fbpx

Публикации

Покупка на имот на зелено

В разгара на активното строителство много актуално бе покупка на имот на зелено.

Такива сделки при покупка на недвижим имот на зелено са доста популярни, но и високо рискови.

Този вид покупка на недвижим имот не е препоръчителен за купувач без опит и правен съветник. В значителна част от случаите покупка на зелено крие сериозни рискове за купувача.

Дори да имате информация за минали завършени проекти на въпросния строител, няма как да се знае със сигурност, дали строителят ще завърши обекта. покупка на имот на зелено

В голяма част от случаите, доверявайки се на брокера, купувачът не проверява следните елементи

А/ изпълнение на строителството,

Б/ въвеждане на обектите в експлоатация,

В/ Спазване на срокове за завършване на обекта и др.

Това крие значителни рискове и реално купувачите дори не си дават сметка за липсата на гаранция за инвестираните средства.

Какви рискове крие покупка на зелено ?

Най-рисковият етап за теб като купувач е началния период на строителство, преди получаване на т.нар. Удостоверение за степен на завършеност „груб строеж“ по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, което се издава от общинската администрация след получаване на т.нар. Акт 14.

Тъй като при покупка на зелено в момента на подписване на договора имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект.

Случва се инвеститори и строители да предлагат имоти от сграда, която още няма разрешение за строеж.

Понякога липсата му може да се дължи на проблеми с градоустройството например, но не винаги е сигнал за притеснение.

Много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид и срок.

В случай, че парцелът не е собственост на инвеститора, то той трябва да има учредено в своя полза право на строеж (суперфиция) върху имота.

За тази цел купувачът е необходимо предварително да проучи и анализира цялата имота, парцела върху който се планира да бъде изграден обекта.

Предварителният договор не прехвърля право на собственост

Предварителният договор не прехвърля право на собственост. Дори и когато е с нотариална заверка на подписи и съдържание.

Предварителният договор има организационен характер – той подготвя сключването на окончателната сделка – извършване на уговорената продажба на недвижим имот.

Крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието.

Това му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено.

Задължителна проверка от адвокат 

Съществуват множество административни процедури, които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството. 
покупка на имот на зелено

Най-често това са липса или неточност в подробния устройствен план,  липса на документи за предназначение на земята,  липса на разрешение за строителство и др.

Ако върху имота има вписана ипотека, много вероятно е тя да е в полза на банката, която финансира строителството.

Обикновено в справката се посочва към коя банка е учредена ипотеката. Ако името на банката липсва, трябва да се вземе ипотечен акт от Агенция по вписванията.

ВАЖНО: Нито един апартамент на зелено няма статут на самостоятелен обект преди този етап и съответно не може да бъде обект на вещни права.

Важно условие преди сключване на сделка е купувачът да провери дружеството, което продава имота.

Какво представлява договорът със строителя? 

Договорът със строителя в практиката се нарича договор за строителство, монтаж и ремонт /СМР/ и може да изглежда по различни начини, но основните договорености в него трябва да са три.

Първият реквизит, който трябва да бъде инкорпориран в договора за СМР трябва да бъде уговорката за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имот по чл.19 ЗЗД.

Договорът за СМР да бъде сключен в писмена форма

За сигурност на купувача и по-висока сигурност какво точно се купува, преди сключване на договора за СМР трябва да има одобрен инвестиционен проект

В тази част на договора, страните трябва да постигнат съгласие относно съществените реквизити на окончателния договор, като е препоръчително за купувача да бъдат посочени:

  • индивидуализиране на прехвърляния имот;
  • цена, начин на плащане и банкова сметка на строителя;
  • дата и час на изповядване на сделката и при кой нотариус;
  • задължениe за строителя да снабди купувача с документи;
  • разноските по продажбата;

Втория основен реквизит, който договорът трябва да съдържа е уговорката за договор за изработка по чл. 258 ЗЗД.

Тази част на договора е практически най-значима, тъй като в нея трябва да се посочи степента на завършеност, в която имотът трябва да бъде предаден.

От изключително значение е да се посочи кога имотът трябва да бъде предаден в съответната степен на завършеност на купувача и кога ще бъде предадено владението. 

При покупко-продажба на жилище, договорът за СМР трябва да има и трети реквизит – договор за поръчка, по отношение на извършване на необходимите правни действия за въвеждане на сградата в експлоатация.

В тази връзка, за строителя задължително трябва да има задължение да въведе сградата в експлоатация до определен момент.

Това е дейност, която принципно изисква значителен обем от технически знания, които обикновения купувач не притежава и същият едва ли ще може да се справи.

Ако такава уговорка липсва, въвеждането на сградата в експлоатация е задължение на възложителя – чл. 177 ЗУТ.

Пълна проверка би могла да бъде извършена от адвокат по имотни дела.

При този вид сделки банките не отпускат кредит срещу ипотека за съответния имот, тъй като в момента на сключване, имотът не съществува като такъв. Покупка на имот на зелено

Заплащането за сделка става чрез самофинансиране, а ипотечен кредит за съответния имот може да се отпусне едва след като бъде обособен като такъв (груб строеж).

Защо си струва да купите имот на зелено?

Закупуването на имот „на зелено“ предполага инвестирането в имот, което към момента на покупката е все още нереализирано. Идеята за сдобиване с апартамент преди неговото построяване дава възможност за получаване на собствено жилище. Основните причини са по-достъпните цени, предимство за избор на имот, разположение, обзавеждане и др.

Един от основните рискове при покупката на имот на зелено е възникването на проблем с финансирането, който да възпрепятства завършването на строежа. Обикновено инвеститорите, ползващи се с уважение в средите, не разчитат единствено на предварителната продажба на апартаменти, за да бъде финализиран строежът. Въпреки това, реално съществува практика приходите от продажбата „на зелено“ да бъдат влагани като основно финансиране за завършването на строителния проект. Това поставя в риск успешното приключване на дейността по изграждането, тъй като инвеститорът не е материално обезпечен. Възможно е той да изпадне в несъстоятелност, в случай че предвидените за предварително договаряне жилища не бъдат продадени своевременно. Такива събития биха имали най-леки, макар и негативни последствия за купувача, ако срокът бъде неспазен, а настаняването в новия дом се отложи временно.

Предварителният договор при покупка на имот на зелено представлява договор за намерение на страните да сключат окончателен договор в бъдеще. Важно е да знаете, че той не се вписва в Агенцията по вписванията, а за да гарантирате сигурността на сделката е добре договорът да бъде нотариално заверен. Той следва да бъде сключен в обикновена писмена форма. Необходимо е в него да се съдържа информация за всички съществени условия на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при изповядване ѝ. Това са данни относно индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, неговата цена, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и т.н.