fbpx

Публикации

Пълномощно за недвижим имот

Напоследък все по-често се налага да се изготви писмено пълномощно за разпореждане с недвижим имот. Безброй много са случаите, в който собственикът на недвижим имот иска да се разпореди с него.

Въпреки това, той не е на разположение да го продаде прехвърли срещу гледане и издръжка и гледане, поради което е необходимо да бъде издадено такова писмено пълномощно Пълномощно за недвижим имот

Такова пълномощно е необходимо в случай, че се налага да се чреди ограничено вещно право на ползване.

В повечето случай собственикът не е в състояние или няма реална възможност да присъства на сделката пред нотариус.

Съгласно изискванията на закона чл. 38 ЗЗД и утвърдената съдебна практика на ВКС, за разпореждане с недвижим имот е необходимо особен вид пълномощно.

Пълномощното може да бъде срочно или безсрочно.

Същото следва да бъде изготвено в съответствие с изискванията на закона и спазени условията, за да бъде валидно с цел прехвърляне на недвижим имот.

ВИДОВЕ ПЪЛНОМОЩНИ

Различните видове упълномощаване се отнася според това дали те са дадени за извършването на разпоредителни правни сделки.

Такива пълномощно се издават и за извършването на действия на управление на имот, в зависимост от желанието на собственика.

Към пълномощно за недвижим имот следва да бъдат изготвени и писмени декларация по чл.264, ал. 1 ДОПК,  Декларация по чл. 42 ЗМИП, декларация по чл. 66 ЗМИП и др. Пълномощно за недвижим имот

Договор за правна защита и съдействие с адвокат

Общото упълномощаване налага тълкуване действителната воля на упълномощителя, съобразно правилото на чл.20 ЗЗД

В повечето случаи се налага Нотариална заверка на пълномощно в чужбина.

В това пълномощно следва да са оформени всички особености, свързани с липсата на конкретизация на представителната власт на упълномощеното лице.

Изричното пълномощно в най-простия му вид може да се сведе само до буквално пренасяне на волята на упълномощителя, която пълномощникът единствено възпроизвежда, без да има право да се отклони от указанията.

Разбира се двете декларации имат и различна срочност от  пълномощно като първата е валидна едва 6 месеца от нотариална или консулска заверка.

Важно!

  • Всяка банка определя правилата си във връзка с обслужването на клиенти.Банки не признават едно по-общо упълномощаване, а изискват изрично пълномощно  с конкретен обем от права на упълномощения.
  • Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено, за да отговаря на изискванията на закона и да породи действие.
  • Желателно е пълномощното да бъде обвързано с определен срок на действие, за да се избегнат злоупотреби.
  • Ако не бъде изрично посочен срок на пълномощното, то се смята за сключено за неопределен период от време.

Пълномощното в зависимост от волята на упълномощителя, може да се безсрочно или за конкретна сделка. 

За допълнителна информация или въпроси в частта относно пълномощно за разпореждане с недвижим имот, моля обадете се на + 359 897 90 43 91 или оставете съобщение на office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки конкретен случай, ще бъде разгледан с оглед спецификата и обстоятелствата при които е настъпил.

Учредяване на ипотека

Честа практика в последните години е при закупуването на недвижим имот да се пристъпи към процедура по учредяване на ипотека.

За да знаем какво точно се случва в тази ситуация, редно би било да разгледаме въпроса за същността на ипотеката.

Същност на ипотеката

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот.

Това ограничено вещно право се учредява за обезпечаване на вземане и придобиване право на предпочтително удовлетворение от ипотекиран имот.

Ипотеката следва имота – при прехвърлянето му не се погасява.

Учредяване на ипотека

Ипотечното право е неделимо и се учредява се за целия имот

Когато се учредява за част от имот, същата част следва да отговаря на изискванията за самостоятелен обект.

При частично погасяване, ипотеката продължава да тежи върху целия имот.

Ипотека на недвижим имот бива законна и договорна.

Принципът при учредяването на различните видове ипотеки е че ипотеката следва Имота.

Ипотеките задължително се вписват в имотния регистър в деня на нейното сключване.

Какво е необходимо да се представи пред нотариуса:

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника по договор за продажба, заем, замяна и др.

Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени.

Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници.

Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот.

Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека – нотариален акт.Учредяване на ипотека

В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотека

Форма за действителност – нотариален акт. Нотариалния акт трябва да има определени реквизитиö

Обезпечаващия имот трябва да е е индивидуализиран – точното му място, кой е собственика му. Лицето учредяващо ипотеката трябва да е собственик.

Когато се ипотекира за чужд дълг, собственика на имота трябва да е напълно дееспособен. Ако са спазени тези предпоставки ипотеката се вписва.От момента на вписването възниква ипотечното право.

Това се случва въз основа на съдебно решение, договор за кредит, административен акт за отчуждаване на недвижим имот и др.

В практиката често се учредява законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването  в оригинал или препис.

Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки.

Учредяване на законова ипотека :
а) при сделки на разпореждане с недвижим имот на разсрочено или отложено във времето плащане;
и
б) при делба на недвижим имот – в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. 

За целта пред съдията по вписванията трябва да се представи съдебно решение, че ипотечното право не съществува или нотариално заверено съгласие от ипотечния кредитор за заличаване на ипотеката.

Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на съдебно решение.

Заличаването погасява ипотеката. 

В случай, че актът, с който е станало заличаване е недействителен, ипотеката се вписва отново.

  • Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение
  • То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот;

За повече информация можете да се обърнете на телефон  + 359 897 90 43 91  или  info@lawyer-bulgaria.bg   

Само така ще си спестите средства и неприятности, а понякога и доста усложнения !

Какво представлява ипотека ?

ограничено вещно право върху недвижим имот, с цел обезпечаване на вземане и придобиване на право на удовлетворение от ипотекиран имот.

Кога се учредява ипотека ?

Ипотеката е предшествана от друга сделка - покупко продажба или облигационен договор, както и от съдебно решение

Колко струва учредяването на ипотека ?

Нотариалните такси се определят въз основа на удостоверения материален интерес (сумата, за която е учредена ипотеката) съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалните дейности. Таксата се внася по сметката на нотариус. Държавна такса за вписване, събирана от Агенцията по вписванията. Определя се въз основа на материалния интерес по Нотариалния за за учредена ипотека) – 0.1 % от тази сума.

Колко вида ипотека има ?

Ипотеките биват два вида – законови и договорни.Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането. Законовата ипотека възниква по силата на закона в полза на кредитор.

Какво следва да направите за да бъде учредена ипотека на Ваш имот ?

Да предоставите всички документи за собственост. В случай, че имотът е наследствен да се представи и актуално Удостоверение за наследници, скица, данъчна оценка, кадастрална схема и удостоверение за тежести.

ОТТЕГЛЯНЕ НА ПЪЛНОМОЩНО

Съвременният начин на търговски оборот предполага извършването на множество действия от пълномощник, но за съжаление не винаги доверието в него се оправдава и тогава се стига до  оттегляне на пълномощно

Упълномощаването е едностранна правна сделка, по силата на която едно лице – упълномощител, овластява (учредява представителна власт) друго лице – упълномощен, да извършва от негово име и за негова сметка правомерни правни действия.

Интересен е моментът, в който упълномощител желае да оттегли пълмномощно.

Причините за оттеглянето могат да са различни.

Най-неприятният сценарий е влошаване на отношенията и липса на доверие към пълномощника, защото всяко недобросъвестно действие от страна на представителя може да има сериозни последици за упълномощителя.

Как се оттегля пълномощно ?

Самото оттегляне на пълномощно следва да бъде извършено в същата форма, в която е и самото пълномощно.Оттегляне на пълномощно

За да има действие оттеглянето спрямо пълномощника, последният трябва да бъде уведомен, че вече не разполага с представителна власт.

Възможните варианти за информиране на представителя са или лично, или чрез нотариална покана.

Въпреки това, ако пълномощникът въз основа на вече оттегленото пълномощно сключи сделка с трето лице, което не е знаело за липсата на представителна власт, оттеглянето няма действие спрямо третото лице относно оттегляне на пълномощното.

От това правило има едно интересно изключение. В случай че прекратяването на пълномощието е подлежало на вписване и същото е било извършено, това прекратяване е противопоставимо на трети лица.

Такива лица, договаряли с пълномощника след оттеглянето, нямат право да се позовават на своята добросъвестност и направените уговорки няма да породят действие в правната сфера на упълномощителя.

Именно поради това е важно оттеглянето на пълномощното да бъде вписано, особено при пълномощни, свързани с действия относно недвижими имоти, или действия, имащи значително материално отражение.

С оглед защита на упълномощителя е нужно да се съобрази следното : 

Всяко пълномощно за значителен материален интерес следва да бъде нотариално заверено.

В случай на оттегляне, ще може да се отрази в съответната система при Нотариусите и заинтересованите лица ще се считат за уведомени

Това ще създаде противопоставимост на оттеглянето спрямо тях.

Важно в случая е нотариусът, извършващ заверката, да предостави на упълномощителя удостоверение за извършеното отбелязването в информационната система към Нотариалната камара.

В противен случай няма да е възможно по-късно да бъде отбелязано оттеглянето на съответното пълномощно.

Режимът на упълномощаването е по-специален, когато се учредяват и съответно оттеглят правомощия за разпореждане с вещни права върху недвижими имоти.

Спецификата главно се състои в усложнената форма, в която се учредява и оттегля такава представителна власт, с оглед високата икономическа стойност на обектите на представителството (недвижими имоти). ЗЗД изискваше формата на това упълномощаване да бъде писмена с нотариална заверка на подписа, но с изменението на чл. 37 ЗЗД тази форма беше усложнена:

Упълномощаването за сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма;

Ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

В чл. 41 ЗЗД се посочват основанията за прекратяване на пълномощното:

– оттегляне;

– отказ от страна на упълномощения;

– смърт на упълномощителя или на упълномощения;

– поставяне под запрещение на упълномощителя или на пълномощника, или прекратяването им, ако последните са юридически лица.

Според чл. 38, ал. 2, изр. 1, предл. 1 ЗЗД, упълномощителят има право винаги да се оттегли от пълномощието, като отказването от това право е недействително (чл. 38, ал. 2, изр. 2 ЗЗД).оттегляне на пълномощно

Оттеглянето на упълномощаването представлява едностранна правна сделка, по силата на която упълномощителят прекратява учредената представителна власт, с което пълномощникът губи занапред правомощията да извършва от името и за сметка на упълномощителя правомерни правни действия.

Процедура  по оттегляне на пълномощнооттегляне на пълномощно

  1. Пълномощното се оттегля от упълномощителя (чл. 38, ал. 2, изр. 1, предл. 1 ЗЗД).

Пълномощникът или упълномощено от него лице следва да се яви пред нотариуса, който е заверил пълномощното, или пред който и да е друг нотариус.

Компетентен да удостовери оттеглянето на пълномощно е всеки правоспособен нотариус без оглед на район на действие.

В случа,че пълномощникът оттегля пълномощното пред нотариус, който не го е заверил, той трябва да предостави точни данни за пълномощното, което иска да оттегли – номер в общия нотариален регистър, в който е заведено, дата, трите имена, ЕГН и адрес на упълномощения и данни на нотариуса, който го е заверил.

Довереникът следва да бъде уведомен за оттегляне на пълномощното чрез нотариална покана.

Уведомяването на упълномощения за оттегляне на пълномощното е единственият начин оттеглянето да има действие и за него.

Съгласно чл. 9а, т. 2 от Наредба № 32, нотариусът въвежда или изпраща в електронен вид незабавно в информационната система на Нотариалната камара:

– извлечение от нотариално удостоверени документи, с които се оттеглят пълномощни; извлечението следва да съдържа данните по чл. 6, ал. 1, б. „а“ ПВ за упълномощителя

– номера и датата на пълномощното;

– името и номера на нотариуса, извършил удостоверяването на оттегленото пълномощно.

Последици от оттегляне на пълномощното

Крайният резултат при оттеглянето на пълномощно за недвижим имот е прекратяването на представителната власт за упълномощителя.

Ако пълномощникът след узнаването сключва сделки с трети лица, сделките ще обвързват упълномощителя, защото законът защитава интересите на третите добросъвестни лица, но пълномощникът ще действа неправомерно и за това свое действие ще дължи обезщетение на засегнатите добросъвестни страни.

 

Как да оттеглим пълномощно ?

оттеглянето на пълномощното следва да бъде извършено в същата форма, в която е и самото пълномощно. За да има действие оттеглянето спрямо пълномощника, последният трябва да бъде уведомен, че вече не разполага с представителна власт. Възможните варианти за информиране на представителя са или лично, или чрез нотариална покана

Кой може да оттегли пълномощното ?

Упълномощителят винаги и по всяко време може да оттегли даденото пълномощно. За да има действие оттеглянето спрямо пълномощника обаче, той трябва да бъде уведомен за това.

Има ли изисквания за оттегляне на пълномощното ?

Оттеглянето на пълномощното трябва да бъде извършено в същата форма, в която е и самото пълномощно. Пълномощникът може да бъде уведомен лично и да върне оригинала на пълномощното на упълномощителя. Когато отношенията между страните са влошени, най-често се изпраща нотариална покана, с която на пълномощника се съобщава за оттегляне на пълномощното. Препоръчително е, едновременно или преди изпращане на поканата до пълномощника, упълномощителят да изпрати писмени уведомления и до лицата, пред които пълномощникът може да го представлява.

Ако пълномощникът сключи сделка след оттеглянето на пълномощното ?

Ако въпреки всичко пълномощникът въз основа на вече оттегленото пълномощно сключи сделка с трето лице, което не е знаело за липсата на представителна власт, оттеглянето няма действие спрямо третото лице. В случай че прекратяването на пълномощието е подлежало на вписване и същото е било извършено, това прекратяване е противопоставимо на трети лица. Такива лица, договаряли с пълномощника след оттеглянето, нямат право да се позовават на своята добросъвестност и направените уговорки няма да породят действие в правната сфера на упълномощителя

Кой може да оспори пълномощно ?

Интерес от оспорване на пълномощното има само лицето, което пълномощното сочи като упълномощител. Само това лице може да се позове, че действията на пълномощника са извършени без представителна власт или да потвърди същите. Правото на потвърждаване подлежи само на лицето, от чието име са извършени съответните правни действия, затова и само то може да се позовава на липса на представителна власт. Трети лица, каквото в случая е работодателят по спора, не могат да се позовават на липсата на представителна власт и да искат да се прилагат последиците от нея.

Пълномощно разпореждане с имущество

В случай, че Ви се налага прехвърляне на недвижим имот и упълномощаване, то е най-добре това да се направи чрез пълномощно разпореждане с имущество.

Най-често такива пълномощни се изготвят от адвокати, специализирани в сделки с недвижими имоти. Пълномощно разпореждане с имущество

За какво следва да внимавате при пълномощното ?

Следете къде оставяте свои лични данни като ЕГН, адрес, и подпис.

Важно е и до нотариалния ви акт да имат достъп изключително ограничен кръг от сигурни хора.

След влизане в сила на промените в някой закони, много клиенти поставят въпроса, какво следва да е необходимото за изготвянето на пълномощно за разпореждане с имущество.

Целта е да се даде ясен и точен отговор на този въпрос, касаещ изготвянето на писмено пълномощно, което би могло да се използва пред Нотариус за разпореждане.

Съгласно горно е налице устойчива практика по Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС.

За изготвяне на валидно писмено пълномощно с нотариална заверка,  следва да е посочена недвусмислено истинската воля на упълномощителя.

Тази воля трябва да е конкретна за овластяване на пълномощник, за действия и сделки на разпореждане с лично имущество.

Пълномощното е добре да се посочат по-конкретни правни  сделки или дейности на разпореждане,които ще извърши пълномощника.

Пълномощно за разпореждане с недвижимо имущество 

Законът в чл. 36 ЗЗД не поставя изрично изискване да се посочат техни елементи, нито да се посочи и стойност на  определеното имущество по цена (стойност) и пр.,но поставя изискване да бъде ясно и точно формулирано действията на разпореждане на пълномощника пред трети лица.

За тази цел е нужно да бъде посочен ясно и конкретно обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в изготвеното писмено пълномощно.

Проблеми при упълномощаването:

Недействителност на договор, сключен от пълномощник без представителна власт, при липса на потвърждаване от лицето, от името на което е сключен договорът ?

Това е резонно първият въпроси при тази материя.

Този писмен договор, следва да е бил сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт.

Правни последици от такъв договор, сключен без представителна власт настъпват ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 от  Закона за задълженията и договорите.

При липса на потвърждаване за недействителността може да се позове само лице, от името на което е сключен договорът.

Пълномощно разпореждане с имущество

ВКС приема, че договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от Закона за задълженията и договорите, не поражда целените с него правни последици и е недействителен.

На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници.

Защо да се обърнете към професионалист за изготвяне на пълномощно?

За да сте сигурни, че документът ще бъде изготвен в съответствие със законовите изисквания. Това Ви гарантира две неща:

  • Пълномощникът ще може да действа спокойно от Ваше име и действията му ще са валидни;
  • Ще сте защитени от неправомерни действия от страна на лицето, което упълномощавате.

NB! Практиката ни показва, че е много важно да подберете внимателно лицето, на което издавате пълномощно.

Изберете доверен адвокат, на когото имате доверие и му разяснете подробно Вашият казус.

В случай от нужда от информация свържете се с нас на: + 359 897 90 43 91 или на mail info@lawyer-bulgaria.bg