Публикации

Актове в строителството

В последно време – много години след кризата от 2009-2010 отново стана актуално закупуването на недвижим имот „на зелено“.

Втурвайки се в закупуване на мечтаното жилище, хората не винаги отчитат степента на завършеност на един обект и на реалната възможност на строителя да завърши имота , когато  купувате имот.Актове и протоколи в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обекта е по-голям.

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ. Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ представлява първият – най-ранен етап, в който може да бъде извършена прехвърлителна сделка с право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т. е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти.

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“. Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи или т.нар.(Акт Образец 15) – представлява степен на завършеност на сградата, удостоверена с документ, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Същественото тук, което следва да подчертаем, че т.нар.акт образец 15 или Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности в обекта – служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Крайната цел на всички актове и протоколи в строителството е да следят за отделните етапи на завършеност на строителните дейности и съответствието на тези видове строителни и монтажни работи да са извършени според действащата нормативна уредба.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности или т.нар. Акт Образец 15 се съставя от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности съдържа

  • описание на договорите за изпълнение на строителството,
  • описание на отделните строителните книжа,
  • списък с цялата налична екзекутивната документация и
  • списък с съставените актове и протоколи по време на строителството.

Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – Писмен документ за установяване годността за ползване на строежа. Трябва да отчетем, че всъщност това е най-важният документи – както за строителя – така и за самите собственици и купувачи на жилища.

Масово в практиката този Акт образец 16 се нарича – „Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обекта, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице, което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

Особености на издаването на актове и протоколи в строителството 

Липсата на Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. Разрешение за ползване е сигурен знак, че  нещо в документалното оформяне на актвете в строителството и строителните книжа не е в изпълнено или предстои да бъде изпълнено.

Възможно е причините за това да са следните :

  • Реално разминаване и несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
  • Последващо преустроитество или СМР-дейности извън представените и одобрени проекти, без да бъде (съгласувано по надлежният ред и узаконено, поради което Удостоверението за въвеждане на обекта в експоатация не може да бъде приет.

Затова, нашият съвет като адвокати по строителни процедури, следящи за отделните актове и протоколи в строителството е , че при покупката на  недовършен имот задължително следва да бъде провеено, дали цялата сграда има издадени надлежни актове и протоколи в строителството, както и да бъдат установени отделните причини, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

За извършването на съответните проверки или допълнителна информация, както и за цялостна проверка на степента на завършеност на един обект, спокойно можете да се обърнете към нас преди да подпишете Предварителни договори и заплатите капаро по тях, на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки един отделен случай, ще бъде разгледан детайлно съобразно неговата специфика и проблеми, като ще Ви бъдат предложени адекватни решения, както и възможност за преговори и Споразумение със строителя.

Данък при продажба недвижим имот

 

Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години.Данък при продажба недвижим имот

За да не бъден облагана сделка и продажба на недвижим имот е достатъчно същият по предназначение да може да се използва като жилище.

За ползване на горепосоченото данъчно облекчение не е необходимо имотът фактически да се ползва като жилище, т.е. не е необходимо имотът да се ползва въобще от собственика му било лично, било чрез трети лица. Достатъчно е юридическият му статут, при регистрирането му в съответната общинска техническа служба да го определя като жилищен имот.

Следва да уточним, че когато е продаден недвижим имот (жилище) през съответната данъчна година, а същият този имот е получен от продавача по наследство или по завет, то облагане на получените доходи от продажбата са освободени на друго основание – на основание т. 26 от ал. 1 на чл. 13 ЗДДФЛ.

В този смисъл продажбата на наследения, респ. завещан недвижим имот, не следва да се приеме като продажба на един жилищен недвижим имот по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” ЗДДФЛ, като в този случай собственикът може да реализира още една продажба на недвижим жилищен имот, доходите от която няма да подлежат на данъчно облагане.

Особено внимание обръщаме на разпоредбата на чл. 13 ал.2 ЗДДФЛ

Не следва да се смята като финансов доход,  полученото недвижимо имущество по наследство, завет и дарение, но законът посочва, че доходите от продажбата на наследено или завещано имущество са освободени от облагане с данък само за полученото по наследство и по завет, но не и от продажбата на дареното такова.

Законът посочва, че не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

Доходите от продажба на земеделски ниви и горски недвижими имоти – гори и др. са освободени от данъчно облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 (пет) календарни  години.

Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък. Основата за облагане се изчислява, след като положителната разлика между продажната и покупната цена на имота се намали с 10% разходи. Това означава, че на съответното данъчно облагане подлежи приходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен.

Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари съгласно разпоредбата на чл.33, ал.5 ЗДДФЛ.

Веднага бързаме да посочим, че съответната цена на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобитото недвижимо имущество и имотиДанък при продажба недвижим имот, адвокат недвижими имоти, адвокат данъчни дела, Прехвърляне недвижим имот, данъчна оценка, продажба на апартамент данъчна оценка

В този случай продавачът, след реализирането на сделката пред Нотариус е длъжен да подаде годишна данъчна декларация по чл.50 ЗДДФЛ и да внесе данъка не по-късно от 30 април на следваща година, преди която е била извършена съответната покупко-продажба на недвижимият имот.

В същия срок продавачът е длъжен да подаде годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, когато продажната цена е равна или по-малка от цената на придобиване на недвижимия имот.

В случай че продадените права са съпружеска имуществена общност, напълно възможно е за единия от съпрузите продажбата да е на трети и следващ имот, а за другия да е продажба на първи или втори такъв, с оглед на възможността всеки един от тях да е извършил разпоредителна сделка със свое лично имущество.

Това следва да се съобрази при подаване на данъчни декларации от двамата съпрузи, тъй като с оглед на изпълнението на чл. 50, ал. 1, т. 1 и чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ всеки от съпрузите е задължен да подаде годишна данъчна декларация за съответната част от облагаемия доход.

За допълнителна информация или справки, моля обърнете се към адвокат по недвижими имоти и данъчни дела, за изясняване на възможността за заплащане на дължими данъци и др.

Кантората ще обърне внимание на всеки поставен казус с оглед персоналното разглеждане на всеки един поставен въпрос на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл office@lawyer-bulgaria.bg 

 

Деклариране недвижим имот

Всеки имотен адвокат, занимаващ се с деклариране недвижим имот ще Ви посочи, че съгласно Закона за местните данъци и такси собственикът, придобил нов недвижим имот, без значение, ново или старо строителство, или замяна, е длъжен в 2 (двумесечен) срок от сключването на сделката пред Нотариус и прехвърлянето на собствеността, което е изповядването и вписването на сделката с недвижим имот в Агенция по вписванията да подаде своевременно данъчна Декларация по чл.14 ЗМДТ.

Целта на тази декларация е собственикът да бъде включен в Имотния регистър като такъв.

СРОКОВЕ И ОСОБЕНОСТИ ПРИ ДЕКЛАРИРАНЕ НА ИМОТА

Всеки имот следва да бъде деклариран в срока по чл.14 Закон за местните данъци и такси пред данъчната служба в населеното място където е намира, за да бъде включен в системата на местните данъци и бъде  деклариран за облагане с годишен данък.

Нашите адвокати по сделки с недвижими имоти ще Ви предложат нашите правни услуги. Те ще Ви кажат, че данъчна Декларация по чл.14 ЗМДТ следва да се подаде не само при придобиване на имот. Също и при учредяване на право на ползване от друг собственик.

Вашият адвокат по сделки с недвижими имоти е задължен да Ви информира, че собственикът следва да декларира, че той е ползвателят на този имот.

Всички адвокати по имотни дела внимателно следят всеки срок и дейност по сделките с недвижими имоти. Те ще Ви помогнат с декларирането. Това деклариране се извършва в съответния отдел „Местни данъци и такси“ към Общината по местонахождението на имота, който сте закупили.

Общинският служител проверява подадените декларации. Той може да поиска допълнителни данни за облагаемия имот, да сверява данните от декларацията със счетоводните книги, планове, скици и документи, въз основа на които имотът се притежава или се ползва, а при нужда – и чрез измерване на имота от техническите органи.

  1. За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление.
  2. За имот, който е основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

„Основно жилище” е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.

ОСОБЕНОСТИ ПРИ ДЕКЛАРИРАНЕТО НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ПО ЧЛ.14 ЗМДТ

Когато върху облагаем недвижим имот правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те трябва да декларират съответната част от имота и да внесат данък за нея.

Въпреки това всеки от съсобствениците на имота, съответно от съпритежателите на ограничено вещно право, може да плати данъка за целия имот за сметка на останалите.  Данъкът се заплаща независимо дали недвижимите имоти се използват, или не.

В случай, че сте се консултирали с адвокат, би следвало да Ви е указал, че ако сте закупили проект на груб строеж, е необходимо да изчакате цялата сграда да получи съответното разрешение за ползване. Това е т. нар. Акт Образец Нр.16, като едва тогава ще го декларирате в двумесечен срок от датата на разрешението.деклариране недвижим имот
Нашият съвет е да спазвате сроковете и да регистрирате навреме имота. В противен случай рискувате да Ви бъде наложена административна глоба за пропуснатия срок и да платите глоба за това.

Консултация за деклариране недвижим имот

В административно-наказателните разпоредби на ЗМДТ са предвидени различни глоби в зависимост от срока. За различните физически лица те варират от 10 до 400 лв.

Като опитни и добри адвокати по сделки с недвижими имоти подчертаваме, че тези глоби са по преценка на наказващия орган.

При консултацията с нашите адвокати ще разберете, че в същия ценови диапазон са глобите. И ако в подадената от Вас, данъчната декларация не са посочени или невярно са посочени данни, вследствие на което е определен по-малък данък или се е стигнало до освобождаване от данък.

В случай, че ни възложите подаването на съответната данъчна декларация, ние ще извършим всичко това за Вас в срок.

Ще Ви уведомим за размера на дължимия данък, ако такъв следва да бъде заплатен.

Ние сме задължени да уточним, че задължението за деклариране на имоти важи и за юридическите лица и при пропуск имуществената санкция за тях е от 100 до 1000 лв.

В повечето случай, посочваме, че в случай на наследяване на недвижим имот, срокът за деклариране е различен. Причината е, че тук вече действат други разпоредби на закона за местните данъци и такси.

Потърсете ни в случай, че имате въпроси 

Съветваме нашите клиенти, като добър адвокат по имотни дела и специалист по сделки с недвижими имоти, че декларацията по чл. 14 ЗМДТ трябва да се подаде в 6 (шест) месечен срок от датата на наследяването на имота.

Декларацията може да се подаде и по електронен път, по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК).

1. Данъчно задължените лица подават декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти за новопостроените или придобитите по друг начин имоти.
2. Декларацията се подава в 2-месечен срок в общината по местонахождението на имота, като срокът е различен в случаите на придобиване на имот по наследство.
При наследяване на имот декларацията се подава в шестмесечен срок от: смъртта на наследодателя; узнаването, че наследството е открито; въвеждането във владение при лица, обявени от съда за отсъстващи; раждането на наследник, който към момента на смъртта на наследодателя е бил заченат.
3. При промяна на някое обстоятелство, което има значение за определянето на данъка, данъчно задължените лица уведомяват общинската приходна администрация в 2-месечен срок от настъпване на промяната.

Подадената декларация от едно данъчно задължено лице ползва останалите задължени лица.

Данъчната декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ няма установително действие, тъй като данъчно задълженото лице не определя с нея размера на дължимия данък. Размерът на данъка се определя от общински служител.

При имотите на гражданите, при жилищните имоти на предприятията и при облагане на държавен или общински поземлен имот, върху който е построена сграда на предприятие, данъкът се определя върху данъчната оценка по Приложение № 2, а при другите имоти на предприятията се взема по-високата между отчетната стойност и данъчната оценка.

Същият срок е предвиден и за декларациите за данък наследство. При тях важи правилото, че подадена в срок декларация от един наследник ползва и останалите наследници.

Нашият съвет като адвокати по недвижими имоти и имотни дела е да спазите срока за подаване, тъй като глобата при неподаване на декларация от наследниците, заветниците или законен представител е от 10 до 500 лв.

За повече информация или допълнителна помощ от адвокат се обърнете към нас на тел. 02/858 -10-25, e-mail info@lawyer-bulgaria.bg