Договор за управление на общите части

Напоследък зачестиха случаите на продажба на нискобюджетни имоти с условие за сключване Договор за управление на общите части.

Договор за управление на общи части в комплекси от затворен тип, се сключва между инвеститор и съсобствениците на апартаменти.

Инвеститорът е правният субект, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собственост в общите части – басейни, игрища, земя и др.

Страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс.

Това може да бъде физическо или юридическо лице.

Договорът за управление на етажната собственост е с продължително изпълнение.

 Той се сключва за неопределен срок, заедно със сключването на договора за покупка на апартамента в затворения комплекс.

Същност на Договора за управление

Договорът е търговска сделка, свързана с управление на общите части – чл. 1, т. 13 и 14 ТЗ.

Когато обаче собственикът е физическо лице, той ще има качеството на потребител и тогава ще се прилагат защитните норми на Закона за защита на потребителя.

Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите.

Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица.

Различия на Договор за затворен комплекс

Договорът има само облигационно, но не и вещно-правно действие.

Той поражда права и задължения само между страните, които са го сключили, но от него не възниква, нито се променя или прекратява вещно право.
Договорът принадлежи към типа на договорите за услуги.

Инвеститорът поддържа общите части, ремонтира ги, отстранява повредите, възстановява ги, и разходите се заплащат от собствениците и обитателите на комплекса.

договорът ограничава в известна степен правата на собственика или обитателя.

Управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. Няма общо събрание, не действа принципът на демократичното управление.

В тези комплекси са луксозни и не само обектите в тях, но и поддръжката, охраната и прочее изискват много средства, което обуславя високата им цена.

Такива обекти се купуват и от чужди граждани, които не могат да участват в общите събрания, тъй като поначало отсъстват от страната.

Затова по-удачната форма за управлението на тези комплекси е управлението да се предостави на инвеститора.

Вписване на Договор за затворен комплекс

Договорът е формален. Законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект.

Целта е договорът да се впише в имотния регистър по партидата на самостоятелния имот. По този начин договорът ще бъде оповестен.

Всеки, който възнамерява да придобият определен имот, ще узнае за сключения Договор за управление.

Това е важно тъй като договорът има сила за страните като правоприемници на правото на собственост на имота.

Законът предвижда вписването като противопоставимостта на договора за управление на общите части по отношение на приобретател на имота.

За допълнителна информация, моля свържете се с адвокат на тел. 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg