Публикации

Придобивна давност между отделните съсобствениците в недвижим имот

Законът за собствеността посочва, че всеки съсобственик може да си служи с общата вещ. Характерно в този случай е,фактът, че законодателят е посочил, че  между съсобственици в един имот давност не тече,освен ако няма доказателства за противопоставено владение, т.е. ползващият съсобственик да е заявил пред другия, че само той е собственик и съответно първият съсобственик да не се е противопоставил в указаният от закона срок по чл. 79 ал.1 ЗС, оставяйки своя съсобственик добросъвестно да владее имота. В конкретният случай основно и важно решение е ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС.

ПРИДОБИВАНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДАВНОСТПравото на собственост

В случай, че е налице противопоставяне на упражняване на правото на владение върху частта, собственост на другия съсобственик ю, законът посочва, че е налице друг срок по чл. 79 ал.1 съгласно който след изтичане на т.нар. 10 (десет) годишната давност, всеки съсобственик би могъл да се позове на своето недобросъвестно владение и стане собственик на имота.

Разбира се в практиката са налице множество примери в които само и единствено едноличното ползване на имота от единият от двамата съсобственици, обаче не е достатъчено като юридически факт да докаже основание за настъпването на т.нар.  придобивна давност.

Всеки съсобственик, който е решил да се позове на придобивна давност е добре да знае, че трябва да докаже не само че е използвал имота (както и, че неговия наследодател е правил това), но че е променил намерението си за владеене, държал е имота и е имал е съзнанието, че имота е само негов, и е демонстрирал и показал явно това свое владенеи пред останалите съсобственици в продължение на сроковете по чл. 79 ЗС.

Намерението да се държи и свои вещта не трябва да прикрито – то трябва да е явно, открито и необезпокоявано, с което да стане ясно, че този съсобственик  упражнява фактическата власт, отрича техните права върху имота и го държи само за себе си.

Правото на собственост не се губи при неупражняване или неизползването на имота, друг е въпросът, че обикновено винаги има случай в който това право е нарушено по един или друг начин. Затова законодателят поставя основното изискване, че намерението да се свои  имота или вещта е нужно да бъде ясно както на нейният собственик, така и на всеки, които претендира за права върху тази вещ. Това най-често се изразява чрез действия, пречещи на другия съсобственик в случай че се появи и изяви претенцията си да упражнява фактическа власт върху общата вещ, съпроводени с изявление в този смисъл – недопускането му вътре в имота.

Правни основания за придобивна давност по чл. 79 ЗС

Същевременно искаме да отбележим, че фактическото плащането на данъци не доказва владение на имота.Много са случайте в който различни лица са убедени, че са станали собственици, само защото разполагат с платежни за данъци върху един имот в продължение на няколко данъчно отчетни периода т.е. години.  Използването и грижите за един имот не са достатъчни да се приеме наличие на намерение за своене и владение върху тази вещ или имот.

Нужно е страната, която свои вещта, декларирайки го открито пред трети лица и собственика, да има намерение, че държи имота превръщайки се от държател във владелец. Плащането на данъци, както декларирането на имота не са действия от този характер. Самите те са изявление на съсобственик пред държавен орган с декларативен характер. Съгласно константната съдебна практика в това число и  ТР от 06.08.2012г. по тълк. дело Nr.1 / 2012 г. ОСГК на ВКС, не се включват в обективните действия на владението и не изразяват промяна в намерението за своене. В този смисъл, те не са годно основание за начало на придобивна давност.адвокат недвижими имоти

При спор за придобиване по давност на съсобствен имот от един от съсобствениците следва да се даде отговор на въпроса дали той владее изключително за себе си целия имот и от кога. По начало упражняването на фактическата власт продължава на основанието, на което е започнало, докато не бъде променено. След като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл.69 ЗС.

Упражняване недобросъвестно владение по чл. 79 ал.2 ЗС

Правна форма за придобиване на собственост след изтичане на срока за придобната давност може да се осъществи чрез т.нар. констативен нотариален акт. За издаване на констативен нотариален акт законът предвижда специални правила и процедури, описани в Гражданския процесуален кодекс.

Съгласно  чл. 587 ГПК, собственикът на имот няма документ за правото на собственост върху имота си,  същият  може да се снабди с документ за собственост, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Разбира се, Нотариусът в района на имота извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност при спазване на процедурата, детайлно описана в чл. 587 ГПК. Взема се под внимание и становище на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот“. Свидетелите се посочват по указание на собственика или лицето, което иска да стане собственик, а по възможност най-често това са собствениците на съседни имоти.

Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.

За да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е т.нар преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец.

Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно.

Във всеки отделен случай всички тези обстоятелства трябва да бъдат доказани.Последващо манифестиране промяна в намерението не е необходимо и когато упражняването на фактическата власт е запопридобивна давностчнало от един от съсобствениците с намерението да държи целия имот като свой и той е станал владелец на идеалните части на останалите.

Презумпцията на чл.69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. В случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите, намерението му за своене се предполага и е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл.79 ЗС. Когато обаче съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите съсобственици и презумпцията се счита за оборена.

Независимо от какъв юридически факт произтича съсобствеността, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.

Адвокат строителни дела

Често пъти наши клиенти ни питат като адвокат строителни дела и обжалване на административни актове на РДНСК, относно условията за издаване на т.нар. „Разрешение за строеж“.

Ние следва да Ви изясним, че в нашата  дългогодишна адвокатска практика, същото разрешението за строеж се издава от Главния архитект на съответната общинска администрация. Въз основа на него започва и строежа на всеки един строителен обект.

Съществен момент, към който бихме искали да Ви обърнем внимание е следното. Ако не спазите самата процедура за издаване на разрешение, същия вече построен обект ще премине към т.нар. незаконни строежи. В последствие ще трябва да го премахнете за Ваша сметка.

Адвокат строителни дела www.lawyer-bulgaria.com

Адвокат строителни дела

За съжаление в такива случаи, не само не се издава разрешение за нов строеж върху имота. Издават се актове и предписания, докато не бъде премахнат предходния обект. В тази ситуация, ние като добри и опитни адвокати Ви  съветваме, че  можете чрез нас да проучите всички възможности  и да се ориентирате в ситуацията.

Ето и още малко детайли……….

Същевременно е нужно да посочим, че за предвидени в закона строителни дейности. Като  напр. за текущ ремонт на сграда или постройка, изграждане на оранжерия до определен размер. Също както и дейности като остъкляване на балкон, монтаж на сградна газова инсталация в жилищна сграда или вилна сграда, поставяне на ограда с до 0,6 м височина на плътната част и др., т. нар. разрешение за строеж  НЕ е необходимо. Освен ако в закон или акт на общинската администрация, не се съдържа изрична разпоредба за това. Ако се доверите на правни услуги на адвокат строителни дела, той знае списъка на всички необходими документи, с които трябва да се снабдя за издаване на разрешение за строеж.

Съветваме Ви като адвокат строителни процедури да се консултирате предварително пред още да е стартирала същинската процедура по издаване на разрешение за строеж. Tова се налага, за да сте подготвени и снабдени с необходимите Ви документи.

Необходими документи за адвокат строителни дела

  • Документ за собственост (напр. нотариален акт), за отстъпено право на строеж от собственика на имота. Документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон;
  • Скица на поземления имот – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
  • Виза за проектиране (справка от  приет и утвърден подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти. Тук са посочени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти. Също и линиите на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива. Допустимите отклонения от правилата и нормативите за застрояване);
  • Писмени становища от Експлотационните дружества – визата за проектиране се съгласува с ВиК и електроразпределителните дружества;
  • Приет и утвърден Инвестиционен проект – съдържа следните части: архитектура, конструкции, електро, ВиК, пожарна безопасност, план за безопасност и здраве (ПБЗ), геодезия и план за управление на строителните отпадъци;
  • Предварителни договори за присъединяване към експлотационните дружества. След като проекта бъде готов се пристъпва към подписване на предварителни договори за присъединяване към мрежата на ВиК и електроразпределителните дружества. Взема становище от Регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ).
  • Оценка за съответствието на проекта 
  • Надзорна фирма или лице, извършващо строителен надзор – консултант, който извършва оценка за съответствие на проекта с основните изисквания към строежите и издава комплексен доклад.

Като адвокат строителни дела, знаем,че одобрение на инвестиционния проект представлява последната стъпка преди процедурата по издаване на разрешение за строеж. За това се изисква одобрение на инвестиционния проект от Общината.

Свържете се с нас

Може би следва да Ви изясним, че ако издаденото Разрешение за строеж не бъде използвано в срок от 3 години и в този период не започне планираното строителство, както и в продължение на 5 години не се завърши грубия строеж на сградата, издаденото Разрешение за строеж ще изтече. Ще има нужда от неговото последващо презаверяване.

Ако имате въпроси, моля обърнете се към нас за справка и доп. информация на тел. +359 2 858 10 25 или на мейл  info@lawyer-bulgaria.bg