fbpx

Публикации

Капаните в договор за депозит

Депозитът се наложи като трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти през последните няколко години, но хората не виждат капаните в договор за депозит

Много посредници ангажират отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Това представлява скрит капани в договор за депозит.

Какво представлява договора за депозит ?

Самият договор за депозит  не е  Предварителен Договор. Този договор не прехвърля собственост. Капаните в договор за депозит

Множество са капаните в договор за депозит в които попада клиент.

Реално той не може да се възползва от правата си за обявяване на този договор за окончателен

Такъв вариант съществува в чл. 19 ал.3 ЗЗД и именно затова става дума за капани в договор за депозит.

Не са редки и случайте, в който некоректни посредници принуждават клиенти да сключват неизгодни Договор за депозит, с капани и уговорки за сваляне на обявата.

Всъщност редки са случаите, в които това е налице и имотът е свален от предлагане в публичното пространство.

В същото време са налице нелоялни практики, съобразно които при тези агенции обявата се разпространява от други фирми, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен брокерът не е юрист.  На него не може да разчитате, като на Ваш адвокат, да защити интереса Ви.

За да избегнете всички тези капани в договор за депозит е необходимо да намерите адвокат по вещно право.

Налице е крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти.

Голяма част от тях нямат нито подготовка,а  още по-малко някакъв ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти.

Част  от тези „консултанти“  се разделят по район и категории имоти.

Често пъти се стараят да поставят на все по-обедняващият кръг от клиенти различни капани в договорите за депозит.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си.

Непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден.

Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетат и видят капаните в договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът усеща капаните в договор за депозит

Едва тогава купувачите виждат, че тези условия в Договора за депозит са изключително неприемливи, касателно срок или др. условия.

..капаните в договор за депозит…..

Въпросът е чисто психологически, защото при реално изваждане на авансова стойност от 1000 лв. и повече процентът за сключването на Предварителен договор е изключително висок

Предварителният договор включва капаро от 10 % , което е доста по-сериозна сума.

При договора за депозит Агенцията или Продавачът искат суми от 1000 – 2000 лв. или евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.

С подписването на Договор за депозит КУПУВАЧЪТ получава едно мнимо обещание за нещо, което никой не може да му гарантира.  Капаните в договор за депозит

Сериозният проблем при капаните в договор за депозит е липсата на ясни клаузи за връщане на даденият депозит.

Дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи

Условие за това е отказ или неизпълнение на несъществуващо основание по сделката.

Добронамерени клиенти с ужас установяват в последствие, че са сключили Договори за депозит, задължаващ ги да изповядват сделка на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит.

Реално, в случай на отказ от сделката от купвача, Агента отказва да върне сумите по Договора за депозит.

В тази ситуация, КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен, след като е попаднал и осъзнал капаните в договор за депозит.

В повечето случай той губи  платените дребни суми, именно поради липса на правна консултацията със адвокат по имотни дела.

Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди преглед на капаните в договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА.

За ПРОДАВАЧА, този договор няма никаква стойност.

С него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧА.

Това се случва чрез Договор с посредника, далеч надхвърлящ възможностите, които Купувачът има.

Договорът елементарен капан за двоумящ се КУПУВАЧ да купи имот, преди да е решил, но след като го е посетил и се намира под емоция на огледа.

Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие

Брокерите бързат да предложат този похват, веднага след като е приключил огледа и КУПУВАЧЪТ е все още „топъл“.

Съветът е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват.

Тяхната единствена функция е да заменят Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавача.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателен и коректен продавачи не е голяма.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите.

В противен случай може вместо да си купите имот да имате сериозен проблеми или станете жертва на имотна измама.

За да можете да избегнете капаните в договор за депозит, Ви предлагаме допълнителна информация или помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Защо не ми връщат депозита за имот ?

Ако брокерът на продавача договори цената и другите условия по сделката но купувачът се откаже от сделката, агенциите задържат депозита в тяхна полза.

Какво е Договор за депозит ?

Депозитното споразумение между агенцията, представляваща продавача и кандидат-купувач се подписва с цел гарантиране намерението на купувача да купи даден имот при конкретни условия. Често пъти поради участието на посредник, условията се размиват и страда Купувача, оставил депозита.

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите, и комуникацията с кредитни инспектори от банката, купувачите, държат да сключат сделка на всяка цена без да отчитат всички рискове при покупка недвижим имот.

Влизайки в преговори с продавач или негов представител, често пъти те се съгласяват да се обвържат с договор за депозит, по който дължат капаро при условия, каквито единствено продавачът им постави. Рискове при покупка недвижим имот 

Това е изключително рисково защото след подписаният Договор за депозит, който с нищо не защитава интереса на купувача, следва предложение за Предварителен Договор, който е изключително неизгоден за него. В случай, че купувачът се откаже обаче, той автоматично губи правото си да поиска обратно даденият депозит.

Напоследък доби печална известност пратиката да се сключват Депозитни споразумения. На практиката продавачите също искат не по-малко да продадат своя имот, увещавайки потенциалните купувачи, че всичко с имота е наред.

Дали имотът  има ипотека, вписани искови молби или собствеността върху имота или правото на строеж върху земята е „чиста“, следва да се извърши надлежна проверка за липса на съдебни дела, искови молби,  за да се избегнат всички рискове при покупка недвижим имот.

В повечето случай Агенциите за недвижим имоти изпращат част от нужните документи за сделката, заедно с предварително изготвени проекти за предварителен договор и депозитни споразумения.

Разбира се, че ако човек не е наясно с нещата, рискова да пропусне нещо. Ясно Ви е, че и сами можете да извършите всички стъпки до финализиране на сделката.

Това обаче отнема много време и е твъре вероятно да пропуснете нещо в хода на подготовката, затова не се препоръчва. Процесът на закупуване на един недвижим имот е изключително труден, отнемащ много време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите ! За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси.

Не се страхувайте да преговаряте и да искате да се променят определени клаузи от договора или да се включат допълнителни такива.

В крайна сметка договорът е двустранно споразумение, като се предполага, че би следвало да защитава интересите и на двете страни.

Единственият начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на посредническата агенция. Така или иначе агенциите не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор, но когато някой независим извърши проверката, това дава гаранция за сигурността на купувача.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата.

Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотирискове при покупка недвижим имот .

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус, както и за прехвърляне на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето на собствеността пред Нотариус“.

При тези действия те принуждават купувачите да се съгласяват с тези нерегламентирани практики и условия за сделката.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота.

Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. рискове при покупка недвижим имот.

Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от брокера ( Агенцията за недвижими имоти), далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“. – това на практика рядко се случва наистина.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : Обърнете се към адвокат – специалист в имотното право. Оставете адвокатът да свърши всичко и му се доверявайте, ако след справка по имота и неговата собственост той заключи, че е рисково да правите тази инвестиция.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиРискове при покупка недвижим имот, Стоп капаро недвижим имот, Задатък плащане недвижими имоти, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, прехвърляне на недвижими имоти, адвокат имотни дела, връщане на капаро, сделки с недвижими имоти, разваляне предварителен договор, Оспорване клаузи Предварителен договор

Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота.

Към тези действия се прибавя и Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи.

Договорите за депозит често пъти заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива. рискове при покупка недвижим имот

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи.

Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.

Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице.

На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.рискове при покупка недвижим имот .

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент.

„Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.

Съдействието на адвоката при покупката на имота може да се изразява в различни услуги – справка на имота (наличие на проблеми), преговори с продавача, промени в писмените уговорки (клаузите) по договорите, снабдяване с документи и други.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg