fbpx

Публикации

Какво представлява стоп-капарото ?

В последните няколко години, много активно се заговори и използва т.нар. стоп-капаро при сделките с недвижими имоти.

За съжаление, този инструмент се използва най-вече срещу купувача, за да „ангажира“ отговорността му“ срещу дребна сума.

В този вид сделка, погрешно на всякаква логика се заплаща дребна сума, дори не на продавач, а на брокер, който реално не е собственик на желания имот.

В правната теория, почти липсва теория за правната същност на разглежданото понятие. В конкретния случай се касае за явление, което е породено от нуждите на търговията с недвижими имоти, без никаква уредба в законодателството.

Както е известно, това не е единственият случай у нас, практиката да се справя с проблема, когато липсва законодателна уредба.

Пример за това е Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане.Какво представлява стоп-капарото ?

Определение за Договор „Стоп-капаро“

Стоп капарото е самостоятелен договор със свое собствено съдържание и правна характеристика.

Той не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор за продажба на имота, нито е зависим от него.

Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.

Този договор се сключва между кандидат – продавача и кандидат – купувач за конкретно определен недвижим имот.

Самият договор за стоп капаро може да бъде нищожен или унищожаем по чл. 26-33 ЗЗД.

Той подлежи и на разваляне при наличие на предпоставките по чл. 87 и сл. ЗЗД. Възможен е отказ от договора.

Но съществуването и действителността му не зависят от сключването или действителността на предварителния или окончателния договор.

За съжаление, уговорката в клаузите по този договор води до изписване на условия в полза на продавача. Целта на договора е да гарантира на купувача, че имотът няма да се предлага повече на трети лица.

Тази гаранция обаче е валидна само и единствено от страна на продавач или брокерска агенция. В повечето случай, хората дори не се замислят, ако имотът се предлага от няколко агенции.

В случай, че на Купувач се предложи Договор за стоп капаро от една от тях, как това обвързва продавача, отдал имота на няколко агенции. Този договор не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор.

Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.

Страни по Договора за стоп капаро 

Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувач и продавач.

Най-често се предлага Договор между купувач и агенция за недвижими имоти, посредник при сключване на договор за продажба.

Договорът се среща под формата на „Разписка” за платена сума“

Често в практиката срещаме и Договори с участието на купувача и агенцията за недвижими имоти, което необяснимо сочи рисковете за купувача, сключил договор с лице, което не е собственик на имота.

Съдържанието на договора Какво представлява стоп-капарото ?

За съжаление в повечето случай съдържанието се определя свободно от агенцията или продавача.

Трудно бихме могли да кажем, че съдържанието се определя от страните.

Най-често съдържанието зависи от желанието за покупка на купувача.

На купувача се предоставя текста и ако желае срещу дребна сума, може да се сключи

С какво този Договор замества предварителния Договор ?

Илюзия е твърдението, че Договорът за стоп капаро се сключва да се преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица

Най-често страна по договора  е агенция за недвижими имоти.

Затова трудно може да се гарантира на купувач, че няма да бъде сключен междувременно Предварителен договор за продажба с друг купувач.

В случай на нужда от подаване на молба за тълкуване, моля обърнете се към нас на 0897 90 43 91 или на mail: office@lawyer-bulgaria.bg

При стоп капарото продавачът на имота поема задължението пред кандидата за купувач да не го предлага на трети лица през определен договорен период от време срещу заплащането от страна на кандидата за купувач на парична сума.

Кой са страни по Договора за стоп-капаро ?

Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувачът и кандидат – продавачът. Практикува се обаче и договор между кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти, която посредничи при сключване на договор за продажба на имота. Срещат се и договори под формата на „разписка” за платена сума или договори с участието на три страни – кандидат – продавача, кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти.

Съдържанието на договора се определя свободно от страните и зависи от това, между кои страни се сключва. Ако е между продавач и купувач той може да се дефинира като договор, по силата на който продавачът се задължава да преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица и сключването на договор за продажба с друг купувач, а купувачът се задължава да плати дребна сума.

Поема ли агенцията задължение имотът да се спре от продажба ?

Интересното при този вид договор е, че агенцията не поема задължение за стопиране предлагането на имота. Нейното задължение има чисто посреднически характер – да убеди двете страни по бъдещия предварителен договор.

Какъв е Договорът за стоп-капаро

договорът за гаранция с купувач има за цел да обвърже само едната страна за сключване на следващия договор, който ще я задължи да сключи окончателния договор за покупко-продажба на имота. Практиката на търговския посредник – агенцията за недвижими имоти, създава договор, в който лицето, което не е посредникът, се задължава да сключи договор с трето лице

Има ли гаранция Купувача по Договор за стоп-капаро ?

Отрицателните черти на разглеждания договор в посочената конфигурация са, че купувачът няма гаранция, че, давайки парите, той ще купи този имот, защото страна по него не е продавачът, а последният свободно и несанкционирано може да продаде имота на когото си иска през времето, през което агенцията договаря условията на предварителния договор или обсъжда с продавача предложенията на купувача.

ако агенцията изпълни своите задължения, но поради вина на продавача или поради наличието на трета причина купувачът не сключи предварителния договор, той губи своята гаранция. Тя остава у посредника. Следва да се има предвид, че купувачът обикновено не знае, какви са взаимоотношенията между агенцията и продавача

Рискове при покупка недвижим имот

Често пъти покрай търсене на имот, огледите купувачите, държат да сключат сделка на всяка цена без да отчитат всички рискове при покупка недвижим имот.

Порочните практики при покупка на недвижимо имущество стават все по-сериозни и често срещани.

Участие в сделки за придобиване на собственост е рисковано без адвокат, защото рискувате да Ви лишат от собственост.

Напоследък доби печална известност практика да се сключват договор за депозит (капаро). Договорът за депозит е само кукичка за КУПУВАЧА.

В случай, че купувачът се откаже или не спази срока за предварителен договор,  той губи правото си да поиска връщане на платения депозит.

Това е изключително рисково защото подписаният Договор за депозит с нищо не защитава интереса на купувача.

В повечето случаи след Договор за депозит се изпраща неизгодно написан Предварителен договор,  който трудно може  да се измени, след дадено капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост (нотариален акт, съдебно решение, договор и др.), с който да докаже право на собственост.

Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса не влиза правенето на проучване на имота и изследването на собствеността назад във времето.

НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява коя сделка е изгодна и не следва да разяснява рисковете, сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Покупка на недвижим имот – рискове

Процедурата отнема време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Условия за сключване на Предварителен договор – Не давайте „стоп капаро“ – това е капан за купувачите !

За тази цел има други инструменти – Предварителни договори

Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси.

Сигурен начин да НЕ ви подведат, е да имате избран от вас адвокат.

Посредниците не обичат когато адвокат трябва да извърши проверка, но това дава гаранция за сигурност на купувача.

 ГРЕШКА ПРИ СДЕЛКИТЕ : сключване договор за депозит рискове при покупка недвижим имот .

В последните няколко години масово се разпространиха редица некоректни практики за покупка на имоти.

Целта е  увличане на клиенти за покупка.

Тази тенденция упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти

За съжаление практиката е довела и до появата на стари играчи, целящи реализиране на закъснели проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в закона е липсата на регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на страните.

Често пъти продавачи и посредници по сделката настояват абсолютно необяснимо за изповядване при „техен“ нотариус

Срещат се и предложения за продажба на имота по „данъчна оценка“ , за да „се спестят разходи за прехвърлянето.

При тези действия те принуждават купувача да приеме нерегламентирани практики и условия за сделката.

Съществен проблем е порочната практика при Договора за депозит е обещание, че. „… ще свалят обявата за имота“ от предлагане.

Това разбира се е само формално обстоятелство, а броят на лицата предлагащи същия имот е значителен. Този елементарен трик, цели само и единствено „да закачи“ купувача

По-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капаро.Рискове при покупка недвижим имот

Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА.

Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани

Те рискуват да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно и неформално се обещава, че тези пари в последствие се връщат

Текстът на договора е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията

Това се случва дори далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума,  купувачът сключва неизгоден Предварителен договор.

Смисълът на Договора за депозит е да накара купувач срещу дребна сума да закупи нежелан или скъп имот, без да може да си позволи.

Идеята е да го закачат за сделка с имот за няколко стотин хиляди евро, преди той да е обмислил покупката или харесал окончателно имота.

Само тогава срещу дребна сума на Агенцията „ще свали обявата на имота“.

  Истината е, че това на практика никога не случва наистина.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти.

Куриозни ситуации доказват изобретателност на посредниците да доведат повече купувачи на имоти

Стига се дори до абсурдни ситуации за продажба на имоти не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на протокол за оглед на имота.

ВАЖНО : В задължение на нотариуса не влиза проверка и проучване на имота и изследването на собствеността.

При покупка и изследване рискове при покупка недвижим имот Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна за вас

Нотариусът НЕ е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

За допълнителна информация или съдействие се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg

Какво представляват рисковете при покупка на недвижими имот ?

Покупката на недвижим имот се отличава не само по усложнена процедура по прехвъляне на собственост, но и по рискове за купувача от различен характер, които могат да доведат до сериозни последици за него в последствие. Не става дума за откровени и умишлени измами, които представляват престъпления по смисъла на Наказателния кодекс, а за особености на сделките съпътстващи напълно редовни документи, водещи до проблеми в последствие.

Как да се предпазим от рискове при сделките

Основният страх пред купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Голяма част от хората започват да си задават въпроси, едва след като всичко приключи без да са се доверили на специалист, който да провери собствеността.

Дали продавачът e реалният собственик на имота?

При сделка с недвижим имот е необходимо да се доверите на специалист, който да провери документите Продавачът трябва да Ви предостави документ за собственост. Трябва да сте наясно, че в задълженията на нотариуса НЕ влиза проверка и проучване на имота и собствеността.

Има ли вероятност да станете жертва на измама?

Основните въпроси, които трябва да бъдат проверени са свързани най-често със собствеността и по-конкретно историята на имота. Отново подчертаваме, че в задължение на нотариуса НЕ влиза проучване и проверка собствеността на на имота. Нотариусът не е задължен да Ви разяснява коя сделка е най-изгодна – продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане. Също така НОТАРИУСЪТ не е задължен да Ви разяснява дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред и да бъде унищожена.

Коректно замерен, заснет и нанесен ли е имота на кадастралните карти и вписан ли е в кадастралните регистри?

Един от най-трудните въпроси при проверката касае заснемането на собствеността. Проверката изисква задълбочен анализ относно кадастралното заснемане и отразяване в схемата на Агенцията по Кадастър на самият имот. В случай, че има разминаване е нужно това да бъде отстранено, в противен случай, в последствие имотът трудно ще може да бъде препродаден или ипотекиран.

Деклариран ли е имота, за да може да се извади Удостоверение за данъчна оценка?

Заверка на предварителния договор

В последните няколко години се установиха различни практики при заверка на предварителния договор.

Масово разпространена е практиката при подписване на предварителен договорда не се прави нотариална заверка.

Заверка не се изисква и според Закона за задълженията и договорите.

В последните няколко години клиентите масово подхождат лековато и неразумно при подписването на предварителен договор

В повечето случаи не търсят правна консултация от адвокат по недвижими имоти.

Осланят се на обещание на брокеа, че ще правят проверка на документи без елементарна съпоставка на данни от отделни документи по сделката.

Предварителните договори се подписват набързо, без да се четат, разчитайки на уверенията на брокери, познати, роднини и съседи

Най нелогичното обяснение е, че това се прави за да се „свали” имота от продажба и да се даде някакво капаро на продавача, а пък после нотариуса ще оправи всичко

Законът по начало не изисква такава нотариална заверка, но възможността на практика да бъде заверен един предварителен договор съществува.

Предпоставки за заверка на Предварителния договорЗаверка на предварителния договор

Голяма част от купувачите на недвижими имоти не си дават сметка, че заверката на добре погтовени написан Предварителен договор.

Тази заверка на предварителния договор ще им даде значителни предимства при евентуални въпроси или неразбирателство между страните, отколкото да водят съдебен процес по смисъла на чл. 362-чл.364 ГПК.

В случай на обявяване на Предварителен договор за окончателен или съдебно производство по разваляне пред съд е необходимо да доказват валидно сключен Предваритен договор.

Кантората работи активно с множество нотариуси в страната.

Препоръчваме заверка на предварителния договор, независимо, разходите, с оглед гаранция на влозенте средстваза придобиване на имот.

Като адвокат по имотни дела ще обърнем внимание, че Нотариусът няма задължение да провери текста на Предварителния договор

Текста на договора не подлежи на заверка, тъй като това е договор между две лица, с права и задължения за двете страни.

Единствено и само проверката и предварителното изготвяне на такъв договор от адвокат би дало гаранция

Заверката пред Нотариус удостоверява само и единствено дата и подпис на страните;

Заверката на предварителния договор пред Нотариус автоматично прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора, както и позоваването на текстове от този Предварителен договор, несъгласувани писмено с двете страни по него.

Неудобството в този случай, при заверка на такъв договор е цената за неговата заверка, която варира в различен диапазон, тъй като се определя от стойността на материалният интерес на Предварителният договор.

Този размер при заверка е  изчислен по Тарифа на Нотариусите, към Закона за Нотариусите и Нотариалната дейност, която се определя като процент от посоченият в този Предварителен договор материален интерес за прехвърляне на собствеността върху имотите, или учредяване на съответните вещни права.

Нотариална заверка на предварителния договорзаверка на предварителния договор

Aргумент за нотариална заверка на Предварителен договор пред Нотариус е възможност за издаване на Изпълнителен лист.

При оспорване на права и съдебно дело срещу неизправна страна, може да извадите изпълнителен лист по  ГПК.

В този случай нотариалната заверката  ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изпълнителен лист.

При покупко-продажбата на недвижими имоти, по законово изискване окончателния договор е в нотариална форма.

От това следва, че предварителния договор при този род сделки, задължително трябва да бъде в писмена форма.

Правната норма не изисква нотариална заверка на предварителния договор, но в действителност страните по сделката почти винаги прибягват до такава.

Това е добра практика, даваща надеждна гаранция за датата на предварителния договор и подписите на страните.

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД

Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

За допълнителна информация се обърнете към нас за съдействие на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

Защо е необходима заверка на Предварителен договор ?

Важен разпространената практика е при подписване на предварителни договори да не се прави нотариална заверка. Такава не се изисква и според ЗЗД /Закона за задълженията и договорите, в който е уредена част от материята при сделките с имоти, вкл. и за предварителните договори

Какво в предварителния договор се заверява пред Нотариус ?

Това, което нотариусът гарантира е достоверна датата на подписване на договора, както и удостоверяване самоличността на лицата подписващи се под договора, че са дееспособни и имат представителна власт; прави невъзможни евентуалните недобросъвестни бъдещи поравки в текстовете от договора;

Какво не проверява Нотариус при заверка на Предварителен Договор ?

Нотариусът няма задължението да проверява текста на договора, дали в него са еднакво балансирани правата и задълженията на двете страни, дали ги предпазва от рискове, дали в договора има недействителни клаузи.

Колко струва заверката на Предварителен Договор ?

Заверката на Предварителен договор не е скъпа услуга, в сравние с таксите по Нотариален акт за прехвърляне на собствеността. Обикновено цената за заверка е в размер на под процент от стойността на самия договор.

Нужно ли е съгласието на двете страни за заверка на Предварителен договор ?

Да, изискването е доброволно съгласие за заверка на подписити и съдържанието на Предварителен Договор при заверка пред Нотариус.