fbpx

Публикации

Актове в строителството

В последните години строителството придоби силно развитие и се стигна до пик в сделките на недвижим имот „на зелено“, като в този смисъл голямо значение имат издаването на актове в строителството.

Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки договор за закупуване на имоти.Актове в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в Закона за устройство на територията (ЗУТ).

На тези от вас, на които им предстои покупка на жилище или друг вид имот в сграда в етап на строеж ви предстои да се сблъскате с понятията: “Разрешение за строеж, Строителна линия и ниво/Акт 2, 2а/, Акт 14, Акт 15 и Акт 16”.

В зависимост от категория на строителния обект се определя и необходимата документация както и от кои институции ще се обследва обекта.

В Закона за устройство на територията са посочени следните категории:

  • Строежи от първа до трета категория (инфраструктурни съоръжения, пътища, жп линии, производствени предприятия, инсталации и др.) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
  • Четвърта (най-типичният пример са жилищни и смесени сгради със средно застрояване) и пета категория (жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
  • Шеста категория (това са временните строежи) – стопански постройки със селскостопанско предназначение, пристройка, гараж, обект с обслужващо предназначение, като тяхната регламентация е най-лека.

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта.

Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи.

Степен на завършеност на обект 

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършена конструкция – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ.

Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на конструкцията на сградата.

Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършена конструкция“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ

Това е – най-ранният етап, в който може да бъде извършена сделка с прехвърляне на право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършеност на обект

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“.

Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на „груб строеж“ за сградата.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи – Акт Образец 15

Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация.

Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията.

С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – установяване годността за ползване на строежа.

Масово в практиката това „Разрешение за ползване” се нарича Акт 16

Това представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и обитаваме.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство

То удостоверява, че обекта е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. за обитаване.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване при несъответствие между изпълнено строителство и одобрени проект.

За допълнителна информация се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Разходи при прехвърляне недвижим имот

В практиката по сделки с недвижими имоти, често възниква въпроса:  Какви данъци и такси се заплащат при прехвърляне недвижим имот ?

Много клиенти влизат в процеса по покупка на имот, фокусирани върху продажната цена на имотите.

За съжаление голяма част от тях остават изненадани, когато в процеса по прехвърляне на имот се сблъскат с непредвидени разходи.

При прехвърляне недвижим имот пред Нотариус, след уговорка се заплащат следните данъци и такси:Данък при прехвърляне недвижим имот

  • местен данък при прехвърляне недвижим имот към съответната община по местонахождение на имота;
  • такса за вписване при прехвърляне недвижим имот към Агенцията по вписвания;
  • нотариална такса при прехвърляне недвижим имот към нотариусът, изповядал сделката

Съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), общинските служби определят самостоятелно размера на местния данък

Тези служби Местни данъци и такси“ определят стойността на данъка при прехвърляне недвижим имот.Данък при прехвърляне недвижим имот

Таксата за вписване на сделката в Агенцията по вписвания е в размер на 0,1% върху продажната цена. Идентична е за територията на цялата страна.

Съгласно общоприетата практика всички разходи при прехвърлянето на недвижим имот се поемат от купувача.

Въпросът който продавачите си задават е следният :

РАЗНОСКИ ПРИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ ?

Най-често за прехвърляне недвижим имот се използва т.нар. покупко продажба.

Съществен разход  разход за прехвърлянето на имота е местният данък към държавата, който е в размер на 3% от цената.

Данъчната оценка се взема предвид единствено в случаите, когато нейната стойност е по-висока от тази на продажната цена на имота.

Важно е да знаете, че съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), всяка една от общините в рамките на страната индивидуално определя размера на местния данък за придобиване на имущество на своята територия.

Отговорността за заплащането на местния данък и таксите обикновено е задължение на купувача.

ЗАКОНОВО съществува възможност за разпределяне на разноските поравно между двете страни, като това зависи от договорените условия между купувача и продавача.

Такса по вписване

Таксите за вписване се събират от Агенция по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариус. В същността си вписването представлява даване на гласност на подлежащите на вписване актове.

Вписването дава възможност да бъдат осъществени различни видове справки, като например такива за наличието на тежести върху имота. Също така могат да бъдат извършвани и друг по вид проверки (за реализираните сделки по прехвърляне).

За вписването на всеки документ, удостоверен с материален интерес (нотариалният акт спада към тях), се дължи такса. Важно е да знаете, че когато се отнася до вписване на нотариален акт, молбата се подава от нотариуса, извършил акта.

Съгласно Правилника за вписванията, подлежат на вписване всички актове, с които се прехвърля правото на собственост върху имот, без значение дали става дума за продажба, дарение или за неговата замяна.

Сред актовете, които изискват вписване, са също така тези, чрез които се учредява, изменя, прекратява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот.

Друга част от разходите се допълват таксата на нотариуса, който изповядва сделката, обикновено в размер около 0,30-1%% в зависимост от цената, както и таксата за вписване на имота в Агенцията по вписванията, която е в размер на 0.1%.

При нея, едната страна – собственик на имота прехвърля на другата страна собствеността върху недвижимия си имот срещу заплащане на определена продажна цена.

Нотариални такси

Нотариалните такси са сред разноските, които присъстват като задължителен елемент в сделките за продажба на имот.

Нотариалната такса се изчислява въз основа на посочената по нотариален акт цена на имота,  като се взема предвид тарифата на нотариус, удостоверяващ сделката.

Ако имате нужда от допълнително информация, погледнете Закона за нотариусите и нотариалната дейност и в частност Тарифата за нотариални такси

Съществуват и други вариант за прехвърляне на собственост

  1. Продажба на недвижим имотРазходи при прехвърляне недвижим имот
  2. Дарение на недвижим имот;
  3. Прехвърляне на недвижим имот срещу Нотариален Договор за издръжка и гледане;

В случай на прехвърляне срещу задължение за издръжка  и гледан се касае за човек, който към момента или в бъдеще е или ще бъде в невъзможност да се грижи сам за себе си

Това е така, както поради физическа невъзможност, така и поради недостатъчно доходи, като собственик на недвижим имот, го прехвърля на друго лице.

В някой случай съществуват уговорки, съобразно изискването на чл. 186 ЗЗД, страните по сделката с недвижими имот си разделят по половината от такса вписване и нотариалната такса.

В голяма част от сделките тази немалка сума се поема изцяло от купувача.
Повечето сделки се случват така, въпреки че според чл.186 от Закона за задълженията и договорите нотариалните такси при продажбата на недвижими имоти, се заплащат от страните по равно.
За съжаление хората не знаят това и изпускат възможност да намалят разходите си за сделката.

Разходи по ипотеката

Често разисквана тема е начинът, по който купувачът избира да финансира покупката на недвижими имот, но въпросът за това какъв е механизмът за продажба на ипотекиран имот остава по-пренебрегван.

В случай че сте в позицията на собственик и възнамерявате да продадете недвижимото си имущество, което обаче е ипотекирано, е добре да знаете, че това е напълно възможно.

Дори е препоръчителен вариант да предприемете продажбата самостоятелно пред това да се стигне до продажба от страна на банката. Ако сте поставени в подобно положение е важно да знаете, че съществуват два начина да реализирате продажбата.

Те зависят от това дали вашият купувач разполага със собствени средства за покупката на имота, или ще разчита на ипотечен кредит.

Пазарът на имоти е изключително динамичен, което налага да имате солидни наблюдения, а понякога дори и предишен опит, за да съумеете да предвидите най-добрия момент за продажба.

Въпреки,  че познавате идеално преимуществата на вашето жилище и района, в който се намира то, продажбата на имот в големите градове може да бъде сериозно предизвикателство, поради внушителния брой публикувани оферти.

Кантората ще обърне внимание на Вашият казус с оглед разглеждане на поставен въпрос на тел. + 359 897 90 43 91 или на мейл office@lawyer-bulgaria.bg 

Какви са разходите при покупко-продажба на имот ?

Основният разход при сделка с недвижим имот разбира се е стойността на продажната цена. В голям брой от случаите, цената се плаща в брой или частично с банков кредит, но съществуват начини и уговорки същата да бъде разсрочена при плащане пред Нотариуса.

Какви други разходи се плащат при сделка ?

Разходите при покупката на имот не се изчерпват с плащането на обявената цена. Новият собственик трябва да плати и нотариалните такси, както и други разходи свързани с вписване на имота в Агенцията по вписванията, както и с плащане на данък придобиване. Данък за прехвърляне на недвижим имот, придобит в различните общини варира около 3%; нотариални такси – базирани на прогресивна таблица; държавна такса за вписване на сделката – 0,1%.

Какви други разходи следва да бъдат предвидени за прехвърлянето на имота ?

При покупка на недвижим имот следва да се предвидят допълнителни разходи като възнаграждение за брокер - имотен посредник, ако участва, както и разходи за прехвърляне на партиди на отделните комунални услуги в имота. Комисионното възнаграждение може да бъде отговорност както на продавача, така и на купувача, в зависимост от това кой е потърсил услугите на брокер. Размерът на нотариалната такса при покупко-продажба на недвижим имот е 60 лв. Половината от тях са за изготвянето на Нотариален акт на имота, а останалата половина се дължи за имоти, чиято оценка е до 100 лв. Всички имоти от 101 лв. до над 500 000 лв. се таксуват с „твърда“ такса плюс процент от сумата на данъчна оценка или от сумата, на която се продава имота.

Могат ли да се разделят разходите по прехвърляне на имота ?

В значителна част от сделките разходите по прехвърлянето се поемат изцяло от купувача. Съгласно разпоредбата на чл.186 Закона за задълженията и договорите нотариалните такси при продажбата на недвижими имоти, се заплащат от страните по равно. Много хора не знаят това и изпускат възможност да намалят разходите по сделката.