fbpx

Публикации

Договор за покупка и строителство

Често пъти се случва, при сделки с недвижими имоти да се стигне до закупуването на имот чрез Договор за покупка и строителство

Съдилищата, и особено ВКС, вече имат утвърдена, константна практика по този тип договори.

При договорите за строителство на бъдещ имот се стига до съчетание между два договора.

Договорът за строителство на бъдещ имот намира приложение, при т.нар. практика да се „продават“ обособени обекти – апартаменти във все още непостроена или строяща се сграда.

Докато при изработката изпълнителят на свой риск изработва нещо срещу възнаграждение, то при покупко-продажбата продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху една вещ. Ако вещта е индивидуално определена, поръчващият може да иска не само изработването й, но и прехвърляне на собствеността.

В тази връзка при договорът за покупка на имот на „зелено“, след като сградата бъде завършена е налице “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба“, съгласно и преобладаващата съдебна практика /Съдебно решение № 169 от 22.04.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 2520/2002 г. V г.о.; решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 1808/2002 г. V г.о, решение № 277 от 02.03.2000 г. по гражд. д. № 1350/1999 г. и решение № 929 от 13.12.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 287/99 г. II г.о./

Какво представлява Договорът за покупка и строителство ?Договор за покупка и строителство

В случая става дума за Договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба. Налице е “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба

Продавачът винаги разпоага със „образец“ на договор за продажба, който той е нарекъл “ Предварителен Договор“

Целта е да обвърже купувача по тази сделка не само с покупката, но и да възложи на строителя да изгради обекта до крайния момент на получаване на удостоверението за експлоатация.

Този договор, наречен „Предварителен договор“, или „Договор за продажба на имот и строителство, носи всъщност всички белези да прехвърли собствеността, но същевременно и договор за изработка.

Името на договора няма съществено значение. Важното е какво е описано вътре.

В практиката се срещат Договори обичайно се съчетават два отделни за българското право договори:

– предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот;

– договорът за строителство /“договор за изработка“, „договор за СМР“/.

Особености на Договора за покупка и строителство

По отношение на строителството договорът съвсем не е предварителен – той е договор между възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.

Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат няколко съществени особености.

В това число са гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.

По отношение на правото на собственост върху закупувания имот договорът е предварителен

Продавачът – инвеститор поема задължение да прехвърли в собственост на купувача избрания обект, след като същият бъде построен.Договор за покупка и строителство

Срок на Договора за покупка и строителство

Най-важното в Договора за покупко и строителство на недвижим имот, са сроковете.

Затова е нужно да се отдели специално внимание по клаузите за

А/ предаване на владение,

Б/ построяване на обекта в срока по Договора

В/ завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Съществен е и срокът за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт

Този срок е свързан най-вече с прехвърляне на собствеността и плащане на цялата продажна цена на имота

Държим да отбележим, че доста сделки са пропаднали и доста купувачи са изгубили своите вложения в имот на зелено, след като да подценили риска при сроковете за построяване и прехвърляне на имота.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас за допълнителна информация на телефон 0897 90 43 91 e-mail  office@lawyer-bulgaria.bg 

Разлика между поръчка и изработка ?

Между двата договора съществуват много прилики, но и съществени разлики. Възниква въпроса за тази разлика между поръчка и изработка ? 
Рискът в една поръчка е за доверителя. Довереникът действа за сметка на доверителя. Тук рискът за изпълнение на поръчката е изцяло за доверителя, докато при договорите за изработката ситуацията е обратна.
Правната уредба на Договора за поръчка е в чл. 280 и сл. ЗЗД.  С договора за поръчка довереникът се задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му правни действия. Тези действия могат да бъдат както сключване на различни сделки, така и плащания и други.
Предвид това, доверителят трябва да уведоми довереника за изпълнението и да се отчете пред него, да предаде всичко, което е получил в изпълнение на поръчката.
Докато за изпълнителят по Договор за изработка стой целият риск от изпълнението на договора.  Съществуват множество разлики в отделните елементи на тези два договора.  Основно разликите касаят както техният предмет, така и риска при извършването на самата поръчка или изработка.

Основни различия в договора за изработка и поръчка Разликата между поръчка и изработка ?

При изработката не е от съществено значение кой точно е изпълнителят докато договорът за поръчка се сключва изключително с оглед личността на довереника.
Това подсказват имената на страните. Законодателят е дал на страните по този договор  „доверител“ и „довереник“.
При сключването на Договор  за поръчка от съществено значение е доверието между страните.
Изработката се подчинява на други правила – там е важен крайният резултат.
Поради това със смъртта на довереника договорът се прекратява. Този договор  за поръчка се сключва с оглед личността на довереника.
В разпоредбите на чл. 258 – 269 ЗЗД са уредени правилата относно договора за изработка, който е консенсуален, двустранен, възмезден и неформален договор.
Този договор се счита сключен с постигането на съгласие между страните по него и създава задължения и за двете страни: за изпълнителя – да изработи нещо на свой риск съобразно поръчката, а за възложителя – да приеме изработеното и да го заплати.
Приемането на извършена работа обхваща
А/ фактическо действие – разместване на фактическата власт върху изработеното, чрез реалното му получаване от възложителя, така и
Б/ правно действие – признание, че то съответства на възложеното с договора, което е израз на одобряването му.
По време на действието му пък довереникът може да възлага действия на трети лица, само със съгласието на доверителя или ако се налага с оглед запазване на интересите му. Разлика между поръчка и изработка ?

Предмета на договора за поръчка и договора за изработка

Предметът на договора за изработка се  характеризира с материални действия. Това е резултатът от изготвянето на конкретен проект, услуга или вещ.
За разлика при Договора за поръчката, където се възлага извършване на определени правни действия.Разликата между поръчка и изработка ?
Друга съществена особеност между двата договора е в риска от изпълнението на поръчката, респ. изработката.
В единият случай, рискът при Договора за поръчка е за поръчващият. От него зависи дали е бил преценен правилно начинът и средствата за извършването на поръчката.
При договорът за изработка, възложителят е ангажиран само и единствено с плащането на определената между страните цена.
Задачата на изпълнителят на изработката е да постигне целеният и платеният от Възложителят резултат.
Затова в договорът за изработка, основният риск за изпъление на възложеното е на изпълнителя, за разлика от Договора за поръчка.
Тук изпълнителят носи основният риск за извършване на възложеното по начина и обема до постигането на крайният резултат.

За информация обърнете на телефон + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg.  

Всеки конкретен случай, ще бъде разгледан с оглед неговата специфика.