидил специфичен ред за извършване на договора за замяна, а именно :

•       сключване на предварителен договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите на участващите в него лица,
•       подаване на заявление до общината за урегулиране на имотите, съгласно предвиденото в сключения предварителен договор
•       одобряване на подробен устройствен план от съответните органи на общината,
•       сключване на окончателен договор за замяна,
•        отразяване на новите граници на вече урегулираните имоти в кадастъра.

Замяна на вещни права…….

Предмет на замяната може да бъде както правото на собственост върху вещите, така и ограничени вещни права.

Договорът за замяна може да води до прехвърлянето или учредяването на две или повече вещни права върху две или повече различни вещи.

Възможни са например замяна на право на собственост върху един недвижим имот срещу учредяването на право на строеж върху друг.

Допустимо е и замяна на право на строеж срещу прехвърляне на право на собственост върху вещ

Законът допуска учредяването на право на ползване на друга вещ.

Законът приема и прехвърляне на собствеността върху една движима вещ срещу учредяването на сервитутно право върху определен недвижим имот.

Въз основа на договор за замяна на вещни права се учредяват и т. нар. взаимни сервитути в полза на собствениците на съседни имоти.