Строителство срещу обезщетение

В последните години отново нараснаха строителните разрешителни и се стигна до активно строителство срещу обезщетение.

Строителството срещу обезщетение е често използвана практика при строеж на имоти.

При тази система собственик на парцел – дворно място , отстъпва право на строежа на строителен предприемач.

Собствениците на терени могат да се договорят със строителя да получат реално обособени, самостоятелни обекти в изградената вече жилищна постройка, чрез Договор за преотстъпване право на строеж.

Практиката за отдаване на парцели за строителство срещу обезщетение е широко разпространена от много години.

Собствениците на парцел отдават земята си, а в замяна получават апартаменти/офиси/магазини.

Всъщност самият термин „строителство срещу обезщетение“ не е съвсем точен.

Думата „обезщетение“ носи негативен оттенък – сякаш страната, която отдава парцела си е ощетена и трябва да бъде компенсирана.

Строителството срещу обезщетение съществува само, защото договорено правилно, то може да е много изгодно и за двете страни.

Често хубави парцели пустеят години наред заради значителната сума, нужна накуп за закупуването им.

Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи.

Ако тези парцели бяха отдадени за строителство, вече щяха да бъдат застроени.

Собствениците на парцела щяха да са продали, дали под наем или заживели в получените имоти.

В този смисъл при варианта „строителство срещу обезщетение“ ликвидността се увеличава.

Много по-лесно е да се намери строителна фирма, която да поеме проекта и да изгради сграда, отколкото да се намери купувач за парцел, който струва значителна сума.

Страните първоначално пристъпват към сключването на предварителен договор.

Предварителният договор няма вещно-правно действие – той не може да прехвърли правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

В него обаче трябва да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия окончателен договор между страните – каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н.

В предварителния договор също така могат да се определят сроковете, в които строителят ще работи; в които трябва да положи грижа, за да получи съответните разрешителни и да изпълни градоустройствените процедури по реда на ЗУТ.

Важно е в максимална степен да бъдат индивидуализирани и обособени обекти – предмет на обезщетението. 

В противен случай, ще възникне спор между строителя и собственика. Това може да се случи след изготвяне на инвестиционен проект.

Строителство срещу обезщетение има значително предимство. За това е нужно и преглед на документация от адвокат по строителни дела.

Собственикът на земята не губи право на собственост върху нея, а срещу преотстъпено право на строеж, получава имот, който може да продаде на значително по-висока цена

Тази цена драстично надвишава стойността при обикновената продажба на парцела.

Именно тези предимства при строителство срещу обезщетение могат да Ви бъдат разяснени от адвокат по строителни дела.

Основните нормативни актове, които регулират материята, са Закон за собствеността, ЗУТ.

СКЛЮЧВАНЕ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Важна стъпка при сключването на Договор за Строителство срещу обезщетение е  сключването на Предварителен договор за преотстъпване или учредяване право на строеж.

Този вид договор не прехвърля при сключването право на собственост

Предварителният договор съдържа  уговорка за съществените условия на строителството срещу обезщетение.

Предварителният договор не прехвърля правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

Проектът за окончателен договор между страните е нужно да съдържа информация за

А/ каква точно сграда ще се строи,

Б/какъв ще е типът на строителството,

В/ в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на суперфицията ще придобие като #обезщетение;

В проекта за Предварителен договор за отстъпено право на строеж е нужно да се определят срок, в който строителят ще работи;

Всичко това може да се случи на по-ранен етап при подготовката на документи, както и след  изготвянето на #инвестиционен #проект.

Този тип договорка е далеч по-удачна от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ на сградата.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план и е ограничено по обем съгласно предвиденото в него.

Строителят има петгодишен срок за строеж, в противен случай се погасява.

Според съдебната практика началният момент на тази погасителна давност е „възникването на фактическа възможност“ за упражняване на правото.

Правото на строеж се счита за реализирано, когато сградата, за която е учредено, е завършена в груб строеж.

Това означава да са изградени ограждащите стени и да е направен покрив, което се удостоверява от с издаването на Акт образец 14. От този момент нататък строителят става собственик на сградата.

В случай че това не се случи в този петгодишен срок, собственикът на имота може да прекрати учреденото право на строеж.

Това става чрез развалянето на договора или чрез иск срещу строителя, позовавайки се на чл. 67 от ЗС.

РИСКОВЕ ЗА СОБСТВЕНИКА НА ПАРЦЕЛА

Рискът за Собственика, когато отдава парцела си за строителство срещу обезщетение, при добре правно оформени документи е малък.

Обикновено земята се прехвърля едва, когато сградата е завършена.

Твърде възможно е Строителят по някаква причина (основно липса на средства) да не успее да построи сградата.

В този случай Собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата.

Другият негатив е времето от 2-3 години, което Собственикът трябва да изчака, докато бъде построена сградата.

Това може да е свързано с допълнителни разходи – наем, който също следва да се вземе в предвид. В някои случаи Собственикът живее в постройка върху имота, отдаден за строеж.

Най-често, обаче тези постройки са в трагично състояние. Нито пък отговарят на съвременните стандарти за устойчивост при земетресения.

Затова да се съборят, често е по-изгодно и по-безопасно отколкото да се укрепват.

От момента на развалянето на договора собственикът на земята става собственик и на построеното върху нея.

Строителят обаче има право на насрещен иск срещу него за направените разноски по строителството.

За допълнителни въпроси се обърнете към нас за справка на тел. 0897 90 43 91 или e-mail office@lawyer-bulgaria.bg