Сключване предварителен договор

В теорията Предварителният договор очертата „рамката“ и определя съдържанието на Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на имота.  Самото сключване на предварителен договор не прехвърля право на собственост към купувача, но му дава известни права.

Сключването на предварителен договор представлява подготовката за бъдещата планираната нотариална сделка. Връзката между тях, двата договора имат относително самостоятелно съществуване. Самостоятелно следва да се преценяват също основанията за недействителност и за разваляне поради неизпълнение на предварителния договор и на нотариалния акт, които няма да бъдат разгледани в детайли.

Съществената разлика между предварителния договор и нотариалната сделка за покупко-продажба е в тяхното действие.

При сключване предварителен договор е налице т.нар. „обещание за продажба“, произтичат редица различия от самата продажба, с която се прехвърля вещното право на собственост.

Особености при сключване предварителен договор….

Интересното, което е нужно да се отбележи, че в Закона няма изрично изискване продавачът да е собственик на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор.

Тази липса на изрична формулировка, значително разширява приложното поле на Предварителният догоовор, в случаите когато в бъдеще обектът ще бъде придобит.

За да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността, при сключване предварителен договор продавачът „обещава“ продажбата на бъдещ имот, т.е. на обект, който е възможно и да не съществува.

Сключването на предварителен договор не е задължителен етап на договарянето, но е съществен при правилното и сигурното придобиване на недвижим имот  с уговорка за отделните условия в него.

Отделните клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им облигационно действие между страните. Това е особено актуално при продажбата на обекти в т.н. „ново строителство“.

След учредяването вещното право на строеж се преобразува в право на собственост по силата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ.  Съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията и строителят/инвеститорът може да продава собствеността върху самостоятелно обособени жилищни и др. обекти, въпреки че не е довършено строителството, едва след издаването на документ за завършена първа фаза на строителството – след приемането на обекта чрез Удостоверение за груб строеж.

След нотариалната сделка за покупко-продажба продавачът – строител остава задължен съгласно предварителния договор да извърши всички необходими СМР и снабдяване с разрешение за ползване за сградата.

На следващо място е налице съществени различия на формата за действителност на двата вида договори.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите разпоредителни сделки с вещни права трябва да се извършват във формата на нотариален акт, за да са действителни.

Оттук следва, че за валидността на сключване предварителен договор е необходимо да бъде спазена писмената форма.

Важна особеност по чл. 37 ЗЗД при сключване предварителен договор и упълномощаването за извършване на нотариални сделки следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно пред Нотариус.

Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсата на един или повече от тези елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния договор.

Характер на предварителният договор

Сключване предварителен договор представлява т.нар. писмено „обещание за продажба“, но за разлика от същинската продажба не се прехвърля вещното право на собственост.

За да се стигне до прехвърляне на правото на собственост и владението на имота е нужно да се сключи и окончателната нотариална сделка.

При сключване предварителен договор ПРОДАВАЧЪТ следва да докаже притежанието на правото на собственост;  а купувачът, че е готов да плати цялата продажна цена на имота.

Законът не поставя изрично изискване имотът предмет на Предварителният договор да съществува. Това е ситуацията в много Предварителни договори за „покупката на апартамент на зелено“ или предстоящото им изграждане и строителство.

Може би тук е мястото да споделим, че сключването на Предварителен договор не е задължителен етап на договарянето.Но този Предварителен договор задава крайната рамка на бъдещият Нотариален акт.

Предварителният договор очертава основни параметри по предхвърлянето на имота, очертавайки условията по договора като – срок, цена, модалитети и възможности за прехвърлянето, заедно с всички неустойки и санкции при неизпълнение. В него се очертават основните елементи на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне собствеността.

При сключването на Предварителният договор се ангажира отговорността за бъдещата сделка и на двете страни – както на Продавача да започне издаването на съответните писмени документи на сделката, съответно, ако желае да си събере вещите в този свои имот, който желае да вземе, така и на Купувача да осигури нужните средства и предвиди предстоящите разноски за прехвърляне на собствеността пред Нотарус. Законът позволява да съществуват известни разлики в отделни клаузи на договорите.

ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР 

По своята правна същност Предварителният договор е споразумение между две страни, което би могло да бъде изменено всеки момент по тяхно взаимно съгласие. Всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт, запазват правната си сила. От момента на сключването на Предварителният договор, спрямо страните остава обвързващото им облигационно действие между тях.

Въпросът е изключително интересен и актуален при сделки  с недвижими имоти и продажба на жилищни обекти в т.н. „ново строителство“.

Най-ранният етап на който може да бъде извършено това прехвърляне на отделни, обособени обекти е веднага след издаването на т.нар. Удостоверение за завършен груб строеж или (Акт образец 14). 

Задълженията на продавача – строител или собственик, след строителя остават като такива дории след сключване на Нотариалнят акт за прехвъялене собствеността върху имота.

За повече и допълнителна информация, можете да се свържете с нас на посочените в сайта телефони или на + 359 897 90 43 91 или чрез писмено запитване на следният мейл  office@lawyer-bulgaria.bg 

Към Вашето запитване ще бъде подходено изключително внимателно, тъй като всички Предварителни договор и писмени договор за учредяване и прехвърляне на вещни права са на висока стойност и това касае нужното внимание за всеки отделен случай.