Сключване предварителен договор

В теорията този договор очертава рамката и определя съдържанието на акта за прехвърляне на собствеността на имота при конкретни параметри на сключване на предварителен договор.

Сключването на предварителен договор представлява подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка.

Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение.

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие.

При сключване предварителен договор е налице т.нар. „обещание за продажба“

Особености при сключване

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният договор.

За да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, при сключване предварителен договор продавачът „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който е възможно и да не съществува.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето

Клаузите в предварителния договор, запазват правната си сила и остава действие между страните.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти

При недовършено строителството, продажби са възможни едва след издаването на документ за завършено приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.

След нотариалната сделка строителят е длъжен по Предварителен договор да довърши всички СМР дейности до снабдяване с разрешение за ползване за сградата.(акт Обр.16).

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни.

Оттук следва, че за валидността на сключване предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

Важна особеност по чл. 37 ЗЗД при сключване предварителен договор и упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно пред Нотариус.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор

Това са клаузи, относно предмет, цена и срок за прехвърляне с нотариален акт и плащане на цената.

Липсата на един или повече от тези елемент води до нищожност на предварителния договор.

Характер на предварителният договор

Сключване предварителен договор представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка.

При сключване предварителен договор ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по предхвърлянето на имота, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитети и възможности за прехвърляне.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни

Продавачът е длъжен да подготви писмени документи за сделката

Купувачът трябва да осигури нужните средства и разноски за прехвърляне пред Нотарус.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

Предварителният договор е споразумение между две страни, което може да бъде изменено по взаимно съгласие.

Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила.

От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дории след сключване на Нотариалнят акт за прехвъялене собствеността върху имота.

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Към Вашето запитване ще бъде подходено внимателно за всеки отделен случай.