Непълноти, грешки в кадастрална карта
В практиката се случва, при издаване на скица или др. документи от техническа служба в Общината да се установи известно разминаване на текущият план на имота с документите от Нотариалният акт.
Това е ситуация, в която е налице непълнота или грешка в кадастралната карта.
Съгласно чл. 53, ал. 1, т. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър одобрената кадастрална карта може да се изменя, когато съдържа непълнота или грешка, а съгласно т. 2 – когато е одобрена при нарушение на закона.
Непълноти, грешки в кадастрална карта
Случаите за изменение на кадастралната карта са изрично посочени в закона (ЗКИР), тъй като правилното квалифициране на заявлението от съответната Служба по геодезия, картография и кадастър предпоставя хода и участниците в административната процедура, което от своя страна дефинира правното основание и предопределя валидността на издадения административен акт.
Хипотезата на чл. 53, ал. 1, т. 2 ЗКИР е същественият аргумент за промяна на грешки и непълноти в кадастралната карта.
Изрично одобряване на кадастрална карта при нарушение на закона е, когато има нарушения на процесуалния и на материалния закон при одобряването на кадастралната карта и регистър.
Това нарушение се изразява в нарушения на самата процедура и действията на длъжностни лица със съответна компетентност, на материалноправни норми, изразяващи се в игнориране или несъобразяване със субективните права на отделните субекти на административното правоотношение.
Пример за неспазване на процесуалния закон е, ако заповедта за откриване на производството за създаване на кадастрална карта или приетата кадастрална карта не са разгласени по предвидения в закона ред.
Не представляват нарушения на закона при създаване на кадастралната карта случаите, в които са нарушени изискванията за точност, актуалност или пълнота на кадастралната карта.
Във всички тези случаи имаме несъответствие в данните за недвижимите имоти, които са съществували към момента на одобряване на кадастралната карта спрямо действителното им състояние и сме изправени пред хипотезата на непълнота и грешка на картата – §1, т. 10 от Наредба №3/2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на КККР. Затова
1. Налице е непълнота/ грешка в кадастралната карта, когато в нея не е отразена нематериализирана имотна граница, която обаче съществува в кадастралния план.
2. Налице е грешка в кадастралната карта, когато в резултат от геодезическа заснемане се установи, че материализираната граница на имота е нанесена в кадастралната карта в отклонение от действителното й положение на място.
3. Налице е непълнота на кадастралната карта, когато при правилно нанесени в нея граници на имота се установи, че не е нанесена изградена в имота сграда.
4. Налице е грешка в кадастралната карта, когато имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по приложен регулационен план.
5. Налице е непълнота на кадастралната карта, когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат отчетени промените в границите му в резултат например на делба, извършена чрез изменение на регулационния план.
6. Грешка в кадастралната карта има и когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии, без да е изследван въпросът дали има отчуждаване, заплащане и завземане на частта от имота за улица.
Наличието на непълноти и грешки в кадастралната карта е често срещан проблем през последните години, който се разрешава чрез провеждане на административна процедура или по съдебен ред, ако е налице спор за материално право.
Най-общо непълнота на кадастралната карта има, когато даден имот въобще не е бил заснет като самостоятелен поземлен имот в кадастралната карта; грешка в кадастралната карта има, когато дадена реална част от поземлен имот е грешно заснета в границите на друг поземлен имот.
Възможни са и други случаи на непълноти и грешки.
Съгласно легалната дефиниция по ЗКИР, изменена с ДВ, бр.57 от 22 юли 2016г., „непълноти или грешки“ са несъответствия в границите и очертанията на недвижимите имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние.
Съгласно чл. 49 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), изменение на закона, обнародван с ДР, бр. 57 от 2016 г., одобрената кадастрална карта и кадастрални регистри не подлежат на обжалване.
Те могат да се изменят при:
- установяване на изменения в данните за обектите на кадастъра, настъпили след влизането в сила на кадастралната карта и кадастралните регистри;
- непълноти или грешки;
- явна фактическа грешка.
Законът за кадастъра и имотния регистър определя кадастъра като съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти, както и за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти и техните носители.
Документирането на данните се извършва чрез създаване на кадастрални карти и кадастрални регистри.
Одобрените кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие.
От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите, т.е. в собствеността. Неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото.
Отсъствието или наличието на записи в кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете за собственост.
Така, грешното заснемане в кадастралната карта на границите на един недвижим имот не води до промяна на правото на собственост върху грешно заснетата част от имота.
Съгласно сега действащия чл. 54, ал. 2 ЗКИР, когато се установят непълноти или грешки е свързана със спор за материално право, тя се отстранява след решаване на спора по съдебен ред.
Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК на ВКС дава отговор на въпроса допустимо ли е да се заведе съдебен иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР без предварително да е проведена административна процедура пред Агенцията по геодезия, картография и кадастър по констатиране на непълнотата и грешката.
В решението е прието, че съществуващият спор за материално право като предпоставка за допустимостта на иска е обективен факт и наличието му, когато е свързано с твърдяна непълнота или грешка в кадастралната карта, обуславя правния интерес от предявяването на иска.
Разпоредбата на чл. 53, ал. 2, изр. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (първоначална редакция), сега чл. 54, ал. 2 ЗКИР, не предвижда като предварително условие за завеждане на този иск провеждането на административна процедура по констатиране на непълноти или грешки в кадастралната карта, нито постановяването на отказ от администрацията.
Когато реална част от поземлен имот е неправилно заснета като част от съседен имот или изобщо не е заснета като самостоятелен имот в кадастралната карта, е допустими и иск за собственост по Закона за собствеността.
Този иск ще е допустим при следните условия:
А/ Дори да не е проведена административната процедура за поправяне на непълноти и грешки в одобрената кадастрална карта и регистри; и
Б/ Дори да не е воден специалния иск по чл. 54, ал.2 ЗКИР. ВКС определя, че в производството по иска за собственост съдът трябва да изследва наличието на непълнота или грешка в одобрената кадастрална карта.
При постановяване на Тълкувателното решение легалната дефиниция за непълноти и грешки, цитирана в началото на статията, има друг текст, и съответно изменението от 22.07.2016г. не e отразено в съдебното решение.
Така или иначе от решението следва, че при наличие на непълноти и грешки в кадастралната карта, не е задължително преминаването през административна процедура пред Агенцията по геодезия, картография и кадастър за констатирането им, а е възможно да се заведе съдебен иск по ЗКИР или по Закона за собствеността.
Това дава възможност на собствениците на имоти, засегнати от непълнотите и грешките да не изчакват провеждане на предварителна процедура, а да предприемат директни действия за защита на собствеността си.
Website development: Cherry Design