Публикации

Кога се прекратява наем предсрочно ?

Съгласно текста на разпоредбата на чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорът за наем се определя като консенсуален. Важен е въпроса за това кога се прекратява наем предсрочно ?

Договорът се сключва от момента на постигане на съгласие между страните.Как се прекратява наем предсрочно ?

Съгласието следва да обхваща основните елементи на договора за наем, като размер на наема и срок на договора за наем.

Договорите за наем се сключват в писмена форма. Законът изисква форма като условие за действителност.

В повечето случаи използването на писмената форма улеснява доказването на сключената сделка.

Срок на договора за наем

Законът не сочи минималния срок, за който може да се сключи договор за наем.

Законът посочва само максималните предели на срока на договора за наем.

като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години.

С оглед на отношенията между страните масово използвана практика е при сключване на договора да се предплащат няколко наемни вноски.

За определен период, платените авансови вноски стоят като неустойка. Тези вноски обезпечава изпълнение на задълженията на наемателя.

Неустойката принадлежи към допълнителни клаузи в Договора за наем.

От своя страна наемодателят може да се противопостави на искането за плащане на наема на задължението за извършени подобрения в имота.

Най-общо можем да посочим, че Договорът за наем се прекратява с изтичането на срока, за който е бил сключен. Кога се прекратява наем предсрочно ?

Договорът за наем да бъде прекратен преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие.

Когато договорът за наем се прекратява по взаимно съгласие – то може да бъде изрично или мълчаливо.

В случай, че е налице съвпадение на страните да прекратят Договора за наем предсрочно, същият престава да бъде валиден между страните.

В случай на липса на съгласие се прилагат условията за едностранно предсрочно прекратяване на Договора за наем. Как се прекратява наем предсрочно ?

Прекратяването става с писмено предизвестие

С даването на срок, едната от сочи, че след изтичането му, ще счита договорът за окончателно прекратен.

Ако договорът за наем е без определен срок, страните могат да го прекратят с едномесечно предизвестие.

Срокът на това предизвестие може да бъде по-голям или по-малък от срока на Договора за наем.

Съгласно утвърдената и еднопосочна съдебна практика срочният договор за наем, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с едностранно предизвестие

Тази възможност следва да е била предварително изрично уговорена в срочния договор за наем.

С оглед на това както наематела, така и наемодателя има право да прекрати предсрочно договора с предизвестие.

Това негово право следва да е изрично предвидено в сключения договор за наем, както и упражнено съгласно уговорката между страните.

За информация обърнете на телефон + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg.  

Всеки конкретен случай, ще бъде разгледан с оглед неговата специфика.

Как се прекратява наем предсрочно ?

В текста на чл. 228 ЗЗД, договорът за наем се определя като двустранен и консенсуален. Често пъти обаче хората питат как се прекратява наем предсрочно ?

Въпросът се разглежда при възникването на наемно правоотношение. Основната задача е да се докаже съвпадението на волите на страните и постигнатото между страните съгласие.Как се прекратява наем предсрочно ?

Това съгласие обхваща основните елементи на договора за наем на вещта, срока наемната цена.

Повечето договори за наем се сключват в писмена форма

Законът да не предвижда изискване за спазването на писмена форма като условие за действителност.

Писмената форма улеснява доказването на сключената сделка. Тя е безусловно необходима, когато договорът е над определена стойност и не може да бъде доказан пред съда чрез свидетел.

Какъв срок следва да се уговори в Договора за наем ? 

Не съдържа императивно правило в законодателството относно срока на договора за наем. Чл. 229 ЗЗД посочва само максималните предели на наемния Договор.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за такива срокове и периоди на плащане, които да отговарят най-добре на интересите им.

Напоследък се  разпространи тенденцията при договорите за наем да се предплащат няколко наемни периода.

Предплатената наемна цена има функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя. Често пъти тя служи като обезщетение при неизпълнението.

Уговорената между страните неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи.

Тези клаузи не спадат към основното предвидено от закона съдържание на договора за наем.

Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.

В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях.

Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем.

Какви са условията за прекратяване договора за наем ?Как се прекратява наем предсрочно ?

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му.

Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение

Използван начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез разглежданото вече едностранно прекратяване с предизвестие по чл. 238 ЗЗД.

Текстът на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата месец по-рано.

Ако наемът е уговорен на ден, е достатъчно и предупреждение от един ден.