Публикации

Връчване на съдебни книжа в чужбина

Настоящият Кодекс на международното частно право (КМЧП)м заедно с приетият 2008г. нов ГПК  детайлно е описват цялата съдебна процедура по връчване на съдебни книжа на ответник в чужбина.

Кодексът указва, че призоваването и връчването на съдебни книжа и съобщения по заведени искови и заповедни производства в чужбина, се извършва чрез компетентните чуждестранни органи.

Кодекса на международното частно право посочва, че ако страната е с известен адрес в чужбина, тя се призовава на този адрес, като в призовката се указва, че тя трябва да посочи съдебен адрес в България.Застрахователно обезщетение

При неизпълнение на това задължение – да посочи съдебен адрес и в България, то следващите призовки и други книжа, предназначени за страната, се прилагат към делото и се смятат за връчени. Основно задължение на всяка страна, учавстваща в съдебен исков процес е да уведомява за тези последици при промяна на свои адрес още при първото призоваване.

Известно е, че призоваването в чужбина е много несигурно и коства много нерви и средства. Съдебната практика прилага няколко подхода, един от които е призоваването чрез българския „Държавен вестник“. Разбира се, това рядко стига до адресатите, поради което съдебните дела в голям брой от случаите се гледат в тяхно отсъствие.

Според действащия в момента Граждански процесуален кодекс, всяка страна по дело, която живее или замине за повече от един месец в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват съобщенията – съдебен адресат. Целта на този текст е да помогне, ако тази страна няма пълномощник по делото в България.  Разбира се, ако не бъде посочен съдебен адресат на ответник или ишец, законът посочва, че всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени. Това в случая, в който е заведено дело, едната страна отиде за по дълъг срок в чужбина и не посочи съдебен адрес.

В случай, че ще завежда дело, а бъдещият ответник не е в страната, респ. неговият постоянен адрес му в чужбина е неизвестен се прилагат правилата за връчване на книжа и призовки чрез публично обявление.по смисъла на чл.47 ГПК.

При тази процедура, ако при завеждането на делото ответникът няма регистриран постоянен или настоящ адрес, по искане на ищеца връчването се извършва чрез публикация в неофициалния раздел на „Държавен вестник“, направена най-малко един месец преди заседанието.правни услуги, правни услуги софия

Съдът разрешава връчването да стане по този ред, след като ищецът удостовери чрез справка, че ответникът няма адресна регистрация и ищецът потвърди с декларация, че не му е известен адресът на ответника в чужбина.

Ако въпреки публикацията и призоваването чрез „Държавен вестник,  ответникът не се яви в съда при разглеждане на делото, съдът му назначава особен представител на разноски на ищеца. Законът (*КМЧП) разрешава призоваването чрез „Държавен вестник“, дори и когато страната има известен адрес в чужбина и е извършен неуспешен опит да бъде призована.

Ако имате въпроси, моля обърнете се към нас за справка и допълнителна правна информация на тел. +359 2 858 10 25 или на Email : info@lawyer-bulgaria.bg

 

Пълномощно разпореждане с имущество

Ако действително се налага прехвърляне на недвижим имот и упълномощаване, то е най-добре това да се направи чрез близък роднина или чрез познат или пробван адвокат, т.е. хора, на които имате наистина доверие.

Винаги следете къде оставяте свои лични данни като ЕГН, адрес, както и следи от вашия подпис. Важно е и до нотариалния ви акт да имат достъп изключително ограничен кръг от сигурни хора. Ограничете и тези, на които разказвате, че сте подписали предварителен договор или че се готвите да купувате и най-вече да продавате недвижим имот.

След влизане в сила на промените в някой закони, много клиенти поставят въпроса, какво следва да е необходимото за изготвянето на пълномощно за разпореждане с имущество.

Целта е да се даде ясен и точен отговор на този въпрос, касаещ изготвянето на писмено пълномощно, което би могло да се използва пред държавен орган или Нотариус за разпореждане с лично имущество на упълномощителя. В подкрепа на тази статия е и излязлото наскоро Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС.

Законът, в чл.36.2 ЗЗД посочва, че за валидно разпореждане с имущесадвокати по данъчни делатво на упълномощителя е необходимо и достатъчно да бъде съставено писмено пълномощно с нотариална заверка, в което да е изразена недвусмислено истинската воля на упълномощителя.

Тази воля трябва да е конкретна за овластяване на лице ( наречено – пълномощник, който да извършва действия и сделки на разпореждане с лично имущество от негово име пред трети лица.

За целта не е необходимо в пълномощното да са посочени детайлно всички по вид действия на разпореждане, но е добре да се посочат по-конкретни правни  сделки или дейности на разпореждане,които ще извърши пълномощника.

Изготвяне на пълномощно пред Нотариус за разпореждане с недвижимо имущество на упълномощителя 

Законът в чл. 36 ЗЗД не поставя изрично изискване да се посочат техни елементи, нито да се посочи и стойност на  определеното имущество по цена (стойност) и пр.,но поставя изискване да бъде ясно и точно формулирано действията на разпореждане на пълномощника пред трети лица.

За тази цел е нужно да бъде посочен ясно и конкретно обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в изготвеното писмено пълномощно.

Статията има за цел да даве отговори и на други два въпроса, свързани с упълномощаването:

Какъв е видът недействителност на договор, сключен от пълномощник без представителна власт, при липса на потвърждаване от лицето, от името на което е сключен договорът, кактои какъв е видът недействителност на договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от Закона за задълженията и договорите

Съществен момент в този случай е фактът, че писмен договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици.

Същите правни последици от такъв договор, сключен без представителна власт настъпват ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 от  Закона за задълженията и договорите. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници.

Пълномощно разпореждане с имущество

Пълномощно разпореждане с имущество

ВКС приема, че договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от Закона за задълженията и договорите, не поражда целените с него правни последици и е недействителен.

На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници.

Защо да се обърнете към професионалист за изготвяне на пълномощно?

За да сте сигурни, че документът ще бъде изготвен в съответствие със законовите изисквания. Това Ви гарантира две неща:

  • Пълномощникът ще може да действа спокойно от Ваше име и действията му ще са валидни;
  • Ще сте защитени от неправомерни действия от страна на лицето, което упълномощавате.

NB! Практиката ни показва, че е много важно да подберете внимателно лицето, на което издавате пълномощно. Спрете се на проверен човек, на когото имате доверие и не му давайте повече права, отколкото са му необходими.

Ако искате да сте сигурни, че Вашето пълномощно ще бъде съобразено с всички изисквания, свържете се с нас на: + 359 897 90 43 91 или на mail info@lawyer-bulgaria.bg

ИЗБОР ОСОБЕН ПРЕДСТАВИТЕЛ ( служебен защитник)

За да отговорим на редица запитвания от наши клиенти и с оглед изповядвания от нас принцип за правна защита, основана на върховенството на закона, Ви предлагаме нашия прочит на чл. 47, ал. 6 от Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК).

Посочената правна разпоредба гласи: “Когато установи редовността на връчването, съдът разпорежда съобщението да се приложи към делото и назначава особен представител на разноски на ищеца“.

Анализът на чл. 47, ал. 6 ГПК показва, че е налице императивна процесуална норма, насочена към гарантиране правото на защита на ответника, поради което е недопустимо нейното игнориране от Съда.Особен представител

Систематичното място на разпоредбата, показва, че сме изправени пред специална хипотеза на задължение за назначаване от Съда на особен представител, която е различна от предвидените хипотези по чл. 29 от ГПК. В същото време, нормата е общо правило когато се използва процедура за връчване чрез залепване.

За да бъде приложен чл. 47, ал. 6 ГПК, абсолютно задължително е да са извършени процедурите по връчване на съобщението по предходните алинеи на същия член, като призовкарят, респективно Съдът, следва да е установил и зачел наличието на следните факти и предпоставки, а именно:

  1. че на посочения от ищеца (заявителя) адрес (чл. 38 ГПК) не е намерен адресатът;
  2. че на посочения от ищеца (заявителя) адрес не е намерено надлежно лице, което е съгласно да приеме съобщението, със задължение да го предаде;
  3. да удостовери залепване на уведомлението, съобразно изискванията на закона, на посочения от ищеца (заявителя) адрес;
  4. ако след изтичане на 14-дневен срок от залепването, Съдът установи, че не се е явило надлежно лице да получи книжата, следва да укаже на ищеца да се представи справка за адресната регистрация на ответника (длъжника) или по молба на ищеца (с оглед принципа на диспозитивното начало), да извърши справка за негова сметка, в регистър база данни “Население” (това не се прави в случаите когато става въпрос за последващо връчване на съобщения по чл. 40, ал. 2 ГПК и чл. 41, ал. 1 ГПК, когато съобщението веднага се прилага по делото и се счита за редовно връчено);
  5. че на установения настоящ/постоянен адрес не е намерен адресатът;
  6. че на установения от справката настоящ/постоянен адрес не е намерено надлежно лице, което да е съгласно да приеме съобщението със задължение да го предаде на адресата;
  7. да удостовери залепване на уведомлението, съобразно изискванията на закона, на установения настоящ/постоянен адрес на адресата;
  8. да бъде изискана справка от ищеца, по реда на чл. 47, ал. 4 ГПК, независимо от залепването на уведомлението по предходната точка;

Когато са изпълнени посочените по-горе предпоставки, Съдът разпорежда съобщението да бъде приложено по делото с изтичане на последния срок за получаването му (чл. 47, ал. 5 ГПК), с което приключва процедурата по съобщаване.

Самата процедура по връчване завършва преди назначаването на особения представител, поради което чл. 47, ал. 6 от ГПК не е част от процедурата за връчване на съобщения, а е отделно правило за поведение извън нея, като процедурата по връчване е само условие за нейното приложение.

Действия и актове на съда при назначаване особен представител

Следващият акт на Съда е констатацията, че съобщението е редовно връчено по реда на чл. 47, ал. 1 до ал. 5 ГПК. В този случай, Съдът задължително назначава особен представител по чл. 47, ал. 6 от ГПК, с оглед зачитане правото на защита на ответника.

Следва да отбележим, на първо място, че е изцяло погрешна практиката на Съда, да назначава особен представител едва след като изтече срокът за изпълнение на процесуалното право или задължение, съдържащо се в съобщението.

Много често тези права и задължения по съобщението са свързани с процесуални преклузии, поради което ако съдът забави назначаването на особен представител по чл. 47, ал. 6 ГПК, то ще ограничи правото на защита на ответника.

Нашето становище е, че Съдът следва незабавно да предприеме действия по назначаване на особен представител на ответника, след като констатира редовност на връчването. Анализът на нормата показва, че единственото въведено от законодателя условие за назначаване на особен представител е именно констатацията, че връчването е редовно, а не констатацията, че срокът по съобщението е изтекъл.

Особеният представител по чл. 47, ал. 6 ГПК следва да получи назначението си незабавно след прилагане на съобщението по делото и в срока за неговото изпълнение, а не след него.

Тъй като законодателят не предвижда изрично, че срокът за изпълнение на съобщението спира да тече докато трае процедурата по назначаване на особен представител, то пред особеният представител стоят възможностите за продължаване на срока или за неговото възстановяване (ако е изтекъл междувременно), а пред съда – възможността за определяне на по-дълъг срок за изпълнение на съобщението, който да се съобрази с встъпването на особения представител. “De lege ferenda”, с оглед зачитане равенството в процеса и правото на защита, законодателят следва изрично да предвиди, че до встъпване в длъжност на особеният представител, срок по съобщението не тече.

На следващо място, не можем да се съгласим с практиката на съдилищата по чл.47,ал. 6 ГПК не се прилага за търговци и юридическите лица, поради наличието на чл. 50 ГПК. Видно е от разпоредбата на чл. 50, ал. 4 ГПК, че законодателят е предвидил само еднократно залепване на уведомление по чл. 47, ал. 1 ГПК (т.е. съкратил е процедурата по връчване). Това обаче, съвсем не изключва приложението на чл. 47, ал. 6 ГПК, тъй като процедурата по връчване е единствено по-кратка от общата, но не следва да води до неравно третиране на правните субекти в производството, което би нарушило изискването на чл. 9 ГПК.

Както споменахме по-горе, чл. 47, ал. 6 ГПК не е част от процедурата по връчване, а е последица от редовно връчване чрез залепване и е обща разпоредба, целяща да обезпечи правото на защита на ответника.

Ето защо, считаме, че след като констатира редовност на връчването по чл. 50 ГПК, съдът следва да назначи особен представител на търговеца или юридическото лице, по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК.

От гледна точка на ищеца: ако плати възнаграждението за особен представител на своя ответник, ищецът ще гарантира, че впоследствие ответникът няма да може да иска отмяна на вече влязлото в сила решение на основание на това, че е бил лишен от възможност да участва в делото или не е бил надлежно представляван. Особеният представител е бил назначен и явил се по делото,като го е защитавал.

Не можем да се съгласим и с практиката на Съда, да не назначава особен представител по чл. 47, ал. 6 ГПК, при констатирано редовно връчване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК или чл. 417 ГПК.

Вярно е, че 47, ал. 7 ГПК препраща за връчване на заповедта за изпълнение към ал. 1 до ал. 5 от същия член, но поради процесуалния характер на ал. 7, тази норма не следва да се тълкува разширително и чрез нейното приложение да се игнорира общото правило за назначаване на особен представител по чл. 47, ал. 6 ГПК.

Както споменахме по-горе, задължението за назначаване на особен представител стои извън процедурата по връчване (ал. 7 също използва термина “връчването”) и цели гарантиране на правото на защита на ответника (длъжника), когато има редовно връчване по чл. 47, ал. 1 до ал. 5 ГПК, респективно – при редовно връчване по чл. 47, ал. 7 ГПК.

Съдът е задължен да назначава особен представител по чл. 47, ал. 6 ГПК и в рамките на заповедното производство по реда на чл. 410 ГПК, когато връчването се извършва от Съда.

По същата логика и когато се връчва заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК, съдебният изпълнител следва да осигури правото на защита на длъжника, като даде указания на взискателя за искане от Съда да бъде назначен особен представител, по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК, след констатацията за редовно връчване по предходните алинеи.

С оглед невъзможността за продължаване срока за възражения срещу заповедта за изпълнение, по аргумент от противното на чл. 414, ал. 2 от ГПК, изтеклият срок може да бъде възстановен от особеният представител, като докаже особени непредвидени и непреодолими обстоятелства, включително, че неговото назначаване е било забавено от Съда.

Институтът на особеното представителство по чл. 47, ал. 6 ГПК е общ за всички производства, които се ползват от връчването чрез залепване по чл. 47 ГПК, като цели да гарантира правото на защита на ответника (длъжника).

С неговото приложение биха се избегнали фиктивните производства и би се постигнато гарантиране установяването на обективната истина и законността. Според нас би се постигнало и правна сигурност, тъй като процесуалните пропуски и процедурите по отстраняване на нередовности (например нередовно връчване на заповедта за изпълнение и възможността за възражение по чл. 423 ГПК) ще се извършват своевременно от особения представител.

Във всяко положение на делото, когато се установи, че ответникът е намерен, Съдът го призовава и прекратява особеното представителство. Също така, ответникът във всяко положение на делото може да се появи и да предприеме действия по своята защита, което също води до прекратяване на особеното представителство.

Ответникът няма право на възражение за лошо водена защита от особения представител, тъй като назначаването му е правомерно (чл. 47, ал. 6 ГПК), като не се ограничава правото на защита на ответника. Обратното – ако съдът не назначи особен представител, ще е налице съществено нарушение на правото на защита на ответника, което е основание за обжалване или отмяна на крайния съдебен акт.

Процедура по изключване на съдружник в ООД. Правни действия по процедура

Често пъти се стига между отделните съдружници в едно ООД се стига до нарушение на подписаният между тях дружествен договор, което съгласно разпоредбата на чл. 126 от ТЗ предоставя възможност на общото събрание при установени непрекъснати груби нарушения на дружественият договор на дружеството всеки един съдружник да може да бъде изключен от ООД , след изпращане на съответните писмени покани и писмени предупреждения за това изключване.(Нужно е да е доказано, връчването им).адвокат Европейски регламенти и имотни дела

Разпоредбата на Търговския закон поставя няколко въпроса относно цялата процедура по изключване на съдружник. Основното, което следва да изясним е дали е необходимо да се вземе решение на Общото събрание на дружеството за връчване на писмено уведомление за изключване до съдружника.

Решението на Общото събрание на дружеството за изключване е дотолкова необходимо, че то следва да реши,че изключва съдружника, а връчването на уведомлението в този конкретен случай влиза в правомощията и задълженията на представляващият дружеството.

Основанията за изключване са на плоскостта на неизпълнение на задължения на съдружника спрямо дружеството. Основанията са следните:

1. Неизплащане или невнасяне на дяловата вноска – неизпълнение на това задължение е практически невъзможно, тъй като законът е въздигнал като условие за вписване на дружеството с ограничена отговорност внасянето на дяловата вноска на всеки съдружник. Следователно неизпълнение и възможно само по отношение на невнасяне на допълнителна парична вноска и при увеличаване на капитала. В тази хипотеза не се разглежда въпросът за вината. Тук се прилага правилото, че ако съдружникът не разполага с парични средства, не се освобождава от отговорност. Общото събрание на дружеството трябва с решение задължително да даде допълнителен срок за внасяне на вноската, който не може да е по-кратък от 1 месец. Това решение се взема с мнозинство повече от ½ от капитала. Аналогично при забавяне на изпълнението на задължението за вноска за ОС ще се породи правото да изключи съдружника, но в този случай ще се породи за дружествотои право да претендира лихви за забава.

2. Неоказване на съдействие за осъществяване дейността на дружеството и действия против интересите на дружеството – следва да се изхожда от това, какво е предвидено конкретно в дружествения договор. Най-общо може да се каже, че съдружникът трябва да е нарушил разпоредбите на закона или дружествения договор, уреждащи отношенията му с дружеството, органите на управление или с другите съдружници, или не изпълнява своите задължения към дружеството. Освен това тези нарушения трябва да са извършени виновно. Законът не поставя изискване от тези нарушения да са настъпили вреди за дружеството. Въпросът за прилагането на санкцията – изключване е предоставен на преценка на общото събрание.

Редът за изключване на съдружник ООД е изчерпателно уреден.

Законът предвижда съдружника да бъде писмено предупреден преди вземане на решението за изключване. В ТЗ не се казва кой е оправомощен да отправи това предупреждение: дали това трябва да е ОС, управителя или който и да е съдружник, но след като единствено ОС е органът, който със своето решение може да определи допълнителен срок за издължаване на дълга, както и да изключи съдружник, то пак ОС следва да е органът, който да отправи предупреждение за изключване. Поради противоположната практика е препоръчително този въпрос да се уреди в дружествения договор. Писменото предупреждение трябва да достигне до съдружника, до който е отправено. Липсата на писмено предупреждение преди изключването е достатъчно основание за отмяна на изключването. Не е задължително след изпращането на писменото предупреждение да последва изключване на съдружника. Когато той коригира своето поведение към дружеството, предупреждението ще е постигнало целта си и няма основание той да бъде изключен. Решението за изключване се взема от общото събрание с мнозинство повече от 3/4 от капитала на дружеството.

Във връзка с изключването практиката поставя редица интересни въпроси, свързани с водени борби за надмощие в ООД и използване процедурата по изключване с цел отстраняване на неудобния съдружник. Процедурата по изключване на съдружник не е нито толкова елементарна, нито толкова лесна, както повечето от вас се заблуждават. Може би вече разбирате, че по – важния въпрос е не на колко възлизат таксите на Търговски регистър и цената на нашата услуга, а дали въобще е възможно да изключите съдружник във вашия конкретен случай.адвокати по граждански дела. Адвокат Дело ЧСИ, адвокат изпълнителен лист

Уведомление и връчване на съобщението за изключване на съдружник.

Съществуват ситуации в които управителят на едно дружество същевременно е и съдружник в него, затова е нужно внимателно да се прецени дали няма да се стигне до ситуация в която се налага сам да изпрати уведомление до себе си. Този въпрос е решен с разпоредбата на чл. 126 ал.3 ТЗ , съгласно която всеки съдружник може да отправи уведомление до друг съдружник на дружеството за изключването му.

Важното в този случай е законосъобразността за провеждането на процедурата по изключване на съдружник, както и правилното изпращане и връчване на уведомление за изключването на този съдружник , при което да е доказано и установено по несъмнен начин, че същият не изпълнява задължения си които са записани в дружествения  договор, без значение дали тези задължения имат имуществен или неимуществен характер.

Ако неизпълнение не е доказано, нарушенията не са съществени, то изключването на съдружник от дружество с ограничена отговорност би било затруднено, В конкретният случай адвокат по фирмени дела, би могъл да Ви информира за всички необходими действия и мерки относно тази мярка във Вашето дружество.

Имотен адвокат. Прехвърляне идеални части и дялове от недвижим имот

Вие сте съсобственик на наследствен имот и искате да продадете своята идеална част от него? Но не желаете да я предлагате на другия съсобственик/съсобственици, както е по закон? Тогава се консултирайте с добър и опитен имотен адвокат.Ние сме с дългогодишен опит в тази област. Ще намерим решение на Вашия проблем, без да заобикаляме закона.

Всеки опитен имотен адвокат ще Ви обясни, че съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, ако Вие сте съсобственик на недвижим имот, и искате да продадете своя дял от него, първо трябва да предложите своя дял от имота на другия съсобственик. Едва когато всеки един от тях откаже да изкупи Вашия дял, имате право да сключите договор за покупко-продажба на дялове от съсобствен недвижим имот на трето лице.имотен адвокат

За съжаление, в редица случаи съсобствениците на един наследствен имот не се намират в добри отношения помежду си. Нещо повече – много често те дори не си говорят. Наличието на несъгласие и конфликти между съсобствениците е основната причина съсобственикът, който е решил да продаде своя дял, да търси начин да избегне прекия контакт с другия съсобственик.

Понякога собствениците са прекалено много и даже не се познават помежду си. Този проблем е належащ при наследяване на имот – земеделска земя. Тази ситуация се среща прекалено често, но голяма част от нашите клиенти не знаят, че тя може да бъде преодоляна. Затова при наличието на какъвто и да е било проблем, свързан с продажба на дял от общ недвижим имот или с подготовка за документи за покупко-продажба на имота, свържете се с опитен имотен адвокат. Сега имате изключителната възможност да получите и онлайн консулатация през нашия уебсайт. Можете да свържете с добър и опитен адвокат, ако използвате формата за контакт в нашия уебсайт, посочения имейл или телефонен номер.

Имате нужда от добър имотен адвокат

Кантората има дългогодишен опит в сферата на продажба на дялове от съсобствени недвижими имоти и земеделски земи. Нашият екип от опитни адвокати недвижими имоти, изцяло посветени на работата си, знаят тънкостите. Те ще Ви измъкнат от тази деликатна ситуация. Тук ще Ви запознаем с един ефективен и законосъобразен метод, с който ще постигнете Вашата цел без да заобикаляте закона.

Въпреки, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС е категорична, съществува легален начин да избегнете предложението на дял от недвижимия имот на съсобствениците. Ето го и него. Вие, в качеството Ви на съсобственик, ако желаете да осъществите продажба на дял от съсобствен недвижим имот на трето лице, трябва първо да прехвърлите  чрез дарение част от Вашия дял на третото лице. В случай, че притежавате ½ идеална част от недвижимия имот, може да прехвърлите чрез дарение ¼ от Вашата ½ идеална част на третото лице.

Впоследствие, Вие ще продадете остатъка от Вашата идеална част, съставляващи Вашия дял, на същото трето лице. Това трето лице, притежаващо надарената идеална част от недвижимия имот, се оказва също в положението на съсобственик. Чрез тази възможности, Вие ще спазите и разпоредбата на чл.33 от ЗС и ще  успеете да продадете Вашия недвижим имот на лицето, което Вие желаете. Такова действие е несъмнено законосъобразно и не представлява заобикаляне на закона. То е широко използвано средство за разрешаване на проблеми, свързани със съсобствеността върху недвижим имот. Там където съсобствениците нямат възможност или желание  да разрешат доброволно възникнали спорове от посочения характер.

Ако искате да получите бърза консултация от имотен адвокат с дългогодишен опит при сделки с недвижими имоти, свържете се с нас на посочения телефон 02/858 10 25 или на имейл info@lawyer-bulgaria.bg. Ние сме на разположение да отговорим на Вашите въпроси и да Ви дадем най-подходящия съвет как да подходите във всяка конкретна ситуация.

Адвокат документи покупко-продажба

Предоставяме на нашите клиенти адвокат документи покупко-продажба, който ще улесни значително процеса на подготовката на така необходимите документи. Все пак не забравяйте, че винаги можете да разчитате на нашите правни услуги и подкрепа. Кантората разполага с добър екип от опитни адвокати. Професионалисти, които ще Ви помогнат като да подготвите Вашите документи.

Друга част от документите, необходими за прехвърлянето на недвижим имот са следните:

  1. Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът–собственик на недвижимия имот е семеен. Удостоверението може да бъде предоставено лично на лицето, заявило неговото издаване.
  2. В случай че недвижимият имот не е придобит по време на брака, той не е СИО (семейна имуществена общност). Tой е изцяло собственост на единия съпруг. Имайте предвид, че ако другият съпруг е регистриран с постоянен адрес там, е необходимо попълването на декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото правило важи за недвижими имоти, които са придобити по наследство, дарение или чрез друг правен способ, които не представляват СИО.
  3. Ако за имота има учредено и вписано ограничено вещно право на ползване, за да се извърши покупко-продажба на недвижим имот, следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право. Отказът се извърша с подаването на декларация за отказ от право на ползване. Декларацията се подписва пред нотариус и се вписва в Служба по вписванията. При положение, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.адвокат документи покупко-продажба
  4. В случай, че за недвижимия имот е извършвана делба – съответен документ – може да бъде договор или съдебно решение. Трябва да е вписан надлежно в Агенция по вписванията.
  5. Скица на имота, когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място, върху което е построен имота/апартамента). Издава се от техническата служба на района към общината по местонахождение на недвижимия имот. Валидна е 6 месеца от датата на издаването. Когато недвижимият имот е наследствен се предоставя Удостоверение за наследници. Също и акт за смърт на наследодателя, завещание.

Ще ви трябват и следните документи:

  1. Ако собственикът на недвижимия имот е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.
  2. В специални случаи се изискват допълнителни документи, проследяващи историята на недвижимия имот. Целта е категорично и несъмнено доказване правото на собственост.
  3. Удостоверение за тежести върху имота. Издава се от Агенция по вписвания. Прилагат се всички документи за собственост, при наследство и удостоверения за наследници. Ако към недвижимия имот има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота. Ако се извършва покупко-продажба на недвижим имот, който е урегулиран от кадастрална карта, скицата/ схемата се издава от СГКК (Служба по геодезия, картография и кадастър). Ако имотът се намира на адрес, който не е урегулиран от кадастрална карта, тогава скицата се издава от съответната техническа служба към общината.
  4. В случай че продавачът няма физическата възможност да присъства лично на сделката за покупко-продажба, той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с нотариално заявено пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК. Това лице може да бъде Вашият адвокат документи прехвърляне на имоти.
  5. Документ за самоличност, други документи, индивидуализиращи купувача и продавача.
  6. Когато се извършва покупко-продажба на недвижим имот в новопостроена сграда – трябва да бъдат представени съответни документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт, обр 16 и други.
  7. Други документи в зависимост от конкретните специфики на сделката за покупко-продажба. Предвид на многообразието от документи, е препоръчително същите бъдат надлежно проверени от адвокат документи прехвърляне на имоти, специализиран в сферата на покупко-продажба на недвижими имоти.

Свържете се с нас

Ако искате да получите бърза консултация от имотен адвокат с дългогодишен опит при сделки с недвижими имотисвържете се с нас на посочения телефон 0897 90 43 91 или на имейл office@lawyer-bulgaria.bg.

Ние сме на разположение да отговорим на Вашите въпроси и да Ви дадем най-подходящия съвет как да подходите във всяка конкретна ситуация.

Списък на необходимите документи за покупко-продажба недвижим имот

Като адвокат недвижим имот, предоставяме списъка с всички необходими документи в случай, че предстои прехвърляне на недвижим имот. Ако не разполагате с времето и информацията, необходими за безупречната подготовка на всички изискуеми документи, не се колебайте да потърсите нашите правни услуги.адвокат недвижим имот

Нашите адвокати се занимават активно с изготвянето на всички необходими документи. Тук се включват Удостоверения за наследници, Актуални данъчна оценка и скица, както и Нотариални актове, Договори за закупуване на общински и държавни имоти и други. Екипът на адвокатската кантората разполага с правни специалисти. Всеки един от тях е разполага с дългогодишен опит и изключителни познания в сферата на подготовка на документи за покупко-продажба на недвижими имоти.

Адвокат недвижим имот може да изготви пълен и изчерпателен списък с документи, нужни за осъществяването на една сделка за покупко-продажба.

Списъкът от необходими документи за покупко-продажба на имот се състои от множество документи, които се предвиждат за всеки конкретен случай. Тук ще разгледаме тези документи, с които Вие може да представите на нашите адвокати недвижими имоти.

Необходими документи за адвокат недвижим имот:

1. Актуален документ, удостоверяващ право Ви на собственост върху недвижимия имот – с този документ Вие се легитимирате като собственик и продавач на имота. Тук следва да отбележим, като адвокати по сделки с недвижими имоти, че най-разпространени видове документи за собственост са следните:

  • нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания по местонахождение на недвижимия имот. Видове нотариални актове: нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт, нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по наследство, нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по завещание, нотариален акт по правоприемство на основание съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД.;
  • крепостен акт, с приложена записка за вписването му;
  • договор за покупко-продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
  • договор за покупко-продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако този договор е сключен след датата 01.06.1996 г. той следва да бъде вписани в Служба по вписванията към Агенция по вписванията.
Ако сте изгубили или не можете да намерите къде сте прибрали документа за собственост, не изпадайте в паника!

Дубликат на този документ може да бъде издаден срещу съответната такса и документ за самоличност. Това става в Служба по вписванията към Агенция по вписванията по местонахождение на недвижимия имот.

2. Удостовение за данъчна оценка на недвижимия имот. Този тип удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на недвижимия имот трябва да съответства с адреса на недвижимия имот по нотариален акт. Ако не съответства, трябва да представите удостоверение за идентичност на адреси.

В данъчната оценка на недвижимия имот се вписват трите имена на всички съсобственици на имота. Всички задължения за недвижимия имот трябва да бъдат погасени от всички съсобственици. Информацията за задълженията на имота се вписва в данъчната оценка. При наличие на задължения на имота, вписани в удостоверение за данъчна оценка, тези задължения трябва да бъдат платени преди вписването на сделката в Агенция по вписванията. За целта се прилага платежно нареждане, заверено от банката, в което платената сума съответства на сумата, вписана като задължение в удостоверение за данъчна оценка. За допълнителни въпроси се консултирайте с Вашия адвокат по недвижими имоти.

3. Удостоверение за семейно положение на продавача (собственика на недвижимия имот). От него става ясно какво е било семейното положение на собственика към датата на придобиване на имота. Удостоверението за семейно положение се издава от служба ЕСГРАОН към района по адресна регистрация на лицето. Заявлението за издаване на удостоверение може да бъде подадено от самото лице, негов законен представител, упълномощено лице с нотариално заверено пълномощно, лице, в чийто законен интерес е издаването на съответното удостоверение, лице, което черпи права от издаването на удостоверението за семейно положение, и при наличието на предпоставките по чл. 186 ГПК, чл. 133 НПК и чл. 42 АПК, както и изрично упълномощено лице по реда на чл. 5, ал.2 от Наредба № РД-02-20-6 от 24.04.2012 г.

Свържете се с нас

Повече информация и съвети, от къде може да бъдат издадени необходимите документи, може да видите в следващата статия. Оставаме на разположение за въпроси и консултация на посочения номер или имейл, които ще откриете в контакт формата в нашия уебсайт.

Спогодба за двойно данъчно облагане

Неколкократно наши клиенти ни питат какво е това Спогодба за двойно данъчно облагане. Отговор би могъл да Ви даде всеки адвокат, който се занимава с данъчни дела. Когато за един и същ реализиран доход едно лице е облагано с идентични данъци в различни страни, отговорът е еднозначен. Регулацията сочи, че видът на доходите, подлежащи на облагане в една страна, са предмет на вътрешното законодателство.

Какво е Спогодба за двойно данъчно облагане?

Всяка Спогодба за двойно данъчно облагане съдържа свои вътрешни правила за елиминирането на такова. Или ако един доход е обложен както в държавата на източника на дохода, така и в тази, на която получателят е местно лице, двойното данъчно облагане се премахва. Това става чрез прилагане на определени методи. Повечето добри и опитни адвокати по финансови и данъчни дела са запознати с материята на СИДДО. Точно затова и я прилагат успешно в своята практика. Към момента България е подписала Спогодбата с над 69 държави по света, което улеснява оборота с тях.

В Република България, за да може едно чуждестранно лица да ползва данъчни облекчения, трябва да са изпълнени няколко изисквания.

Обстоятелства, влезли в сила с подписването на Спогодба за двойното данъчно облагане:

Съгласно изискванията всяко чуждестранно  лице трябва да удостовери пред НАП, че:
1. е местно лице на другата държава по смисъла на съответната СИДДО. Това се удостоверява от чуждестранната данъчна администрация съобразно обичайната ѝ практика.
2. е притежател на доход от източник в Република България. Тези обстоятелства се декларират от чуждестранното лице.
3. не притежава място на стопанска дейност или определена база на територията на България, с които съответният доход е действително свързан. Тези обстоятелства се декларират от чуждестранното лице.
4. са изпълнени особените изисквания за прилагане на Спогодбата за двойно данъчно облагане или отделни нейни разпоредби по отношение на определени в самата СИДДО лица. Когато такива изисквания се съдържат в съответната СИДДО, тези обстоятелства се удостоверяват с официални документи, включително извлечения от публични регистри. Когато такива документи не се издават, допустими са и други писмени доказателства. Тези обстоятелства не могат да се удостоверяват с декларации.

Доказателства, придружаващи Спогодба за двойно данъчно облагане:

Обстоятелствата за прилагане на Спогодба за двойно данъчно облагане се посочват в съответното Заявление по образец, утвърдено от изпълнителния директор на НАП. Това би следвало да Ви обясни всеки компетентен адвокат данъчни дела, каквито сме ние!

Към искането за прилагане на Спогодба за двойното данъчно облагане (СИДДО) се прилагат и различни писмени доказателства.

Доказателства относно вида, основанието за реализиране и размера на съответния доход

  1. В този случай, получаването на конкретния доход произтича от договорно правоотношение в писмена форма. Ако няма такъв, се предоставят доказателства за наличието на договорно правоотношение между платеца и чуждестранното лице;
  2. В случаите на доходи от дивиденти. Включват се: Решение на общото събрание на дружеството; Купон за изплатен дивидент; Извлечение от книга на акционерите. Освен тях се предоставя: Копие от купюр или временно Удостоверение; поименно Удостоверение и Извлечение за безналични акции. Последното може да бъде заменено с друг документ, удостоверяващ вида и размера на дохода.
  3. За получени доходи от ликвидационен дял. Тук визираме няколко документа – документ, доказващ размера на направената инвестиция. Нужна е информация и за краен ликвидационен баланс след удовлетворяване на кредиторите и документ, определящ разпределението на ликвидационния дял. При разпределяне на ликвидационния дял в натура, се изисква Решение на съдружниците/акционерите.
  4. За получени доходи от лихви върху вноски по чл.134 и 190 от Търговския закон. Става дума за Решение на Общото събрание, в което е посочен размерът/начинът на определяне на лихвата по тези вноски;
  5. При доходи от държавни, общински и други ценни книжа, които не са освободени от данъчно облагане. Могат също да се визират купони за лихви по облигации или друг документ, удостоверяващ собствеността и размера/начина на определяне на лихвите;
  6. При лихви върху отпуснат заем – договор и доказателства за начислените лихви;

Освен това…

Изисква се още и документ/-и за получени доходи от:

а) акции, облигации и други корпоративни права и ценни книжа. А когато не са освободени от данъчно облагане по силата на закон – документ за прехвърляне на правата. Наред с него се прилага и документ, доказващ продажната цена и цената на придобиване;
б) За получени доходи от дялови участия се изисква Договор със заверен препис от вписания в търговския регистър. Това е Договор за продажба на дружествен дял. Към него следва да се приложи и документи, доказващи цената на придобиване на този дял;
в) За получени доходи от  друго не-/движимо имущество, когато доходът от това имущество не е освободен от данъчно облагане. Такива документи са тези, доказващи цената на придобиване на това имущество и продажната цена.

Защо да се обърнете към нас?

Като адвокати по финансови и данъчни дела, винаги съветваме своите многобройни клиенти да бъдат внимателни. Изискуемите документи, придружаващи всяка Спогодба за двойно данъчно облагане, както и сами виждате, са многобройни. Разбира се, могат да се представят и други писмени доказателства. Те ще служат за прилагането на съответната Спогодба и на вида, размера и основанието за реализиране на съответния доход. Заявлението по чл.137, ал.1 от ДОПК за прилагане на Спогодбата за двойното данъчно облагане и приложените към него документи се подават в териториалната дирекция по регистрацията на платеца на дохода или в дирекцията, където подлежи на регистрация.

Когато платецът не подлежи на регистрация, искането и приложените към него документи се подават в Териториалната дирекция – гр. София, като централен офис за страната.

Когато доходът се реализира въз основа на договори с продължително действие или се реализира от едно и също лице на еднакво основание, искане се подава еднократно.

Повечето адвокати по финансови и данъчни дела, биха Ви казали, че доходите от дивиденти не се смятат за доходи, реализирани въз основа на Договори с продължително действие.  Чуждестранното лице уведомява териториалната дирекция за всяка промяна на обстоятелствата в 30-дневен срок от настъпването им.

За повече информация и нужда от правна консултация, спокойно можете да се обърнете към нас за допълнителна справка по Вашият въпрос.E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg Tel.  +359 897/90 43 91

 

Учредяване на банкова гаранция

В последните няколко години, доста активно се разви нуждата от учредяване на банкова гаранция. Това е така с оглед желанието за участие в различни търгове за различни дейности в множество сфери на икономиката. В качеството ни на добри и опитни адвокати по финансови и данъчни дела, оказваме правно съдействие на множество фирми участващи в тях. Към тях, като изискване се поставя учредяването на парична банкова гаранция. Целта на учредяването на тази парична банкова гаранция е да даде ясни и точни гаранции за отговорността на Изпълнителя, че поръчката ще бъде изпълнена, съгласно правилата в заданието, като и че Изпълнителят ще успее да изпълни поръчката и спази изискванията на Възложителя през целия процес.

Като добри адвокати по банкови дела и процедури ще Ви кажем, че целта на парична банкова гаранция е да обезпечи и застави фирмата спечелила Обществена поръчка или тържна процедура да изпълни заданието в неговата цялост и посочените параметри на Възложителя. Тя също така предпазва Възложителя от евентуален отказ на Изпълнителя и други отклонения при изпълнението на спечелената вече поръчка. От друга страна, нашият опит като адвокати по финансови и банкови дела, сочи, че внасянето на парична банкова гаранция има дисциплиниращо действие към участниците в процеса по избор на Изпълнител за всяка една обществена поръчка, в случай, че някой от тях откаже да сключи Договор, след като вече е спечелил правото да получи самата поръчка.

Какво представлява банковата гаранция?

банкова гаранция, парична банкова гаранцияСамата банкова гаранция, съгласно настоящата адвокатска практика, представлява ангажимента на всяка една банка, в която Изпълнителят е учредил парична банкова гаранция да изплати конкретна, посочена предварително парична сума на Възложителя, при настъпването на определени правни последици и предпоставки, посочени в сключения Договор между страните.

В случая, търговската банка издава съответната банкова гаранция за участие в конкурс или тържна процедура, при настъпването на определени условия. Така се гарантира обезпеченост на  Възложителя. Най-вече при неизпълнение или съответно отказ от страна на Изпълнителя да сключи договор, след спечелването на правото да подпише договор с Възложителя за изпълнение на Обществената поръчка или тържна процедура.

В този момент, Възложителят по откритата обществена поръчка, може да поиска от съответната банка, където има учредена парична банкова гаранция, същата да бъде усвоена като обезпечение на неизпълнилия Договора между страните Изпълнител и да се елиминират неудобните за Възложителя последици от липсата на изпълнение, съответно сключен Договор за възлагане на Обществената поръчка или тържна процедура. Дали заради липсата на свободен финансов или друг ресурс, или поради чисто тактически подбуди често пъти самите фирми, печелейки конкурсите, отказват да сключат Договори, осигурявайки по-изгодни условия на свои партньори или свързани с тях други фирми.

Относно паричната банкова гранция

Според нас, за да бъде издадена самата банкова гаранция в полза на Възложителя е необходимо да бъде сключен договор с търговска банка, съгласно който същата се задължава, че при настъпването на определени обстоятелства между страните по Обществената поръчка, предвидената търговска банка ще изплати на Възложителя пълния размер на сумата по учредената банкова гаранция, за да бъде обезпечено неговото право да получи това обезпечение, вследствие неизпълнение на условията по Обществената поръчка или тържна процедура от Изпълнителя.

В нашата практика се срещат и случаи, при които размерът на самата учредена парична банкова гаранция е висок. В този случай се налага Изпълнителят, участник в Обществената поръчка или тържна процедура да предостави по-висока сума или дори да учреди Ипотека в полза на Банката за размера на Банковата гаранция. В този случай процедурата е доста по-сложна. Необходимо е да се подходи внимателно. Особено при съблюдаването на всички правила и завършена оценка на актива, даден като обезпечение за учредената банкова гаранция.

С подписването на писмен Договор с банката, в която е учредена паричната банкова гаранция в полза на Възложителя от участниците в Обществената поръчка или тържна процедура, тя се счита за учредена и Договорът следва да му се предаде, за да бъде изпълнено поставеното условие за участие в самата Обществена поръчка или тържна процедура.

Параметри на паричната банкова гаранция

Ние винаги съветваме, нашите клиенти, че в този договор следва да се очертаят всички условия за учредяването, усвояването и съответно освобождаването на учредената парична банкова гаранция. Основни параметри, които следва да се изяснят са следните :

1. Срок на Договора, за който е учредена паричната банкова гаранция. След този срок, Възложителят, в чиято полза е учредена паричната банкова гаранция не може да се възползва от нея;

2. Размер на самата парична банкова гаранция;

3. Специални условия за учредяване на паричната банкова гаранция;

4. Условия за усвояване на паричната банкова гаранция от Възложителя;

5. Условия за прекратяване на Договора за банкова гаранция;

6. Условия на банката за изплащане, съответно връщане на учредената парична банкова гаранция ( в случай, че имотът даден за обезпечение се обезцени, погине или самото обезпечение намалее, като абсолютна стойност за дадената парична банкова гаранция).

Реализиране на учредена банкова гаранция

При усвояването или т.нар. реализиране на учредената парична банкова гаранция изискването e Възложителят да докаже, че Изпълнителят не е спазил условията на Обществената поръчка или тържна процедура. Или пък е отказал да сключи договор, след като вече е спечелил Обществената поръчка или тържната процедура. Важно условие и предпоставка е Възложителят да поиска усвояване на учредената парична банкова гаранция. Това става само при спазване на условията на Обществената поръчка или тържната процедура.

Учредената в полза на Възложителя парична банковата гаранция следва да се предяви на банката за плащане заедно с всички необходими писмени документи. Те доказват настъпването на условията за нейното усвояване. Задължение на търговската банка е да провери представените ѝ писмени документите. В случай на настъпване на условията за усвояване на банковата гаранция, се уведомява лицето, с което е сключила договора, че Възложителят, който следва да получи банковата гаранция е поискал същата да му бъде изплатена. Това е наложително с цел да се предотврати неправомерно усвояване. Особено, ако не са настъпили всички условия за нейното усвояване.

Разбира се, ако участникът не спечели обявената Обществена поръчка или тържна процедура, учредената в полза на Възложителя парична банкова гаранция следва да се освободи. Тогава Договорът за банкова гаранция се прекратява.

Видове парични банкови гаранции

банкова гаранция, учредяване на банкова гаранцияЗа участие в различни Обществени поръчки или тържни  процедури банките учредяват няколко вида парична банкова гаранция, като обезпечение на Възложителя. Това са:

  • парична банкова гаранция за участие в Обществена поръчка или тръжна процедура. На един по-късен етап, Възложителят може да поиска и гаранция за изпълнение на Обществената поръчка или тържната  процедура;
  • парична банкова гаранция, която обезпечава самото изпълнение на Изпълнителя в Обществената поръчка или тържната процедура, в качествено или количествено отношение.

Същевременно, търговските банки издават и парична банкова гаранция за участие в търгове на общини и ведомства. Целта е предимно дисциплинираща за участниците в самите търгове. Те целят да се предотвратят варианти за спекулации и уговорки при спечелването на един или друг търг. В случая, Възложителят винаги е „застрахован“, че при неизпълнение на условията и настъпването на съответните обстоятелства за усвояване на паричната банкова гаранция, той ще може да пристъпи към това. Самата парична банкова гаранция се учредява от търговските банки в полза на Възложител. Стойността на самото учредяване зависи от тарифата на съответната търговска банка. В повечето случаи е съответно процент от размера на паричната банкова гаранция.

В случай, че имате допълнителни въпроси, към конкретния казус по учредяване, усвояване на паричната банкова гаранция, видове и начини на прекратяване на Договора за учредена вече банкова гаранция или защита от злоупотреба на Възложителя в една Обществената поръчка или тържната  процедура, моля да се обърнете към нас. За повече информация и справка – тел. 02 / 858 10 25; E-mail info@lawyer-bulgaria.bg

Делба на наследствени имоти

Наследствени имоти и земя

Адвокат наследствени дялове и наследствени дела

Съдебната практика по дела за съдебна или доброволна делба на недвижими имоти е доста противоречива. Като адвокати по имотни дела отчитаме конкретната специфика на разделянето на наследствени имоти и земя.

Често пъти се свързват с нас хора от малките населени места, които заедно с други хора са наследници на земя. Питат ни за различните трудности при разпределението на отделните имоти, които срещат помежду си.

Причината за това е, че при наследяване на земеделска земя, често пъти поради големия брой наследници, земеделската земя се притежава в идеални части от няколко сънаследника в рода. Дали поради възрастовите различия или заради стари кавги и разправии, повечето от тях са на коренно противоположни позиции. Те не могат да постигнат консенсус, дори ако това би довело до запазване на нормалните отношения между тях.

Повечето добри адвокати, специалисти по наследствени имоти и земя знаят, че делбата им е доста сложно занимание. Тя често пъти е свързана с трудни преговори между роднини. В частната практика се срещат ситуации, в които дори семейства не общуват поради липса на разбирателство относно земеделските земи и наследствени имоти, останали след смъртта на наследодателят им.

От една страна, съсобствеността създадена и обусловена от кончината на техен наследодател поражда нуждата от общо решение на проблема. От друга страна, законът ограничава и създава условия за неделимост на земеделски имоти.

Правилото гласи, че земеделски земи и ниви с площ под 3 (три) декара например са неделими. За останалите категории земя, се предвиждат допълнителни, различни изисквания за неделимост и т.н.

В такива ситуации е необходима намесата на добър адвокат, занимаващ се с делба на наследствени имоти и земя. Той би могъл да Ви помогне проблемът да се разреши, съдействайки за намирането на най-правилното решение.

В повечето случаи, законът ясно и точно дефинира особеностите на този вид проблеми, поради което се налага да се намери ясно и точно решение на всеки конкретен казус.

А наследствени казуси и спорове с наследствени имоти и земя в България са страшно много. Особено за последните двадесет години. Затова преди да се пристъпи към разговори и преговори, като опитен юрист, съветвам клиентите си за намиране на подходящо решение на въпроса. Добре е да се извадят и подготвят всички актуални документи за това.

Документи, необходими за съдебна делба пред съд

В повечето случаи, най-необходимите документи за делба на наследствени имоти и земя са следните:

  •  данъчна оценка на имота;
  •  скица проект за делбата;
  •  удостоверение за наследници /ако е необходимо/;
  •  нотариален акт за собственост на сънаследниците;
  •  договора за делба / респ. протокол за бъдещата делба/.

Нашата дейност като адвокати по имотни и наследствени дела е да намерим адекватно решение на проблема. Прилагането на законовите норми зависи до голяма степен от техническата възможност на самите имоти, както и от готовността и желанието на сънаследителите да постигнат решение, с което да ликвидират идеалната си съсобственост, превръщайки я в реална, като в отговор на това си свое решение ще получат реални обособени части.

Изхождайки от практиката си досега, бихме Ви предложили най-чистия вариант за решение на проблемите. А именно – трансформиране на идеалните части в реални имоти.

За съжаление обаче, това не винаги е възможно. Въпреки това, ние считаме, че това е най-лесният и най-бързият начин да се постигне желания резултат. Това е идеално решение и съответно възможност за икономическо реализиране на тези наследствени имоти и земи.

ИЗВЪРШВАНЕ НА ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА 

Доброволната делба е възможна, само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по чл.19 от ЗУТ, а именно:

  • наследствени имоти и земя, имотна делба, съдебна делба, доброволна делбаза градовете – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;
  • курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност;
  • села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • при специфични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;
  • села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².

Консултацията с адвокат във връзка с делбата на наследствени имоти и земя ще Ви помогне за решаването на проблема. Делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5. Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини се спазват изискванията в чл. 72 от Закона за наследството. Съгласно него не се допуска разделянето на:

  •  ниви на части по-малки от 3 декара;
  •  ливади на части по-малки от 2 декара;
  •  лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар.

Изготвяне на договор за доброволна делба?

При прехвърлянето на имоти и с оглед намирането на качествено решение на един проблем, съделителите лесно могат да заверят един договор за доброволна делба. Това може да се направи при който и да е нотариус в страната. Така те могат да впишат извършената доброволна делба в местната служба по Вписванията.

По този начин ликвидират идеалната съсобственост на рода и получават имоти с реални граници. Затова като адвокати по имотни и наследствени дела, ние подготвяме доста документи свързани с процедурата. Ще осъществим внимателна подготовка и правен преглед на всички писмени документи, решения на поземлени комисии, завещания, актове за общинска собственост, сервитутни права и др.

В конкретния случай, преди да се пристъпи към подялба на отделните видове земеделски и горски имоти, следва да се съобрази и правилото, че отделните земеделски земи имат различна категоризация.

Тя се определя от нейната плодородност при неполивни условия. Разбира се, важна е и отдалечеността и разположението на земята от центъра на най-близкото населено място. Трябва да отбележим, че делба може да се извърши, както след смъртта на наследодателя, така и приживе на същия. Това се прави чрез посочените способи:

  • или чрез делба – дарение (с нотариален акт);
  • или чрез делба – завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

Съдебна делба на наследствени имоти и земя

Вторият вариант е т.нар. съдебна делба, но веднага следва да подчертая, че това е способ, който отнема време и излиза по-скъпо за съделителите. Към него се пристъпва когато съществуват непреодолими противоречия за разделение на имотите или когато съществуват други особености – избягване на териториалната или регионална ограниченост. Спазва се отново крайната цел – на всеки наследник да се възложи по един имот.

Съдебната делба е самостоятелно производство пред съд, което според нас като адвокати по наследствени дела минава на две фази. Тя приключва с разделяне на имотите между отделните сънаследници или т.нар. съделители. Има за цел да даде на всеки равен дял. В случаите когато имотът е неподеляем, било поради естеството на своята площ или поради други причини, то той се изнася на публична продан. Получената сума пари за него се разпределя по-равно между сънаследниците.

При действието на няколко закона за регулиране на настоящата правна материя, в частност ЗСПЗЗ, Закон за Собствеността, Закон за горите, Закон за защитените територии, Закон за устройство на територията и др. се допуска и решение на проблема с неделимостта на неподеляемите недвижими имоти.

Разбира се, веднага възниква въпросът, може ли един съсобственик да продаде своята идеална част от земеделски неурегулиран поземлен имот на трети лица, ако останалите съсобственици не са успели да стигнат до конкретна договорка за сключването на Договор за Доброволна делба или не приемат жребия, като вариант за това? Отговорът на този въпрос е : „Да, може, но при строго спазване на законите и правилата за това“.

Най-важното условие в този случай е съблюдаването на изискванията на чл.33 от Закон за собствеността, а именно – „Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение“.

Когато делбата е извършена чрез изнасяне на имота на публична продан, докато не приключи проданта, съсобствеността не е прекратена, поради което и в тази хипотеза ще са приложими разясненията на Тълкувателно решение № 1 от 06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС – при съсобственост, независимо от юридическия факт, от който произтича, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение.

Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си. 

Защо е важно да знаете това?

Винаги указваме на нашите клиенти, че ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът пред съд в този случай трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Ако съсобственикът не плати дължимата сума в предвидения по закон срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Нашият съвет е самата Декларация по чл. 33 ЗС да се завери от Нотариус. В нея да фигурира ясно и точно цената, на която е била предложена земеделската земя за продажба.

В противен случай, тази сделка е лесно оборима и при възражение на някой от сънаследниците лесно би могла да бъде оспорена пред съд.

Лесно решение на проблема според нас при т.нар. неделимост на един земеделски имот е предложението на единия сънаследник към друг да изкупи неговия дял.

В повечето случаи, сънаследниците не желаят това да се случи и тогава се прибягва до други способи, с които да бъде решен този проблем. За повече информация, моля обърнете се към кантората.

Ние сме насреща при нужда от намиране на решение при възникнал спор за идеална съсобственост на земеделски неурегулирани имоти. Международна правна кантора „Д. Владимиров и Партньори“ :Teл.: +359 2 858 10 25 , E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg