Какво представлява стоп-капарото ?
В последните няколко години, много активно се заговори и използва т.нар. стоп-капаро при сделките с недвижими имоти.
За съжаление, този инструмент се използва най-вече срещу купувача, за да „ангажира“ отговорността му“ срещу дребна сума.
В този вид сделка, погрешно на всякаква логика се заплаща дребна сума, дори не на продавач, а на брокер, който реално не е собственик на желания имот.
В правната теория, почти липсва теория за правната същност на разглежданото понятие. В конкретния случай се касае за явление, което е породено от нуждите на търговията с недвижими имоти, без никаква уредба в законодателството.
Както е известно, това не е единственият случай у нас, практиката да се справя с проблема, когато липсва законодателна уредба.
Пример за това е Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане.
Определение за Договор „Стоп-капаро“
Стоп капарото е самостоятелен договор със свое собствено съдържание и правна характеристика.
Той не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор за продажба на имота, нито е зависим от него.
Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.
Този договор се сключва между кандидат – продавача и кандидат – купувач за конкретно определен недвижим имот.
Самият договор за стоп капаро може да бъде нищожен или унищожаем по чл. 26-33 ЗЗД.
Той подлежи и на разваляне при наличие на предпоставките по чл. 87 и сл. ЗЗД. Възможен е отказ от договора.
Но съществуването и действителността му не зависят от сключването или действителността на предварителния или окончателния договор.
За съжаление, уговорката в клаузите по този договор води до изписване на условия в полза на продавача. Целта на договора е да гарантира на купувача, че имотът няма да се предлага повече на трети лица.
Тази гаранция обаче е валидна само и единствено от страна на продавач или брокерска агенция. В повечето случай, хората дори не се замислят, ако имотът се предлага от няколко агенции.
В случай, че на Купувач се предложи Договор за стоп капаро от една от тях, как това обвързва продавача, отдал имота на няколко агенции. Този договор не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор.
Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.
Страни по Договора за стоп капаро
Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувач и продавач.
Най-често се предлага Договор между купувач и агенция за недвижими имоти, посредник при сключване на договор за продажба.
Договорът се среща под формата на „Разписка” за платена сума“
Често в практиката срещаме и Договори с участието на купувача и агенцията за недвижими имоти, което необяснимо сочи рисковете за купувача, сключил договор с лице, което не е собственик на имота.
Съдържанието на договора 
За съжаление в повечето случай съдържанието се определя свободно от агенцията или продавача.
Трудно бихме могли да кажем, че съдържанието се определя от страните.
Най-често съдържанието зависи от желанието за покупка на купувача.
На купувача се предоставя текста и ако желае срещу дребна сума, може да се сключи
С какво този Договор замества предварителния Договор ?
Илюзия е твърдението, че Договорът за стоп капаро се сключва да се преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица
Най-често страна по договора е агенция за недвижими имоти.
Затова трудно може да се гарантира на купувач, че няма да бъде сключен междувременно Предварителен договор за продажба с друг купувач.
В случай на нужда от подаване на молба за тълкуване, моля обърнете се към нас на 0897 90 43 91 или на mail: office@lawyer-bulgaria.bg
При стоп капарото продавачът на имота поема задължението пред кандидата за купувач да не го предлага на трети лица през определен договорен период от време срещу заплащането от страна на кандидата за купувач на парична сума.
Кой са страни по Договора за стоп-капаро ?
Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувачът и кандидат – продавачът. Практикува се обаче и договор между кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти, която посредничи при сключване на договор за продажба на имота. Срещат се и договори под формата на „разписка” за платена сума или договори с участието на три страни – кандидат – продавача, кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти.
Съдържанието на договора се определя свободно от страните и зависи от това, между кои страни се сключва. Ако е между продавач и купувач той може да се дефинира като договор, по силата на който продавачът се задължава да преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица и сключването на договор за продажба с друг купувач, а купувачът се задължава да плати дребна сума.
Поема ли агенцията задължение имотът да се спре от продажба ?
Интересното при този вид договор е, че агенцията не поема задължение за стопиране предлагането на имота. Нейното задължение има чисто посреднически характер – да убеди двете страни по бъдещия предварителен договор.
Какъв е Договорът за стоп-капаро
договорът за гаранция с купувач има за цел да обвърже само едната страна за сключване на следващия договор, който ще я задължи да сключи окончателния договор за покупко-продажба на имота. Практиката на търговския посредник – агенцията за недвижими имоти, създава договор, в който лицето, което не е посредникът, се задължава да сключи договор с трето лице
Има ли гаранция Купувача по Договор за стоп-капаро ?
Отрицателните черти на разглеждания договор в посочената конфигурация са, че купувачът няма гаранция, че, давайки парите, той ще купи този имот, защото страна по него не е продавачът, а последният свободно и несанкционирано може да продаде имота на когото си иска през времето, през което агенцията договаря условията на предварителния договор или обсъжда с продавача предложенията на купувача.
ако агенцията изпълни своите задължения, но поради вина на продавача или поради наличието на трета причина купувачът не сключи предварителния договор, той губи своята гаранция. Тя остава у посредника. Следва да се има предвид, че купувачът обикновено не знае, какви са взаимоотношенията между агенцията и продавача
