Договор за покупка и строителство

Често пъти се случва, при сделки с недвижими имоти да се стигне до закупуването на имот чрез Договор за покупка и строителство

Съдилищата, и особено ВКС, вече имат утвърдена, константна практика по този тип договори.

При договорите за строителство на бъдещ имот се стига до съчетание между два договора.

Договорът за строителство на бъдещ имот намира приложение, при т.нар. практика да се „продават“ обособени обекти – апартаменти във все още непостроена или строяща се сграда.

Докато при изработката изпълнителят на свой риск изработва нещо срещу възнаграждение, то при покупко-продажбата продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху една вещ. Ако вещта е индивидуално определена, поръчващият може да иска не само изработването й, но и прехвърляне на собствеността.

В тази връзка при договорът за покупка на имот на „зелено“, след като сградата бъде завършена е налице “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба“, съгласно и преобладаващата съдебна практика /Съдебно решение № 169 от 22.04.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 2520/2002 г. V г.о.; решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 1808/2002 г. V г.о, решение № 277 от 02.03.2000 г. по гражд. д. № 1350/1999 г. и решение № 929 от 13.12.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 287/99 г. II г.о./

Какво представлява Договорът за покупка и строителство ?

В случая става дума за Договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба. Налице е “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба

Продавачът винаги разпоага със „образец“ на договор за продажба, който той е нарекъл “ Предварителен Договор“

Целта е да обвърже купувача по тази сделка не само с покупката, но и да възложи на строителя да изгради обекта до крайния момент на получаване на удостоверението за експлоатация.

Този договор, наречен „Предварителен договор“, или „Договор за продажба на имот и строителство, носи всъщност всички белези да прехвърли собствеността, но същевременно и договор за изработка.

Името на договора няма съществено значение. Важното е какво е описано вътре.

В практиката се срещат Договори обичайно се съчетават два отделни за българското право договори:

– предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот;

– договорът за строителство /“договор за изработка“, „договор за СМР“/.

Особености на Договора за покупка и строителство

По отношение на строителството договорът съвсем не е предварителен – той е договор между възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.

Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат няколко съществени особености.

В това число са гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.

По отношение на правото на собственост върху закупувания имот договорът е предварителен

Продавачът – инвеститор поема задължение да прехвърли в собственост на купувача избрания обект, след като същият бъде построен.

Срок на Договора за покупка и строителство

Най-важното в Договора за покупко и строителство на недвижим имот, са сроковете.

Затова е нужно да се отдели специално внимание по клаузите за

А/ предаване на владение,

Б/ построяване на обекта в срока по Договора

В/ завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Съществен е и срокът за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт

Този срок е свързан най-вече с прехвърляне на собствеността и плащане на цялата продажна цена на имота

Държим да отбележим, че доста сделки са пропаднали и доста купувачи са изгубили своите вложения в имот на зелено, след като да подценили риска при сроковете за построяване и прехвърляне на имота.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас за допълнителна информация на телефон 0897 90 43 91 e-mail  office@lawyer-bulgaria.bg