Публикации

Договорът за наем

Характерна особеност на договорът за наем е правната възможност едно лице да обитава или получи вещ, без да заплаща за това нейната пазарна цена или да покрие цялата стойност. Вместо това страните и търговските партньори сключват Договор за наем на тази вещ, по силата на който -едната страна като наемодател се задължава да предостави на другата страна наемател,  за временно възмездно използване своя собствен или зает недвижим имот или движима вещ – кола или др. вещ имот, а основното задължение на наемателя е да спазва условията на договора за наем като изплаща в срок, уговорената пазарна цена в договора, наем и раходите, свързани с ползването на вещта.

Правни особености и сключванеДоговор за наем

Той е двустранен и възмезден. Предмет на договора може да бъде, както недвижим имот, така и движима вещ. Могат да се наемат помещения за живеене, за стопанска и административна дейност, земи (в регулация и извън регулация) и др. Страни могат да бъдат, както физически, така и юридически лица. За двете страни възникват едновременно права и задължения.

Основните елементи 

Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) с договора за наем един наемодател се  задължава да предостави на наемателя една вещ, обикновено имот, за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. Този договор е възмезден и двустранен.

Той се  смята сключен от момента на постигане на съгласие между страните за цената и периода, през който ще се ползва вещта. За валидност на наемния договор не е необходимо да бъде спазена някаква форма, например писмена, но все пак тя е за предпочитане и за двете страни.

При това е добре подписите да са заверени нотариално и дори документът да бъде вписан в службата по вписвания. Така при нужда ще е най-лесно да се докаже неговото съществуване, както и какво точно е уговорено. Специално договорите за наем на недвижими имоти трябва да се регистрират, впишат и отчетат като взет доход и пред НАП.

При договора за наем на имот има права и задължения и за двете страни, които се вписват задължително. Например, че наемодателят е длъжен да предаде вещта (апартамента, гаража, къщата) в добро състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, и да я поддържа в състоянието, което отговаря на предназначението.

При имотите това означава, че наемодателите трябва да извършват всички необходими поправки, с изключение на дребните. Сред последните са например поправка на брава или пък смяна на гръмнал бушон, протекъл кран и т.н. В договора трябва да бъде вписано и  че наемодателят осигурява спокойното ползване на вещта от наемателя, както и че има правото да получава наема в размер и срок, определен в договора, и да си върне имота след прекратяване на договора.

Наемателят също има общи права и задължения. Сред тях са да плаща наемната цена и да върне имота след прекратяването на договора така, както го е получил. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те са по причина, за която той не отговаря.Договорът за наем

Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху имота. Наемателят, ако ползва помещение в етажна собственост, е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. Обичайно наемателят заплаща консумативните разходи, свързани с ползването на имота – ток, вода, телефон, парно, за почистване.

Според закона за местните данъци и такси с данък върху недвижимите имоти „се облагат разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания“.- т.нар. данък сграда.

Правилата за плащане и на такса за битови отпадъци, известна като „данък смет“  са същите.

Задължените лица за тяхното плащане са собствениците на облагаемите имоти. В случай, че има учредено вещно право на ползване, данъчно задължен е ползвателят.

Всеки от съсобствениците на имота, съответно от съпритежателите на ограниченото вещно право, може да плати данъка за целия имот за сметка на останалите….на договора за наем са определянето на предмета на договора и възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота. Без изброените елементи се счита, че не е налице валидно сключен договор за наем. В конкретни случай част от този договор е и т.нар. опис на имуществото.

Протокол за опис на недвижимото имущество

При влизането ви във владение в имота всеки добросъвестен наемател е добре да се създаде протокол, описващ състоянието, в което приемате имота – вещите в него, всичко ли е изправно и т.н.

При напускане този опис се използва, за да се докаже дали всичко е в началното състояние. На база на описа двете страни могат да предявят претенции. Нашият опит показва, че вече има клиенти, които прибягват и до снимане на първоначалното състояние.

Прекратяване на договора за наем

При прекратяване на договорните отношения наемателят трябва да предаде имота на собственика, вместо просто да го изостави, защото във втория случай поема риска за настъпване на повреди вследсвие от възможен безстопанствен период.

Срокът на договора  за наем се уговаря свободно между страните.  Така например, ако  договорът за наем  е сключен за неопределен срок, следва извода, че всяка от страните би могла да го прекрати като изпълни договорните си задължения с предизвестие. Така тези наемни отношения се прекратяват с предизвестие от един месец. Договорът за наем може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване клаузите му от другата страна. Договорът за наем е неформален договор.

Той може да се сключи и в устна форма, но за по-голяма сигурност на страните писмената форма е препоръчителна, защото тя има доказателствена сила. Той не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговка сделка. Ако след изтичане на наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Вписване на договора за наем на вещ – недвижим имот или вещ

В случай, че Договорът за наем е вписан, това би спестило значителни разходи и време на едната от страните, да потърси в последствие своите права по съдебен ред. В този случай Наемодателят ще може да се снабди с изпълнителен лист, без предварително наемателят да е уведомен, че наемодателят е започнал съдебна процедура.Договорът за наем

По искане на наемодателят, въз основа на представения нотариално заверен договор за наем, съдът може да издаде на наемодателят по реда на чл.417 ГПК заповед за незабавно изпълнение изпълнение и изпълнителен лист, по силата на който наемателят е осъден да плати дължимата цена и да напусне имота.

С издаването на изпълнителен лист и заповедта за незабавно изпълнение в полза на едната от страните – най-често това е наемодателят , той разполага с правната възможност да се обърне директно към частен съдебен изпълнител, за да се пристъпи към принудително събиране на дълга и отстраняване на наемателя от имота.

За повече информация, моля да се свържете с нас на посочените телефон + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg.

  Всяко ваше запитване ще бъде обработено и отговорено в рамките на съответният срок за правната сложност на казуса.