Публикации

Съдебна делба наследство

Видове делба наследство, вписване на искова молба

Законодателството в областта на наследственото право и по специално Законът за наследството допуска възможността няколко души да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ, т.е. да бъдат съсобственици. Начините за прекратяване на съсосбствеността са следните :

А/ Доброволна делба – извършва се бързо и ефикасно, чрез съставянето на делбен протокол между страните и се вписва по партидата на всеки един от съсобствениците, ако се стигне до разделяне и реално обособяване на самостоятелни части от имота.  Доброволната делба е възможна само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по ч. 19 от ЗУТ, а именно:

Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

 – за градовете: лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност
 – в курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност
 – във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност
 – в села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност; при спецефични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност.
 – в села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².

При делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5.

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини се спазват изискванията в чл. 72 от Закона за наследството и не се допуска разделянето на:
 – ниви на части по-малки от 3 декара;
 – ливади на части по-малки от 2 декара;
 – лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар;

След като разполагате с одобрена скица за разделяне на имота, данъчна оценка, удостоверение за наследници /ако е необходимо/ и нотариален акт, е нужно всички които ще получат дял от имота да подпишат договора за делба пред нотариус. Те разполагат с идеални части от съответното имущество и единственият начин те да станат реални е именно делбата.

Б/ Съдебната делба е производство за прекратяване на съсобственост при :

  1. Наследяване на съсобствени наследствени имоти – това е най-честият случай познат широко в практиката;
  2. В случай на настъпил развод между съпрузи ;
  3. Чрез правна сделка – покупка или пък замяна, извършена от няколко съсобственика по между им
  4. При сключване на законен граждански брак, след което всичко придобито става съпружеската имуществена собственост и съпрузите са съсобственици.
  5. При сделки с физическо или юридическо лице,
  6. Между държавата и физическо лице, или юридическо лице, Община и др.Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

Във всички изборени случай се предполага смисъла на делбата като валиден способ за определяне и прекратяване на идеалните части на съсобствениците  в реално обособен имот или в парична сума.

Законът за наследството урежда всички въпроси относно делба на наследството, но бихме могли да Ви предложим и се заемем с  подготовка на цялостната документация, когато се касае за доброволна или съдебна делба, както и от какво е породена съсобствеността.

Съдебна делба наследство. Общи правила и изисквания: 

Преди делба трябва да се прегледат всички документи – удостоверение за наследници, нотариален акт или договор, ако човекът е придобил съответната част чрез сделка.

Съдебната делба се извършва по процедурите на Гражданския процесуален кодекс и правилата в закона за наследството (ЗН). Според чл. 341 от ГПК сънаследник, който иска делба, подава документи, към която прилагат писмени документи и Удостоверения за собствеността върху процесните имота.

При съдебната делба е задължително и да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят кои са те, да се открият адресите им и да се подготвят копия от исковата молба и от приложенията за всеки един.

Правилата са почти идентични с тези при деленето на обикновена съсобственост, на наследство и на имущество на съпрузи. В същото време има вариации, свързани с това какво се дели, кой го дели, подсъдност, размери на дяловете и т.н.

Според ГПК исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение се предявяват с писмен иск в районния съд по местонахождението на имота. В същото време законът определя, че исковете за наследство, за унищожаване или намаление на завещания, за делба на наследство и за унищожаване на доброволна делба се предявяват по местонахождението на имота, там – където е открито наследството.

Съдебната делба -фази. Първа фаза на делбата

Искът за делба се предявява с правно основание чл.34 ЗС е конститутивен и може да се предяви от всеки един от съсобствениците на имота, като поиска от Районният съд по местонахождението на имота, съдебна делба на съсобствен имот или вещ. В случай, че доброволна делба е била извършена вече, иск по чл.34 ЗС втори път не може да се предяви, тъй като делбата на съсобственият имот е извършена и идеалните части са разделени и превърнати в реални имоти между съделителите в процеса.

В случаите, когато се касае за съдебна делба на неподеляем недвижим имот, целта на предявеният иск пред Районен съд е да се прекрати съсобствеността и имотът да бъде надлежно изнесен на публична продан, чрез продажба от страна на ЧСИ, като в този случай получената от тази публична продан сума бъде разделена съобразно делбените квоти на отделните съделите по делото, като всеки един от тях има право да поиска възлагане на общият имот срещу ясен ангажимент да изплати дяловете на останлите съделители.

Предпоставки за предявяване на иска за делба 

Законът определя отделните предпоставки при предявяване на отделните искове за делба в процеса на разделянето на съсобствени имоти между страните.

Правен интерес от предявяването на иск за делба по чл. 34 ЗС има всеки един от съсобствениците на общия имот.

Правен интерес от предявяването на такъв иск би имало и лице, което не притежава качеството съделител или наследник, но към момента на предявяване на иска от съделител и съединяването му с друг иск и трети лица биха могли да бъдат засегнати от спора. Затова законът допуска те също да бъдат конституирани в производството по дело за делба.

Основните предпоставки за предявяване на искове за делба са следните :Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

1.Наличие на съсобственост между отделни лица – съделители върху движима или недвижима вещ *(имот), като в различните случаи тази съсобственост е възможно да възникне както от наследяване или покупко продажба на недвижим имот или завещание, така и чрез редица разпоредителни сделки между отделните съсобственици в един имот или обща вещ.

2.Съсобственият имот (движима вещ) е нужно да е съществувала и реална към момента на предявяване на иска за делба на тази съсобственост между страните.Ако вещта не съществува вече, както и ако липсва реален обект на съсобственост, искът ще бъде отхвърлен поради липса на предмет.

3. Необходимо е да се вземе под внимание и факта, че съсобствеността да не е била прекратена, съгласно случаите предвидени в закона.

Етапи на съдебната делба между страните

Производството по съдебната делба се състои от две фази, като всяка една от тях завършва със съдебно решение, подлежащо на обжалване и ползващо се със сила на пресъдено нещо по отношение на разгледаните с него правни въпроси.

  1. Първа фаза на съдебната делба между страните – Районният съд образува съдебно дело за делба по чл. 34 ЗС, като целта и основната задача на първата фаза на делбата е да се посочи – между кои страни и кои дялове следва да бъде извършена делбата, същевременно – каква е частта на всеки съделител и решението на съда е нужно да даде отговори на тези правни въпроси.  Ако съдът приеме всички документи и приключи производството се произнася с решението – изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.
  2. Във втората фаза Районният съд е длъжен да извърши и реалното разделяне на съсобствената вещ или имот, като съществена особеност на тази фаза е , предоставянето и поставянето в дял на единият от съсобствениците, ако той поиска срещу уравняване дяловете на останалите съделители с пари.

Това може да се получи, ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствен дом.Съдебна делба наследство, Адвокат наследствени дела, делба на наследствени дялове, Адвокат съдебна-делба наследство, съдебна делба съсобствен имот, неделим

Съдът може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите с други имоти или с пари.

Следващият вариант е, ако става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, които също нямат друго жилище. В този случай всеки може да поиска то да бъде поставено в неговия дял.

Дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко души предявят претенции, се предпочита онзи, който предложи по-висока цена.

През втората фаза се извършва реалното и окончателно разделяне на имуществото или пък възлагането му на някои съделители и изравняването дела на другите с пари, като в случай на неподеляемост имотът се изнася на публична продан и получената пазарна цена, след оценката на вещото лице се разделя съобразно дяловете и делбените квоти на отделните съделители. От общите имоти се образуват дялове и всеки дял се предоставя в изключителна собственост на съделител

Новият собственик е длъжен в срок от влизане в сила на съдебното решение да изплати всички дължими суми на останалите съсобственици. В случай, че уравняване на дяловете не бъде изпълнено в срок, съдебното решение се обезсилва по право, а имотът, предмет на съдебната делба  се изнася на публична продан.

За допълнителна информация и справки, молим обърнете се към нас на посочените по-долу телефони за връзка + 359 897 90 43 91 или изпратете Вашето запитване на info@lawyer-bulgaria.bg 

Обжалване ревизионни актове

Някои клиенти изпадат в ситуации, в които имат нужда от правни услуги при обжалване ревизионни актове. Самата ревизия, представлява дейност на органите по приходите към Националната агенция за приходите (НАП), насочена към установяване на публични задълженията за дължими данъци или осигурителни вноски към НАП. Кантората разполага с добри данъчни адвокати, подготвени в областта на данъчното и финансовото право. Ревизията е процедура при която се извършва проверка за съответствие на  публични задължения. Самата данъчна ревизия поставя началото на т.нар. ревизионното производство. Тя стартира най-напред със Заповед за възлагане на ревизия.обжалване ревизионни актове

Ние съветваме нашите клиенти, че връчването на екземпляр от ревизионен акт сочи началото на данъчна ревизия. Повечето клиенти се притесняват, но това не пречи да попитат, какви са им правата при провеждането на т.нар. ревизионно производство. Самата Заповед не подлежи на обжалване отделно от ревизионния акт. Но можем да Ви кажем, че заповедта, с която се прекратява ревизионното производство подлежи на обжалване по реда за обжалване на административни актове.

Още за обжалване ревизионни актове

В повечето случаи, НАП ще поиска в хода на ревизията да наложи предварителни мерки за обезпечаване на своите  публичните вземания. Целта е да бъде предотвратено извършването на разпоредителни сделки и действия с имуществото. Винаги информираме нашите клиенти, че целта на тези обезпечителни мерки е да се улесни събирането на задълженията за данъци и задължителни осигурителни вноски от страна на НАП. Ние знаем, че в този случай, срокът на действие на обезпечителните мерки е 4 месеца. Той, разбира се,  може да бъде удължен от административен съд.

обжалване ревизионни актове

Принципно сме длъжни да информираме нашите клиенти, че максималният срок на действие на тези обезпечения е до изтичане на крайният срок по ревизионното производство. То приключва с издаване на т.нар. ревизионен акт. Затова и издаването му се предшества от ревизионен докалад. Той в 3(три) дневен срок се връчва на задълженото  лице. То има право да направи писмено възражение. Тук е нашето задължение като адвокати  да информираме клиента, че срокът за това е 14-дневен, но може да бъде удължен с 1 месец.

В повечето случаи информираме клиентите, че издаденият срещу тях, ревизионен акт се издава до 14 дни след изтичане на срока за подаване на възражение срещу изготвения ревизионен доклад. За допълнителна информация и правни съвети, може да се обърнете към нас на следните тел. +359 2 858 -10-25, Е-mail info@lawyer-bulgaria.bg

Покупка ипотекиран имот

Нашите клиенти ни ангажират като адвокат по имотни дела, при покупка ипотекиран имот. Повечето такива имоти се предлагат при редица ЧСИ-та. Ние съветваме нашите клиенти, че в такива случаи е задължително да се договори с банка дали с част от цената ще се погаси ипотечното вземане или договорът за банков кредит ще бъде прехвърлен на купувача.

Като адвокат по сделки с недвижим имоти и вещни права, винаги съветваме нашите клиенти при участие в търгове на ЧСИ-та и покупка на имот от публична продан да се застраховат като подберат своевременно правилна юридическа подкрепа. Често пъти Купувачът ще спести доста пари и нерви, разчитайки на нашите правни услуги на опитен адвокат при закупуване недвижим имот, след нужните проверки и справки.

Като юристи не бихме посъветвали нашите клиенти да сключват Предварителен договор. До момента на нотариалната сделка те нямат каквито и да било гаранции за прехвърлянето на собствеността. С един сключен предварителен договор ще останат обвързани с имота. Що се отнася до покупката на имот чрез публична продан, смятаме, че този способ дава възможност да се закупи имот много под пазарната му стойност.ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ „НА ЗЕЛЕНО”, ПРЕХВЪРЛЯНЕ НЕДВИЖИМ ИМОТ ПРЕД НОТАРИУС

Действията на съдебния изпълнител могат да бъдат обжалвани в определени от закона случаи. Съществува вероятност от претенции на трети лица, които да  претендират,  че имотът, който се продава, е тяхна собственост. Те може да не са длъжници или попечители по вземането. Затова проверките, които правим като са от голямо значение и  намаляват риска за купувача. Разчитайки на нас клиентът може да си спести доста нерви, пари и главоболия при покупката на имот на публична продан. Правилото, което съветваме нашите клиенти е, че имотът се придобива чист от всякакви вещни тежести при публичната продан на Частният съдебен изпълнител.

Рискове при покупка на имоти „на зелено” и защита на права при неизпълнение на договора

Нашата практика като добър и опитен адвокат по имотни дела показва,че най-много рискове крие покупката на незавършено строителство. В работата ни винаги съветваме клиентите, че съществува реална опасност строителната фирма да не успее да спази всички уговорени срокове. Съществуват и други рискове. Например строителната фирма  да не стигне до въвеждането на обекта в експлоатация. В крайна сметка нашата преценка и правен съвет е решаваща, за да не се стигне  до загуба на средства и имущество.

От нашата преценка и правен съвет към клиента зависи какви са рисковете при  подписания договор. Дали съществува опасност при предварителен договор или тази опасност съществува при нотариалната сделка. Затова считаме, че  е важно клиентът да се съобрази с нашите правни съвети по отношение рисковете за закупуването на имот на зелено. Преди да бъдат направени съответните правни проверки, преди да се установи собствеността и документално да бъде установена легитимацията на продавача и правата му по представени писмени документи, всяка дейност, плащане или подписване на Договор за депозит, Предварителен Договор или Споразумение и Анекс са риск за купувача.

Причината е, че понякога отношенията със строителите могат да бъдат усложнени, особено ако строителят е получил правото на строеж срещу обезщетение. Знаем, че при неизпълнение на поетите задължения към собствениците на терена има опасност договорът за учредено право на строеж, да бъде развален. Това може да доведе до отпадане правата и на купувачите „на зелено”.

Особености при покупка ипотекиран имот….

Дългогодишната ни практика сочи, че при сключване на предварителен договор, се дава известна сума. Тя се означава като капаро или задатък. Отказът на купувача в последствие да сключи окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота, води до загубата му. Винаги предупреждаваме клиентите, когато в договора е записано, че платената сума е част от цената.

ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ „НА ЗЕЛЕНО”, ПРЕХВЪРЛЯНЕ НЕДВИЖИМ ИМОТ ПРЕД НОТАРИУСНапоследък като адвокат по съдебни спорове с недвижими имоти попадаме на обяви, в които продавачът на жилището гарантира осигуряване на банков кредит за финансиране на сделката – някакъв процент от стойността на жилището.

Съветваме кредитополучателя, а на продавача. Но държим винаги кредитополучателят да покрива всички необходими изисквания, за да успее да закупи недвижимият имот. Той трябва да докаже трайни и високи доходи и подходяща възрастова група.

 

Затова смятаме, че е добре да се спазват основните изисквания, които поставяме на клиентите като адвокат по имотни дела и адвокат по съдебни спорове с недвижими имоти. За повече информация моля обърнете се към нас на следните телефони 02/ 858-10-25 или на e-mail : info@lawyer-bulgaria.bg 

 

РИСКОВЕ  ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

В съдебната практика от последните няколко години сочи рязко увеличаване на броя на случаите с измами и рискове при сделки с недвижими имоти.

Повечето клиенти се обръщат към нас като адвокат по недвижими имоти и имотни дела, едва след като е възникнал някакъв проблем. Голяма част от тях питат за отделните имуществени отношения и рискове при покупка на недвиужими имоти при схеми на строителните фирми.

В пазара на недвижими имоти съществуват множество т.нар.“промоционални оферти, лизингови схеми, бонуси и „гаранции”  които подмамват по доверчивите клиенти чрез изгоден  банков кредит.

Повечето хора смятат, че тези трикове са начин на строителните фирми да ускорят продажбата на имоти и задържат цената.  За съжаление – рязкото сваляне на цената с повече от 20-30 % би следвало да доведе до ясен сигнал, че продавачът бърза да се оттърве от имота или същият този недвижим имот има сериозен проблем, чието решаване е доста скъпо начинание в бъдеще. Изплащане застрахователно обезщетение

Примери за такива рискове при закупуването на новоизградени недвижими имоти са следните :

  1. Различни ситуации, довели до съдебно отстраняване на купувачите чрез т.нар. „ЕВИКЦИЯ“ –
  2. Внезапна появата на законен наследник,невписан в актуалното Удостоверението за наследници;
  3. Единият съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България. В този случай в удостоверението за семейно положение ще пише „неженен“;
  4. При завършването на обекта, строителната фирма е продала нейн собствен недвижим имот , а съседния недвижим имот, на обезщетен съсобственик.  Тези случай се наблюдават когато отделните апартаменти, предвидени за обезщетение, попаднат в общите таблици за площообразуване на сградата.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства. Те плащат парите в деня на прехвърлянето на собствеността пред нотариус, а получават нотариалния акт, вписан в Агенцията по вписвания, след около 4-8 дни. Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира, преди да е излязло самото вписване по първата сделка и да е отразена промяната в собствеността между страните. Ето затова, има още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Като добри и опитни адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела за недвижими имоти осъзнаваме, че това са само част от сламките, за които давещи се строителни фирми се хващат

Нашите клиенти, често пъти се оплакват, че са били подведени, идвайки при нас, като адвокати по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти,но често пъти някой от тях са закъснели с нуждата от качествен правен съвет от адвокат по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти. За съжаление, клиентът идва при адвокати по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти едва след като вече е сключил договора и не може да промени условията и клаузите по него.

Като опитни адвокати по имотни дела и правни спорове с недвижими имоти, съветваме нашите клиенти да внимават с капаните на капарото по Предварителните договор, както и  с фактът, че когато купуваме жилище директно от строителя или пък жилище, обременено с ипотека , рисковете трябва да бъдат внимателно преценени от опитен и добър адвокат по имотни дела и адвокат по сделки с недвижими имоти.veshtno

Нашите клиенти, разбират и осъзнават, че без нашият правен съвет като адвокати по имотни дела и адвокати по дела с недвижими имоти, повечето строители за да активизират своите продажби, предлагат различни привидно изгодни варианти на разплащане  при договарянето на покупката на имот, ново строителство.

Ние като адвокати по имотни дела и правни спорове с недвижими имоти съветваме нашите клиенти,че освен намаляването на първоначално внасяната сума за сключването на предварителен договор, има възможност за избор на други схеми .

Едната от тях се използва отделно на пазара и е свързана най-вече с изискванията за гаранции от страна на чуждестранните инвеститори. Повечето от тях работят с добър адвокат по имотни дела и адвокат по правни спорове с недвижими имоти като в този случай, продажната цена се предава от банката на продавача едва след изповядване на сделката и след получаване на чисто актуално удостоверение за липса на тежести върху имотите.

Друга , често предлагана схема, която ние като опитни адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела с недвижим имоти срещаме  е т. нар. продажба с обратно изкупуване. Тази схема на пръв прочит звучи много добре, защото създава у клиентите ни  усещането,  че ако не може да обслужва ипотечния си кредит, той може да се възползва във всеки един момент от тази клауза и да развали продажбата.

Именно тук е нашата задача и роля  на адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имоти. Нашите клиенти дори и не отчитат най сериозният въпрос, а той е дали строителната фирма, продала им имота, все още  ще действа като такава и ще има ли достатъчно финансови средства, да върне платената цена.

Този въпрос повечето наши  клиенти не си задават и затова ние като адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела с недвижими имоти сме длъжни да предвидим всички особености на тези сделки.

За правна помощ, можете да се обърнете към нас като адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела за недвижими имоти на следните телефони : 02/ 858 -10-25 или тел. 0897 90-43 91, e-mail : info@lawyer-bulgaria.bg