Правни рискове при покупка на ипотекиран имот

Често пъти клиенти се подлъгват по изкушаващи предложения за придобиване на недвижими имоти без да отчитат факта, че същите са с ипотека. За съжаление след бумът в строителството 2006-2010г. на пазара все повече се продават жилища, чиито собственици имат проблеми с банките и не могат да обслужват  кредитите, с който са ги закупили.

Разбира се има и доста „пресметливи“ купувачи, които са взели имот с инвестиционна цел, но поради насищането на пазара със свободни наемни площи не успяват да реализират желания ефект и съответни очаквания доход и банката започва да ги притиска.

Нашият съвет като адвокат по имуществени дела и сделки с недвижими имоти винаги е бил да потърсят навреме професионален правен съвет, преди да е станало прекалено късно, за да могат да се справят сами.

Срещана тенденция е дори строители да желаят да се освободят  такива имоти, след като не могат да обслужват ипотечните си кредити.

Повечето инвеститори смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и всеки купувач лесно може да се сдобие с имот на добра цена но също така много от тях се притесняват да влязат в сделка, тъй като понякога има рискове, който те не отчитат.

Много са случаите на продажба на такъв имот,  но следва да обърнем внимание , че процедурата е твърде сложна и съществува риск, купувачите да бъдат излъгани, а след покупката чуждата ипотека да остане като тежест върху придобития от тях имот. Затова съветваме всички клиенти, работейки в областта на сделки с недвижими имоти, да се обърнат към специалист – адвокат по недвижими имоти и сделки и с имущества, за да се разгледа и прецени внимателно риска по подобна покупка.

Най-важният въпрос е какво да направите, за да се предпазите от проблеми ?

Нужно е разбира се да направим и уточнение, говорим за покупката на имот в ситуация, в която собственикът отдавна е спрял да обслужва кредита, а банката разбира се от своя страна е пуснала имота на публична продан и търси купувач да реализира продажбата в кратки срокове.

В конкретният случай, нашият съвет за КУПУВАЧА е да преразгледа внимателно всички варианти за сделката, а именно :

1. Той може да закупи имота със собствени средства , като по този начин, ще бъде погасен кредита, а учредената в полза на банката ипотека свалена. Имотът в този случай, се придобива чист от всякакви вещни тежести.
2. От този класически вариант, има разбира се и изключения, тъй като не всички купувачи на пазара разполагат с финансови средства по сметка, достатъчно за да могат да закупят веднага имота, затова нашето предложение е потенциалният купувач да встъпи в съществуващия договор за кредит –чрез т. нар. цесия;(встъпване в дълг) уредено в чл. 99 ЗЗД.
3. Третият най-масов вариант е да се финансира сделката с нов ипотечен кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде уведомена за характера на сделката. При това встъпване купувачът и неговата банка заличават първата по ред ипотека на продавача, а на нейно място се вписва следващата  ипотека, учредена в полза на банката на купувача, след  което той встъпва в правата на продавача.

Като адвокати по сделки с недвижими имоти, отчитаме, че съществен момент в тези описани варианти, разбира се е рискът, който страните носят при неспазването на определени правила за придобиване на имоти и изпускане на съществени  условия при тези сделки, а именно :

1. Съветваме Ви да насочите Вашето внимание към цената на имота, както и на стойността на учредената ипотека, за да не се окаже, че задължението по ипотеката към банката за имота е чувствително по-голямо от цената, на която предстои да купите същият този имот. Понякога се случва кредитът на продавача  да е в сериозно просрочие, при което са начислени сериозни наказателни лихви. Всичко това чувствително увеличава задълженията по процесния имот към Банката -кредитор.
2. Съветът ни е да уверите предварително за истинската, реална стойност на цялото задължението към банката кредитор. Тук вариантите за решение на  проблема са много, но за нас като адвокат по сделки с недвижими имоти, най-сигурният вариант е да обсъдите и изясните всичко това директно с банката-кредитор, за да няма съмнение,  че имота не е вече прехвърлен или обявен на публична продан пред частен съдебен изпълнител.

3.Друго което следва да имате предвид в този случай е, че съществува  известен риск, ако изплащате сумите на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си .

Нашият съвет е, дори ако решите да  дадете капаро, да се подсигурите с адвокат по недвижими имоти, тъй като съществува опасност да не успеете да върнете даденото капаро от задлъжнелият продавач и това да осуети сделката пред Нотариус.

Винаги проверяваме  всички суми до размера на реалното задължение, който следва  да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката – с цел погасяване на задължението, тъй като няма как да вменим на трето лице – задлъжнелият продавач да погасява задължението по ипотеката към банката-кредитор.

Всичко, което е нужно да се направи, консултирайки се с адвокат по недвижими имоти и адвокат по имотни дела е да се провери размера на задълженията на продавача, които вероятно обхващат :

• -остатъчната главница по кредита;
• -договорни или наказателни лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен;
• начислена от банката такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката – в зависимост от това кога е изтеглен кредита и в зависимост от начина на погасяване

Ако се окаже, че крайната стойност на посочените задължения е по-голям размер от остатъка на кредита, то следва да се уточни това в евентуален договор между страните, с което ще ограничите отговорността си и платите само и единствено цената на имота, но не и остатъчните задължения.

3. Водейки преговори с различни банки и финансови институции, често пъти успяваме да склоним банката кредитор да поеме ангажимент да свали ипотеката при определени условия. Всичко, което сме договорили разбира се е „облечено“ в писмена форма, за да имаме ясен ангажимент  при последващи действия за закупуването на имота, че  от него ще бъде свалена учредената в полза на банката кредитор ипотека.
4. Съветваме Ви при изготвянето на отделните условия по бъдещият Предварителен договор за покупко-продажбата на имота да бъде описана изчерпателно и подробно всички отделни моменти в схемата за изплащане на конкретните суми, които следва да бъдат пренасочени само и единствено за погасяване на кредита  Натрупаният опит като адвокати по сделки с недвижими имоти и казуси от нашата практика показват, че когато този ангажимент не е договорен предварително, новият собственик на имота за своя сметка поема разходите и което му коства доста време, пари и нерви.

Всяка една имотна сделка има своя конкретна специфика и пропускането на един единствен елемент от нея, би доведе до сериозен риск за всеки купувач, но  важното е това да бъде предотвратено навреме, за да не  възникнат проблеми от друго естество.

Консултирайки се с опитен и добър адвокат по сделки  с недвижими имоти и имотни дела, може да защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката. Помощта оказана навреме от компетентен специалист, ще Ви гарантира спокойствие и възможност да избегнете грешки и рискове пи покупка или продажба на недвижим имот.