fbpx

Публикации

Отстраняване наемател от апартамент

Често пъти се случва в практиката да се стигне до ситуация на усложняване отношенията между страните по Договор за наем и дори до отстраняване наемател от апартамент.

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете.

Законът не съдържа императивно правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем. 

Член 229 ЗЗД посочва само максималните предели на срока на договора.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за такива срокове и периоди на плащане, които да отговарят най-добре на интересите им.
Поради това не съществува възможност волята на двете страни, изразена в спорни клаузи

Тази воля на страните следва да бъде изтълкувана и определена с оглед на задължителните предписания на закона.

Важен елемент е и подписване на двустранен приемно-предавателен протокол относно състояние, в което се предава имотът – показания водомери, топломери и др.

Важно е какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя.

Отстраняване наемател от апартамент е действие, срещу него, имаща за цел да го накара трайно да преустанови своето нарушение.Отстраняване наемател от апартамент

Ред за отстраняване от апартамент

В повечето случаи се касае за Договори за наем с нотариална заверка. В случай,че Договорът за наем е заверен пред Нотариус, това дава правна възможност на страната да поиска по реда на т.нар. заповедно (бързо) производство да бъде издаден Изпълнителен лист за събиране на суми.

Издаването на изпълнителен лист за събиране на суми следва да се различава от иск по чл. 310 ал.1 ГПК за извеждане и отстраняване на наемател.

За първото е допустимо и приемливо заповедно съдебно производство по събирането на суми реда на чл. 417 ал.1.т3 ГПК.

Паралелен случай е ситуацията в която управителят на етажната собственост поиска издаването на изпълнителен лист за отстраняване на наемател от блока.

Веднага бързаме да споделим, че съдът няма да му уважи искането за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 417 ГПК.

Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК може да бъде издадена само за вземания за парични суми или за заместими вещи и за предаването на движима вещ – арг. чл. 410 ГПК.

Това се отнася за изплащане и възстановяване на следните парични задължения. 

А/ Задължения по месечни наемни вноски към наемодателя

Б/ Задължения по месечни разходи и консумативи за ползване на имота;

Заповедното производство е строго формално – съдът следи служебно за депозиране на съответната форма заявление, а по същество се произнася след проверка на правилното оформяне на подаденото заявление.

Именно поради това отстранявването на наемател по реда на заповедното проозводство е недопустимо .

С разпоредбите на чл. чл. 38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 46, ал. 2 ЗС не може да се разширява приложното поле на заповедното производство.

Което на практика означава, че е недопустимо разпоредба на закон да разширява приложното поле на заповедното производство, уредено в ГПК.

Отстраняването на наемател от наетия от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство.

В този смисъл вземането винаги е притезателно право, защитимо с осъдителен иск.Отстраняване наемател от апартамент

Ето защо следва да приеме, че заповедното производство по чл. 410 ГПК не е приложимо към изваждането на наемател от наетия от него имот в сградата, където се намира апартамента.

Основното задължение на Наемодателя да прекрати договора, изпрати покана за прекратявяне и поиска дължимите суми.

Производството по отстраняване върви по друг ред – чл. 310 ал.2 ГПК, поради което следва да бъде образувано гражданско дело за отстраняване наемател от апартамент

Уреденият в чл. 235 ЗЗД фактически състав включва виновно поведение на наемателя се извежда от правните основания за извеждане на наемателя.

Отстраняването от наетия имот води до прекратяване на наемното правоотношение по инициатива Наемодателя.

В нашето законодателство е възприет принципът на изчерпателност на основанията за прекратяване на договора за наем

В този смисъл прекратяването на наемния договор може да се извърши само при настъпване на определени фактически състави, въздигнати от законодателя като предпоставки за преустановяване наемните отношения.

За допълнителна информация, моля да ни потърсите на тел. 0897 90 43 91 и mail: office@lawyer-bulgaria.bg