fbpx

Публикации

Защо стоп-капарото крие рискове ?

В последните няколко години актуално стана искане на стоп-капаро за покупка на недвижим имот.

За съжаление въпросът не е уреден легално в законодателството.

Липсата на правна регламентация дава възможност на многобройните агенции за недвижими имоти безконтролно да принуждават купувачи за неприемливи условия

В крайна сметка тези купувачи не винаги разполагат с необходимите познания и опит, но въпреки това сключват подобни съглашения.

Купувачите, притиснати от жилищна нужда сключват всякакви договори, предложени от брокерски агенции, без да разбират или да ги възприемат адекватно.

Голяма част от купувачите са плашени, че „…още много кандидати чакат и плащат веднага за един и същи имот.“

В тази ситуация, те изпадат в крайно неблагоприятно положение.

Много купувачи харчат своите спестявания за стоп капаро, без в гаранция че ще придобият желания имот.

Определение за стоп капаро Защо стоп-капарото крие рискове ?

Терминът „стоп капаро” или друг подобен термин като „разписка за депозит”, „договор за стопиране на предлагане”, „договор за гаранция с купувач”.

Този вид договори НЕ Е УРЕДЕН В законодателството, а се урежда само от договорка между страните.

Повече от десет години Договорът за депозит и Договор за стоп капаро, намира приложение в договорната практика при сделки с недвижими имоти.

В съдебната практика не е налице информация дали се прилага в други държави

В България Договорът за стоп – капаро се наложи по време на засилено търсене на недвижими имоти.

Привидно смисълът на този Договор за стоп-капаро е  да се плати определена сума пари от Купувач, за да не може имотът повече да се предлага на др. купувачи.

При стоп капарото продавачът на имота поема задължението пред купувач да не го предлага на трети лица

Съгласно договорка ограничението важи за определен договорен период от време срещу заплащането от страна на купувача на скромна парична сума.

Изключение от стандартния Договор за стоп капаро

В практиката често се срещат Договори под формата на „разписка” за платена сума.

В практика най-често са Договори с участието на Купувача и агенция за недвижими имоти.

Договорът се сключва между купувач и агенция за недвижими имотиЗащо стоп-капарото крие рискове ?

Купувачът плаща в брой или по банков път на агенцията определена сума като гаранция за закупуването на недвижимия имот

В този случай говорим за сключен между тях „договор за обслужване на купувач.

Счита се, че агенцията е изпълнила задължението си, ако продавачът приеме и изпълни всички условия, поставени от купувача до определена дата

В случай, че купувачът не сключи предварителен договор при предложени и приети от продавача условия, губи стоп капарото, дадено на агенцията.

Именно в това е уловката за купувачите, при което явно е че този договор не защитава техния интерес.

В този случай агенцията за недвижими имоти не поема никакво задължение за спиране предлагането на имота.

Затова трудно може да се гарантира, че няма да бъде сключен междувременно Предварителен договор за продажба с друг купувач.

договорът за стоп капаро с купувач има за цел да обвърже само едната страна за сключване на Предварителен договор

Този Предварителен договор ще задължи купувача да сключи неизгоден окончателния договор за покупко-продажба на имота.

В случай на нужда от подаване на молба за тълкуване, моля обърнете се към нас на 0897 90 43 91 или на mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Кога се налага да се остави Стоп-капаро ?

Стоп капаро или депозит се оставя при сключването на т.нар. депозитното споразумение. То се сключва между продавач и кандидат-купувач, за да уреди техните пред договорни отношения и условията за сключване на предварителен договор за покупко-продажба.

Какви рискове крие оставянето на стоп-капаро ?

когато се капарира имот се подписва договор/споразумение между Вас, като купувач и продавач/инвеститор или негов представител. След като се оставят пари се подписва договор трябва да се гарантират правата и задълженията и на двете страни и те да са равнопоставени. Когато оставяте пари за стоп-капаро, на първо място мислете не как да не изпуснете „незаменимия“ имот, а как да си опазите парите

За какво следва да внимава купувача при стоп-капаро ?

Всеки купувач трябва много добре да предвидите сроковете, в които да можете да осигурите сумата за предварителен договор, при положение, че продавачът е изпълнил своите задължения. Препоръчваме преди предварителен договор да се запознаете с цялата налична документацията на имота, за да се уверите, че купувате имот без бъдещи усложнения и проблеми по собствеността.

Кой носи риска при стоп - капарото ?

При отказ на продавача да сключи предварителен договор, след оставено стоп капаро не съществува правен механизъм последният да бъде санкциониран, като оставеното капаро се връща своевременно в пълен размер на кандидат-купувача. Обратно, ако купувачът се откаже неоснователно от сключване на предварителен договор, той губи депозита.

Какво се записва в договора за стоп капаро ?

Свободата на договаряне, в практиката е утвърдено минимално задължително съдържание на Договора за стоп капаро Това споразумение, което да изяснява някои основни въпроси в отношенията между страните. Такива са предлаганата цена на имота, срокът, през който трябва да се подпише предварителен договор, за чия сметка ще бъдат разходите по сделката, размерът на депозита и вече споменатите условия за неговото освобождаване, както и какви документи трябва да се представят при подписване на предварителния договор.

Какво представлява стоп-капарото ?

В последните няколко години, много активно се заговори и използва т.нар. стоп-капаро при сделките с недвижими имоти.

За съжаление, този инструмент се използва най-вече срещу купувача, за да „ангажира“ отговорността му“ срещу дребна сума.

В този вид сделка, погрешно на всякаква логика се заплаща дребна сума, дори не на продавач, а на брокер, който реално не е собственик на желания имот.

В правната теория, почти липсва теория за правната същност на разглежданото понятие. В конкретния случай се касае за явление, което е породено от нуждите на търговията с недвижими имоти, без никаква уредба в законодателството.

Както е известно, това не е единственият случай у нас, практиката да се справя с проблема, когато липсва законодателна уредба.

Пример за това е Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане.Какво представлява стоп-капарото ?

Определение за Договор „Стоп-капаро“

Стоп капарото е самостоятелен договор със свое собствено съдържание и правна характеристика.

Той не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор за продажба на имота, нито е зависим от него.

Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.

Този договор се сключва между кандидат – продавача и кандидат – купувач за конкретно определен недвижим имот.

Самият договор за стоп капаро може да бъде нищожен или унищожаем по чл. 26-33 ЗЗД.

Той подлежи и на разваляне при наличие на предпоставките по чл. 87 и сл. ЗЗД. Възможен е отказ от договора.

Но съществуването и действителността му не зависят от сключването или действителността на предварителния или окончателния договор.

За съжаление, уговорката в клаузите по този договор води до изписване на условия в полза на продавача. Целта на договора е да гарантира на купувача, че имотът няма да се предлага повече на трети лица.

Тази гаранция обаче е валидна само и единствено от страна на продавач или брокерска агенция. В повечето случай, хората дори не се замислят, ако имотът се предлага от няколко агенции.

В случай, че на Купувач се предложи Договор за стоп капаро от една от тях, как това обвързва продавача, отдал имота на няколко агенции. Този договор не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор.

Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот.

Страни по Договора за стоп капаро 

Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувач и продавач.

Най-често се предлага Договор между купувач и агенция за недвижими имоти, посредник при сключване на договор за продажба.

Договорът се среща под формата на „Разписка” за платена сума“

Често в практиката срещаме и Договори с участието на купувача и агенцията за недвижими имоти, което необяснимо сочи рисковете за купувача, сключил договор с лице, което не е собственик на имота.

Съдържанието на договора Какво представлява стоп-капарото ?

За съжаление в повечето случай съдържанието се определя свободно от агенцията или продавача.

Трудно бихме могли да кажем, че съдържанието се определя от страните.

Най-често съдържанието зависи от желанието за покупка на купувача.

На купувача се предоставя текста и ако желае срещу дребна сума, може да се сключи

С какво този Договор замества предварителния Договор ?

Илюзия е твърдението, че Договорът за стоп капаро се сключва да се преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица

Най-често страна по договора  е агенция за недвижими имоти.

Затова трудно може да се гарантира на купувач, че няма да бъде сключен междувременно Предварителен договор за продажба с друг купувач.

В случай на нужда от подаване на молба за тълкуване, моля обърнете се към нас на 0897 90 43 91 или на mail: office@lawyer-bulgaria.bg

При стоп капарото продавачът на имота поема задължението пред кандидата за купувач да не го предлага на трети лица през определен договорен период от време срещу заплащането от страна на кандидата за купувач на парична сума.

Кой са страни по Договора за стоп-капаро ?

Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувачът и кандидат – продавачът. Практикува се обаче и договор между кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти, която посредничи при сключване на договор за продажба на имота. Срещат се и договори под формата на „разписка” за платена сума или договори с участието на три страни – кандидат – продавача, кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти.

Съдържанието на договора се определя свободно от страните и зависи от това, между кои страни се сключва. Ако е между продавач и купувач той може да се дефинира като договор, по силата на който продавачът се задължава да преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица и сключването на договор за продажба с друг купувач, а купувачът се задължава да плати дребна сума.

Поема ли агенцията задължение имотът да се спре от продажба ?

Интересното при този вид договор е, че агенцията не поема задължение за стопиране предлагането на имота. Нейното задължение има чисто посреднически характер – да убеди двете страни по бъдещия предварителен договор.

Какъв е Договорът за стоп-капаро

договорът за гаранция с купувач има за цел да обвърже само едната страна за сключване на следващия договор, който ще я задължи да сключи окончателния договор за покупко-продажба на имота. Практиката на търговския посредник – агенцията за недвижими имоти, създава договор, в който лицето, което не е посредникът, се задължава да сключи договор с трето лице

Има ли гаранция Купувача по Договор за стоп-капаро ?

Отрицателните черти на разглеждания договор в посочената конфигурация са, че купувачът няма гаранция, че, давайки парите, той ще купи този имот, защото страна по него не е продавачът, а последният свободно и несанкционирано може да продаде имота на когото си иска през времето, през което агенцията договаря условията на предварителния договор или обсъжда с продавача предложенията на купувача.

ако агенцията изпълни своите задължения, но поради вина на продавача или поради наличието на трета причина купувачът не сключи предварителния договор, той губи своята гаранция. Тя остава у посредника. Следва да се има предвид, че купувачът обикновено не знае, какви са взаимоотношенията между агенцията и продавача

Капаните в договор за депозит

Депозитът се наложи като трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти през последните няколко години, но хората не виждат капаните в договор за депозит

Много посредници ангажират отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Разписка за депозит, подписана от получател към купувач за гаранция, че страните ще постигнат договорености и ще сключат предварителния договор не е стоп капаро.

Тази разписка за депозит НЯМА характер на договор, а на едностранно волеизявление.

ЛИПСАТА на правна уредба дава възможност на многобройните и неподлежащи на никакъв надзор агенции за недвижими имоти да въздействат като принуждават хората да сключват Договори за депозит.

Най-често това са лица, които нямат необходимите познания и опит за сделките с недвижими имоти.

Притиснати от жилищна нужда – особено в големите градове, където са принудени да подписват всякакви договори, без да ги разбират.

Голяма част от тях дори нямат възможност да ги възприемат и оценят и под страх, че още много кандидати чакат и плащат веднага за имота

Резултатът от това е, че изпадат в крайно неблагоприятно положение, при което харчат своите спестявания за стоп капаро, без гаранция, че ще придобият желания имот.

Какво представлява договора за депозит ?

Самият договор за депозит  не е  Предварителен Договор. Този договор не прехвърля собственост. Капаните в договор за депозит

Множество са капаните в договор за депозит в които попада клиент.

Реално той не може да се възползва от правата си за обявяване на този договор за окончателен

Такъв вариант съществува в чл. 19 ал.3 ЗЗД и именно затова става дума за капани в договор за депозит.

Не са редки и случайте, в който некоректни посредници принуждават клиенти да сключват неизгодни Договор за депозит, с капани и уговорки за сваляне на обявата.

Всъщност редки са случаите, в които това е налице и имотът е свален от предлагане в публичното пространство.

В същото време са налице нелоялни практики, съобразно които при тези агенции обявата се разпространява от други фирми, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен брокерът не е юрист.  На него не може да разчитате, като на Ваш адвокат, да защити интереса Ви.

За да избегнете всички тези капани в договор за депозит е необходимо да намерите адвокат по вещно право.

Налице е крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти.

Голяма част от тях нямат нито подготовка,а  още по-малко някакъв ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти.

Част  от тези „консултанти“  се разделят по район и категории имоти.

Често пъти се стараят да поставят на все по-обедняващият кръг от клиенти различни капани в договорите за депозит.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си.

Непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден.

Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетат и видят капаните в договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът усеща капаните в договор за депозит

Едва тогава купувачите виждат, че тези условия в Договора за депозит са изключително неприемливи, касателно срок или др. условия.

..капаните в договор за депозит…..

Въпросът е чисто психологически, защото при реално изваждане на авансова стойност от 1000 лв. и повече процентът за сключването на Предварителен договор е изключително висок

Предварителният договор включва капаро от 10 % , което е доста по-сериозна сума.

При договора за депозит Агенцията или Продавачът искат суми от 1000 – 2000 лв. или евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.

С подписването на Договор за депозит КУПУВАЧЪТ получава едно мнимо обещание за нещо, което никой не може да му гарантира.  Капаните в договор за депозит

Сериозният проблем при капаните в договор за депозит е липсата на ясни клаузи за връщане на даденият депозит.

Дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи

Условие за това е отказ или неизпълнение на несъществуващо основание по сделката.

Добронамерени клиенти с ужас установяват в последствие, че са сключили Договори за депозит, задължаващ ги да изповядват сделка на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит.

Реално, в случай на отказ от сделката от купвача, Агента отказва да върне сумите по Договора за депозит.

В тази ситуация, КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен, след като е попаднал и осъзнал капаните в договор за депозит.

В повечето случай той губи  платените дребни суми, именно поради липса на правна консултацията със адвокат по имотни дела.

Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди преглед на капаните в договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА.

За ПРОДАВАЧА, този договор няма никаква стойност.

С него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧА.

Това се случва чрез Договор с посредника, далеч надхвърлящ възможностите, които Купувачът има.

Договорът елементарен капан за двоумящ се КУПУВАЧ да купи имот, преди да е решил, но след като го е посетил и се намира под емоция на огледа.

Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие

Брокерите бързат да предложат този похват, веднага след като е приключил огледа и КУПУВАЧЪТ е все още „топъл“.

Съветът е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват.

Тяхната единствена функция е да заменят Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавача.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателен и коректен продавачи не е голяма.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите.

В противен случай може вместо да си купите имот да имате сериозен проблеми или станете жертва на имотна измама.

За да можете да избегнете капаните в договор за депозит, Ви предлагаме допълнителна информация или помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Защо не ми връщат депозита за имот ?

Ако брокерът на продавача договори цената и другите условия по сделката но купувачът се откаже от сделката, агенциите задържат депозита в тяхна полза.

Какво е Договор за депозит ?

Депозитното споразумение между агенцията, представляваща продавача и кандидат-купувач се подписва с цел гарантиране намерението на купувача да купи даден имот при конкретни условия. Често пъти поради участието на посредник, условията се размиват и страда Купувача, оставил депозита.