Публикации

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане

При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено – при плащане на уговорени падежи на вноски.

Продажбата на изплащане е такава сделка за продажба на недвижим имот, в която задължението на купувача за изплащане на цената е разсрочено във времето, след като е прехвърлена собствеността на обекта, предмет на договора между страните“.

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане, прехвърляне имот разсрочено плащане, продажба имот на изплащане, адвокат Предварителен договор

 

Дължимата цена за изплащане на имота се записва като изрично задължение за купувача в Нотариалният акт, като в повечето случай, това става в условията на т.нар. договорна ипотека в полза на продавача, до изплащането на последната вноска на самият имот.

При условията на икономическият живот в България, тази практика е познава в правната доктрина като „покупка на кредит“.

При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното – купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски.

Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост).

Сравнителна рядкост е обвързване на изплащане на част от остатъка от цената на имота след получаване на т.нар. Разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта.

Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка.

В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

За допълнителна информация,можете да се обърнете към

Договор за депозит

В последните няколко години се наложи трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти за продажба на жилища, чрез първоначално ангажиране отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Договорът за депозит в повечето случай няма характера на истински транслативен договор по отношение на конкретният недвижим имот, а има за цел единствено да „ангажира отговорността на КУПУВАЧИТЕ., при предоставянето и плащането на малка сума – 1000-лв. – 1000 Евро или 2000 хиляди Евро да бъде „спряна“ обявата на конкретно жилище. Договор за депозит, Разваляне договор за депозит за недвижим имот, Разписка за депозит недвижим имот, Условия Стоп депозит, Разваляне договор за депозит

Множество са случайте в които това реално не се случва, защото всички други агенции, които разполагат с тази обява въртят имота и не се съобразяват с изискването – този имот да не се появява в пространството.

За съжаление не са редки и случайте, в който некоректни агенции за недвижими имоти, принуждават клиентите си да сключват такива Договор за депозит, с уговорка, че ще свалят обявата и имотът няма да се предлага на трети лица за определен период, но в същото време паралелно дружество пуска обявата при изгодни условия, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви.

Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична

Цялата тази порочна практика води до извода за крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти и приемане на Кодекс, който следва да уреди всички взаимоотношение по лицензиране на Агенциите за недвижими имоти, придобиването на съответният ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти, по регулиране и райониране на дейностите, които извършват брокерите в отделните райони и категории имоти.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си – непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден. Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетата документа наречен  Договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът се усеща, че реално условията в тези Договори за депозит или Разписка за депозит са изключително неприемливи.

Уловката…… Договор за депозит

Въпросът е чисто психологически, защото реално изваждането на авансова стойност от 10 и повече процента за сключването на Предварителен договор е доста по-сериозна процедура, пред предаването на Агенцията или Продавача – на 1000 лв. – 2000 Евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.  С подписването на Договор за депозит клиентът получава мнимо обещание за нещо, което никой не може да гарантира.  Договор за депозит, Разписка за депозит

Сериозният проблем на Договор за депозит е липсата на всякакви клаузи за връщане на даденият депозит, дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи, ако по някаква причина, дори и да е от страна на Продавача или трета несъществуващо основание, сделката не се осъществи.

Налице са множество случаи, в който добронамерени клиенти с ужас установяват, че условие в тези Договори за депозит е изискване за изповядване на сделката на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит или Разписка за депозит пред Агенцията за недвижими имоти.

Реално, в случай на отказ от сделката поради размисляне на клиента, Агенциите за недвижими имоти, масово отказват да възстановят сумите, дадени по тези Договор за депозит, а КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен за платените дребни суми преди консултацията със специалист по имотни дела.  Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди подписването на съответният Договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА. За страната ПРОДАВАЧ, той няма никаква стойност, като с него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧИТЕ за сключването на договори, далеч надхвърлящи десетократно и стократно платените от тях суми по депозити.

Донякъде това е елементарен капан да накараш един двоумящ се КУПУВАЧ да купи нещо, преди да е решил, но след като го е гледал и се намира под емоцията на огледа и видяният имот. Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие, веднага след като е приключил огледа и клиентът е все още „топъл“.

Затова съветът ни като адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имот е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват, тъй като същата функция има Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавачите по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен.

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Именно това е правилният ход, да се избегне риска да се загуби немалка сума – често пъти депозитите възлизат до 2000-3000 Евро, което е сериозна сума, която клиентът рискува.

Основният проблем е нейната невъзвращаемост, в случай на отказ и липсата на пълна гаранция и ангажимент на отсрещната страна ПРОДАВАЧ при бъдещата сделка по закупуване на недвижимият имот.

За допълнителна информация или помощ, можете да се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Рискове при покупка недвижим имот

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите ! За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Покрай бума на сделките с имоти, с отпускането на жилищни кредити, с редицата проблеми около бързината на вписване, намирането на пари, страховете, подозренията и измамите се подписаха и десетки и дори стотици хиляди предварителни договори.

Единственият начин да не ви излъжат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на посредническата агенция (брокерите)

Така или иначе агенциите не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор, но когато някой независим извърши проверката, това дава гаранция за сигурността на купувача.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус, както и за прехвърляне на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето на собствеността пред Нотариус“  принуждавайки купувачите да се съгласяват с тези нерегламентирани практики и условия за сделката.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ на кукичка – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота.

Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от агенция за недвижими имоти, далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

  1. Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота е и въвеждането на Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи, които заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива.

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи. Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.  Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице. На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.Рискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg