fbpx

Публикации

Делба на съсобствен имот

В случай на съсобственост и за това как може да бъде продаден общ имот, е необходимо да се поясни за делба на съсобствен имот.

Съгласно Закона правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица.

Съсобственост е налице, когато един недвижим имот се притежава от повече от едно лице. Тя може да възникне по различни начини – чрез сделка /когато две или повече лица купуват заедно един имот/, чрез наследяване /когато наследодателят има повече от един наследник/ и т.н.

Всеки съсобственик има право да използва имота/имотите заедно с останалите. Ако само един или някой от тези лица обитава общия имот, другите имат право на обезщетение за това.

Освен това всички съсобственици трябва да си поделят разходите по имота. Ако само едно лице поема тези разноски, то останалите следва да му възстановят такава част от тях, отговаряща на идеалната им част от имота.

Притежаването на един имот от повече лица често е неудобно и  предизвиква неразбирателство между тях, което става и причина за желанието им да прекратят съсобствеността.

Важно е, че частите на съсобствениците винаги се считат за равни, освен ако изрично не е посочено друго в документа за собственост.

Докато няма разногласия във взаимоотношенията с другия съсобственик, всичко е изрядно и нямате реални основания за притеснения. Делба на съсобствен имот

Евентуален проблем възниква при идеалната съсобственост се явява едва тогава, когато възникне конфликт между двете страни.

Предпоставки за прекратяване съсобствеността

В случай, че съсобственик желае да продаде дял от имот, за се сдобие със средства, е необходимо съгласие на останалите съсобственици.

Съгласно регламентацията на Закона за собствеността, всеки съсобственик може да поиска и инициира делба на общата вещ.

В този смисъл правото на делба се обуславя от участието в имуществената общност.

В съдебната делба следва да вземат участие всички участници в общността, за което съдът следи служебно (в противен случай делбата е недействителна).

Съдебната делба е производство, по реда на което се осъществява принудително правото на делба.

Посредством съдебното делбено производство имуществената общност се прекратява по волята дори само на един от участниците в общността.

Производството протича в две фази – установяване правото на делба, която фаза завършва с решение по допускане на делбата и във втората фаза се осъществява вече признатото право на делба.

Компетентен първоинстанционен съд по делбени производства е винаги районния съд.

Вариант за делбата е  чрез пълномощно към съсобственик, да представлява останалите в процеса на сделката.

Съсобствеността може да бъде прекратена и чрез прехвърляне на притежаваната идеална част.

Прехвърлянето може да се направи в полза на другия съсобственик и така той да придобие целия имот. Когато идеалната част се продава /отнася се само за покупко-продажба, не и за дарение/ на трето лице, продавачът трябва първо да предложи на другия съсобственик да я изкупи и то при същите условия, при които би я продал на третото лице.

Едва след като бъде отказано изкупуването /за целта се подписва нарочна декларация/ идеалната част може да се продаде на външно за имота лице. Това изискване, логично, не се прилага, когато всички съсобственици продават целия имот на трето лице.

Особености на делбата на съсобствен имот

Делбата, доброволна или съдебна, е друг способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки следва да получи изключителна собственост върху част от общото имущество.

По-съществен проблем настъпва при желание на един от съсобственици да стане едноличен собственик на целия имот.

Тогава могат да възникнат нови разногласия, вследствие на липсата на консенсус в определянето на цената, срещу която да бъде придобита цялата собственост.

Доброволна делба

Доброволна делба е възможна за осъществяване в случаите, когато съсобствеността може да се раздели на реални дялове.

Към доброволна молба може да се пристъпи  дори ако имотът не може да бъде разделен на реални дялове, а съделителите са повече.

В случай имотът е неподеляем, той се дава на съсобственик срещу изплащане на дяловете на останалите в пари.

Ако имотът не може да бъде поделен „удобно“, то има възможност да бъде изнесен на публична продан, като всеки ще получи пари за своя дял.

Имайте предвид, че от позицията си на съделителите можете да участвате в самото наддаването при публичната продан.

Доброволната делба ще бъде обявена за нищожна, ако при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците.

Делба на съсобствен имотСъдебна делба пред Районен съд

Делба на имущество пред съда се извършва винаги пред районен съд, където се намира имота.

Към делба се пристъпва в случаите, когато съсобствениците не могат да постигнат единодушие в разпределение на имота.

При съдебната делба отново от ключово значение е участието на всички съсобственици.

Обичайно процедурата отнема много време, поради което към нея да се прибягва по изключение.

Съдебната делба се осъществява в две фази.

В рамките на първата съдът установява между кои лица, за кои имоти и при какви права на всяка една от страните е налице съсобственост.

На този етап решението на съда подлежи на самостоятелно обжалване.

Във втората фаза на делбата, съдът избира метод за осъществяването на делбата с оглед на броя съделители и техните права.

Едно от най-важните неща, с които трябва да се внимава при извършване на делба, било то доброволна или съдебна, е дали всички съсобственици ще вземат участие в нея.

Следва внимателно да се проучи собствеността, начинът на възникването й, както и кои са съсобствениците.

При делба на наследство следва да се прецени приложимото законодателство, определящо наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя.

Ако не участват всички съсобственици, така извършената делба ще е нищожна. Това значи, че съсобствеността не е прекратена и делбата следва да се извърши наново.

За допълнителни въпроси, моля свържете се на 0897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Фази на съдебната делба

При наследяване или обикновена съсобственост, всеки съсобственик и сънаследник, може с иск пред Районен съд да поиска съдебна делба. В този процес са налице две фази на съдебна делба.

Съдебната делба преминава през две фази, освен ако още в първата фаза не се сключи спогодба между съделителите.

Най-общо фази на съдебната делба са следните:

А/ Първа фаза на делбения процес – допускане до делба и определяне на съделителите

Б/ Втора фаза – Искания по т.нар. „уравняване по сметки“ между съделителите.

Съдебната делба се извършва от районния съд , в чийто район се намира делбения имот. Ако предмет на делбата  са повече от един недвижими имоти, ищецът /съделителят, който предявява иска за делба, респективно избира Районен съд, пред който да предяви иска си

Фази на съдебната делба

ОСОБЕНОСТИ НА СЪДЕБНАТА ДЕЛБА

Съдебната делба е начин на прекратяване на съсобствеността е уреден като особено исково производство пред Районен съд.

Характерно за производството е, че се провежда двуфазно.

Първата фаза, т.н. установителна фаза, цели да се провери и установи правото на делба, а втората – да се осъществи това право.

Първа фаза: допускане на делбата.

Производството за допускане на делбата започва с искова молба, като се прилагат съответните документи, които доказват твърдените от ищеца обстоятелства. Допустими са всички доказателствени средства на общия исков процес.

Първа фаза се финализира с произнасяне от съда с решение по допускане на делбата, което подлежи на обжалване.
В решението по допускане на делбата съдът се произнася по въпросите: между кои лица и за кои имоти тя следва да се извърши и каква е частта на всеки от съделители, между които съдебната делба се допуска.

Първа фаза определя основата, върху която ще се проведе втора фаза, тъй като се установява не само правото на делба, а и собствеността с всички индивидуализиращи я елементи.

След влизане в сила на решението по допускане на делбата, страните, които участват в производството, не могат отново да повдигат спора за съсобствеността.

В решението съдът трябва да се произнесе и по всички искове, които са предявени пред него по въпроси, обуславящи съдебната делба.

Всеки дееспособен съсобственик може да подаде иск за делба. Искът за делба е подсъден на Районния съд по мястото на откриване на наследството.

Делбеното производство се развива по местонахождението на имота.

Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на Районен съд.

Когато съсобствениците не могат да се разберат как да разделят имуществото доброволно, те следва да се обърнат към съда.

Целта на това е а превърнат идеалните си части в реални и определят собственик на имота . 

Затова в първата фаза на делбата се изясняват въпросите между кои лица ще се извършва делбата, за кои имоти ще се извърши делбата. 

В първото открито съдебно заседание в първата фаза на делбата  всеки от съделителите освен ищеца може да поиска с писмена молба да бъдат включени в делбената маса и други съсобствени имоти, които ищецът не е описал в исковата молба.

Съдът следва да определи каква е частта на всеки от съделителите. 

ВАЖНО : Искът за делба по чл. 34 ЗС и чл. 69 ЗН не се погасява с давност.

Предмет на делба могат да бъдат всички или част от съсобствените имоти, освен ако законът разпорежда другоФази на съдебната делба

ВАЖНО : В случай, че съсобственик не вземе участие в делбата, тя е изцяло нищожна !

В това заседание  всеки от съделителите може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на неговия дял, както и против включването в наследствената маса на някои имоти.

Решението на първата фаза подлежи на обжалване след влизането му в сила. В тази фаза е допустимо да се оспорят завещания относно някой от делбените имоти както и на истинността на писмени доказателства.

В първата фаза на делбата трябва да бъдат направени искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения, ако някой от сънаследниците има такива претенции.

В тази фаза е допустимо искане за временно разпределение на ползването на имотите до приключване на делбата.

ВТОРА ФАЗА НА ДЕЛБАТА 

Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните

Във втора фаза се разрешават със сила на пресъдено нещо и спорове между съделители по уреждане на „сметки между тях“ 

Тези спорове представляват осъдителни искове между съделителите, отнасящи се до облигационни притезания, възникнали по повод имуществената общност.

Тези искове се предявяват най-късно в първото заседание във втора фаза, като срокът е преклузивен и след изтичането му страните могат да предявят претенциите си само в отделен от съдебната делба иск.

Във втора фаза съдът осъществява правото на делба по няколко начина:

  1. чрез образуване на дялове от общите имоти
  2. предоставянето на всеки дял в обект на изключителна собственост на съответния съделител
  3. чрез публична продан на общия имот и разпределяне на получената сума в случая на чл. 348, ал. 1 от ГПК.

Страните в делбата могат да участват при наддаването в публичната продан. Съдебната практика приема, че е незаконосъобразно да се извърши делба чрез изнасяне на допуснатите по делба имоти на публична продан, когато техният брой е равен или по-голям от броя на съделителите.

Съдът изследва всяка възможност, съделител да получи реален дял от веща или имота, предмет на делбата.

За уравняване на дяловете се изчислява наплащане в пари, съобразно експертна оценка на вещо лице.

Във втора фаза на делбата се разглеждат и:

  • претенциите по сметки на съделителите за разходи по увеличение стойността на имота (вещта)
  • претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)
  • искания за възлагане на неподеляем имот;

Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете. Това се налага ако са налице предвидените в закона предпоставки.

Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти

Това съдебно решение на втората фаза също подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите, както и на обжалване по надлежният съдебен ред.

За допълнителни въпроси относно делба се обърнете на телефон 0897 90 43 91 или на Email : office@lawyer-bulgaria.bg

Как се извършва съдебна делба ?

Съдебната делба се извършва от районния съд , в чийто район се намира делбения имот. Ако предмет на делбата са повече от един недвижими имоти съделител

Колко са фазите на делбата ?

Съдебната делба преминава през две фази, освен ако още в първата фаза не се сключи спогодба между съделителите.

Кой участва в съдебната делба ?

Районният съд следи служебно за участие на всички съсобствнеици като страни. Страни в съдебната делба трябва да бъдат всички сънаследници. Всяка една от страните е носител на правото на делба. Съдебната делба е недопустима, ако в нея не участва като страна в процеса дори един от съсобствениците

Какво се случва, ако не учавства някой в делбата ?

Ако въпреки това бъде извършена, тя ще е изцяло нищожна – т. е. няма да породи правни последици ( чл. 75, ал. 2 от ЗН ). В съдебната делба трябва да вземат участие не първоначалните, а настоящите участници в имуществената общност.

Кога се присъждат разноските в съдебната делба ?

В първото заседание след допускане на делбата сънаследниците могат да предявят искания за сметки помежду си, като посочат и доказателствата си. Тези искания представляват отделни искове за присъждане на разноски, направени от някой от съделителите за запазване на имота и за подобрения в имота.

Може ли някой да изкупи имота ?

Ако предмет на делбата е само един недвижим имот и той представлява неподеляемо жилище, при определени условия в чл.349 от ГПК същият може да бъде възложен на един от съделителите. Искането за възлагане може да се направи най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението за допускане на делбата. Право да искат възлагане на неподеляемо жилище имат преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака, ако съделителят няма собствено жилище.Право да иска възлагане на наследственото жилище има и този съделител